Vorsorgewohnung bzw. Anlegerwohnung: Steuern, Finanzierung und Eigennutzung

Der Kauf einer Vorsorgewohnung kann bei langfristig immer weiter steigenden Immobilienpreisen eine attraktive Alternative für Geldanlagen sein. Aber was ist wichtig, wenn ich eine Anlegerwohnung kaufen möchte? Dieser Beitrag zeigt Ihnen auf, was beim Wohnungskauf als Kapitalanlage wichtig ist, wo es Steuervorteile gibt, wie Mietwohnungen versteuert werden und inwiefern Sie eine Vorsorgewohnung selbst bewohnen können – kurz: Was Sie wissen sollten, wenn Sie Interesse an einer Immobilien-Altersvorsorge haben.

Die Vorsorgewohnung ist nichts anderes als eine Eigentumswohnung, in der man in der Regel nicht selbst wohnt – zumindest nicht am Anfang. Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, welche der Pensionsvorsorge bzw. dem Vermögensaufbau dient, wobei es um Generierung laufender Zusatzeinnahmen geht. Sie hat steuerliche Vorteile und das Investment sollte mit dem Finanzamt abgestimmt sein, um nicht im Zuge der „Liebhaberei-Regelung“ die Steuervorteile nachträglich wieder zu verlieren. Es muss konkret innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ein steuerlicher Überschuss erzielt werden.

Eine Vorsorgewohnung kann im Prinzip jede beliebige Wohnung sein, der Zweck jedoch variiert im Vergleich zur Anlegerwohnung.

• Die Entwicklung der Miete: Je nachdem, wie sich die Miete allgemein bzw. spezifisch in der Gegend der Anlegerwohnung entwickelt, steigt bzw. sinkt die Rendite (zumindest bei einem Mieterwechsel).
• Die Entwicklung der Inflation: Bei steigender Inflation wird im Regelfall Ihre Wohnung im Laufe der Jahre einen Wertzuwachs erfahren.
• Leerstand in der Wohnung: Die Zeit, in der die Wohnung nicht vermietet werden kann, kommt Sie in puncto Rendite teuer zu stehen.
• Renovierungskosten: Wohnungen in stark renovierungsbedürftigem Zustand erwirtschaften deutlich weniger Miete als neue Objekte. Daher sind der Kaufpreis und die Nachfrage nach Wohnraum in diesem Zustand wichtig.

Tipp

Manche dieser Faktoren sind mittel- bis langfristig nur schwer abzuschätzen und deshalb rein spekulativ, etwa die Zinsentwicklung und Immobilienpreisentwicklung. Andere Faktoren lassen sich beim Kauf aber steuern.

Damit der Wohnungskauf als Kapitalanlage gute Rendite erwirtschaftet, sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Zustand der Immobilie von Sachverständigen prüfen lassen: Nur so lassen sich die Renovierungskosten abschätzen. Diese sollten Sie auch von Anfang an in die Berechnung Ihrer Rendite miteinbeziehen. Im Zweifelsfall sollten Sie von Objekten in schlechtem Zustand absehen.
• Gut vermietbare Objekte wählen: Hier spielt vor allem die Lage eine wichtige Rolle. Empfehlenswert sind etwa Randgebiete von Ballungsräumen (sogenannte Speckgürtel). Diese versprechen sichere Mieteinnahmen, sind aber in der Regel weniger überteuert als Toplage-Objekte.
• Keine überbewerteten Wohnungen kaufen: Bei diesen dauert es sehr lange, bis sich die Anfangsinvestition auszahlt. Als Faustregel kann gelten: Wenn Sie mehr als das 25-Fache der Jahresnettomiete als Kaufpreis zahlen, ist die Wohnung überbewertet.

Selbstverständlich können dies nur grobe Anhaltspunkte sein. Im Endeffekt gilt es immer, im konkreten Fall zu prüfen, ob sich der Wohnungskauf als Kapitalanlage eignet.

Und: Bei manchen Faktoren kommt es schlicht auf die eigene Risikoneigung an. Wer eine Wohnung in einem dynamischen, aufstrebenden Viertel kauft und auf steigende Preise spekuliert, hat möglicherweise die Chance auf mehr Rendite – trägt aber auch ein höheres Risiko.

Eine Wohnung kaufen als Investment, vermieten und nach zwei Jahrzehnten die Früchte ernten – dieses Modell erscheint vielen Menschen als sehr rentable Methode, Geld anzulegen. Wer eine Vorsorgewohnung kauft, sollte sich allerdings im Klaren sein, was dieser Schritt bedeutet:

1. Wohnungen als (weitgehend) sichere Investition

Wohnungen sind Sachwerte und Mieteinnahmen mit entsprechender Regelung inflationsgeschützt. Das bedeutet, dass das so investierte Geld seinen Wert nicht verliert. Eine Vorsorgewohnung ist also eine weniger risikoreiche Art, für das Alter oder die Familie vorzusorgen. Das gilt erst recht, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das steigende Bewohnerzahlen und damit ein steigender Wohnbedarf prognostiziert sind.

2. Übernahme von Vermieterpflichten

Als Vermieter einer Wohnung sind Sie gleichzeitig Miteigentümer in einem Wohnkomplex. Dadurch sind Sie mitverantwortlich für die Instandhaltung des Gebäudes, wie z.B. Wartungs- und Sanierungsarbeiten sowie alle Reparaturen in der vermieteten Wohnung. Es sollte sich um einen Neubau oder generalsanierten Erstbezug handeln, und es ist Ihre Verantwortung als Vermieter, dafür zu sorgen, dass die Wohnung umfassend ausgestattet und bezugsfähig ist.

3. Genaue Einschätzung, welche Faktoren den Wert der Wohnung steigern bzw. senken

Je attraktiver die Wohnung, desto begehrter ist sie natürlich. Vor dem Kauf sollten Sie also unbedingt sehr genau abwägen, welche Vorteile das Objekt bieten kann: Wie steht es um Lage und Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Größe, Ausstattung in Küche und Bad, Energiestandard, Balkon/Garten, Garage und Keller? Wie hoch sind die Instandhaltungskosten?

4. Umfassende Recherche, was die Steuerregelungen betrifft

Steuerliche Fehltritte können teuer werden. Wenn Sie auf eine professionelle Steuerberatung verzichten wollen, sollten Sie sich deshalb umso intensiver mit der Versteuerung von Vorsorgewohnungen befassen. Und auch mit Beratung ist es ratsam, sich in das Thema einzuarbeiten, um den Überblick zu behalten, ab wann sich die Investition tatsächlich lohnt.

5. Leerstandrisiko

Wenn partout niemand die Vorsorgewohnung mieten will, fallen die Mieteinnahmen aus. Der Immobilienkredit muss aber trotzdem getilgt werden, und diese Aufgabe fällt dann Ihnen zu. Gerade deshalb ist der dritte Punkt so wichtig: Eine moderne, gut ausgestattete Wohnung mit guter Verkehrsanbindung lässt sich besser vermieten. Wer eine Wohnung für die Anlage kaufen will, muss daher die Vermietbarkeit des Objekts genau im Blick haben.

Um das Leerstandsrisiko zu minimieren, könnten Sie die Option des Mietenpools in Erwägung ziehen. In diesem Modell werden die Mieteinnahmen aller Einheiten eines Gebäudes zusammengeführt und gleichmäßig an die Wohnungseigentümer verteilt, wodurch ein kompletter Mietausfall effektiv vermieden wird. Allerdings birgt diese Wahl auch eine Verpflichtung: Im Falle eines Leerstands in anderen Einheiten des Gebäudes müssen Sie möglicherweise als finanzieller Puffer fungieren, indem Sie einen Teil der fehlenden Mieteinnahmen übernehmen. Diese Methode bietet somit eine gegenseitige Absicherung, kann jedoch auch zusätzliche Verantwortungen mit sich bringen.

Tipp: Informieren Sie sich auch über die Leerstandsabgabe in Österreich.

Das Prinzip Vorsorgewohnung wird oft damit beworben, dass es Steuervorteile bringt. Um diese einschätzen zu können, ist natürlich ein Grundwissen über die Versteuerung von Vorsorgewohnungen nötig – und das bekommen Sie hier. Bitte beachten Sie jedoch, dass mit diesem Text nur eine grobe Übersicht und keineswegs eine steuerliche Beratung gegeben werden soll. Lesen Sie daher bitte auch die Rechtshinweise zu unseren Ratgebern (Link am Ende des Beitrags).

Welche Steuern fallen bei Vorsorgewohnungen an?

Kurz zusammengefasst, entstehen beim Kauf und der Vermietung einer Vorsorgewohnung folgende Steuerverpflichtungen:

Wie werden Mieteinnahmen in Österreich versteuert?

Mieteinnahmen gelten als Zusatzeinkommen und sind daher steuerpflichtig, auch bei Vermietung an nahestehende Personen. Die Umsatzsteuer fällt vierteljährlich als Vorauszahlung an, es sei denn, der Umsatz übersteigt 100.000 Euro pro Jahr – dann wird die Steuer monatlich fällig.

Für Wohnraumvermietung beträgt die Umsatzsteuer verpflichtend 10 Prozent und gilt ab einem Jahresumsatz von mehr als 35.000 Euro. Ab dem 1. Januar 2025 wird diese Grenze auf 42.000 Euro (brutto) angehoben. Zu beachten ist die Kleinunternehmerregelung, die Kleinunternehmer bis zur jeweiligen Umsatzgrenze von der Umsatzsteuer befreit.

Entstehen durch die Vorsorgewohnung Steuervorteile?

Steuern müssen zwar gezahlt werden, gleichzeitig bringt die Vorsorgewohnung allerdings durchaus gewisse steuerliche Vorteile mit sich. Das beginnt mit der Tatsache, dass die Umsatzsteuer in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises vom Finanzamt zurückgefordert werden kann, sofern mindestens 20 Jahre vermietet werden soll.

Ein weiterer eindeutiger Vorteil ist es, dass die Werbungskosten abgesetzt werden können. Sie werden also von den Mieteinnahmen abgezogen, sodass der zu versteuernde Betrag niedriger wird. Solche Werbungskosten können sein:

• Kreditzinsen und sonstige Kaufnebenkosten für Immobilien
• Verwaltungskosten
• Instandsetzungsaufwand und Instandhaltungsaufwand für alle Maßnahmen, die die Nutzungsdauer verlängern
• Absetzung für Abnutzung (AfA), d.h. die Abschreibung der Anschaffungskosten mit 1,5 Prozent pro Jahr
• Betriebskosten
• Telefonkosten
• Reisekosten
• Steuerberatungskosten.

Diese Möglichkeiten, Steuern zu sparen, können ohne Frage sehr attraktiv sein. Das gilt ebenso für die Aussicht, nach einer absehbaren Zeit eine vollständig abbezahlte Wohnung zu besitzen. Trotzdem sollte eine Vorsorgewohnung nicht gekauft werden, ohne dass man sich vorher ausführlich über Steuern, Leerstandrisiko etc. informiert hat. Mit gründlicher Überlegung zum zukünftigen Eigenheim – eine Grundregel, die doch eigentlich für jedes Wohnprojekt gilt!

Theoretisch ist der Bedeutungsunterschied bei den beiden Begriffen nicht allzu groß: In beiden Fällen wohnt in der Immobilie zunächst einmal nicht die Person, welche die Wohnung gekauft hat. Praktisch gibt es allerdings doch kleine Unterschiede.

Kurz gesagt, ist bei einer Anlegerwohnung die Wohnung eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen, um daraus einen Gewinn zu erzielen. Ein Profit ergibt sich daher, wenn der Wert der Wohnung im Lauf der Jahre steigt sowie aus den laufenden Mieteinnahmen.

Bei der Vorsorgewohnung sind Sie also darauf angewiesen, schnell gute Mieter zu finden: Mit den Mieteinnahmen kann der Kredit abbezahlt werden, der für den Immobilienkauf in Österreich aufgenommen wurde. Und je attraktivere Bedingungen eine Wohnung bietet, desto leichter kann diese vermietet werden. Das heißt: Bei Vorsorgewohnungen bieten sich Neubauten an. Eine Anlegerwohnung wiederum kann gut auch im Altbau sein.

Eigennutzung: Kann man eine Vorsorgewohnung selbst bewohnen?

Theoretisch lässt sich diese Frage mit Ja beantworten, denn die Eigennutzung einer Vorsorgewohnung ist durchaus erlaubt. Das große Aber: Wenn Sie die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach dem Kauf selbst beziehen, muss Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

Grundsätzlich profitieren Sie nämlich bei der Vorsorgewohnung vom sogenannten Vorsteuerabzug, sozusagen einer Steuergutschrift. Zur Versteuerung von Vorsorgewohnungen später im Beitrag weitere Ausführungen. An dieser Stelle ist zunächst einmal wichtig, dass diese Ersparnis der Umsatzsteuer nur dann gilt, wenn die Wohnung für mindestens 20 Jahre vermietet wird. Ist diese Frist vorbei, können Sie selbst in die Vorsorgewohnung einziehen, sie gewinnbringend verkaufen oder an den Nachwuchs weitergeben – ganz, wie Sie wollen.

Was passiert, wenn man die Vorsorgewohnung an ein Kind vermietet?

Wichtig ist in erster Linie, dass die Vorsorgewohnung vermietet wird. Es spricht an sich nichts dagegen, eine Wohnung zu kaufen für die Kapitalanlage und sie dann die eigenen Kinder oder andere Familienmitglieder zu vergeben. Sie brauchen auch in diesem Fall einen Mietvertrag und sollten darin unter anderem die Miete festhalten, die Sie selbst festgelegt haben. Denn das Verwandtschaftsverhältnis kann noch so gut sein – im Fall von Rechtsstreitigkeiten und für das Finanzamt müssen alle Abmachungen nachvollziehbar sein.

Noch wichtig zu wissen zur Miete: Die Vermietung an nahe Angehörige muss in jeder Hinsicht „fremdüblich“ erfolgen, ansonsten wird diese steuerlich nicht anerkannt. Dies würde in diesem Fall bedeuten, dass kein Vorsteuerabzug und keine Anlaufverluste anerkannt werden. Die Verwaltungspraxis der Finanzbehörden ist diesbezüglich seit Jahren schon sehr streng. 

Abgesehen davon ist die Vermietung an Kinder bzw. Verwandte eine Frage der Rentabilität: Wie viel der monatlichen Tilgungsrate können Sie mit den Mieteinnahmen decken? Falls die Miete gering ausfällt: Können Sie es sich leisten, den Kredit selbst abzubezahlen, und zwar über die nächsten Jahre hinweg?

Die ideale Anlegerwohnung sollte nach folgenden Kriterien selektiert werden:

Anlegerwohnungen dienen primär dem Werterhalt eines bereits vorhandenen Vermögens. Hingegen bei der Vorsorgewohnung geht es um Vermögensaufbau und Pensionsaufbesserung durch Mieterträge. Theoretisch kann die gleiche Wohnung vom Bauträger als Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung dienen. Für die Kapitalanlage sollte die Wohnung leicht zu vermieten sein, daher muss beim Kauf solcher Wohnungen auf mögliche Risiken, Lage, Größe und Mietrendite geachtet werden.

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