Aktuell halten Rezession und Liquiditätsspritzen der EZB die Marktzinsen bei privaten Wohnbaukrediten niedrig. Wegen der zunehmenden Risiken bei Unternehmen und Negativrenditen bei Staatsanleihen forcieren Banken weiterhin die Vergabe dieser Kredite. Die Neuvergabe von Krediten für Wohnbauzwecke an private Haushalte in Österreich zeigt dies deutlich. Im Jahr 2020 stieg die Neuvergabe gegenüber dem Vorjahr um satte 12,3 % auf 23.458 Mrd. EUR.
Allerdings war in den Monaten Oktober und November gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Verlangsamung der Wachstumsdynamik auf 2,7 % festzustellen. Durch Covid-19 scheint der Immobilienmarkt in bestimmten Marktsegmenten zumindest vorerst in einen „Stand-By-Modus“ überzugehen. Das Immobilienangebot wird knapper. Sowohl Käufer als auch Verkäufer warten derzeit vermehrt ab, was die Zukunft bringt.
Beim Zinsangebot für Kreditnehmer zeigen sich nun erste Bremsspuren. Risikoaufschläge könnten bald ein Thema sein und dazu führen, dass die Konditionenunterschiede zwischen Top-Bonitäten und gerade noch ausreichenden Bonitäten zunehmen. Bereits im Zeitraum Oktober 2020 bis Anfang Jänner 2021 hatten vier von zwölf Instituten der Marktstichprobe IKI ihre Margen für variabel verzinste Kredite angehoben, drei gesenkt und der Rest unverändert gelassen. Der durchschnittliche Aufschlag verteuerte sich jedoch nur marginal, weil die im letzten Quartal 2020 rückläufigen Euribor-Sätze dies noch überkompensierten.
Gleichzeitig waren langjährige Fixzinskredite so günstig wie noch nie. Die Zinskurve war weiter sehr flach. Daher lohnt es sich längere Fixzinsbindungen zu wählen. Einem durchschnittlichen Nominalzins von 1,106 % für 10-jährige Fixzinsbindungen standen nämlich 1,225 % bei 15-jährigen und 1,363 % bei 20-jährigen Fixzinsbindungen gegenüber. Mittlerweile werden auch äußerst attraktive Fixzinssätze über 25 sowie 30 Jahren von Kreditinstituten angeboten. Mit geringem zusätzlichen finanziellen Aufwand lässt sich für Kreditnehmer also über einen langen Zeitraum das Risiko steigender Zinsen vermeiden.
Allerdings ist fraglich, wie lange diese Konstellation anhält. Sowohl ein zu rascher Aufschwung im Zuge einer schnellen Verfügbarkeit weiterer Impfstoffe gegen Covid-19, als auch ein Firmenpleiten-Krisenszenario wären eine Basis, die Zinsen nach oben treiben können. Im Krisenszenario wären dabei sinkende Bonitäten von Banken und Staaten der Auslöser für einen Zinsanstieg.
Aktuell scheinen die Märkte allerdings vordergründig von einer zügigen Wirtschaftserholung verbunden mit Wirtschaftswachstum und einer Eindämmung der Pandemie auszugehen. Dies ist jedenfalls aus der brandaktuellen Entwicklung der langfristigen Zins-Swapsätze abzulesen. In der Zeit zwischen 17.1.2021 und 17.2.2021 stiegen der Swapsatz für 15 Jahre um 0,18 % und der Swapsatz für 20 Jahre um beachtliche 0,27 %! Beide Swapsätze haben somit das negative Terrain hinter sich gelassen. Sollte dieser Trend nachhaltig anhalten, so wird es für neue Kreditnehmer zu Verteuerungen bei den Fixzinssätzen kommen, wobei langfristig Fixzinssätze relativ mehr ansteigen würden.
Folgende Punkte sollten Sie unter diesen Rahmenbedingungen beachten:
Ausreichend Eigenmittel einsetzen: Diese bieten im Falle sinkender Immobilienpreise eine Sicherheitsmarge. Zumindest sollten nach Bezahlung der Kaufnebenkosten möglichst 20 % des Kaufpreises eingebracht werden.
Möglichst lange Laufzeiten: Solange es noch geht, sollten Laufzeiten von 30 Jahren oder länger gewählt werden, denn dies entlastet die monatlichen Ausgaben.
Langjährige Fixzinsbindungen von 20 bis 30 Jahren: Nicht jedem ist bekannt, dass vor rund 30 Jahren die Leitzinsen der relevanten Notenbanken bei über 8 % p.a. lagen. Und wer hätte damals gedacht, dass es eines Tages Negativzinsen am Geldmarkt gibt? Wer sich Unsicherheit langfristig nicht leisten kann oder will, sollte daher möglichst lange Fixzinsbindungen wählen. Dabei ist ein Angebots- und Konditionenvergleich mit Unterstützung von ungebundenen Wohnbau-Finanz-Experten vorteilhaft.
Details zu aktuellen Kreditmarkttrends finden Sie im beiliegenden IKI. Für Rückfragen stehen Ihnen die Wohnbau-Finanz-Experten der Infina gerne jederzeit zur Verfügung.
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Hagen Luckert
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Infina Kredit Index "Historisch niedriges Zinsniveau bei Krediten noch nützen!"
