Aktuelle Einflussfaktoren auf private Wohnbaufinanzierung

Inflation und Wohnbaufinanzierung: eine heikle Beziehung

Die Jahre bis 2022 waren von einer lockeren Geldpolitik der EZB geprägt, was zu einem Boom auf den Immobilienmärkten führte. Niedrige Zinsen begünstigten den Erwerb von Immobilien, doch seither hat sich das Blatt gewendet. Die EZB und andere Notenbanken reagierten auf die steigende Inflation, und der Verlauf des EZB-Leitzinses kannte bis Juni 2024 nur noch eine Richtung: nach oben. Die Kombination aus hohen Zinsen und hohen Immobilienpreisen führte zu einem drastischen Rückgang von Immobilientransaktionen im privaten Bereich.

Auswirkungen auf die Nachfrage von Wohnbaufinanzierungen

Ein Blick auf die Neukreditvergabe für Wohnbauzwecke verdeutlicht die Auswirkungen. Während im Gesamtjahr 2022 das Volumen der Neukreditvergabe an private Haushalte und nicht finanzielle Unternehmen in Österreich noch 23,2 Mrd. € betragen hat, erfolgte in 2023 ein markanter Rückgang um 55 % auf ein Volumen von 10,4 Mrd. €. Im Jahr 2024 konsolidierte sich die Neukreditvergabe an private Haushalte bis September und einem geringen Jahreszuwachs von 2,8 % auf niedrigem Niveau. Diese Zahlen verdeutlichen, wie die aktuellen Entwicklungen auf dem Finanzmarkt die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen erheblich beeinflussen.

Während das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen unselbständig Erwerbstätiger in Österreich Ende 2021 bei 31.407 Euro lag, erhielten Vollzeitbeschäftigte 45.595 Euro (Quelle: Allgemeiner Einkommensbericht des Rechnungshofes 2022). Daten für selbständig Erwerbstätige liegen in diesem Bericht für 2019 vor, wobei deren durchschnittlichen Jahreseinkommen unter jenen von unselbständig Erwerbstätigen lagen.

Anstieg der realen Bruttolöhne – magere Jahre liegen hinter uns

Die inflationsbereinigten Bruttojahreseinkommen stiegen in den letzten beiden Jahrzehnten kaum und erreichten erst 2019 wieder das Niveau von 1998 (Quelle: Statistik Austria, 2022). Für Frauen und Vollzeitbeschäftigte war die Entwicklung etwas günstiger, jedoch blieben auch dort die großen Einkommenssprünge aus.

Lohnabschlüsse beeinflussen künftige Inflation

Es ist wichtig, dass Erwerbstätige angemessene Nettoeinkommen erhalten, um über eine ausreichende Kaufkraft verfügen. Dennoch können übermäßig hohe Lohnabschlüsse die Inflation nach oben treiben. Rein nationale oder branchenspezifische Trends haben dabei geringen Einfluss auf die europäische Inflationsentwicklung. Steigen die Einkommen jedoch aufgrund von Inflation europaweit breitflächig an, verzögert sich das Erreichen des Inflationsziels der EZB. Dies führt zu hohen Leitzinsen, die wiederum negative Auswirkungen auf die Wohnbaufinanzierung haben. Ein ausgewogenes Vorgehen ist daher entscheidend, um die Stabilität zu bewahren.

Der österreichische Arbeitsmarkt beweist bislang trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten Stabilität. Die wirtschaftliche Situation in Österreich gibt allerdings auch im europäischen Vergleich Anlass zur Sorge. Die vorhandenen wirtschaftlichen Probleme könnten in den nächsten Monaten auf den Arbeitsmarkt stärker durchschlagen. Im Oktober 2024 betrug die nationale Arbeitslosenquote 6,9 %. Dies entspricht einer Anzahl von 293.300 Arbeitssuchenden. Dazu kommen noch rund 78.000 Personen, die sich im Schulungsbetrieb befinden. Zudem gibt es in Österreich mit Stand Oktober 2024 rund 87.500 offene Stellen.

Ausblick Wirtschaftswachstum: Rezession in Österreich und langsame Erholung

Sowohl das WIFO als auch das IHS, zwei renommierte Wirtschaftsforschungsinstitute, gehen für 2024 von einer schrumpfenden Wirtschaft in Österreich aus. Das WIFO prognostiziert (Stand Oktober 2024) für 2024 eine im Vergleich zum Vorjahr rückgängige Wirtschaftsleistung von –0,6 % und für 2025 ein Wachstum von +1,0 %. Das IHS ist in Bezug auf das Wirtschaftswachstum für das Jahr 2025 noch geringfügig pessimistischer.

Die schwache Wirtschaftsentwicklung wird die Arbeitslosenquote im Jahr 2025 weiter beeinflussen. Andererseits sind qualifizierte Arbeitnehmer am Arbeitsmarkt nachgefragt. Das WIFO sowie das IHS erwarten für 2025 eine Arbeitslosenquote von 7,2 %. Der genaue Verlauf hängt unter anderem auch von der weiteren EZB-Zinspolitik ab, da eine zu straffe Geldpolitik das Wirtschaftswachstum weiter dämpfen und die Nachfrage nach Arbeitskräften beeinträchtigen könnte.

Arbeitslosenquote und Wohnbaufinanzierung: Auswirkungen wirtschaftlicher Unsicherheit

Eine höhere Arbeitslosenquote führt nicht zwangsläufig zu einer geringeren Nachfrage nach Wohnimmobilien und Finanzierungen. Dennoch beeinflusst wirtschaftliche Unsicherheit das Kaufverhalten. In unsicheren Zeiten reduzieren Menschen soweit möglich ihre Verschuldung und vermeiden größere Investitionen. Für Kreditinstitute ist entscheidend, ob ihre Kreditnehmer von steigender Arbeitslosigkeit betroffen sind, was die Rückzahlung von Krediten gefährden könnte. Die Quote notleidender und uneinbringlicher Kredite (NPL) stieg im Jahr 2023 in Österreich auf einen Gesamtwert von 1,9 % (Vorjahr 1,3 %) an. Bis Mitte 2024 erhöhte sich der Wert auf 2,7 %. Der Anstieg wurde insbesondere durch Ausfälle bei Gewerbekrediten verursacht, aber auch das gestiegene Zinsniveau und die schwache Wirtschaft hatten entsprechenden Einfluss. 2025 ist somit auch mit einem weiteren Anstieg von notleidenden Krediten zu rechnen.

In etablierten Volkswirtschaften gelten Immobilien als sicherer Vermögenswert. Die zurückliegende Periode von 2008 bis Mitte 2022 war geprägt durch eine ungewöhnliche Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Niedrige Zinsen und Anleihekäufe beeinflussten den Immobilienmarkt nachhaltig. In Österreich führte dies zu einem außergewöhnlichen Preisanstieg bei Immobilien.

Seit 2022 zeigt sich jedoch eine leichte Trendwende. Die Immobilienpreise, besonders in Ballungszentren, sind hoch, die Kreditzinsen sind bis Mitte 2024 rasch gestiegen. Dies stellt viele potenzielle Käufer vor Herausforderungen, da Wohnbaufinanzierungen häufig unerschwinglich werden. Die Kreditvergabe für Immobilienkäufe in Österreich ist stark gesunken und Interessenten fragen sich, ob Immobilien absehbar wieder erschwinglicher werden.

Seit 3. Quartal 2022: Ende des Preisanstiegs bei Immobilien

Bis Ende Q3 2022 verzeichnete der österreichische Wohnimmobilienpreisindex einen stetigen Anstieg auf einen Indexwert von 278,3 (Indexierung auf Jahr 2000). Bis zum Ende Q3 2024 fiel der Wert dann auf 264,1, was für diesen Zeitraum einem nominalen Rückgang von 5,10 % entspricht. Eine nähere Analyse zeigt jedoch erhebliche Unterschiede auf regionaler sowie auf Objektebene. Den stärksten durchschnittlichen Rückgang im Betrachtungszeitraum mussten gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien hinnehmen, während die Preise für neue Eigentumswohnungen in Wien weitgehend konstant blieben und österreichweit (ohne Wien) sogar anzogen. Einfamilienhäuser waren österreichweit von einem Preisrückgang betroffen.

Trotz des Rückgangs bleibt der durchschnittliche Preisverfall nach dem langen Preisanstieg bis 2022 bisher moderat. Dieser Trend hat sich verfestigt. Die Preise im Neubau bleiben konstant, da Grundstückpreise weiter hoch sind und auch die Baukosten weiter steigen. Dennoch gibt es Objekte, die aus verschiedenen Gründen zu vergleichsweise günstigeren Preisen angeboten werden (beispielsweise wegen einer nicht vorgenommenen energetischen Sanierung). Da die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien noch nicht das Niveau erreicht haben, um breite Käuferschichten anzuziehen, bleibt die Nachfrage nach Wohnbaufinanzierungen vorerst noch auf reduziertem Niveau. Eine Stabilisierung kann im Laufe des Jahres 2025 erwartet werden.

Von März 2016 bis Juli 2022 verharrte der Hauptrefinanzierungssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 0 %. Seitdem gab es eine Vielzahl von Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation. Im Juni 2024 wurde der Hauptrefinanzierungszinssatz durch die EZB erstmals wieder um 0,25 % gesenkt. Diesem ersten Schritt folgten Reduktionen im September sowie im Oktober 2024. Eine weitere Zinssenkung wird im Dezember 2024 erwartet.

EZB-Ziele: Euro-Wert und Inflationsbegrenzung

Der klare Auftrag der EZB ist, den Euro-Wert zu bewahren und die jährliche Gesamtinflation bei durchschnittlich 2 % zu halten. Derzeit vermehren sich die Anzeichen, dass sich die Preisentwicklung entspannt. Die Volkswirte der EZB prognostizieren daher aktuell, dass der Zielwert im Laufe des Jahres 2026 erreicht wird. Allerdings gibt es bis dahin noch einige wirtschaftliche Gefahren, die die Inflation wieder anfachen können. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Inflation konstant auf niedrigerem Wert verbleibt und wie rasch und in welchem Ausmaß weitere Leitzinssenkungen durch die EZB vorgenommen werden.  

Zinsen für Wohnbaufinanzierungen im Rückwärtsgang

Die EZB-Leitzinsen sind eine wesentliche Grundlage für Zinssätze von Wohnbaufinanzierungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen für variable als auch fixe Kreditzinsen. Durch die Zinserhöhungen der EZB waren die Kosten für Wohnbaukredite rasant gestiegen. Im Jahr 2024 ergaben sich aufgrund der Leitzinssenkungen der EZB erste Entlastungen für Kreditnehmer. Dennoch sind die Zinsen vergleichsweise hoch, und dies wirkt sich in Verbindung mit den angestiegenen Immobilienpreisen belastend für potenzielle Kreditnehmer aus (siehe hierzu auch Statistik Immobilienpreise Österreich).

Inverse Zinskurve - Marktteilnehmer erwarten Wirtschaftsabschwung

Bis Mitte 2022 existierte mit den Negativzinsen eine außergewöhnliche Marktanomalie. Diese ist Vergangenheit, aber nun beschäftigt uns die sogenannte inverse Zinskurve. Diese bedeutet, dass kurzfristige Zinssätze höher sind als langfristige. Eine inverse Zinskurve gilt als Warnsignal für wirtschaftliche Abschwünge, wie sie aktuell zu beobachten sind. Nach einer Wirtschaftsstabilisierung dürfte sich die Zinskurve wieder normalisieren. Sobald dies eintritt, sind langfristige Zinsen wieder teurer als kurzfristige.

Wohnbaufinanzierungzinsen: Variabel ist teurer als Fix

Durch die inverse Zinskurve sind variable Zinssätze für Wohnbaufinanzierungen bei Neuabschlüssen höher als Fixzinssätze. Der 3-Monats-EURIBOR liegt Mitte November 2024 bei etwa 3,0 %. Zuzüglich einer Bankenmarge von durchschnittlich 1,25 % ergibt sich ein variabler Ausgangszinssatz von 4,25 %. Im Vergleich dazu sind langfristige nominale Fixzinssätze über 10 Jahre ab etwa 3,25 % und über 20 Jahre ab etwa 3,50 % erhältlich. Die Frage für potenzielle Kreditnehmer lautet jedoch, welches Zinsmodell langfristig wirtschaftlich vorteilhafter ist. Die künftige Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird hier entscheidend sein. Auf Basis der aktuellen Kreditzinsen sind Fixzinssätze weiterhin eine sehr attraktive Zinsvariante.

KIM-V – wann laufen die Bestimmungen aus?

Die Verordnung entstand aus der Sorge vor einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Österreich aufgrund niedriger Kreditzinsen. Die KIM-V trat zu einem Zeitpunkt in Kraft, als die Zinsen bereits stiegen. Aktuell stellt sie eine erhebliche Hürde für viele Kreditinteressenten dar. Die Immobilienpreise sind immer noch hoch, die Zinsen ebenfalls, und selbst Besserverdiener haben Schwierigkeiten, die Anforderungen der KIM-V zu erfüllen. Die Hemmnisse für die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen sind anhand der Daten der OeNB deutlich nachvollziehbar. Die Bauwirtschaft und andere wichtige Marktteilnehmer fordern eine Zurücknahme der KIM-V, stoßen jedoch bisher auf wenig Gehör. Die kommenden Monate werden zeigen, ob eine raschere Rücknahme der Verordnung möglich ist, als dies per 30.06.2025 gesetzlich vorgesehen ist. Zu erwarten ist dies aber nicht.

Der Markt für Wohnbaufinanzierungen ist derzeit mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Die Verknüpfung von hohen Immobilienpreisen, vergleichsweise hohen Zinsen, oft limitierten Eigenmitteln und damit verbundenen Bonitätsproblemen stellt eine erhebliche Hürde für die Finanzierung von privaten Wohnprojekten dar. Rechtliche Bestimmungen erschweren zudem den Kreditinstituten die Vergabe von Wohnbaufinanzierungen, was zu einer komplexen Gemengelage führt. 

Ein Blick in die mittelfristige Zukunft zeigt, dass der Höhepunkt der Zinsen überschritten ist. Allerdings bedeutet dies nicht zwangsläufig auch einen weiteren Rückgang der Zinsen. Abhängig von der Inflationsentwicklung könnte es über einige Quartale zu einer Seitwärtsbewegung der Zinsen kommen.

In Bezug auf Immobilienpreise zeichnen sich mehr Kaufgelegenheiten ab, da Verkäufer in Teilen ihre Preisvorstellungen anpassen müssen, wenn sie eine Immobilie verkaufen wollen. Aufgrund des rückläufigen Bauvolumens und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsräumen ist jedoch nicht mit einem signifikanten Rückgang der durchschnittlichen Immobilienpreise zu rechnen. Dennoch lässt sich erwarten, dass der Tiefpunkt in Bezug auf die Vergabe von Wohnkrediten erreicht wurde und künftig wieder mit vermehrten Immobilientransaktionen und damit Wohnbaufinanzierungen zu rechnen ist.

Bildquellen: carles / Adobe Stock, SERSOLL / Adobe Stock, Lazy_Bear/ Adobe Stock
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