Wohnung verkaufen: Vorgehensweise und Tipps

Eine Wohnung verkaufen bedeutet großen organisatorischen und zeitlichen Aufwand. Durch die Einbindung eines Immobilienmaklers kann dieser Aufwand reduziert werden. Von steuerlichen Aspekten bis hin zu zahlreichen Dokumenten, die zusammengestellt werden müssen, gibt es verschiedene Aspekte zu beachten. Finden Sie in diesem Ratgeber wichtige Tipps, wie Sie Ihre Wohnung am besten und sicher verkaufen.

Ein Wohnungsverkauf kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen. Oft soll ein finanzieller Gewinn erzielt werden, vielleicht wird aber auch nur dringend Kapital für eine andere Investition oder sonstige Ausgaben benötigt. Je nachdem, wann und zu welchem Preis die Wohnung verkauft wird, gibt es Unterschiedliches zu berücksichtigen.

Steuern

Der Verkauf einer Wohnung kann entweder steuerfrei erfolgen oder es fällt die Immobilienertragsteuer an.

Steuerfreier Wohnungsverkauf

Eine Wohnung steuerfrei verkaufen ist möglich, wenn Sie in den letzten beiden Jahren bis zum Verkauf durchgängig Ihren Hauptwohnsitz an dieser Adresse hatten. Oder es sind seit dem Ankauf der Immobilie schon zehn Jahre vergangen und Sie hatten innerhalb dieser Dauer mindestens fünf Jahre lang Ihren Hauptwohnsitz in dieser Immobilie. Sind diese Voraussetzungen gegeben, wird beim Verkauf – unabhängig vom Verkaufspreis – keine Steuer fällig.

Vorsicht: Wenn Sie schon seit mehr als fünf Jahren in einer großen Wohnung leben, diese dann in zwei Einheiten unterteilen und eine davon verkaufen, gilt die Steuerbefreiung nicht!

Immobilienertragsteuer (ImmoEst)

Sofern eine Wohnung nicht von der ImmoEst befreit ist, wird der erzielte Gewinn mit 30 Prozent besteuert. Wenn Sie vorab prüfen möchten, wie hoch der erzielte Gewinn tatsächlich ist, sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen. Denn es können verschiedene Kosten, die mit der damaligen Anschaffung der Immobilie in Zusammenhang standen, vom rechnerischen Verkaufsgewinn abgezogen werden. Dadurch wird die Berechnungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer – und somit schlussendlich auch die Steuer – reduziert.

Wenn Sie in einer niedrigen Einkommenssteuerklasse sind, können Sie beantragen, dass statt der 30-prozentigen Immo-Est der Einkommenssteuersatz zur Anwendung kommt. Es wird dann von einer „Optierung“ gesprochen. Das ist beispielsweise dann vorteilhaft, wenn Sie im Jahr des Wohnungsverkaufs keine sonstigen Einkünfte erzielen.

Gewerblicher Immobilienhandel

Wer regelmäßig als unternehmerische Tätigkeit Immobilien an- und verkauft, benötigt eine Gewerbeberechtigung und kann nicht die ImmoEst nutzen, sondern muss als GmbH mit KeSt und KöSt kalkulieren.

Nebenkosten

Nicht nur beim Ankauf einer Immobilie in Österreich fallen Nebenkosten an, auch beim Verkauf sind einige Positionen in der eigenen Finanzplanung zu beachten.

• Immobilienmakler: Wird ein Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt, so darf dieser auch eine verkäuferseitige Provision fordern. Das ist jedoch Ausmachungssache und stark von der jeweiligen Immobilie abhängig – hier können Sie geschickt handeln, um die Kosten für Sie gering zu halten.
• Rechtsanwalt bzw. Notar: Grundsätzlich werden die Kosten für die Vertragserstellung und die Beglaubigung der Unterschriften typischerweise von der Käuferseite übernommen. Doch auch dazu kann eine andere Vereinbarung getroffen werden. Außerdem wird eine allfällige Immobilienertragsteuer berechnet und abgeführt, wofür typischerweise zwischen 120 und 300 Euro verrechnet werden.
• Steuerberatung: Um vorab zu prüfen, welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf hat, kann es sinnvoll sein, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Meist sind ein bis zwei Beratungsstunden ausreichend, womit die Kosten gering sind.
• Bankspesen: Wenn für die Immobilie ein Kredit vorhanden ist, der frühzeitig getilgt wurde, kommt es auf die Regelungen im Kreditvertrag und den Zeitpunkt der frühzeitigen Tilgung an, ob eventuell ein Pönale an die Bank zu zahlen ist. Falls das der Fall ist, liegt diese bei einer Finanzierung mit Fixzinsbindung häufig bei einem Prozent der frühzeitig zurückbezahlten Kreditsumme.

Kann ich die Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht abbezahlt ist?

Selbstverständlich kann eine Wohnung auch dann verkauft werden, wenn noch eine Finanzierung läuft und somit der Kredit bisher nicht vollständig abbezahlt wurde. Zu beachten ist, ob für die vorzeitige Tilgung ein Pönale anfällt und sprechen Sie mit der Bank, wenn eine Besicherung mit einer Hypothek besteht.

Eine Wohnung verkaufen sollte wohl überlegt sein. Mit guter Vorbereitung gelingt Ihnen dieses Vorhaben sicher – selbst dann, wenn Sie den Verkauf ohne Makler abwickeln möchten. Wichtig ist, für den gesamten Verkaufsprozess ausreichend Zeit einzuplanen, denn ein Wohnungsverkauf dauert in Summe häufig länger als gedacht.

Schritt 1

Am Beginn des Prozesses sollten Sie überlegen, ob ein Verkauf wirklich die richtige Entscheidung ist oder welche sonstigen Alternativen es gibt. Wenn Sie wegen Kapitalbedarfs verkaufen, könnte auch ein Kredit zur Kapitalbeschaffung eine Alternative sein.

Schritt 2

Ist die Verkaufsentscheidung gefallen, müssen Sie einschätzen, welchen Wert die Immobilie hat. Dazu können Sie online vergleichbare Objekte ansehen. Dabei ist zu bedenken, dass Angebotspreis und Verkaufspreis oft deutlich auseinanderliegen. Wichtig ist, bei der Werteinschätzung möglichst objektiv zu agieren. Gegebenenfalls können Sie die Immobilie von einem Makler oder sogar einem Sachverständigen schätzen lassen.

Schritt 3

Dann müssen Sie entscheiden, ob der Verkauf privat erfolgen soll und Sie alles selbst in die Hand nehmen, oder ob ein Makler-Unternehmen beauftragt wird. Falls Sie alles selbst abwickeln, müssen Sie eine Beschreibung verfassen, gute Bilder und eventuell sogar Videos anfertigen und Inserate schalten. Außerdem muss ein Energieausweis in Auftrag gegeben werden – unabhängig davon, ob die Immobilie per Makler oder eigenständig verkauft wird.

Schritt 4

Alle relevanten Unterlagen über die Liegenschaft müssen zusammengestellt werden. Dazu zählen beispielsweise:

• Laufende Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung der vergangenen Jahre
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Grundbuchauszug
• Rechnungen für Wartungsarbeiten (z.B. an der Gastherme).
• Etc.

Ebenso sollte bereits Kontakt mit der finanzierenden Bank aufgenommen werden und in Aussicht gestellt werden, dass eine frühzeitige Tilgung des offenen Kreditbetrags erfolgen wird.

Schritt 5

Für die Abwicklung des Verkaufs müssen Anfragen beantwortet, Besichtigungen durchgeführt und Kaufangebote geprüft werden. Ein Kaufangebot sollte rechtsverbindlich angenommen werden, wenn es ohne Vorbehalt ausgestellt wurde und Sie wirklich mit allen angeführten Konditionen einverstanden sind. Suchen Sie am besten parallel bereits nach einem Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag erstellt und einem Notar, der die Unterschriften beglaubigen wird.

Schritt 6

Liegt ein attraktives Kaufangebot vor, so wird dieses angenommen. Anschließend wird der Kaufvertrag unterzeichnet und der Rechtsanwalt führt die Änderungen im Grundbuch durch, nimmt die Auszahlung des Kaufpreises vor und führt gegebenenfalls die ImmoEst ab. Ebenso wird, falls es noch einen offenen Kreditbetrag gibt, das Kreditkonto ausgeglichen, die Belastung des Grundbuchs in Form des Pfandrechts gelöscht und schlussendlich das Kreditkonto geschlossen.

Es gibt einige Unterlagen, die für den Verkauf einer Wohnung unbedingt vorhanden sein sollten. Wichtig ist, diese Dokumente rechtzeitig zu besorgen, denn es kann etwas dauern, bis alle nötigen Unterlagen vorliegen.

Checkliste: Unterlagen beim Wohnungsverkauf
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Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf gibt es sehr viele Einflussfaktoren, sodass es auch unterschiedlichste Tipps und Tricks gibt, um eine Immobilie schnell, fair und zu einem optimalen Preis zu verkaufen.

Tipp 1: Umfassend und gut informieren

Viele Fotos, ein ansprechendes Video und eine ausführliche, klare Beschreibung der Wohnung sorgen dafür, dass sich potenzielle Interessenten schon online sehr gut ein Bild von der Wohnung machen können. Das beschleunigt den Verkaufsprozess und sorgt dafür, dass es bei Besichtigungsterminen seltener vorkommt, dass Interessenten von der Wohnung überrascht oder womöglich gar enttäuscht sind.

Tipp 2: Renovierungsmöglichkeiten prüfen

Auch wenn Sie für Ihre Immobilie keine komplette Sanierung vornehmen möchten, können schon kleine optische Updates im Rahmen einer Renovierung dazu führen, dass die Wohnung schneller verkauft werden kann. Eventuell lohnt es sich, die Wände frisch auszumalen, Armaturen auszutauschen oder einen neuen Fußboden zu verlegen. Das muss individuell, je nach Gesamtzustand der Immobilie, entschieden werden.

Tipp 3: Wohnung stagen

Viele Menschen können sich nicht gut vorstellen, wie eine Wohnung möbliert aussehen wird. Wenn Ihre Wohnung derzeit unmöbliert ist, können Sie diese professionell, eigens für den Verkauf einrichten lassen. Dabei wird von „Staging“ gesprochen. Viele Menschen können sich nicht gut vorstellen, wie eine Wohnung möbliert aussehen wird. Wenn Ihre Wohnung derzeit unmöbliert ist, können Sie diese professionell, eigens für den Verkauf einrichten lassen – ein Verfahren, das als „Staging“ bezeichnet wird. Alternativ bietet sich auch digitales Staging an, bei dem Räume virtuell möbliert und ansprechend gestaltet werden. So erhalten Interessenten einen besseren Eindruck vom Potenzial der Immobilie, ohne dass physische Einrichtungsarbeiten nötig sind.

Tipp 4: Wohnung verkaufen: mit oder ohne Makler?

Wenn Sie selbst keine Erfahrung in der Immobilienbranche haben und sich auch, z.B. aus zeitlichen Gründen, nicht um die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Prüfung von Angeboten usw. kümmern möchten, ist die Beauftragung eines Maklers eine naheliegende Entscheidung.

Tipp 5: Wohnung schnell verkaufen

Um eine Wohnung möglichst schnell zu verkaufen, bereiten Sie am besten alle nötigen Unterlagen strukturiert vor und setzen Sie den Kaufpreis nicht zu hoch an. Organisieren Sie rechtzeitig einen Anwalt, der den Kaufvertrag erstellt. Je besser Sie vorbereitet sind, desto rascher kann der Wohnungsverkauf erfolgen.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind alle Abläufe gleich wie beim Verkauf einer selbstgenutzten oder leerstehenden Immobilie. Allerdings müssen Interessenten auch den bestehenden Mietvertrag prüfen können. Ist dieser befristet oder unbefristet und wie hoch ist die Nettomiete? Bei unbefristeten Mietverträgen gibt es oft einen markanten Abschlag beim Kaufpreis, während befristet vermietete Wohnungen, die zu marktüblichen Konditionen vermietet sind, häufig nahezu idente Preise erzielen, als wären sie unvermietet. Dokumente wie Mietvertrag und ein Nachweis darüber, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wird, sollten möglichst unter Wahrung der Privatsphäre des Mieters (z.B. geschwärzt) bereitgestellt werden. Besichtigungen sind vorab mit dem Mieter zeitlich abzustimmen.

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