Wohnbauförderung: Kriterien, Rückzahlung, Berechnung & Co
Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Finanzierung Datum: 09.10.2024
Ob Neubau, Sanierung oder der Kauf einer Wohnung: Ein Eigenheim kostet viel Geld. Die Wohnbauförderung der Bundesländer ist dabei ein beliebtes Mittel, die Finanzierung zu erleichtern. Hier lesen Sie, welche Arten der Förderung es gibt, welche Kriterien bei der Eigenheimförderung gelten, wie Sie bei der Rückzahlung der Hausbauförderung sparen können und vieles mehr!
Strenggenommen kann man nicht von der Wohnbauförderung in Österreich sprechen. Denn die Wohnbauförderung ist im Regelfall Ländersache und deshalb von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die genauen Regelungen für Ihr Bundesland finden Sie in unseren jeweiligen Ratgebern.
Jedoch hat die Regierung im Jahr 204 ein Wohn- und Baupaket mit bundes- und landesweiten Fördergelder aufgesetzt, um nach hohen Inflationsraten und gestiegenen Leitzinsenleistbares Wohnen zu unterstützen.
Nichtsdestotrotz gibt es einige Punkte, die für ganz Österreich gelten: zum Beispiel, welche Formen der Förderung es gibt oder welche Projekte überhaupt gefördert werden. Lesen Sie im Folgenden die wichtigsten Informationen vorab – für bessere Orientierung im Förderdschungel.
Was ist überhaupt eine Wohnbauförderung?
Die Wohnbauförderung ist ein Überbegriff für eine Anzahl an staatlichen Fördermaßnahmen, die leistbares und bedarfsgerechtes Wohnen ermöglichen sollen. Ob günstiger Kredit als Wohnbauförderung oder Zuschuss: Es gibt je nach Bundesland Angebote für unterschiedliche Zielgruppen – genau informieren lohnt sich also.
Welche Formen der Wohnbauförderung gibt es?
Die Förderung kann in unterschiedlichen Formen gewährt werden:
Einmalige Zuschüsse: Diese müssen nicht zurückgezahlt werden.
Zins- oder Annuitätenzuschüsse: Zuschüsse zur monatlichen Rückzahlungsrate eines Wohnbaukredits.
Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen: Ein Kredit vom Land zu besonders günstigen Konditionen.
Übernahme von Bürgschaften: Das Land bürgt für Ihren Kredit und damit steigt die Chance, dass die Bank diesen bewilligt.
Tipp: In manchen Fällen kann beim Finanzamt auch ein Antrag auf Erlass der Grundbucheintragungsgebühr gestellt werden. Diese Gebühr beträgt immerhin 1,1 Prozent des im Kaufvertrag festgeschriebenen Kaufpreises des Grundstücks.
Wohnungskauf, Neubau und Co: Was kann alles gefördert werden?
Eigenleistungen können die Baukosten senken, da sie zum Eigenkapital gezählt werden.
Dies ist zwar auch von Bundesland zu Bundesland ein wenig unterschiedlich – aber in der Regel können (unter anderem) folgende Maßnahmen gefördert werden:
Darüber hinaus gibt es in einigen Bundesländern Spezialförderungen, etwa für Jungfamilien zur Gründung eines Hausstands oder Förderung beim Mietkauf. Für Personen mit besonders niedrigem Einkommen gibt es die Wohnbeihilfe, eine Unterstützung bei Miete oder Kreditrückzahlung.
Wo kann ich die Wohnbauförderung beantragen?
Den Antrag auf Wohnbauförderung stellen Sie bei der zuständigen Behörde für Ihr Bundesland (Bundeshauptstadt oder ggf. Außenstelle im Bezirk). In Wien ist dies beispielweise die Magistratsabteilung 50 (MA 50). Unter folgenden Links finden Sie die passende Anlaufstelle:
Prinzipiell ist es das Ziel der Wohnbauförderung, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Deshalb können Sie eine solche Förderung nur für Ihren Hauptwohnsitz beziehen. Ferien- oder Wochenendhäuser werden nicht gefördert.
Darüber hinaus gelten einige Grundvoraussetzungen für Antragsteller:
Der Antragsteller muss die österreichische Staatsbürgerschaft haben oder gleichgestellt sein (EU-Länder, Island, Liechtenstein, Norwegen, Schweiz).
Der Antragsteller muss volljährig sein.
Der Antragsteller muss (Mit-)Eigentümer der Liegenschaft sein oder eine Baugenehmigung haben. Alternativ kann diese Rolle eine nahestehende Person übernehmen.
Die Immobilie muss das ganze Jahr über als Hauptwohnsitz genutzt werden. Ob es sich tatsächlich um einen Hauptwohnsitz handelt, wird stichprobenartig überprüft.
Der bisher bewohnte Hauptwohnsitz muss für das geförderte Eigenheim aufgegeben werden.
In dem zu fördernden Haus dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr eingesetzt werden. Ein Tipp: Lassen Sie die Energiekennzahl durch eine zertifizierte Beratungsstelle feststellen!
Meist darf die geförderte Immobilie eine gewisse Nutzfläche nicht überschreiten.
Eine Netto-Einkommensgrenze muss eingehalten werden. Zudem ist der Nachweis über ein gesichertes Mindesteinkommen nötig, wenn es um ein Darlehen als Förderung geht.
Die Einkommensgrenzen sind ein gutes Beispiel dafür, dass jedes Bundesland eigene Werte festlegt. In Salzburg etwa darf eine Einzelperson, die den Antrag auf Förderung stellt, maximal 57.024 Euro Netto-Jahreseinkommen haben. In Wien, Tirol, Oberösterreich etc. gelten wieder andere Zahlen.
Gut zu wissen: In ganz Österreich gilt, dass finanzielle Unterstützungen wie Studienbeihilfe, Waisenpension, Pflegegeld, Familienbeihilfe etc. nicht zum Einkommen gezählt werden.
Energetische Sanierung 2024
Die Energiekosten in Österreich sind erheblich gestiegen. Vor diesem Hintergrund sowie der erforderlichen Energiewende wird die energetische Sanierung von Immobilien immer wichtiger.
Doch welche Maßnahmen sind die richtigen für meine Immobilie und mit welchen Kosten muss ich rechnen? Die Höhe der notwendigen Eigenmittel oder der möglicherweise erforderlichen Finanzierung der energetischen Sanierung sind dabei wiederum von den Fördermitteln abhängig, welche seitens des Bundes oder jeweiligen Bundeslandes gewährt werden. Aus diesem Grund haben wir wesentliche Informationen hierzu in unserem Ratgeber Energetische Sanierung 2024: Was Sie dazu wissen müssen zusammengestellt.
Förderungen der einzelnen Bundesländer 2024
Klar ist: Sie sollten sich spezifisch über die Details in Ihrem Bundesland informieren, damit Sie auch wirklich keine Förderung verpassen. Am besten direkt bei der Behörde – hier wird oft telefonische oder persönliche Beratung angeboten – sowie hier bei INFINA im jeweils passenden Ratgeber für das Bundesland.
Die folgenden Informationen dienen als erster Überblick und behandeln speziell die Wohnbauförderung für Privatpersonen beim Bau eines Eigenheims.
Wien
Die Wohnbauförderung in Wien gibt es zum einen für den Neubau eines Eigenheims, und zwar in Form eines Kredits: Das sogenannte „Landesdarlehen“ bietet mit 1 % Zinsen und einer Laufzeit von 5, 10, 15 oder 20 Jahren äußerst attraktive Konditionen.
Zum anderen fördert Wien auch den Bau von Mehrfamilienhäusern. Die Förderung erhält der Bauträger – dieser gibt die Vorteile dann an entsprechende Käufer weiter. Wer eine solche geförderte Eigentumswohnung kauft, kann zudem ein „Eigenmittelersatzdarlehen“ beantragen, welches mit 1 % verzinst ist. Damit können Sie den Baukosten- und Grundkostenbeitrag zahlen, welchen Sie aufbringen müssen, wenn Sie in eine geförderte Wohnung ziehen.
Die Einkommensgrenzen für diese Förderungen sind (Jahresnettoeinkommen) in der höchsten Förderstufe jeweils folgende Beträge:
1 Person: 41.210 Euro
2 Personen: 61.420 Euro
3 Personen: 69.500 Euro
4 Personen 77.580 Euro
Für jede weitere Person: + 3.650 Euro
Darüber hinaus gibt es z. B. Förderungen für Eigenheime auf Pachtgrund, Sanierungen und den Dachgeschossausbau. Eine Besonderheit sind die Förderungen für Jungwiener und Jungfamilien, für die höhere Einkommensgrenzen gelten.
Niederösterreich
Bei der Wohnbauförderung in Niederösterreich wird sowohl der Neubau eines Eigenheims als auch der Ersterwerb einer Wohnung mit einem Landesdarlehen gefördert: Die Laufzeit beträgt wahlweise 27,5 oder 34,5 Jahre, der garantierte Zinssatz 1 %.
Die Höhe des Darlehens wird durch ein Punktesystem ermittelt: Je mehr Punkte, desto mehr Geld bekommt man. Zusätzliche Punkte erhält man beispielsweise durch:
Energieeffizienz und alternative Energien
Familiensituation (z. B. mehrere Kinder)
Lage (Gebäude in Abwanderungsgemeinden und/oder im Ortskern)
Für Jungfamilien (ein Lebenspartner ist unter 35 Jahre) erhöht sich das Darlehen um zusätzliche 10.000 Euro.
Die Einkommensgrenzen für die Förderung sind (Jahresnettoeinkommen):
1 Person: 55.000 Euro
2 Personen: 80.000 Euro
Für jede weitere Person: + 10.000 Euro
Burgenland
Bei der Wohnbauförderung im Burgenland können Sie ebenfalls ein günstiges Landesdarlehen erhalten, und zwar sowohl für einen Neubau also auch für den Kauf eines Althauses, einer Eigentumswohnung sowie für eine Sanierung. Das Darlehen bietet Ihnen eine attraktive Fixverzinsung von 0,9 % auf eine Laufzeit von max. 30 Jahren.
Die Höhe des Darlehens hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. Anzahl der Kinder, Einkommenshöhe, bodenverbrauchssparendes Bauen, Barrierefreiheit und Bau in Gemeinden mit Bevölkerungsrückgang.
Die Einkommensgrenzen für die Förderung sind (Jahresnettoeinkommen):
1 Person: 48.400 Euro
2 Personen: 82.500 Euro
3 Personen: 84.150 Euro
4 Personen: 85.800 Euro
5 Personen: 88.000 Euro
Sonderwohnbauförderungsaktion 2024: Bei Ausstieg aus einem fossilen Energieträger können Sie für energetische Sanierungsmaßnahmen ein zinsengünstiges Wohnbaudarlehen bis zu 100.000 Euro beantragen.
Oberösterreich
Auch die Wohnbauförderung in Oberösterreich können Sie unter anderem für den Neubau eines Eigenheims oder den Kauf einer neugebauten Eigentumswohnung beziehen.
Auch in Oberösterreich erhalten Sie ein Landesdarlehen, aber als Besonderheit einen zusätzlichen Zuschuss. Die Zinsen des Darlehens sind nicht einheitlich festgelegt. Sie können sich zwischen variabler Verzinsung (auf Basis des 3-Monats-Euribors) und Fixverzinsung (auf Basis des 12-Jahre- oder 15-Jahre-Swapsatzes) entscheiden.
Beim Neubau eines Eigenheims können Sie außerdem einen Zuschuss in Höhe von 36 % des geförderten Hypothekendarlehens erhalten.
Die Einkommensgrenzen für die Förderung sind (in etwa entsprechend dem Nettoeinkommen):
1 Person: 50.000 Euro
2 Personen: 85.000 Euro
Für jede weitere Person ohne Einkommen: + 7.500 Euro
Bei Alimentationszahlungen pro Kind: + 7.500 Euro
Bei Kindern mit erhöhter Familienbeihilfe aufgrund erheblicher Behinderung gelten höhere Einkommensgrenzen. Bei Überschreitung der Einkommensgrenzen kann eine verminderte Förderung gewährt werden.
Salzburg
Die Wohnbauförderung in Salzburg lässt sich unter anderem in folgenden Fällen beziehen: Kauf einer neugebauten Eigentumswohnung, Errichtung eines Eigenheims, Kauf einer Mietkaufwohnung sowie Sanierung und Renovierung.
Eine Besonderheit in Salzburg: Die Förderungen werden als einmalige Zuschüsse zu Hausbau und Kauf ausgezahlt und müssen nicht zurückgezahlt werden. Um für die Förderung von Kauf oder Hausbau in Frage zu kommen, müssen für die Finanzierung mindestens 10 % an Eigenmitteln sowie mindestens 20 % an Fremdmitteln bereitstehen.
Die Einkommensgrenzen für die Förderung sind (Haushalts-Jahresnettoeinkommen):
1 Person: 57.024 Euro
2 Personen: 87.120 Euro
3 Personen: 93.456 Euro
4 Personen 104.544 Euro
5 Personen: 110.880 Euro
6 Personen: 118.008 Euro
Mehr als 6 Personen: 126.720 Euro
Steiermark
Auch die Wohnbauförderung Steiermark fördert die Errichtung eines Eigenheims – und zwar mit einem Landesdarlehen (Laufzeit max. 30 Jahre, jährliche Verzinsung 1,5 %). Die Höhe beträgt inklusive möglicher Zuschläge maximal 200.000 €.
Als Kaufförderung für den Ersterwerb von Eigentumswohnungen gibt es den Wohnbauscheck: Dabei handelt es sich um ein Förderungsdarlehen mit 3%-iger Verzinsung und einer Laufzeit von knapp über 25 Jahren.
Erwähnenswert ist eine spezielle Förderung für die Hausstandsgründung von Jungfamilien (mindestens 1 Partner unter 35 Jahre, beide Partner unter 40 Jahre).
Die Einkommensobergrenzen für den Wohnbauscheck sind (Jahresnettoeinkommen):
1 Person: 56.300 Euro
2 Personen: 84.450 Euro
Für jede weitere Person: + 6.570 Euro
Bei Überschreitung der Einkommensgrenze verringert sich die Förderungshöhe.
In einigen Bundesländern gibt es bei der Wohnbauförderung einen Bonus für Jungfamilien.
Kärnten
Die Wohnbauförderung in Kärnten gibt es z. B. für die Errichtung des Eigenheims, den Ersterwerb einer Wohnung oder eines Hauses, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen.
Wer ein neues Haus baut, kann wählen zwischen:
einem Förderkredit (max. 30 Jahre Laufzeit, 0,5 % Verzinsung die ersten 20 Jahre, dann 1,5 % vom 21. bis 30. Jahr) plus Zuschuss zu den monatlichen Ratenzahlungen (Annuitätenzuschuss) oder
dem „Häuslbauerbonus“ einem nicht rückzahlbaren Einmalzuschuss.
Beim Haus- oder Wohnungskauf erhalten Sie einen Förderkredit plus Annuitätenzuschuss.
Die Einkommensobergrenzen betragen (Jahresnettoeinkommen):
1 Person: 48.000 Euro
2 Personen: 74.000 Euro
Für jede weitere Person: + 7.000 Euro
Tirol
Die Wohnbauförderung in Tirol erhalten Sie unter anderem bei Neubau eines Eigenheims, bei Ersterwerb einer Immobilie und sogar beim Erwerb einer gebrauchten Wohnung.
In Tirol können Sie zwischen zwei Förderungsvarianten wählen:
Förderungskredit (max. 37,5 Jahre) oder
einmaliger Zuschuss „Wohnbauscheck“ in Höhe von 35 % des möglichen Förderkredits; dieser muss nicht zurückgezahlt werden
Die Zinsen beim Förderungskredit starten bei 0,2 % und die Tilgung 0,3 % in den ersten fünf Jahren. Danach steigen Zinssatz und Tilgungssatz entsprechend einer festgelegten Staffel an.
Die Einkommensobergrenzen in Tirol sind als Zwölftel vom jährlichen Nettoeinkommen angegeben und betragen:
1 Person: 3.800 Euro
2 Personen: 6.300 Euro
3 Personen: 6.780 Euro
Für jede weitere Person: jeweils 480 Euro mehr.
Vorarlberg
Die Wohnbauförderung in Vorarlberg können Sie unter anderem bei folgenden Vorhaben erhalten: Errichtung eines Wohnhauses, Kauf einer neuen Eigentumswohnung, Sanierung.
Die Förderung für Hausbau bzw. Wohnungskauf kommt dabei in Form eines Kredits. Die Höhe des Kredits ergibt sich aus der förderbaren Wohnfläche und etwaigen Zuschlägen (Einkommen, Kinderbonus, Umweltbonus, Barrierefreiheit usw.).
Der Kredit hat eine Laufzeit von max. 35 Jahren und Sie können zwischen zwei Arten der Verzinsung wählen:
Fixe Zinsen in Höhe von 1,25 %
Stufenweise steigende Zinsen, beginnend bei 0,25 %
Die Einkommensobergrenzen in Vorarlberg sind als Zwölftel vom jährlichen Nettoeinkommen angegeben und betragen:
Für eine Person: 4.000 Euro
Für zwei Personen 7.000 Euro
Für drei und mehr Personen: 8.250 Euro
Bei Überschreitung der Grenzen können Sie trotzdem eine Wohnbauförderung erhalten, jedoch wird diese entsprechend verringert.
In den meisten Situationen sind Eigenmittel und Wohnbauförderung nicht ausreichend, sodass zusätzlich eine Wohnbaufinanzierung bei einer Bank oder Bausparkasse in Österreich erforderlich wird.
Nutzen Sie unseren Wohnkredit-Rechner, um zu ermitteln, wie hoch Ihre monatliche Rate bei verschiedenen Kredithöhen, Laufzeiten und Zinsmodellen (Fixzinsen oder variable Zinsen) sein wird:
Wie kann ich die Wohnbauförderung berechnen?
Die Berechnung der Wohnbauförderung ist – wieder einmal – von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Allerdings hängt die Höhe der Förderung eigentlich immer von ähnlichen Faktoren ab.
Die wichtigsten Faktoren, um die Wohnbauförderung zu berechnen, sind:
Größe der förderbaren Nutzfläche in Quadratmeter: Je mehr Fläche als förderbar gilt, desto mehr Förderung gibt es. Die Anzahl der förderbaren Quadratmeter hängt wiederum von der Anzahl der Personen ab, die im Haushalt wohnen.
Familiensituation: Für Kinder gibt es häufig einen Zuschlag, ebenso für pflegebedürftige Personen, die im Haushalt leben.
Energieeffizienz: Besonders gute Wärmedämmung und ein geringer Heizwärmebedarf, Photovoltaik- oder Solaranlagen – all dies steigert die Wohnbauförderung.
Ökologisch Baustoffe: Werden nachwachsende und ökologische Baustoffe, wie z. B. Holz, verwendet, steigt die Förderung häufig an.
Verdichtetes Bauen: Gebäude mit mehreren Stockwerken sowie Gebäude in Baulücken erhalten in der Regel mehr Förderungen.
Standortqualität: Auch das Bauen in Gemeinden, die von Abwanderung betroffen sind, wird mit zusätzlicher Förderung belohnt.
Barrierefreiheit: Gebäude, die barrierefrei und behindertengerecht gebaut sind, erhalten Zuschüsse.
Übernahme der Wohnbauförderung
Was passiert eigentlich, wenn ein gefördertes Objekt verkauft werden soll? Nun ja: Der Verkauf ist nicht einfach so möglich, da im Grundbuch ein Veräußerungsverbot eingetragen sein kann. Das gilt zumindest dann, wenn es sich um Förderung in Form eines Darlehens und damit um eine entsprechend hohe Summe handelt.
Möglich ist der Verkauf unter Zustimmung des Landes allerdings, wenn die geförderte Immobilie von einer Person gekauft wird, die ebenfalls nach den oben genannten Kriterien förderungsberechtigt ist.
Rückzahlung der Wohnbauförderung
Es gibt, wie schon erwähnt, Förderungen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Wie sieht es aber mit den restlichen Fördermaßnahmen aus, die früher oder später zurückzuzahlen sind? Wie viel Flexibilität ist bei der Rückzahlung möglich?
Ist eine vorzeitige Rückzahlung möglich?
Wenn es sich um ein Förderungsdarlehen handelt, sind die Rückzahlungsraten in der Regel zunächst niedrig und steigen erst mit den Jahren. Eine vorzeitige Tilgung des Darlehens ist aber durchaus möglich und teils sogar mit einem erheblichen Nachlass verbunden.
Ob und wie viel man durch die vorzeitige Rückzahlung sparen kann, hängt vom Bundesland ab. Es gelten dabei unterschiedliche Regelungen, wie lange der Kredit schon gelaufen sein muss und wie viel weniger man zurückzuzahlen hat.
Die Wohnbauförderung verfrüht zurückzuzahlen spart Ihnen in Kärnten Geld.
Beispiel für eine Rückzahlung der Wohnbauförderung
Um das Ganze etwas anschaulicher zu gestalten, sehen wir uns hier die vorzeitige Rückzahlung am Beispiel Kärnten an. In diesem Bundesland gibt es 25 Prozent Nachlass. Die Voraussetzung ist aber, dass die verfrühte Rückzahlung erst frühestens 10 Jahre nachdem der Kredit zugesichert wurde, erfolgt.
25 Prozent sind nicht wenig, ebenso wie einmalige Zuschüsse oder Unterstützung bei der Zinszahlung eine große Hilfe sein können. Um von der Wohnbauförderung profitieren zu können, ist es jedoch wichtig, diesen Faktor von Anfang an beim Projekt Eigenheim mit einzuplanen.
Häufige Fragen zur Wohnbauförderung in Österreich
Das kommt darauf an, ob es sich bei der Förderung um einen Kredit oder um einen Zuschuss handelt. Am häufigsten ist sicher die Wohnbauförderung durch Kredit mit günstigen Konditionen, diesen müssen Sie dann zurückzahlen. Darüber hinaus gibt es auch Förderungen durch nicht rückzahlbare Kauf- bzw. Hausbau-Zuschüsse.
Die Wohnbauförderung besteht meist aus einem günstigen Fixzinskredit – und lohnt sich daher in sehr vielen Fällen. Um die Förderung zu erhalten, müssen Sie allerdings bestimmte Mindeststandards (z. B. bezüglich Energieeffizienz) einhalten. Wenn diese beim geplanten Neubau erhebliche Zusatzkosten verursachen, müssen Sie evtl. abwägen, was die finanziell bessere Option ist.
Wohnbauförderung können Sie beispielsweise erhalten, wenn Sie ein Eigenheim bauen oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten und bestimmte Voraussetzungen erfüllen: z. B. die neue Immobilie später als Hauptwohnsitz nutzen, Staatsbürger von Österreich oder gleichgestellten Staaten sind (EU, Island, Norwegen, Liechtenstein, Schweiz) und gewisse Einkommensgrenzen nicht überschreiten.
Informieren Sie sich also ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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