Vor allem die variablen Zinsen für Wohnbaukredite haben sich über das zweite Quartal 2023 im Einklang mit zwei weiteren Leitzinsanhebungen der EZB um rund 0,5 Prozentpunkte verteuert. Im Jahresvergleich lag die nominale Verteuerung bei fast 3,8 Prozentpunkten und die effektive Monatsrate für einen Immobilienkredit in Höhe von 100.000 Euro verteuerte sich bei einer Laufzeit von 25 Jahren um 201,50 auf 589,82 Euro, also jährlich um 2.418 Euro. Und wegen Lohninflationsrisiken sowie hartnäckiger Kerninflation besteht in der Eurozone die Gefahr weiter steigender Zinsen.
Ein Fünftel der Wirtschaftsleistung im Zinsrisiko
Umso verwunderlicher ist es, dass in einem Umfeld stark steigender Zinsen innerhalb des neu abgeschlossenen Wohnbaukreditvolumens der Haushalte der Anteil an variabel verzinsten Krediten zunimmt und zwar von 38,1 % im Negativzinsjahr 2021 auf 57,5 % im ersten Quartal 2023. Die Wohnbauexperten von Infina schätzen, dass ein Immobilienkreditvolumen privater Haushalte in Höhe von 70 bis 90 Mrd. Euro bzw. bis zu über 20 % des BIP variabel verzinst ist. Vor allem zahlreiche Jungfamilien sind mittlerweile an der Grenze ihrer Belastbarkeit angelangt. Weitere Zinsanstiege hätten vermehrt Kreditausfälle und Zwangsversteigerungen zur Folge. Dieses hohe ungesicherte Kreditvolumen birgt somit ein großes Gefahrenpotenzial, welches mittels Umschuldung – insbesondere auf längere Laufzeiten - noch rasch entgegengewirkt werden kann.
Zinsen langjährig absichern und Zinskosten sparen
Wesentlich weniger stark stiegen die Zinsen am langen Ende, da die Märkte ab dem Verlauf des kommenden Jahres bereits sinkende Zinsen einpreisen. Ein wirtschaftlicher Abschwung und rückläufige Inflationsraten nähren diese Erwartungen.
Die Folge: Laut den Durchschnittswerten des IKI stehen am 3. Juli 2023 Nominalzinsen von 4,762 % bei variabel verzinsten Krediten (auf 3-Monats-Euribor-Basis) 4,125 % bei zehnjährigen und 4,025 % bei 20jährigen Fixzinsbindungen gegenüber. Das ist eine Marktanomalie. Normalerweise müssen Kreditnehmer für Fixzinsbindungen auf 10 bis 30 Jahre höhere Zinsen als bei variabel verzinsten Krediten in Kauf nehmen. Derzeit ist es aber umgekehrt und es existieren am Markt erhebliche Umschuldungschancen mit der Möglichkeit gleichzeitig die Ratenbelastung zu senken:
Wer derzeit 4,75 % p.a. an variablen Nominalzins bezahlt, kann unter bestimmten Bedingungen sogar in eine 20jährige Fixzinsbindung zu 3,75 % p.a. umschulden. Dieser eine Prozentpunkt pro Jahr kann bei einem Pauschalratenkredit mit 25jähriger Laufzeit nominal und vereinfachend auf die gesamte Laufzeit gerechnet bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro Einsparungen in Höhe von bis zu über 50.000 Euro erzeugen. Auf ein Jahr gesehen wäre die maximal mögliche Pönale einer Umschuldung bereits abbezahlt.
Achtung: Diese Konstellation ist nur vorübergehend und kann bereits binnen weniger Wochen wieder vorbei sein. Diesbezüglich ein erster wichtiger Termin ist die nächste EZB-Ratssitzung am 27. Juli. In dieser entscheidet die EZB über den nächsten Zinsschritt oder eine zwischenzeitliche Zinserhöhungspause.
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Hagen Luckert
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Infina Kredit Index "Variabel verzinste Wohnbaukredite in der Gefahrenzone"
