Im laufenden Jahr gab es die stärkste Zinsverteuerung seit Einführung des IKI im ersten Quartal 2013. Gleichzeitig setzte sich im ersten Halbjahr der zweistellige Preisanstieg am Immobilienmarkt weiter fort. Seit 1. August 2022 gelten zudem strengere Kreditvergaberichtlinien, während die Inflation an der Kaufkraft der Kreditkunden nagt. Die Wohnbau-Finanz-Experten von INFINA haben vier wesentliche Einflussfaktoren herausgearbeitet, welche die Leistbarkeit von Immobilien für breite Teile der Bevölkerung deutlich erschweren.
Massiv steigende Kreditzinsen: Gemessen am IKI (Infina Kreditindex), einer Marktstichprobe von Krediten aus 12 regionalen und überregionalen Kreditinstituten, verteuerte sich die effektive Rate für einen variabel verzinsten Immobilienkredit in Höhe von 100.000 Euro bei 25 Jahren Laufzeit und guter Bonität seit Jahresanfang (bis Ende September) von 369,05 auf 455,09 Euro. Angenommen es wären auf 25 Jahre noch 300.000 Euro ausständig, dann hätte sich der Schuldendienst pro Jahr um 3.097,33 Euro verteuert. Die zugrundeliegenden Nominalzinsen stiegen von Jahresbeginn bis September von 0,586 auf 2,335 % p. a., also um fast 1,750 Prozentpunkte. Noch stärker war im gleichen Zeitraum der durchschnittliche Zinsanstieg bei 10jährigen Fixzinsbindungen, die sich nominal von 1,168 auf 3,980 % p. a. bzw. um 2,812 Prozentpunkten verteuerten. Für die effektive Rate, die auch Nebenkosten mitberücksichtigt, bedeutete es beim zuvor erwähnten Kredit in Höhe von 100.000 Euro eine Verteuerung von 397,28 auf 544,36 Euro, also um monatlich 147,08 Euro bzw. Jährlich 1.764,96 Euro.
Galoppierende Inflation: In Österreich, stieg die Jahresinflation im VPI von August auf September von 9,3 auf 10,5 % und somit auf den höchsten Stand seit Juli 1952 (damals 14,1 %). Von 2009 bis 2020 waren Konsumenten in Österreich lediglich insgesamt mit 22,5 % Preissteigerung konfrontiert. Geht es so weiter, dann haben wir in 2 Jahren eine so hohe Teuerung wie zuvor in 11 Jahren. Die Löhne und Gehälter können damit nicht Schritt halten. Doch genau dieser Posten der Haushaltsrechnung wird von den Banken am akribischsten kalkuliert. Gleichzeitig haben Kreditinstitute bereits die Kostenpauschalen der Haushaltsrechnung entsprechend angehoben. Alleine das bedeutet schon eine deutliche Einschränkung der Leistbarkeit von Krediten.
Strengere Immobilienkreditvergaben: Die neue KIM-V Verordnung (Kreditinstitute- Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), die seit dem 1. August 2022 gilt, bremst die Kreditvergabe zusätzlich aus.
Konkret bedeuten die neuen Vergaberichtlinien, dass bei Wohnimmobilienfinanzierungen nun zumindest etwa 20 – 25 % an Eigenmitteln eingebracht werden müssen. Gerade für junge Leute und auch Familien, die sich eigenen Wohnraum schaffen möchten, stellt diese Anforderung häufig eine sehr hohe Hürde dar. Vielleicht noch relevanter ist der Einfluss der neuen Vergabestandards durch die Beschränkung bei der Schuldendienstquote (DSTI), die in der Praxis Zwischenfinanzierungen und kurzfristig laufende Baukonten für Häuslbauer erheblich erschwert.
Explodierende Immobilienpreise: Steigt die langfristig zu erwartende Inflation stärker als die Zinsen, dann beflügelt das die Immobilienpreise. Im ersten Halbjahr war dies klar der Fall. Laut dem von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex stiegen in Österreich die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal um 13,1 %. Aber schon seit dem 4. Quartal 2020 waren in den einzelnen Quartalen am heimischen Wohnimmobilienmarkt zweistellige Wachstumsraten festzustellen.
Wohnbau-Finanz-Experten von Infina unterstützen beim Wohntraum
Auch in der aktuellen Phase, in der 10- und 15jährige Fixzinsbindungen meist bereits über 4 % p.a. kosten, haben die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina Zugang zu interessanten Finanzierungsprodukten. Dazu zählen z.B. langfristige Fixzinssätze bis 35 Jahre, die aufgrund der inversen Zinskurve weiter relativ günstig sind. Interessant sind aber auch Bandbreitendarlehen. Diese variabel verzinsten Finanzierungen verfügen über eine Zinsobergrenze, und bieten daher ebenso Schutz bei Zinsanstiegen.
Mit dem direkten Zugang zu Kreditprodukten von über 120 Kreditinstituten und dem Einsatz künstlicher Intelligenz für die Selektion passender Angebote, identifizieren die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina für ihre Kunden den besten Wohnkredit für den individuellen Bedarf. Mit Hilfe dieser Unterstützung bleibt der Wohnraum für viele Kunden trotz Hürden weiterhin leistbar.
Beiliegend finden Sie den aktuellen IKI samt einer Reihe von Hintergrundinformationen. Für Rückfragen und Interviews stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.
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INFINA Credit Broker GmbH
Hagen Luckert
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Infina Kredit Index "Historischer Einbruch bei der Neukreditvergabe für Wohnbauzwecke"
