Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Recht Datum: 26.09.2024
Abgesehen von einzelnen Korrekturen in den letzten 24 Monaten sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Auch die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind weit weg vom Niedrigzinsniveau, und daher rückt der Traum vom Eigenheim für viele Menschen oft in weite Ferne. Die Versteigerung von Immobilien könnte aber für einige Immobilieninteressenten eine passende Alternative oder Möglichkeit für den günstigen Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sein. Wissen und Planung sind hierbei unabdingbar, damit die gewünschte Traumimmobilie nicht zur Kostenfalle wird. In diesem Beitrag erhalten Sie grundlegende Informationen zur österreichischen Situation hinsichtlich der Immobilienversteigerung.
Versteigerung von Immobilien: Das Wichtigste im Überblick
Immobilie vor der Versteigerung unbedingt besichtigen.
Bei erfolgreicher Ersteigerung fallen Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Vermittlungsgebühr und mögliche Kreditkosten an.
Viele Objekte sind eher in einem schlechten Zustand. Durch bisher meist hohe Schulden und wenig Eigenkapital wurde kaum in die Erhaltung oder energetische Sanierung der Immobilie investiert.
Beobachten Sie als „Unbeteiligter“ zunächst den Ablauf einiger Versteigerungen.
Holen Sie sich Tipps von Personen mit Erfahrung bzw. fragen Sie eine vertraute Person, welche sich mit der Materie Immobilien-Versteigerung auskennt.
Die Anzahl der Zwangsversteigerungen in Österreich ist im Jahr 2023 um 9,3 % gegenüber dem Vorjahr auf 703 gesunken.
Warum kommt es zu einer Versteigerung von Immobilien?
Was passiert, wenn Immobilienbesitzer hohe Schulden haben und diese nicht mehr begleichen können? Im Regelfall wird bei Ausfall von Zahlungen nicht gleich mit einer Versteigerung der Immobilie gedroht. Dies ist meist eine letzte Maßnahme der Bank, die hohen Schulden einzutreiben. Der verschuldete Hausbesitzer kann selbst dann nicht mehr darüber entscheiden, ob es zu einer Versteigerung der Immobilie durch das Gericht kommt. Er kann eine Versteigerung nur dadurch abwenden, indem er seine Schulden zeitnah begleicht.
Lohnt sich der Kauf bei einer Zwangsversteigerung?
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Eine Zwangsversteigerung bietet heutzutage kaum noch gute Möglichkeiten, ein Schnäppchen am Immobilienmarkt zu finden. In früheren Zeiten war dies aufgrund des höheren Angebots an Immobilien noch möglich. Heutzutage ist die Nachfrage nach Immobilien deutlich gestiegen und eine Immobilien-Versteigerung ist kein Insider-Tipp mehr. Durch eine hohe Anzahl von Bietern steigen auch die Preise des Immobilienverkaufs. Die Verkaufspreise der Objekte liegen häufig über den regionalen Verkehrswerten und Sie sollten sich deshalb auch auf dem offenen Immobilienmarkt umsehen.
Wie Sie der beigefügten Grafik entnehmen können, liegen insbesondere die durchschnittlichen Meistgebote in Vorarlberg, Oberösterreich und Tirol deutlich höher als der Verkehrswert.
Aber dennoch gibt es auch immer wieder Objekte, welche unter dem Verkehrswert versteigert werden. Immerhin rund 27 % aller Objekte mit veröffentlichtem Meistgebot wurden im Jahr 2023 unter dem angesetzten Verkehrswert versteigert.
Laut dem Marktbericht Zwangsversteigerungen Österreich von Dein-ImmoCenter fanden im Jahr 2023 insgesamt 703 Zwangsversteigerungen statt. Die ist ein Rückgang um 8,8 % gegenüber dem Vorjahr. Die meisten Versteigerungen fanden 2023 in den Bundesländern Niederösterreich (195 Termine), Steiermark (127 Termine) und Wien (123 Termine) statt.
Wenn Sie sich für Termine für Zwangssteigerungen oder weiterführende Daten zur Zwangsversteigerung in Österreich interessieren, finden Sie hierzu ein digitales Leistungsangebot unseres Netzwerkpartners Dein-ImmoCenter.
Versteigerung von Immobilien: Ablauf
Als erstes leitet die Bank als Gläubiger das Versteigerungsverfahren Immobilie ein. Daraufhin wird ein Versteigerungstermin bestimmt und gemäß §170 EO (Exekutions-Ordnung) werden wichtige Inhalte wie Bezeichnung der Liegenschaft, Angaben über den Wert der Liegenschaft, die Größe des Grundstücks, das Mindestgebot, Höhe der Sicherheitsleistung, etc. veröffentlicht.
Der organisatorische Ablauf bei der Versteigerung von Immobilien sieht wie folgt aus:
1. Schätzung des Objekts
Bevor das Objekt über eine öffentliche Ausschreibung in die Versteigerung geht, legt ein Gutachter den Schätzwert der Liegenschaft fest. Der Schätzwert dient zur Festlegung des sogenannten Vadiums. Diese Sicherheitsleistung beträgtein Zehntel des Schätzwertes. Weiterhin stellt die Hälfte des Schätzwertes das geringste Gebot dar. Zu beachten ist dabei, wonach mit Zustimmung des betreibenden Gläubigers auch ein höherer Betrag als geringstes Gebot möglich ist.
2. Öffentliche Ausschreibung
Nach der Festlegung der Ediktdatei und des Versteigerungstermins werden folgende Punkte bekannt gemacht:
Ort sowie Uhrzeit der Versteigerung der Liegenschaft
Höhe der erforderlichen Sicherheitenleistung durch den Bieter
Mindestgebot für die Liegenschaft
Dienstbarkeiten oder Lasten, welche vom Käufer ggf. übernommen werden müssen
Konkrete Bezeichnung der Liegenschaft
Angaben über den Schätzwert der Liegenschaft sowie des Zubehörs
Größe des Grundstücks, Lageplan, Grundriss bei Gebäuden.
3. Anmeldung der Immobilienversteigerung
Bei der Versteigerung von Immobilien handelt es sich um eine öffentliche Veranstaltung und bis auf den bisherigen Eigentümer kann jede geschäftsfähige Person auf die Immobilie steigern. Voraussetzung ist die Legitimation durch ein gültiges Ausweisdokument. Im Falle einer Vertretungsperson benötigen Sie eine notarielle Bietervollmacht sowie bei Firmenvertretung einen aktuellen Firmenbuchauszug. Wenn ein künftiger Miteigentümer nicht anwesend sein kann, benötigen Sie dann zudem eine notariell beglaubigte Vollmacht. Mitzubringen ist weiterhin der Nachweis der erbrachten Sicherheitsleistung, das sogenannte Vadium (10 % des Schätzwertes). Dieses Vadium müssen Sie in Form von Namenssparbüchern oder Losungswort-Sparbüchern hinterlegen.
4. Information des Richters
Der durchführende Richter verliest vor Beginn der Versteigerung folgende relevante Informationen:
Name der Bank oder Bausparkasse, welche als Gläubiger in Erscheinung tritt
Bestehende Forderungen und Grundbuchschulden
Wie hoch das Mindestgebot sein muss
Es kann auch der Fall eintreten, dass der Richter sogenannte Versteigerungsstufen definiert.
Sind die Regularien verlesen, geht die Bietstunde los und die Bieter dürfen ihre Gebote abgeben.
Mindestgebot und Versteigerungsstufen
Das Mindestgebot beträgt in etwa die Hälfte des Schätzwertes der Liegenschaft. Fordert das Kreditinstitut (Gläubiger) ein höheres Mindestgebot, so kann auch dieser höhere Wert als Startpreis für die Versteigerung der Immobilie festgelegt werden. Der Schätzwert wiederum, welcher durch einen gerichtlich beeideten Gutachter festgelegt wird, bleibt unverändert.
Bei den sogenannten „Versteigerungsstufen“, welche maximal 3 % des fixierten Schätzwertes betragen dürfen, wird durch den Richter während der Versteigerung das jeweils nächstmögliche Mindestgebot vorgegeben.
5. Bietstunde
Die Dauer der Bietstunde ist abhängig davon, wie viele Bieter anwesend sind und ob sich ein entsprechender Bieterwettstreit entwickelt. Erst wenn auch nach zweimaliger Aufforderung durch den Richter kein weiteres Gebot abgegeben wird, erfolgt die Bestätigung und Erteilung auf das höchste Gebot, das sogenannte Meistbot. Der Höchstbietende ist allerdings nicht automatisch damit der neue Eigentümer der Immobilie. Der Richter hat nach Schluss der Versteigerung dann die Anwesenden über die Gründe zu belehren, aus welchen gegen die Erteilung des Zuschlags Widerspruch erhoben werden kann.
Um den Zuschlag zu erhalten, müssen Sie mindestens 50 Prozent des Schätzwertes geboten haben. Wenn das Gebot jedoch unter drei Viertel des Wertes liegt, können Sie innerhalb von 14 Tagen noch überboten werden. Dabei können Sie als Erstbieter ebenfalls den Betrag anheben und ein eigenes neues Mindestgebot festlegen.
7. Abwicklung
Haben Sie die Immobilie ersteigert, werden die zehn Prozent Sicherheitsleistung (das Vadium) als Anzahlung einbehalten. Zudem wird ein Verteilungstermin genannt, welcher für gewöhnlich in etwa zwei Monate später ist und zu welchem alle Gläubiger eingeladen werden. Bis zu diesem Termin müssen Sie als neuer Eigentümer die Immobilie bezahlen. Erst dann ersucht das Gericht um Ihre Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch, auch wenn Sie bereits ab dem Zeitpunkt des Zuschlags neuer Eigentümer sind.
Kann man vom Kauf zurücktreten?
Ein Rücktritt vom Angebot ist in Österreich innerhalb der Zuschlagsfrist von 2 Monaten noch möglich, sofern Sie den Zuschlag für den Immobilienerwerb erhalten haben. Ihre Sicherstellung (Vadium, 10 % des Schätzpreises), welche Sie unmittelbar nach dem Zuschlag leisten müssen, erhalten Sie in diesem Fall dann aber nicht zurück. Anders ist es, wenn der Gläubiger mit dem Angebot nicht einverstanden ist. Dann erhalten Sie auch das Vadium zurück.
Immobilien ersteigern: Vor- und Nachteile
Vorausgesetzt, Sie finden ein passendes Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, welches versteigert wird, dann sollten Sie sich mit den Vor- und Nachteilen einer Immobilien-Versteigerung auseinandersetzen:
Vorteile einer Immobilien-Versteigerung
Günstiger Kaufpreis möglich, sofern wenig Interessenten
Im Regelfall reduzierte Notarkosten im Vergleich zum klassischen direkten Kauf
Tatsächlicher Marktwert ist durch das Schätzgutachten bekannt und vermeidet im Regelfall zu große Überraschungen wie Bauschäden
Grundbuchsgesuch kann erst zeitverzögert durch das Gericht erfolgen.
Welche Vor- und Nachteile bestehen beim Immobilienerwerb durch Versteigerung?
Nachteile einer Immobilien-Versteigerung
Vermittlungsgebühr in Höhe von 5 % ist zu bezahlen
Fehlende Planungssicherheit, da Auktionstermin verschoben oder abgesagt werden kann
Vor der Versteigerung der Immobilie muss das Vadium organisiert werden
Mögliche Risiken aus ausstehenden Behördenzahlungen für die Immobilie
Unter Umständen verlässt der vorherige Eigentümer nicht freiwillig die Immobilie
Nach Zuschlag bei der Immobilien-Versteigerung noch lange Fristen bis zur endgültigen Sicherheit.
Die durchschnittliche Dauer zwischen Versteigerung und Tagsatzung variiert je nach Bundesland. In der beigefügten Grafik finden Sie die Durchschnittswartezeit in den einzelnen Bundesländern in Österreich 2023. Laut dem Marktbericht Österreich 2023 von Dein-ImmoCenter lag die Dauer zwischen Versteigerungstermin und Tagsatzungstermin im Durchschnitt bei rund 137 Kalendertagen (Vorjahr: 113 Kalendertage).
Wo finde ich passende Objekte, die versteigert werden?
Wenn Sie sich für eine zu versteigernde Immobilie oder Grundstück interessieren, gibt es verschiedene Quellen, ein passendes Objekt zu finden. Zum einen können Sie diese in der Ediktsdatei des Justizministeriums in Österreich suchen und weiterhin bei den zuständigen Gerichten sich über aktuelle Versteigerungen informieren. Weitere Quellen sind in der Rubrik Immobilien in regionalen Tageszeitungen oder auf Online-Plattformen zu finden, dies insbesondere, wenn es sich um große Liegenschaften oder gewerbliche Immobilien handelt.
Immobilienversteigerung: Das sollten Sie bedenken
Nachfolgend sind hilfreiche Fragen für Sie zusammengestellt, mit welchen Sie sich vor Beginn einer Immobilienversteigerung unbedingt auseinandergesetzt haben sollten.
Ist es möglich, die Immobilie im Vorfeld von innen zu besichtigen?
Wie lange gebe ich mir Zeit, bis ich eine passende Immobilie gefunden haben will?
Wo finden in meiner Region Immobilienversteigerungen statt?
Welche Voraussetzungen gelten für eine Teilnahme am Bieterverfahren?
Wie hoch ist mein persönlicher Maximalpreis?
Prüfen Sie mit einem Wohnbau-Finanz-Experten im Vorfeld, ob Sie sich diese Immobilie wirklich leisten können.
Gibt es alternativ günstige Immobilienangebote im freien Verkauf?
Tipps für das Mitsteigern
Wenn Sie an einer Versteigerung teilnehmen, sollten Sie sich gut vorbereiten. Wir geben Ihnen Tipps, die Sie auf jeden Fall beherzigen sollten:
Besichtigungstermin: Vor der Versteigerung werden ein oder mehrere Besichtigungstermine angeboten.
Folgekosten beachten: Bei Zwangsversteigerungen werden besonders häufig sanierungsbedürftige Immobilien versteigert.
Allgemeine Informationen: Holen Sie Informationen über die betreibende Bank, offene Forderungen und Grundbuchschulden ein.
Bestehende Rechte: Klären Sie, ob Wohnrechte oder Wegerechte bestehen. Solche Wohnrechte senken häufig den Wert einer Immobilie.
Folgende Tipps sollten Sie bei der Planung rund um den Termin der Immobilienversteigerung berücksichtigen.
Setzen Sie sich eine Grenze beim Bieten: Wichtig ist, sich vorab genau auszurechnen, wie viel die Immobilie kosten darf und wie viel noch investiert werden muss.
Kennenlernen der Versteigerungssituation: An Zwangsversteigerungen ohne mitzubieten teilnehmen, um die Zwangsversteigerungssituation kennenzulernen.
Hoffnung auf Schnäppchen relativieren: Denn zum einen werden meist viele Bieter vor Ort sein. Zum anderen liegen die Versteigerungssummen mittlerweile nur selten unter den regionalen Durchschnittswerten für Kaufobjekte.
Kosten bei der Immobilienversteigerung
Mit der Summe, zu welcher das Grundstück, Haus oder die Wohnung ersteigert werden konnte, sind noch nicht alle Kosten gedeckt. Auf Sie als neuen Eigentümer kommen weitere finanzielle Ausgaben zu. Die Höhe der Kosten hängt dabei von der Art der Versteigerung ab.
Grundsätzlich muss man drei Arten von Versteigerungen unterscheiden: Die Zwangsversteigerung durch das Gericht, die „freiwillige Feilbietung“ durch den Notar und Versteigerungen durch private Unternehmer. In der Praxis überwiegt noch die „klassische“ gerichtliche Zwangsversteigerung.
Zu Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten: Die Grunderwerbsteuer beläuft sich, wie bei einem normalen Kauf auch, auf 3,5 %. Ebenso ist auch die Eintragungsgebühr normal zu berechnen. Anders verhält es sich mit den Notarkosten. Bei einer Zwangsversteigerung entfallen die Notarkosten gänzlich. Grund hierfür ist, dass der Beschluss über den Zuschlag schon die Grundlage für die Eintragungen im Grundbuch ist.
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Bei einer freiwilligen Feilbietung errechnet sich die Gebühr für den Notar auf Grundlage des Notariatstarifgesetzes und ist abhängig vom Erlös. Wenn es nicht zum Verkauf kommt, vom halben Ausrufpreis. Die Berechnungsformel ist komplex (Details in § 20a Abs 1 Notariatstarifgesetz). Maximal können 9 682,80 Euro anfallen. Die Gebühr umfasst die Durchführung der freiwilligen Feilbietung und deren Beurkundung. Übernimmt der Notar die grundbücherliche Durchführung, so erhöht sich die Gebühr noch einmal um die Hälfte. Nicht inkludiert sind die Erstellung der „Feilbietungsbedingungen“ und die Bekanntmachung in der Ediktsdatei. Die Kosten der freiwilligen Feilbietung trägt grundsätzlich der Eigentümer. In den Feilbietungsbedingungen kann aber festgelegt werden, dass diese durch den Meistbieter ersetzt werden.
Bei Versteigerungen durch andere Unternehmer fallen Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr so wie beim normalen Kauf an.
Eine zusätzliche Vermittlungsgebühr fällt nur an, wenn private Unternehmen die Versteigerung übernehmen. Ihre Höhe ist dann grundsätzlich Vereinbarungssache. Je nach voraussichtlichem Aufwand der Werbemaßnahmen wird ein gewisser Prozentsatz des Zuschlagspreises vereinbart werden. Die in der Regel vereinbarte Vermittlungsgebühr bei einer Immobilientransaktion ist bei 3-5 % anzusetzen. Bei zusätzlichen Werbemaßnahmen werden diese Kosten getrennt in Rechnung gestellt.
Finden Sie in unserem Ratgeber Kaufnebenkosten detaillierte Informationen zu allen möglichen Kosten beim Immobilienerwerb.
Alternativen zur Versteigerung
Folgende Alternativen zur Versteigerung zeigen Ihnen, wie Sie sich den Traum vom günstigen Eigenheim dennoch verwirklichen können:
Günstige Immobilie in ländlicher Region: Gerade am Land sind der Grundstückskauf und Eigentumswohnungen um einiges günstiger als in der Stadt.
Mietkauf: Beziehen Sie bereits jetzt Ihre neue Wohnung und entscheiden Sie später über den Immobilienkauf.
Renovierungsbedürftige Immobilie: Eine Immobilie, für welche zunächst noch eine umfassende Renovierung durchzuführen ist, bietet die Möglichkeit hoher Eigenleistungen.
Haus ohne Garten: Der Preis einer Immobilie ist neben Lage und Ausstattung auch entscheidend von der jeweiligen Grundstücksgröße abhängig.
Häuser in der Nähe von Straßen oder Autobahnen: Diese Immobilien sind meist wenig beliebt, dafür aber deutlich günstiger im Erwerb.
Versteigerung von Immobilien – birgt auch Risiken für den Käufer
Es kommt immer auf den Einzelfall an. Da die Versteigerung einer Immobilie ohnehin kein Geheimtipp mehr ist und öffentlich ausgeschrieben wird, bieten in der Regel mehrere Personen auf ein Objekt. Dies treibt den Preis in die Höhe. Hinzu kommen anfallende Gebühren, Nebenkosten und Vermittlungsspesen. Immobilien in gutem Zustand und guter Lage gehen meist nur knapp unter den marktüblichen Verkaufspreisen der jeweiligen Region unter den Hammer. Generell ist es wichtig, sich mit dem Thema Versteigerung von Immobilien im Vorfeld ausreichend zu beschäftigen. Sie sollten Bescheid wissen, wofür Sie bieten und welchen Wert die Immobilie für Sie selbst hat. Außerdem sollten Sie unbedingt ein Maximalangebot festlegen, um nicht im Affekt mehr als sinnvoll zu bieten und sich gegebenenfalls finanziell zu übernehmen.
Sie möchten zum Thema Immobilienfinanzierung eine persönliche Beratung?
Bis auf den Verpflichteten bzw. seines Vertreters darf jede Person an einer Immobilien Versteigerung teilnehmen. Dabei ist die persönliche Anwesenheit dringend zu empfehlen. Sollte eine Teilnahme des potentiellen Erstehers nicht möglich sein, kann eine Vertretungsperson mit einer Vollmacht zur Versteigerung entsandt werden. Vertreter von juristischen Personen müssen einen aktuellen Firmenbuchauszug vorlegen.
Zunächst werden alle erforderlichen Informationen durch den Richter verlesen und ein Schätzgutachten, sowie der aktuelle Grundbuchauszug liegt zur Einsicht aus. Desweiteren wird auf die dem Objekt liegende Lasten hingewiesen und auf die Verpflichtung zur Hinterlegung des Vadiums. Hinzu kommt eine Belehrung, dass es zu keinen verbotenen Abreden kommen darf. Somit kann die Versteigerung beginnen und es folgt die Aufforderung zur Abgabe eines ersten Angebots. Das Mindestangebot beträgt die Hälfte des bekannten Schätzwerts und optional können Versteigerungsstufen angeordnet werden. Wenn nach zweimaliger Aufforderung zur Abgabe eines höheren Angebots kein Gebot abgegeben wird, kein Widerspruch erhoben wird und zudem das Vadium hinterlegt ist, ist die Versteigerung beendet. Es folgt eine Dokumentation des Beschlusses sowie die Zustellung an den Ersteher und an die Verkehrsparteien. Darauffolgend verkündet der Richter, ob ein weiteres Überbot möglich ist.
Um ausstehende Forderungen einzutreiben, können Gläubiger die Versteigerung einer Immobilie beantragen. Sobald ein entsprechender Beschluss ergangen ist, wird im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen und das Gericht beauftragt einen Sachverständigen mit der Festsetzung des Verkehrswertes. Anschließend wird ein Termin zur Zwangsversteigerung festgelegt und durch den Beschluss zusammen mit den Versteigerungsunterlagen veröffentlicht.
Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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