Umwidmung von Gewerbe in Wohnraum: Das müssen Sie wissen

Eine Umwidmung von Gewerbe in Wohnraum wird beispielsweise nötig, wenn ein Büro in eine Wohnung umgebaut werden soll. Damit eine bisherige Gewerbefläche legal zu Wohnzwecken genutzt werden kann, gibt es einiges zu beachten – dieser Prozess kann mit erheblichem juristischen Aufwand und viel Bürokratie verbunden sein.

Wenn eine bisher als Gewerbe gewidmete Fläche künftig anders genutzt werden soll, ergeben sich bauliche und rechtliche Fragestellungen: 

• Welche Nutzungsformen sind theoretisch gestattet?
• Wer muss einer geänderten Nutzungsform zustimmen?
• Ist eine Bauanzeige oder eine Baugenehmigung nötig?
• Wie ist der Umbau technisch machbar, sodass die Gewerbefläche künftig als Wohnraum gestaltet ist? 

Es ist bei diesem Vorhaben daher einzuplanen, dass jedenfalls ein Anwalt für Immobilienrecht und ein Baumeister nötig sein werden. Als Laie sind solche Änderungen nicht sinnvoll durchführbar. 

Um die Ausgangssituation für die mögliche Umwidmung zu klären, muss zuerst festgestellt werden, welche Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie überhaupt theoretisch denkbar sind.

• Geringfügige Änderungen: Zum Beispiel, wenn aus einem Büro mit getrennten Sanitäranlagen ein typisches Badezimmer für eine Wohnung wird. In solchen Fällen kann eine Bauanzeige ausreichend sein.
• Größerer Umbau: Wenn das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird, etwa wenn ein Eingang durch ein Fenster ersetzt werden soll. In solchen Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Ob eine Bauanzeige oder Baugenehmigung nötig ist, stellt eine rechtliche Entscheidung dar. Die Einreichplanung muss dann jedenfalls von einem Baumeister erstellt werden. Diese Planung wird zur Genehmigung an die Baubehörde übermittelt. Bei einer Bauanzeige ist das Verfahren einfacher, hier werden die Änderungen schlichtweg angezeigt, also faktisch bekanntgegeben und nicht erst zur Genehmigung angefragt.

Sollte die Umwidmung größere bauliche Maßnahmen erfordern, die über Ihr derzeitiges Budget hinausgehen, kann ein Kredit eine sinnvolle Lösung sein. Nutzen Sie den folgenden Kreditrechner, um Ihre monatlichen Raten und die mögliche Kreditsumme zu ermitteln. So können Sie schnell einen Überblick gewinnen, ob das Projekt finanziell machbar ist.

Wenn der Bebauungsplan und die Flächenwidmung keine Einwände gegen die Umwidmung ergeben, muss in einem Mehrparteienhaus der Wohnungseigentumsvertrag (WEV) geprüft werden. Dieser Vertrag definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander.

Ist im WEV explizit von einer „Wohnung“ die Rede, muss für die Umwidmung die Zustimmung der Miteigentümer eingeholt werden. Breiter formulierte Verträge, die von „Nutzungsobjekten“ sprechen, bieten eine bessere rechtliche Ausgangslage.

Manche Wohnungseigentumsverträge schränken die Nutzung eines Eigentumsobjekts zu bestimmten Zwecken ein, etwa indem sie intensiven Parteienverkehr oder Änderungen an der Außenansicht des Gebäudes untersagen. Wenn ein Geschäftseingang in ein Fenster umgewandelt werden soll, kann dies eine erhebliche Hürde darstellen.

Im umgekehrten Fall, wenn eine bisher als Wohnfläche genutzte Immobilie nun gewerblicher Nutzung zugeführt werden soll, ist diese Änderung wesentlich schwieriger durchsetzbar. Eine Bauanzeige ist nicht möglich, es muss jedenfalls eine Baugenehmigung erfolgen. Außerdem ist zu prüfen, ob im Wohnungseigentumsvertrag definiert wurde, dass bestimmte Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.

Manche gewerblichen Nutzungen dürfen nicht überall durchgeführt werden. Touristische Vermietung ist das wichtigste Beispiel. Diese ist in Wohnzonen, welche die Stadt Wien eigens definiert hat, generell unzulässig.

Die Umwidmung einer Immobilie kann mit erheblichem Aufwand verbunden sein oder relativ unkompliziert erfolgen – alles hängt von der Ausgangslage ab:

• Wo befindet sich die Immobilie?
• Welche Vorgaben gibt es von der Baubehörde bzw. Gemeinde?
• Was steht im Wohnungseigentumsvertrag?

Mit der professionellen Beratung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts lässt sich schnell klären, ob eine Umwidmung möglich ist. Anschließend kann der erforderliche Aufwand abgeschätzt und entschieden werden, ob das Projekt in Angriff genommen wird oder die bisherige Nutzung beibehalten werden sollte.

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