Noch bleibt in Österreich die Anzahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien im Jahr 2023 mit 823 Fällen fast unverändert auf dem im Vorjahr erreichten Tiefststand. Dies zeigen die SmartFacts-Aufzeichnungen, welche seit 2007 erfolgen. 59 % der Zwangsversteigerungen fielen auf Wohnimmobilien, 25 % auf Gewerbeimmobilien und 16 % auf Grundstücke. Mit anhaltend hohen Lebenshaltungskosten und der schwindenden Aussicht auf schnelle größere Zinsrückgänge ist zukünftig wieder mit Anstiegen zu rechnen. Somit sollten Sie rechtzeitig Maßnahmen ergreifen, um Ihr Wohneigentum zu schützen und eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu vermeiden.
Immobilien Zwangsversteigerung vermeiden: Das Wichtigste im Überblick
Eine Zwangsversteigerung ist ein gesetzliches Verfahren zur Verwertung einer Immobilie zur Befriedigung der Ansprüche von Gläubigern.
Spätestens nach der ersten Mahnung bei Rückzahlungsverzug Ihres Kredits sollten Sie mit Lösungsvorschlägen proaktiv auf die Bank zu gehen und sich auch professioneller Hilfe durch einen unabhängigen Vermögensberater, Schuldnerberater, Anwälte oder Steuerberater bedienen.
Ist eine Zwangsversteigerung im Grundbuch eingetragen, dann ist es in den meisten Fällen bereits zu spät.
Eine Vorsorge gegen Zwangsversteigerung beginnt mit flexiblen tilgungsfreien Zeiten schon beim Abschluss des Kreditvertrags in Kombination mit dem Abschluss einer Kreditausfallversicherung.
Was ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie?
Eine Zwangsversteigerung ist die Verwertung einer Liegenschaft, sei es ein Grundstück oder ein Gebäude, um den Gläubigern zu ermöglichen, ihre Forderungen aus dem Erlös der Versteigerung zu decken. Dabei sind Zwangsversteigerungen in den USA weiter verbreitet, doch das Risiko sollte auch bei heimischen Banken nicht unterschätzt werden, wenn Kreditraten nicht bedient werden.
Definition und rechtliche Grundlagen
Eine Immobilienzwangsversteigerung in Österreich ist ein gesetzliches Verfahren zur Verwertung einer Immobilie zur Befriedigung der Gläubigerforderungen. Sie wird gerichtlich angeordnet, wenn der Schuldner seine Zahlungspflichten nicht erfüllt. Die rechtlichen Grundlagen sind in der Exekutionsordnung (EO) verankert. Im Unterschied zur freiwilligen Versteigerung, bei der der Eigentümer die Immobilie eigenständig anbietet, erfolgt die Zwangsversteigerung gegen den Willen des Schuldners durch ein Gericht. Wichtige Aspekte umfassen die Bekanntmachung der Versteigerung, die Bewertung der Immobilie und das Gebotsverfahren.
Wenn Sie als Kreditnehmer Ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen, beginnt in Österreich zuerst einmal das Mahnverfahren. Es folgt eine erste Mahnung durch die Bank als Gläubiger. Diese muss Ihnen eine angemessene Zahlungsfrist setzen – in der Regel von 14 Tagen. Bei fortgesetztem Zahlungsverzug folgen in der Regel noch bis zu zwei weitere Mahnungen. Dann kann es bereits passieren, dass die Bank einen gerichtlichen Exekutionsantrag stellt. In manchen Fällen erfolgt zuvor noch eine Fälligstellung durch einen Rechtsanwalt. Zahlen Sie wieder nicht, kann das Exekutionsverfahren eingeleitet werden. Das Gericht erlässt einen Exekutionsbefehl und setzt einen Versteigerungstermin fest. Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie, und die Versteigerung wird öffentlich bekannt gemacht. Am Versteigerungstag bieten Interessenten für die Immobilie. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag, und der Erlös wird zur Tilgung der Gläubigerforderungen verwendet. Dabei gelten bestimmte Voraussetzungen für das Höchstgebot, damit dieses sofort oder nach Ablauf einer Frist den Zuschlag erhält.
Ursachen und Anzeichen einer drohenden Zwangsversteigerung
Was bei manchen prominenten Großpleiten der jüngsten Vergangenheit im großen Stil geschehen ist, wiederholt sich schematisch auch im Kleinen. Geben Sie über einen längeren Zeitraum mehr Geld aus als Sie einnehmen, würde Sie das als Immobilienbesitzer einer drohenden Zwangsversteigerung näher bringen.
Häufige Ursachen einer Zwangsversteigerung
Die häufigsten Ursachen für eine Zwangsversteigerung resultieren aus finanziellen Schwierigkeiten wie Zahlungsrückständen und Überschuldung. Oftmals sind betroffene Eigentümer nicht mehr in der Lage, ihre Kreditraten zu bedienen, was durch unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitsplatzverlust, schwere Krankheit oder Scheidung verstärkt werden kann. Beispielsweise führt eine Scheidung häufig zu finanziellen Belastungen, da ein Einkommen wegfällt und zusätzliche Kosten entstehen. Überschuldung kann auch aus einer unzureichenden Finanzplanung oder übermäßigen Konsumausgaben resultieren, wodurch die regelmäßigen Verbindlichkeiten nicht mehr gedeckt werden können und schließlich die Zwangsversteigerung für ihre Immobilie eingeleitet wird.
Frühwarnzeichen einer Zwangsversteigerung erkennen
Frühwarnzeichen für eine drohende Zwangsversteigerung umfassen eine erkennbare mittelfristige Verschlechterung des Verhältnisses von Einnahmen und Ausgaben des Haushalts, mit der Folge wiederholter Mahnungen und letztendlich Kündigungen von Krediten durch die Bank. Das Aufstellen einer Haushaltsrechnung hilft dabei, mehr Transparenz zu schaffen. Weitere Indikatoren sind Zahlungsausfälle bei Hypothekenraten und zunehmende Verschuldung. Achten Sie auf diese Warnsignale und suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit Gläubigern oder einem Schuldnerberater, um Lösungen wie Umschuldung oder Zahlungspläne zu finden.
Doch soweit muss es gar nicht kommen, wenn Sie folgende Punkte beachten:
Ständige Überwachung Ihrer Einnahmen und Ausgaben.
Reagieren Sie sofort auf sinkende Einnahmen mit der Reduktion von Ausgaben.
Auf Mahnungen sollten Sie schnell reagieren.
Werden wegen Steuernachzahlungen oder anderer vorhersehbarer Ausgaben mehr liquide Mittel benötigt, dann verkaufen Sie Wertpapiere und notfalls auch illiquide Vermögensgegenstände. Im Notfall nehmen Sie noch einen Konsumkredit auf, mit dem Ziel diesen wieder so schnell wie möglich zurückzuzahlen.
Achten Sie schon beim Abschluss des Kreditvertrags auf die Möglichkeit tilgungsfreier Zeiten.
Strategien zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung
Mit den richtigen Strategien können Sie häufig eine Zwangsversteigerung vermeiden. Achten Sie daher auf nachfolgende Punkte:
Analyse der finanziellen Situation
Die Erstellung eines detaillierten Haushaltsplans kann Ihnen helfen, finanzielle Engpässe zu vermeiden und eine Zwangsversteigerung der Immobilie verhindern.
So erstellen Sie Ihren Haushaltspan:
Einnahmen erfassen: Notieren Sie alle monatlichen Einnahmen, einschließlich Gehalt, Nebenverdienste und staatliche Leistungen.
Ausgaben kategorisieren: Listen Sie alle Ausgaben in Kategorien wie Miete, Lebensmittel, Transport, Versicherungen und Freizeit.
Fixkosten und variable Kosten trennen: Identifizieren Sie feste monatliche Ausgaben (Miete, Versicherungen) und variable Kosten (Lebensmittel, Freizeit).
Einsparpotenziale identifizieren: Überprüfen Sie variable Ausgaben auf Einsparmöglichkeiten. Reduzieren Sie unnötige Ausgaben, z.B. Abonnements oder häufige Restaurantbesuche.
Ausgaben priorisieren: Priorisieren Sie notwendige Ausgaben wie Miete, Kreditraten und Lebensmittel. Sekundäre Ausgaben können reduziert oder vermieden werden.
Budget erstellen: Setzen Sie ein monatliches Budget für jede Kategorie und halten Sie sich daran.
Ein detaillierter Haushaltsplan hilft, finanzielle Engpässe und Zwangsversteigerungen zu vermeiden.
Bei den Verhandlungen mit Gläubigern geht es um die Präsentation machbarer Lösungen auf Basis fundierter Zahlen, Daten und Fakten. In einer Krise ist es in vielen Fällen besser nicht alleine zur Bank zu gehen, sondern in Begleitung externer Experten wie Steuerberater oder erfahrener Berater im Finanzierungsumfeld. Die beiden Hauptfragen, die es bei drohenden oder bereits eingetretenen Zahlungsverzögerungen immer gibt, sind: Unter welchen Bedingungen könnte der Kredit wieder zurückgezahlt werden? Was müsste geschehen, um dies zu realisieren? Die Antwort darauf kann ein Umschuldungsplan samt neuem Zahlungsplan mit einer Planungsrechnung (Ausgaben-Einnahmen-Rechnung) sein. Häufige Lösungen wären eine Verlängerung der Kreditlaufzeit (niedrigere Raten), vorübergehende Stundungen der Tilgungszahlungen oder generell eine Umschuldung auf einen völlig neuen leistbaren Kredit bei einem anderen Institut.
Alternative Finanzierungsmöglichkeiten prüfen
Sofern Sie die Immobilie weiter nutzen möchten, aber die laufenden Kreditraten nicht mehr bezahlen können, kann möglicherweise eine Lösung im familiären Umfeld gefunden werden. Neben einem Privatkredit eines Verwandten kann ein Zubau, Anbau oder eine Aufstockung eines Hauses eine Möglichkeit darstellen. Der zusätzlich geschaffene Wohnraum kann durch Familienmitglieder genutzt werden und diese tragen einen Teil der bestehenden Finanzierung. Eine hilfreiche Lösung kann in vielen Fällen im Rahmen einer Generationenberatung gefunden werden.
Auch eine Parifizierung der Immobilie und der anschließende Verkauf eines abgetrennten Teils der Immobilie kann einen wertvollen finanziellen Beitrag leisten. Weitere Optionen sind ein Teilverkauf der Immobilie sowie ein freiwilliger rechtzeitiger Verkauf mit der Eintragung eines Wohnrechts.
Haus vor Versteigerung schützen: Praktische Tipps
Wollen Sie Ihr Haus vor einer Versteigerung schützen, dann sollten Sie rechtzeitig Vorkehrungen treffen. Im Akutfall helfen nur noch außergerichtliche Sondervereinbarungen.
Schützen Sie Ihr Haus vor Versteigerung durch rechtzeitige Vorkehrungen.
Rechtliche Schritte und Vereinbarungen
Nach der 3. Mahnung und darauffolgenden Fälligstellung der offenen Kreditsumme kann die Bank einen Antrag auf gerichtliche Exekution stellen. Ist eine anberaumte Zwangsversteigerung bereits im Grundbuch eingetragen, dann wird auch eine Umschuldung ein schwieriges Unterfangen. Eine Rettung im letzten Moment ist dann schon ein Glücksfall. Doch so lange sollten Sie keinesfalls warten. Spätestens auf die erste Mahnung sollten Sie professionell reagieren und ein glaubhaftes Konzept zur nachhaltigen Rückführung der Schulden präsentieren. Dann oder auch im Falle von Bürgen und neuen Kreditnehmern wären Stundungsvereinbarungen und Tilgungsaufschübe möglich und Sie könnten damit eine Zwangsversteigerung noch abwenden.
Einbeziehung von Fachleuten
Sind Sie bereits mit einer Kreditrate im Verzug, dann wollen Banken in der Regel sehen, dass Sie sich um die Lösung des Problems kümmern. Am besten ist, wenn Sie Zahlungsbereitschaft anzeigen und Ihre aktuelle Situation zügig offen darlegen. Die Einbindung eines Experten kann bei der Erarbeitung einer Lösung sehr hilfreich sein. Vorschläge wie eine Laufzeitverlängerung, eine Teiltilgung nach dem Verkauf illiquider Vermögensgegenstände (Auto, Lebensversicherung, geschlossene Fonds ...) oder Wiederaufnahme der Ratenzahlung nach Beginn eines neuen Dienstverhältnisses sind dann zu präsentieren. Professionelle Unterstützung macht Ihre Bemühungen wieder glaubhaft.
Maßnahmen im Alltag
Nach einem Zahlungsverzug weiter zu warten, ist keine kluge Entscheidung. Vorausschauende Kreditnehmer sehen mögliche Liquiditätsengpässe schon im Vorfeld und können mit folgenden Maßnahmen ihre finanzielle Situation verbessern:
So verbessern Sie Ihre finanzielle Ausgangssituation:
Reduktion nicht notwendiger Fixkosten wie Zeitung-Abos, Fitnessstudio, Mitgliedschaften in Golfklubs und nicht existenznotwendiger Versicherungen.
Eventuell können Sie auf ein Auto verzichten, dieses verkaufen und dann via Klimaticket auf öffentliche Verkehrsmittel umsteigen.
Variable Kosten einsparen: Verzicht auf häufiges Auswärtsessen gehen, Umstellung der Bekleidungskäufe auf Secondhand und temporärer Verzicht auf Reisen.
Nebenjobs und auch moderne Online-Jobs (z.B. als Produkttester), eventuell Vermietung einzelner Räume.
Langfristige Strategien zur Vermeidung der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie
Sie können sich gleich bei der Kreditaufnahme gegen das Risiko von Zwangsversteigerungen absichern. Vereinbaren Sie flexible tilgungsfreie Zeiten und schließen Sie eine Kreditversicherung ab, die einspringt, sollten unerwartete Einkommenseinbußen eintreten. Sehen Sie höhere Ausgaben kommen, schaffen Sie sich zusätzliche Liquidität durch Wertpapierverkäufe und Verkäufe nicht notwendiger Vermögensgegenstände, wie zum Beispiel Gold- und Silbermünzen, Antiquitäten oder geschlossener Fondsanteile. Sollte es dennoch zu einem finanziellen Engpass kommen, dann suchen Sie präventiv in einem Gespräch mit der Bank eine Lösung wie zum Beispiel die Verlängerung der Kreditlaufzeit.
FAQs zu Zwangsversteigerung der Immobilie vermeiden
Es beginnt hier schon in der Gestaltung des Kreditvertrags durch Einbau flexibler tilgungsfreier Zeiten und dem Abschluss einer Kreditversicherung. Bei fortgeschrittenen Problemen im Zuge eines Zahlungsverzugs helfen nur noch Krisenkonzepte in Koordination mit Steuerberatern und Rechtsanwälten mit dem Ziel einer außergerichtlichen Lösung.
Zwangsversteigerungen können Sie im letzten Moment in der Regel nur noch durch Sonderereignisse wie neue Bürgen und Kreditnehmer, Schenkungen aus der Verwandtschaft oder sonstige finanziellen Glücksfälle abwenden.
Häufige Ursachen für eine Zwangsversteigerung sind plötzliche Einkommensausfälle (beispielsweise wegen Erkrankung oder Arbeitslosigkeit) oder Scheidungen.
Schuldnerberater, Rechtsanwälte, Steuerberater und Wohnbau-Finanz-Experten sind mögliche Anlaufstellen, wenn Sie noch über ernsthaft umsetzbare Lösungsmöglichkeiten verfügen bzw. das Problem lösbar erscheint. Dies erfordert eine individuelle Betrachtung der Ausgangssituation.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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