Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Finanzierung Datum: 09.10.2024
Wenn es um geförderten Wohnbau der Stadt Wien geht, steht ganz klar das sogenannte Eigenmittelersatzdarlehen im Mittelpunkt. Aber auch Förderungen für Neubau, Sanierungen und Umbau bieten wertvolle Finanzierungshilfen. Wie sich die Wohnbauförderung in Wien zusammensetzt und welche Voraussetzungen und Einkommensgrenzen gelten, das lesen Sie hier.
Fangen wir ganz von vorne an: Wo und wie beantragt man eigentlich die Förderung für Eigentumswohnung oder Neubau?
Die erste Anlaufstelle für Wohnbauförderung in Wien ist in der Regel die MA 50. Die Abkürzung MA 50 steht für „Abteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten“. Gemeint ist damit schlicht und einfach die zentrale Stelle für geförderten Wohnbau.
Magistratsabteilung 50 - Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten
Übrigens: Wer es ganz genau wissen will, kann hier die offizielle rechtliche Grundlage für alle Wohnbauförderungsmaßnahmen nachlesen.
Wohnbauförderung in Wien: Voraussetzungen
Ein Recht auf Wohnbauförderung besteht in Österreich grundsätzlich nicht. Die Chancen auf Fördermaßnahmen sind aber durchaus gut, sofern einige grundlegende Voraussetzungen erfüllt sind.
Die wichtigsten Voraussetzungen für die Wohnbauförderung in Wien:
Der Antragsteller muss volljährig sein.
Der Antragsteller muss Staatsbürger von Österreich oder einem gleichgestellten Land sein (EU, Schweiz, Island, Norwegen) sein.
Das Haushaltseinkommen ist geringer als eine bestimmte Einkommensgrenze.
Es muss ein dringendes Wohnbedürfnis bestehen, das heißt, Antragsteller müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen und innerhalb von 6 Monaten nach Fertigstellung beziehen.
Bei Förderung eines Eigenheims im Neubau muss das geplante Gebäude bestimmte technische und ökologische Richtlinien einhalten.
Bei Förderung einer Eigentumswohnung muss es sich um eine Wohnung in einem geförderten Mehrwohnungsbau handeln, die vom Grundstücksbeirat positiv beurteilt wurde.
Bei Förderung eines Eigenheims im Neubau darf die Wohnnutzfläche 150 m² nicht überschreiten.
Was wird in Wien gefördert?
Die Wohnbauförderung in Wien umfasst ein Bündel von Maßnahmen – vom Neubau bis zur Sanierung (Details finden Sie hier). Gefördert wird:
Bau von Eigenheimen auf Eigengrund (Reihenhaus oder einzelnstehendes Gebäude)
Bau von Eigenheimen auf Pachtgrund
Bau von Häusern mit Eigentumswohnungen (und damit auch den Kauf von neu gebauten Eigentumswohnungen)
Bau von Heimen und Häusern mit Mietwohnungen
Sanierung (vor allem thermisch-energetisch)
Wohnungsverbesserung (z. B. hinsichtlich des Sonnenschutzes, Sicherheitstüren und Fenstern)
In Wien gibt es viele Möglichkeiten der Förderung von Neubau bis Sanierung.
Für Privatpersonen, die sich Eigentum schaffen wollen, ist dabei vor allem die Wohnbauförderung für Neubau sowie für Eigentumswohnungen interessant. Darauf gehen wir nun näher ein.
Förderung für den Neubau von Eigenheimen auf Eigengrund
Wenn Sie sich den Traum vom Einfamilien- oder Reihenhaus erfüllen wollen, dann könnte Sie die Wohnbauförderung einen Schritt weiterbringen. Die Förderung für künftige Häuslbauer sieht folgendermaßen aus:
Wie wird gefördert?
Die Förderung besteht aus einem zinsgünstigen Landesdarlehen (also einem Kredit, der Ihnen vom Bundesland Wien gewährt wird).
Die Laufzeit dieses Kredits bzw. Darlehens beträgt 30 Jahre.
Die Zinsen betragen 1 % p.a.
Wie hoch ist die Förderung?
Die Höhe des Darlehens beträgt 365 Euro pro Quadratmeter der angemessenen Nutzfläche. Diese „angemessene Nutzfläche“ ist genau definiert und sie hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder ab:
1 Person
50 m²
2 Personen
70 m²
3 Personen
85 m²
4 Personen
100 m²
5 Personen
115 m²
6 Personen
130 m²
7 Personen
145 m²
8 Personen
150 m²
Jungfamilien (alle unter 40 Jahre)
+ 15 m², sofern 150 m² nicht überschritten werden
Hinweis: Wenn die tatsächlich umgesetzte Nutzfläche kleiner ist als der Wert der angemessenen Nutzfläche, dann wird nur erstere gefördert. Soll heißen: Bauen Sie kleiner als „erlaubt“, dann wird nur die tatsächlich gebaute Fläche gefördert.
Wohnbauförderung Wien: Kriterien bei Neubau
Die Kriterien für die Wohnbauförderung in Wien beim Neubau sind einerseits jene, die oben unter dem Punkt „Voraussetzungen“ erwähnt wurden. Das heißt: Antragsteller müssen österreichische Staatsbürger (oder gleichgestellt) sein, es muss ein dringendes Wohnbedürfnis bestehen. Zudem darf des Einkommen der Haushaltsmitglieder eine bestimmte Grenze nicht überschreiten (siehe „Förderungsvoraussetzungen und Einkommensgrenzen“)
Darüber hinaus gelten aber auch bestimmte Kriterien für das Gebäude:
Die tatsächlich errichtete Wohnnutzfläche darf nicht größer als 150 Quadratmeter sein.
Es sind Ökologie-Bestimmungen zu erfüllen, das heißt das Wohngebäude muss den Richtlinien des § 2 Neubauverordnung 2007 (in Verbindung mit § 15 Neubauverordnung 2007) entsprechen.
Wie in jedem anderen Bundesland gelten auch in Wien bestimmte Obergrenzen, was das Einkommen betrifft. Wer die Neubauförderung für Eigentum erhalten möchte, darf folgendes Einkommen nicht überschreiten:
Anzahl der im Haushalt lebenden Personen
Maximales Jahresnettoeinkommen
1 Person
65.820 Euro
2 Personen
98.100 Euro
3 Personen
111.010 Euro
4 Personen
123.900 Euro
für jede weitere Person
7.230 Euro
Das Einkommen aller Personen, die im geförderten Haushalt leben werden, muss natürlich entsprechend nachgewiesen werden. Je nach Beschäftigungsverhältnis gelten unterschiedliche Einkommensnachweise:
Angestelltenverhältnis: Monatsbelege der letzten 3 Monatseinkommen für die Hochrechnung des laufenden Jahres und Vorlage eines Jahreslohnzettels über das gesamte vorangegangene Kalenderjahr
Selbstständige: Einkommenssteuerbescheid vom Vorjahr
Gut zu wissen: Nicht zum Einkommen zählen zum Beispiel Familienbeihilfen, Zusatzrenten für Schwerversehrte, Pflegegelder und Behindertenbeihilfe. Sie müssen aber entsprechende Nachweise vorlegen.
Rückzahlung der Wohnbauförderung
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über 30 Jahre, wobei die Tilgung über die Jahre ansteigt. Konkret müssen Sie das Darlehen wie folgt tilgen:
vom 6. bis 10. Jahr: jährlich 2 % der Darlehenssumme
vom 11. bis 15. Jahr: jährlich 3 % der Darlehenssumme
vom 16. bis 20. Jahr: jährlich 4 % der Darlehenssumme
vom 21. bis 25. Jahr: jährlich 5 % der Darlehenssumme
vom 26. bis 30. Jahr: jährlich 6 % der Darlehenssumme
Wohnbauförderung bei Eigentumswohnungen: das Eigenmittelersatzdarlehen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, dann können Sie ebenfalls von der Wohnbauförderung profitieren. Sie haben dann evtl. die Chance auf das Eigenmittelersatzdarlehen.
Wie wird gefördert?
Der Kauf einer geförderten Eigentumswohnung wird mit einem günstigen Kredit, dem sogenannten Eigenmittelersatzdarlehen, gefördert.
Die Laufzeit dieses Kredits bzw. Darlehens beträgt 5, 10 oder 20 Jahre.
Die Zinsen betragen 1 % p.a. und sind halbjährlich zu bezahlen.
Das Darlehen ist in zwei grundlegende Förderungsarten aufgeteilt, die Baukosten- und die Grundkostenförderung. Das bedeutet: Unter bestimmten Bedingungen erhalten Sie zusätzlich zur Baukostenförderung noch die Grundkostenförderung.
Wie hoch ist die Baukostenförderung?
Die Baukostenförderung ist in 4 Förderstufen unterteilt:
Förderstufe 1 (Laufzeit 20 Jahre): Darlehen in Höhe von 12,5 % der Baukosten.
Förderstufe 2 (Laufzeit 15 Jahre): Darlehen in Höhe von 7,5 % der Baukosten.
Förderstufe 3 (Laufzeit 10 Jahre): Darlehen in Höhe von 5,0 % der Baukosten.
Förderstufe 4 (Laufzeit 5 Jahre): Darlehen in Höhe von 2,5 % der Baukosten.
In welche Förderstufe Sie fallen, hängt vom Haushaltseinkommen ab. So gilt für einen Einpersonenhaushalt, dass das Jahresnettoeinkommen 24.680 Euro nicht überschreiten darf, um die Förderstufe 1 zu bekommen. Für Förderstufe 4 wären hingegen 41.210 Euro erlaubt.
Die genaue Tabelle mit den Einkommensgrenzen finden Sie auf dieser Infoseite.
Eigenmittelersatzdarlehen: Bedingungen für die Baukostenförderung
Die erste Voraussetzung ist, dass es sich um eine geförderte Wohnung handelt. Das heißt, die Wohnung wurde von einem gemeinnützigen oder gewerblichen Bauträger mit Fördermitteln der Stadt Wien gebaut.
Darüber hinaus gelten weitere Voraussetzungen für das Gebäude:
Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, ist höchstens 20 Jahre alt.
Die Wohnfläche beträgt höchstens 150 Quadratmeter.
Die Wohnung wurde mit Fördermittel der Stadt Wien errichtet.
Die personenbezogenen Voraussetzungen sind weiters:
Der Antragsteller ist älter als 18 Jahre.
Der Antragsteller ist österreichischer Staatsbürger oder EU-Staatsbürger oder hat die Staatsbürgerschaft eines Drittstaats mit Aufenthaltsbewilligung für die letzten 5 Jahre.
Das bedeutet also, das Einkommen darf insgesamt nicht zu niedrig und nicht zu hoch sein. Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die Grenzen für das Höchsteinkommen.
Personen im Haushalt
Höchsteinkommen (Jahresnetto) Förderstufe 4
1 Person
41.210 €
2 Personen
61.420 €
3 Personen
69.500 €
4 Personen
77.580 €
Jede weitere Person
+ 3.650 €
Tipp: Den Antrag auf das Eigenmittelersatzdarlehen können Sie gleich hier online stellen. Sie erfahren auf dieser Seite auch gleich, welche Unterlagen Sie benötigen. Aber planen Sie frühzeitig: Sie müssen den Antrag spätestens drei Monate nach Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags stellen.
Grundkostenförderung für Junge und für begünstigte Haushalte
Junge Erwachsene und Jungfamilien werden zudem speziell gefördert: Beim Eigenmittelersatzdarlehen gibt es nämlich die Möglichkeit, zusätzlich zur Baukostenförderung die sogenannte Grundkostenförderung zu erhalten. Das ist ein zusätzlicher Kredit, der außerdem zunächst 10 Jahre gestundet wird (Sie müssen also erst nach 10 Jahren mit der Rückzahlung beginnen).
Anspruch auf die Grundkostenförderung haben Sie, wenn Sie bei der Baukostenförderung in die höchste Förderstufe 1 fallen und einer der folgenden Gruppen angehören:
Jungfamilien (alle Mitglieder sind jünger als 40 Jahre)
Haushalt mit mindestens 3 Kindern
Haushalt mit einer Person, die einen Behinderungsgrad von mindestens 45 Prozent hat
Jungwiener (Einzelperson, jünger als 30 Jahre, möchte allein eine Wohnung beziehen)
Junge Erwachsene in Wien können von der Wohnbauförderung profitieren.
Die ersten 3 Gruppen sind sogenannte begünstigte Haushalte im Sinne der Förderungen.
Eine 29-Jährige ohne Kind(er) könnte zum Beispiel die Grundkostenförderung ebenso beantragen wie eine Familie mit vier Kindern, sofern die weiteren Voraussetzungen stimmen.
Rückzahlung des Eigenmittelersatzdarlehens
Die Laufzeit eines Eigenmittelersatzdarlehens beginnt, sobald man in die Wohnung zieht bzw. nach der Fertigstellungsanzeige. Die Länge der Laufzeit hängt davon ab, in welche Förderstufe man fällt:
Förderstufe
Höhe des Darlehens
Laufzeit
1
12,5 %
20 Jahre
2
7,5 %
15 Jahre
3
5,0 %
10 Jahre
4
2,5 %
5 Jahre
Das Eigenmittelersatzdarlehen können Sie nicht auf andere Personen übertragen. Möchten Sie aus der Wohnung ausziehen, dann müssten Sie den gesamten noch ausständigen Darlehensbetrag zurückzahlen.
Energetische Sanierung 2024
Die Energiekosten in Österreich sind erheblich gestiegen. Vor diesem Hintergrund sowie der erforderlichen Energiewende wird die energetische Sanierung von Immobilien immer wichtiger.
Doch welche Maßnahmen sind die richtigen für meine Immobilie und mit welchen Kosten muss ich rechnen? Die Höhe der notwendigen Eigenmittel oder der möglicherweise erforderlichen Finanzierung der energetischen Sanierung sind dabei wiederum von den Fördermitteln abhängig, welche seitens des Bundes oder jeweiligen Bundeslandes gewährt werden. Aus diesem Grund haben wir wesentliche Informationen hierzu in unserem Ratgeber Energetische Sanierung 2024: Was Sie dazu wissen müssen zusammengestellt.
Häufige Fragen
Ja, aber nur unter gewissen Umständen: In der Regel belegt die Förderstelle (also das Bundesland Wien) die geförderte Wohnung mit einem Veräußerungsverbot. Sie können diese daher nur mit Zustimmung des Landes verkaufen und nur an eine Person, die selbst förderungswürdig ist.
Eine Wohnbauförderung können Sie als Privatperson beispielsweise für den Neubau eines Eigenheims, den Kauf einer geförderten Eigentumswohnung, eine Sanierung oder einen Umbau bekommen. Sie müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen erfüllen, etwa bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.
Eine geförderte Eigentumswohnung wurde von einem gewerblichen oder gemeinnützigen Bauträger mit Fördermitteln der Stadt Wien erbaut. Der Bauträger darf sie deshalb nicht zu freien Marktpreisen verkaufen, sondern muss sich beim Verkaufspreis an bestimmte Obergrenzen halten.
Das ist ein monatlicher Zuschuss zur Rückzahlungsrate eines Kredits. Bei der Wohnbauförderung Wien gibt es z. B. Sanierungsförderungen in Form von Annuitätenzuschüssen.
In der Regel ja, da es sich meist um eine Förderung in Form eines Darlehens handelt (z. B. Neubau eines Eigenheims oder Kauf einer Eigentumswohnung). Anders sieht es bei Förderungen für Sanierung und Umbau aus, diese bekommen Sie in Form von Annuitätenzuschüssen und müssen daher nichts zurückzahlen.
Informieren Sie sich ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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