Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Immobilie Datum: 22.04.2024
Sie erwerben oder besitzen eine Eigentumswohnung, ein parifiziertes Reihen- oder Doppelhaus? Dann sind Sie Miteigentümer eines Objekts, gemeinsam mit anderen Teileigentümern, und bilden eine Eigentümergemeinschaft. In diesem Zusammenhang ist es für Sie wichtig, Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer zu kennen. Dieser Ratgeber liefert Ihnen dazu weitergehende wichtige Informationen.
Wohnungseigentum: Wohnungseigentümer sind Miteigentümer an einer gesamten Liegenschaft. Jeder Wohnungseigentümer verfügt über das grundbücherlich verankerte Recht zur ausschließlichen und alleinigen Nutzung seiner selbständigen Wohneinheit innerhalb der Liegenschaft.
Eigentümergemeinschaft: Alle Wohnungseigentümer bilden gemeinsam eine Eigentümergemeinschaft. Diese ist eine eigene juristische Person.
Rechte eines Wohnungseigentümers: Wohnungseigentümer haben das alleinige Verfügungs- und Nutzungsrecht ihrer Wohnung. Weitere bedeutende Rechte sind das Mitspracherecht in der Eigentümergemeinschaft sowie das Veränderungsrecht für die eigene Wohneinheit.
Pflichten eines Wohnungseigentümers: Jeder Wohnungseigentümer ist dazu verpflichtet, die eigene Wohnung und die Liegenschaft bestmöglich zu erhalten. Darüber hinaus besteht eine Zahlungspflicht, die neben der gesetzlich vorgeschriebenen Rücklage für zukünftige Aufwendungen auch die anfallenden Betriebskosten für die Liegenschaft umfasst.
Rechtsgrundlage: Das maßgebliche Gesetz ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses wurde zuletzt im Jahr 2022 novelliert.
Was bedeutet es, „Wohnungseigentümer“ zu sein?
Sie haben sich entschieden, eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus zu erwerben. Nach der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises und der Eintragung im Grundbuch wird Ihr Wohnungseigentum dort verbüchert. Durch diese Eintragung erhalten Sie das Recht zur ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung über Ihre Wohnung.
Mit dem Wohnungseigentum erwerben Sie auch einen Anteil an den allgemeinen Flächen des gesamten Objekts, wie beispielsweise dem Innenhof, dem Dach oder den Treppenaufgängen. Die genauen Regelungen dazu finden sich im Wohnungsnutzungsvertrag.
Wichtig für Miteigentümer: Wohnungseigentümerrechte kennen.
Die wichtigsten Rechte eines Wohnungseigentümers
Vor allem in größeren Liegenschaften treffen verschiedene Wohnungseigentümer aufeinander. Es liegt in der Natur der Sache, dass unterschiedliche Eigentümer manchmal gegenteilige Interessen haben und versuchen, diese durchzusetzen. Als Miteigentümer einer derartigen Liegenschaft ist es daher wichtig, die Rechte eines Wohnungseigentümers gut zu kennen.
Nutzungs- und Verfügungsrecht an der eigenen Wohnung
Bei Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines parifizierten Reihen- oder Doppelhauses sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie einen Anteil an der gesamten Liegenschaft erwerben.
Mit dem Erwerb erhalten Sie aber auch das zugesicherte Recht, Ihre Wohnung ausschließlich nutzen zu dürfen und allein darüber verfügen zu können (§ 2 Abs 1 WEG). Dieses Wohnungseigentumsrecht wird Ihnen durch eine Eintragung im Grundbuch rechtlich zugesichert.
Der Wohnungseigentümer kann über seine Wohnung verfügen, und auch die Nutzung ist im frei überlassen. Daher ist es grundsätzlich möglich, die Wohnung zur Besicherung für einen hypothekarisch besicherten Kredit zu verwenden, die Wohnung weiterzuvererben oder das Objekt an Dritte zu vermieten.
Ist die Vermietung über Airbnb erlaubt?
Eine wiederholte Vermietung einer Wohnung über Plattformen an Touristen ist möglich, sofern eine entsprechende Nutzung im Wohnungsnutzungsvertrag vereinbart wurde. Falls die Wohnung jedoch ausschließlich für Wohnzwecke und nicht für Ferienzwecke vorgesehen ist, muss nachträglich die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer eingeholt werden. Aber Achtung: Beispielsweise in Wien gibt es auch behördliche Einschränkungen, welche zu beachten sind. So tritt ab dem 1. Juli 2024 eine Ausweitung des Verbots von Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten in Kraft. Das neue Verbot umfasst gewerbliche Kurzzeitvermietungen und die Kurzzeitvermietung von Wohnungen für mehr als 90 Tage pro Jahr außerhalb von Wohnzonen, es sei denn, es liegt eine Ausnahmegenehmigung vor.
Veränderungsrecht an der eigenen Wohnung
Als Wohnungseigentümer haben Sie grundsätzlich das Recht Änderungen an Ihrer Wohnung auf eigene Kosten vorzunehmen. Dies gilt, solange Sie weder das Haus substanziell schädigen noch die schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen (§ 16 Abs 2 WEG). Soweit Sie also keine wesentlichen Änderungen in Ihrer eigenen Wohnung vornehmen, wie zum Beispiel den Austausch von Böden oder eine andere Innenraumgestaltung, können Sie dies ohne Weiteres durchführen.
Sobald die Veränderungen jedoch die anderen Wohnungseigentümer betreffen oder beeinträchtigen könnten, ist die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer oder gegebenenfalls eines Außerstreitgerichts erforderlich. Zu den schutzwürdigen Interessen der Miteigentümer gehört übrigens auch das Erscheinungsbild des Hauses.
Mitspracherecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Sobald Sie sich entschließen, eine Wohnung im Wohnungseigentum zu erwerben, werden Sie auch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist eine eigene juristische Person und kann Verträge mit Dritten, wie beispielsweise dem Stromlieferanten oder Handwerkern, abschließen. In der Regel wird sie nach außen durch eine Hausverwaltung vertreten.
Da bei einer Liegenschaft viele gemeinschaftliche Entscheidungen zu treffen sind, spielt die Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle. Folgende Punkte werden durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen:
Die Höhe der Reparaturrücklage.
Reparaturen bzw. Renovierungsarbeiten, soweit allgemeine Hausteile betroffen sind.
Die Bestellung der Hausverwaltung.
Beschlüsse werden üblicherweise in Eigentümerversammlungen gefasst. Falls keine Hausverwaltung bestellt ist, entscheidet die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft. Die Mehrheit bestimmt sich grundsätzlich nach den Eigentumsanteilen. Es ist daher denkbar, dass ein einzelner oder nur wenige Wohnungseigentümer über die Mehrheit verfügen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält jedoch auch Minderheitenrechte, um die Rechte von Einzelpersonen gegenüber der Mehrheit zu schützen.
Minderheitsrechte eines einzelnen Wohnungseigentümers
Um die Rechte eines einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Mehrheit besser zu schützen, sind im Wohnungseigentumsgesetz Minderheitenrechte verankert. Aufgrund dieser Regelungen haben Einzelpersonen die Möglichkeit, in einem Außerstreitverfahren vor Gericht Anträge zu stellen, um wichtige Anliegen gegenüber der Mehrheit durchzusetzen.
Relevant ist dabei die Möglichkeit, die Durchführung von Reparaturarbeiten zur Erhaltung oder zur Behebung ernster Schäden zu beantragen. Auch die Höhe der Reparaturrücklage kann über dieses Instrument angefochten werden. Dabei kann sowohl eine Erhöhung als auch eine Minderung der Rücklagenbildung gewünscht werden. Wird es von der Hausverwaltung verabsäumt eine angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung für die gesamte Liegenschaft abzuschließen, so kann auch dieser Punkt Gegenstand eines Außerstreitverfahrens sein.
Die wichtigsten Pflichten eines Wohnungseigentümers
Mit dem Erwerb von Wohnungseigentum erhalten Sie Rechte, Sie übernehmen aber auch Pflichten. Die Pflichten des Wohnungseigentümers spielen sowohl für die Erhaltung der Liegenschaft als auch für das Zusammenwirken der Miteigentümer in der Eigentümergemeinschaft eine zentrale Rolle.
Zahlungspflichten
In einer Liegenschaft entstehen verschiedene Kosten, die nicht nur Ihre Wohnung, sondern vor allem auch die gemeinsamen Teile der Immobilie betreffen. Als Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, Ihren Anteil an diesen Kosten zu tragen.
Gesetzlich ist vorgeschrieben, eine Rücklage für künftige Reparaturen zu bilden (§ 31 WEG). Reicht diese für notwendige Sanierungen nicht aus, kann ein Darlehen aufgenommen werden, und die Annuitäten für den Kredit müssen beglichen werden. Zusätzlich fallen monatlich folgende Betriebskosten an, die von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen:
Stadt- oder Gemeindegebühren bzw. Abgaben
Wasser bzw. Abwasser
Kanal- und Müllgebühren
Rauchfangkehrer
Strom
Versicherung
Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen wie den Lift
Hausreinigung
Kosten für die Hausverwaltung.
Erhaltungspflicht
Alle Wohnungseigentümer haben die Pflicht, zur Erhaltung der Liegenschaft beizutragen. Die Erhaltungspflicht erstreckt sich dabei unter anderem auf die Fassade des Hauses, das Dach, das Stiegenhaus, Müllräume, Heizungsräume, aber auch tragende Wände. Die Beteiligung daran bemisst sich am Anteil Ihrer Wohnung.
Als Wohnungseigentümer sind Sie dazu verpflichtet, ihre Wohnung in Stand zu halten. Das bedeutet beispielsweise, dass Sie die Heizungsthermostate, sanitäre Anlagen oder verschiedene Leitungen soweit möglich warten müssen. Etwaige Schäden müssen Sie unverzüglich auf eigene Kosten beheben. Die Erhaltungspflicht durch die Eigentümergemeinschaft beschränkt sich auf ernsthafte Schäden an der Liegenschaft (zum Beispiel bei defekten Steigleitungen, usw.).
Einhaltung der Hausordnung
Um ein reibungsloses Zusammenleben der Wohnungseigentümer zu gewährleisten, wird durch die Eigentümergemeinschaft eine Hausordnung vereinbart. Diese beinhaltet Richtlinien zur Nutzung der gemeinsamen Teile der Liegenschaft sowie der individuellen Wohnungen. Die Hausordnung wird von der Mehrheit der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung beschlossen. Als Miteigentümer können Sie die Aufhebung einzelner Bestimmungen im Außerstreitverfahren beantragen, soweit dadurch ihre schutzwürdigen Interessen verletzt werden.
Ggf. Duldung des Betretens der eigenen Wohnung
Für die Instandhaltung Ihrer Wohnung sind Sie selbst verantwortlich. Besonders wichtig ist, regelmäßig notwendige Erhaltungsarbeiten durchzuführen, um die Bausubstanz nicht zu gefährden und anderen Wohnungseigentümern dadurch keinen Nachteil zu bereiten.
Sofern Instandhaltungsarbeiten erforderlich sind, um die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu erhalten und vor ernsthaften Schäden zu bewahren, müssen Sie auch das Betreten Ihrer Wohnung durch Dritte dulden. Falls Sie dabei einen Schaden erleiden, muss dieser angemessen durch die Eigentümergemeinschaft abgegolten werden.
Wo stehen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer?
Die Rechtsgrundlagen für die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer lassen sich aus verschiedenen gesetzlichen Quellen ableiten. Grundsätzlich basiert das allgemeine Rechtsverständnis in Österreich auf dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Das ABGB regelt Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen, einschließlich Eigentums- und Besitzrechte.
Besonders relevant für Wohnungseigentümer sind dieBestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dieses Gesetz beschreibt detailliert die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber sowie das Verhältnis der Miteigentümer untereinander.
Zusätzlich gibt es noch weitere einschlägige Gesetze, wie das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Dieses Gesetz regelt die Verbrauchsmessung und Abrechnung von Energie in Gebäuden mit mindestens vier Nutzungsobjekten und einer gemeinsamen Versorgungsanlage.
WEG-Novelle 2022: Was ist neu?
Gesetzliche Bestimmungen werden regelmäßig aktualisiert und an neue Rahmenbedingungen angepasst. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde in einer Novelle mit 1. Jänner 2022 (bzw. zum Teil mit 1. Juli 2022) modifiziert (WEG-Novelle 2022) und hat einige Neuerungen mit sich gebracht.
Erleichterte Zustimmung bei diversen Änderungen
Grundsätzlich ist für maßgebliche Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich. Dies gilt jedoch nicht für sogenannte privilegierte Änderungen, bei denen die Zustimmung nicht verweigert werden darf.
Die WEG-Novelle 2022 erweiterte die bevorzugten Änderungen.
Mit der WEG-Novelle 2022 wurde einerseits der Maßnahmenkatalog der privilegierten Änderungen erweitert, und andererseits wurde der Zustimmungsvorgang erleichtert (Zustimmungsfiktion, § 16 Abs 5 WEG).
Der Maßnahmenkatalog wurde unter anderem um das Anbringen von E-Ladestationen sowie der barrierefreien Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten erweitert. Als Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gilt nun auch bereits, wenn nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung dem Vorhaben widersprochen wird. Diese Zustimmungsfiktion ist beispielsweise auch für betroffene Häuser bzw. Reihenhäuser relevant, auf denen eine Solaranlage angebracht werden soll.
Neuregelung der Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft
Mit dem 1. Juli 2022 wurde eine zweite Mehrheitsvariante für die Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft eingeführt (§ 24 Abs 4 WEG). Bis zu diesem Zeitpunkt war allein die absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile ausschlaggebend. Nun wurde eine zweite Abstimmungsvariante eingeführt, bei der eine ausreichende Mehrheit vorliegt, sobald ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (basierend auf den Miteigentumsanteilen) zustimmen.
Vorschrift zur Mindestrücklage
Ebenfalls zum 1. Juli 2022 wurde eine gesetzliche Mindestdotierung für die Rücklagenbildung für künftige Aufwendungen geschaffen (§ 31 Abs 1 WEG). Die Mindestdotierung beträgt dabei zumindest 0,90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Eine Unterschreitung ist nur in den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen zulässig. Beispiele dafür wären, wenn die Liegenschaft gerade umfassend saniert wurde oder nachweislich bereits ausreichend Rücklagen durch die Eigentümergemeinschaft gebildet wurden.
Wohnungseigentümer: Rechte und Pflichten sind im WEG geregelt
Sobald Sie eine Wohnung kaufen und Wohnungseigentümer werden, erwerben Sie einen Anteil an einer Liegenschaft. Als Wohnungseigentümer erhalten Sie Rechte und übernehmen Pflichten. Die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers sind Wohnungseigentumsgesetz geregelt, das im Jahr 2022 modifiziert wurde. Die Novelle hat einige praktische Erweiterungen, aber insbesondere auch Erleichterungen für Wohnungseigentümer geschaffen und somit das Wohnungseigentumsrecht insgesamt modernisiert.
Weitere Fragen
Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, über das Ihnen zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung überlassene selbständige Objekt innerhalb der Liegenschaft zu verfügen. Dieses Recht wird im Grundbuch verbüchert. Sie können Veränderungen in Ihrer Wohnung vornehmen, soweit andere Miteigentümer nicht substanziell betroffen sind. In der Eigentümergemeinschaft haben Sie ein Mitspracherecht.
Alle Miteigentümer werden Teil der Eigentümergemeinschaft, einer eigenständigen juristischen Person, die die Interessen der Eigentümergemeinschaft vertritt. Die Verwaltung der Liegenschaft wird im Regelfall an eine Hausverwaltung übertragen, die dann auch Ansprechpartner für Dritte ist. Vor allem bei kleineren Eigentümergemeinschaften kann die Gemeinschaft aber auch von einem Wohnungseigentümer vertreten werden.
Grundsätzlich gehört die gesamte Liegenschaft der Eigentümergemeinschaft. Wasserleitungen oder andere Bestandteile gehören zur gesamten Liegenschaft und damit der Eigentümergemeinschaft. Die Wartung innerhalb der Wohnung, obliegt, soweit dies möglich ist, allerdings dem Wohnungseigentümer.
Die zulässige Nutzung einer Wohnung ist im Wohnungsnutzungsvertrag geregelt. Bei entsprechender Vereinbarung kann die Wohnung auch gewerblich genutzt werden (aber Achtung: ggf. ist auch eine behördliche Genehmigung erforderlich). Bei abweichender Nutzungsform ist die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich.
Soweit die Umbaumaßnahme die Interessen der anderen Miteigentümer nicht maßgeblich beeinträchtigt, ist keine Zustimmung erforderlich. Manchmal ist die Sachlage aber nicht so klar. Bei komplexeren Umbauprojekten ist es daher ratsam, im Vorfeld entweder die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen oder den Sachverhalt genau zu prüfen.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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