Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Immobilie Datum: 10.01.2025
Im Immobilienbereich in Österreich wird umgangssprachlich häufig von der Wohnflächenberechnung gesprochen und wie diese berechnet wird. Doch wissen Sie, dass dieser Begriff in Österreich juristisch gar keine Anwendung findet? Die Wohnflächendefinition in Österreich unterscheidet sich von jener in Deutschland. Die Miete in Österreich kann nur für die Nutzfläche berechnet werden. Deren Zusammensetzung bzw. die „Wohnflächenberechnung“ ist gesetzlich geregelt. In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Informationen zur richtigen Wohnflächenberechnung Österreich.
Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste im Überblick
In Österreich zählt nur die Nutzfläche, deren Berechnung hierzulande häufig mit der Wohnfläche aus Deutschland verwechselt wird.
In Österreich zählen Flächen unter Dachschrägen komplett als Nutzfläche.
Während in Deutschland ein Teil des Balkons bzw. der Terrasse als Wohnfläche berechnet werden, gehören diese in Österreich nicht zur Nutzfläche und werden nicht angerechnet.
Kellerabteil und Treppenhaus sowie Gartenanlagen des Wohnblocks sind keine Nutzflächen in Österreich.
Eine Mietzinsminderung ist nur bei Minderung der Gebrauchsfähigkeit möglich und meist eine schwierige Streitfrage.
Wohnflächenberechnung in Österreich: Wichtige Begriffe
Der Begriff „Wohnfläche“ hat in Österreich keine rechtlich relevante Bedeutung. In der Umgangssprache sind dies die Räume der Wohnung, welche zu Wohnzwecken dienen. Ausgeschlossen sind hier der Balkon, der Abstellraum im Keller und die Gemeinschaftsflächen des Wohnblocks wie zum Beispiel Treppenhaus, Lift, Gänge und Waschräume.
Die Wohnnutzfläche (Nutzfläche) ist als Grundlage für die Nutzwerte und die Berechnung der Miete relevant. Diese ist wesentlicher Kauf-/ Miet-Vertragsbestandteil und im Gegensatz zur umgangssprachlichen „Wohnfläche“ ist die Nutzfläche im Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohneigentumsgesetz (WEG) genau geregelt.
Gesetzliche Regelung zur Wohnflächenberechnung in Österreich
Die drei wichtigsten Gesetzes-Paragraphen zur Berechnung der Nutzfläche in Österreich, welche die häufigsten Fragen zur Wohnflächenberechnung Eigentumswohnung, Dachgeschoss sowie Terrasse beantworten, finden Sie im nachfolgenden Kasten.
§ 17 MRG Absatz 2 besagt: „Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.“
§ 2 Abs. 7 WEG definiert eine Nutzfläche wie folgt: „Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.“
§ 7 WEG besagt: „Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 v.H. erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.“
Zusammengefasst bedeutet dies:
Lässt sich keine genaue Nutzfläche eruieren oder weicht der Bauplan vom tatsächlichen Maß um mehr als 3 % ab, so gilt die tatsächlich ausgemessene Fläche.
Nicht zur Nutzfläche zählen Terrassen, offene Balkone, unbewohnbare Keller- und Dachbodenräume sowie Treppenhäuser.
Unter bestimmten Umständen zählt zur Nutzfläche eine Loggia, ein Wintergarten oder Veranda (z. B. direkte Verbindung zu anderen Wohnräumen).
Immer zur Nutzfläche zählen Flächen unter Dachschrägen im Wohnbereich: Diese sind ein häufiges Problem in der Ermittlung des fairen Mietentgelts. Im Gegensatz zu Deutschland gilt in Österreich der Boden unter Dachschrägen komplett als Nutzfläche.
Weitere Begriffe bei der Wohnflächenberechnung einer Eigentumswohnung in Österreich:
Verkehrsfläche:
Diese sind „Durchzugsflächen“ wie Treppenhaus, Eingangsbereich, Flur, Windfang und Aufzüge in Wohnblöcken.
Grundfläche:
Eine Grundfläche ist die gesamte bebaute Fläche eines Grundstücks. Bauen Sie auf ein 3000 Quadratmeter–Grundstück ein Gebäude mit den Maßen 10 auf 20 Meter, dann zählen 200 Quadratmeter als Grundfläche des Gebäudes.
Bei der Wohnflächenberechnung sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen.
Ist die Miethöhe abhängig von der Nutzfläche?
Die Quadratmeteranzahl im Mietvertrag in Österreich bezieht sich auf die Nutzfläche. Der Mietzins pro Quadratmeter an Nutzfläche multipliziert mit der Nutzfläche ergibt die monatliche Miete. Somit ist die Miethöhe in Österreich von der Nutzfläche abhängig.
Aber es gibt auch Fälle, in denen das Mietrechtsgesetz nicht angewandt wird. Dies beispielsweise bei Mietverhältnissen bis zu einem halben Jahr, bei Ferienwohnungen, Studentenheimen und Gebäude mit maximal zwei Mietobjekten (z. B. Einfamilienhäusern).
Für Mieter: So berechnen Sie die Nutzfläche nach dem MRG
Die sogenannte „Wohnflächenberechnung“ ist in Österreich eine Ermittlung der Nutzfläche nach dem MRG. Hier gilt folgendes Schema:
Bodenfläche nach Maßen der äußeren Wände minus Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Hinzu kommen bewohnbare Dachboden- und Kellerräume plus Wintergarten, Veranda und Loggia.
Was zählt zur Nutzfläche?
Diese Räumlichkeiten zählen in Wohnblöcken zur Nutzfläche:
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, WC, Vorzimmer, Abstellraum in der Wohnung, Wintergarten, Veranda, Loggia sowie die (komplette) Fläche unter Dachschrägen und Zwischendecken.
Zählen Balkon und Terrasse bei der Wohnflächenberechnung?
Auch wenn Sie im Internet hierzu die unterschiedlichsten Angaben finden, der Punkt Wohnflächenberechnung Terrasse ist in Österreich klar gesetzlich geregelt: Während in Deutschland eine Teilanrechnung auf die Wohnfläche erfolgt, in Österreich zählen der Balkon und die Terrasse nicht zur Nutzfläche.
Dachschräge: Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss
Durch ein Urteil des Obersten Gerichtshofs in Österreich wurde dieser Sachverhalt zur Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss für Österreich entschieden: Die Quadratmeter unter einer Dachschrägen werden, unabhängig von der Höhe der senkrechten Wand, zu 100 % als Nutzfläche angerechnet. Die Staffelung der Nutzflächenbewertung, wie sie beispielsweise in Deutschland nach wie vor praktiziert wird, gilt in Österreich nicht mehr.
Ausmessen und Berechnen: So gehen Sie vor
Wenn Sie eine Nutzfläche, wie beispielsweise die Wohnflächenberechnung Ihrer Eigentumswohnung, ermitteln möchten benötigen Sie lediglich ein Maßband, einen Zollstock oder einen Laser Entfernungsmesser und gehen wie folgt vor:
Rollen Sie schlichtweg das Maßband in den einzelnen Wohnräumen von einer Seite zur anderen jeweils in der Länge und Breite aus und notieren sich die Daten von jedem einzelnen Raum. (Boden-)Flächen unter Dachschrägen müssen Sie dabei vollständig berücksichtigen.
Dann multiplizieren Sie für jeden Raum Länge mal Breite und bekommen die einzelnen Teilflächen.
Addieren Sie die einzelnen Teilflächen.
Sollte noch eine Loggia und /oder ein Wintergarten vorhanden sein, dann messen Sie diese auch noch und addieren diese Werte hinzu.
Nach Addition aller Teilflächen erhalten Sie die gesamte Nutzfläche.
Wohnflächenberechnung in Österreich: Eine Mietzinsminderung ist nur durch Nachweis der Unbrauchbarkeit möglich.
Nutzfläche stimmt nicht mit Mietvertrag überein – was jetzt?
Weicht die tatsächliche Nutzfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann in Deutschland eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden, da ein Mangel an der Mietsache vorliegt. In Österreich sind die Regelungen weniger klar.
Laut Mietrechtsgesetz (MRG) ist eine Mietzinsminderung möglich, jedoch nur, wenn die Wohnung tatsächlich in ihrer Nutzbarkeit eingeschränkt ist. Die Formulierung lautet: "Der Mieter ist für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands von der Entrichtung des Zinses befreit." Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit muss von einem Sachverständigen festgestellt werden.
Ist die Wohnung deutlich kleiner als angegeben, könnte eine Mietzinsminderung bei erheblichen Abweichungen durchgesetzt werden. Allerdings reicht eine bloße Abweichung der Fläche nicht aus. Entscheidend ist der Nachweis, dass die Wohnung in ihrer Nutzung beeinträchtigt ist. Zudem gilt diese Regelung nur für Mietobjekte, die unter das MRG fallen.
Wohnflächenberechnung bei Eigentumswohnung: Was sagt das WEG?
Zur Nutzfläche gemäß WEG (Wohneigentumsgesetz) gehören die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken und im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.
Nicht dazu nach dem WEG zählen hingegen:
Treppen
Offene Balkone und Terrassen
Hausgärten und Lagerplätze
Keller- und Dachbodenräume (sofern nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet).
Wenn Sie sich mit der Berechnung der Wohnfläche beschäftigen, müssen Sie also zunächst prüfen, ob die Regelungen des im Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohneigentumsgesetz (WEG) auf Ihren konkreten Fall anzuwenden sind.
Wohnflächenberechnung: Balkon und Terrasse zählen nicht
Die sogenannte „Wohnflächenberechnung“ ist laut MRG und WEG in Österreich die Nutzflächenberechnung. Diese umfasst bewohnbare Räumlichkeiten inklusive Fläche unter Dachschrägen und Loggia. Eines der größten Missverständnisse besteht bei der Anrechnung einer Terrasse und eines Balkons. Während in Deutschland Teile der Flächen angerechnet werden, ist dies in Österreich nicht so. Weder Balkone, Terrassen, Kellerabteile noch Treppenhäuser oder Lifte zählen in Österreich zur Nutzfläche.
FAQs zur Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung ist nach dem MRG eine Ermittlung der Nutzfläche. Sie wird berechnet nach der Bodenfläche nach Maßen der äußeren Wände minus Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Hinzu kommen bewohnbare Dachboden- und Kellerräume plus Wintergarten, Veranda und Loggia.
Kellerabteile, Balkone, Terrassen, Mauerwerk, Treppenhaus, Außengänge und Lift zählen in Österreich nicht zur Nutzfläche.
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, WC, Vorzimmer, Abstellraum in der Wohnung, Wintergarten, Veranda, Loggia sowie die (komplette) Fläche unter Dachschrägen und Zwischendecken zählen in Österreich zur Nutzfläche.
In Österreich wird die Fläche unter Dachschrägen in die Nutzfläche einbezogen. Die Berechnung orientiert sich an der Höhe der Dachschräge: Flächen mit einer Höhe unter einem Meter werden in der Regel nicht berücksichtigt, Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe werden zur Hälfte angerechnet, und Flächen über zwei Metern Höhe fließen voll in die Nutzflächenberechnung ein.
Die Raumhöhe kann ein relevanter Faktor bei der Nutzflächenberechnung sein, insbesondere in Altbauwohnungen mit hohen Decken. In Österreich gibt es jedoch keine direkte Regelung, die die Raumhöhe in die Berechnung der Nutzfläche einbezieht. Stattdessen konzentriert sich die Berechnung auf die Bodenfläche und die Abzüge, die durch Wände und Durchbrechungen entstehen. Räume mit ungewöhnlich hohen Decken werden also genauso behandelt wie solche mit Standarddeckenhöhen.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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