Umbau oder Neubau?: Eine Entscheidungshilfe

Die Entscheidung zwischen Umbau oder Neubau eines Hauses erfordert einen sorgfältigen Kostenvergleich. Manchmal ist es kostengünstiger, einen Altbau zu kaufen, zu sanieren und umzubauen. Doch oft ist auch ein Neubau notwendig, wenn die vorhandene Bausubstanz einen effizienten Umbau nicht zulässt. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf es bei der Entscheidung zwischen Renovierung eines Altbaus und Neubau ankommt.

Je nachdem, ob Ihre Ziele in der Modernisierung und Verbesserung der Gebäudequalität und Energieeffizienz liegen oder in der Umgestaltung zur Schaffung neuen Wohnraums, stehen Ihnen für Ihr Projekt Sanierung, Umbau oder Anbau zur Auswahl:

Sanierung: Bei einer Sanierung geht es darum, die Bausubstanz eines oder mehrerer Bereiche oder des gesamten Bauwerks wiederherzustellen oder zu verbessern, um Schäden zu beheben und den Wohnstandard zu erhöhen. Dadurch können Sie das Bestandsobjekt aufwerten und die Bausubstanz erhalten oder sogar verbessern.

Umbau: Ein Umbau beinhaltet bauliche Veränderungen an einem Gebäude, bei denen der Grundriss der Wohnräume und die Bausubstanz (Mauerwerk, Decken, Wände) sowie möglicherweise das äußere Erscheinungsbild umgestaltet und wesentlich verbessert werden. Die richtigen Umbaumaßnahmen, wie zum Beispiel der Umbau eines schlecht vermietbaren Geschäftslokales im Erdgeschoss in Mietwohnungen, können wertsteigernd sein.

Anbau: Wenn es darum geht zusätzlichen Wohnraumschaffung zu schaffen, wenn bereits ein Haus vorhanden ist, können Sie sich zwischen einem Anbau oder einer Aufstockung entscheiden. Während Sie beim Neubau eines kleinen Einfamilienhauses eine Bauparzelle als Grundfläche brauchen, benötigen Sie beim Anbau an ein bestehendes Gebäude weniger Fläche. Allerdings kann die Verbindung zwischen dem alten und dem neuen Gebäudeteil komplex und daher kostspielig sein.

Tipp: Lesen Sie mehr zu diesen Themen in den Ratgebern: Renovierung und Sanierung.

• Kaufgelegenheit: Manchmal können Altbauten günstig durch Erbschaften oder Zwangsversteigerungen erworben werden. In solchen Fällen können Umbau und Modernisierung in Verbindung mit attraktiven Förderungen sinnvoll sein.
• Ökologische Aspekte: Die vom Staat großzügig geförderte Verbesserung der Energieeffizienz trägt nicht nur zur Einsparung von Heiz- und Stromkosten bei, sondern leistet auch einen wertvollen Beitrag zum Klimaschutz.

Ein höherer Komfort mit Loggia, Balkon oder Terrasse sind typischerweise in Neubauten zu finden, die zudem energieeffizienter sind als Altbauten. Sollten Sie jedoch die Gelegenheit haben, ein älteres Haus oder eine Altbau-Wohnung kostengünstig zu erwerben, sollten Sie Ihre rechtlichen und finanziellen Spielräume genau prüfen. In denkmalgeschützten Gebäuden können umfangreiche Veränderungen rechtlich problematisch sein.

Wenn dies nicht der Fall ist, sollten Sie die Elektroleitungen, die Raumaufteilung und den Energieverbrauch überprüfen. Wenn die Raumaufteilung nicht änderbar und der gewünschte Balkon nicht vorhanden ist, sollten Sie vom Kauf Abstand nehmen. Bei Einfamilienhäusern können Sie hingegen in der Regel energetische Sanierungen durchführen, Räumlichkeiten nach Ihren Vorstellungen gestalten und oft auch anbauen. Beachten Sie jedoch die anfallenden An- oder Umbaukosten, die Ihre Gestaltungsspielräume einschränken können. Die Entscheidung zwischen Althaussanierung und Neubau ist somit vor allem auch eine Kostenfrage.

Für eine Althaus-Sanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro m² rechnen. Wenn zusätzlich ein Umbau erfolgt, können diese Kosten durchaus einige tausend Euro pro m² ausmachen. Beim Kauf von Neubauwohnungen in den österreichischen Landeshauptstädten liegen die Preise je nach Lage und Ausstattung in der Regel bei mindestens 3.500 pro Quadratmeter und mehr. Dennoch sind Neubauten oft die bessere Alternative als ein Umbau. Zwar investieren Sie anfangs mehr Geld, haben dann aber im besten Fall für die nächsten 15 bis 25 Jahren keine größeren Investitionen. Die konkrete Entscheidung zwischen Neubau oder Umbau hängt von Ihrer Kalkulation ab. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, sollten Sie Sich bezüglich einer Beratung am besten an Bausachverständige, Architekten, Bauplaner oder Baumeister wenden.

Altbau: Wann wird die Sanierung teurer?

Bei einem Altbau müssen oft im Zuge einer Sanierung nicht nur das Dach und die Fassade erneuert werden, sondern auch Sanitäranlagen, Elektroleitungen und das Heizsystem samt Rohren. Förderungen sprechen grundsätzlich für Sanierungen, die sich aber ab einem bestimmten Punkt nicht mehr lohnen. Dies ist der Fall, wenn der Abriss eines alten Gebäudes plus Neubau günstiger ist als ein möglicher Umbau inklusive Sanierung. Wann dieser Punkt möglicherweise erreicht wird, bedarf es einer fallbezogenen Kalkulation eines Bausachverständigen. Als Faustregel gilt: Je mehr Veränderungen Sie an einem Gebäude vornehmen - insbesondere an den statisch relevanten Bauteilen - desto höher wird die Wahrscheinlichkeit, dass sich eine Sanierung nicht mehr rechnet.

Wichtige Fragen, die Ihnen bei der Entscheidung für einen Umbau oder Neubau (rein aus Kostensicht) helfen können, sind:

• Ist die Dacheindeckung komplett? Oder sind Ziegel brüchig und müssen ersetzt werden?
• Wie stabil ist der Dachstuhl? Müssen tragende Balken und/oder Latten ausgetauscht werden?
• Sollte aufgrund hoher Heizkosten eine energetische Sanierung des Daches erfolgen? 
• In welchem Zustand befindet sich die Fassade? Muss sie erneuert oder nur frisch gestrichen werden?
• Wie sind Außenwände gedämmt oder sollte eine energetische Sanierung der Fassade erfolgen?
• Welche Baumaterialien wurden verwendet?
• Sind die Mauern trocken oder feucht?
• Ist die Drainage des Fundaments ausreichend?
• Sind wichtige tragende Teile des Gebäudes morsch?
• Gibt es Schimmelpilzprobleme?
• Gibt es Risse in Decken und Wänden und warum?
• In welchem Zustand sind Böden, Türen und Fenster? Sollte eine energetische Sanierung der Fenster erfolgen?
• Müssen Sanitäranlagen und Heizsystem ausgetauscht werden?
• Wie alt und in welchem Zustand sind Elektroinstallationen und Rohre für Heizung und Wasserleitungen?
• Können Sie die energetische Sanierung steuerlich absetzen?

Laufende Kosten bei Alt- und Neubau

Laufende Ausgaben, wie Betriebskosten, Strom- und Heizkosten sowie die regelmäßige Instandhaltung sind in älteren Gebäuden oft höher als im Neubau und können durch einen Umbau oder Sanierung reduziert werden.

Generell sollten bei den Betriebskosten von Wohnhäusern folgende Punkte beachtet werden:

• Wasserversorgung, Abwasser und Kanal
• Rauchfangkehrung
• Müllabfuhr
• Versicherungen für Gebäude und Haushalt
• Grundsteuer und öffentliche Abgaben
• Schädlingsbekämpfung (meist bei älteren Gebäuden)

Zusätzlich fallen separate Kosten für Strom und Heizung an. Vor allem die Unterschiede bei Heizkosten sind signifikant: Wenn Sie beispielsweise mit Ihrer Familie in einem Einfamilienhaus leben, das vor 1977 gebaut wurde und über 150 m² Wohnfläche verfügt, müssen Sie mit einem jährlichen Heizenergieverbrauch von 15.000 kWh oder mehr rechnen, während dieser Verbrauch in einem Neubau auf 6.000 bis 8.000 kWh sinken würde.

Die konkreten Kosten hängen von der Art der Heizung ab: Laut einer Online-Abfrage (Quelle: Toshiba) im Januar 2024 betrugen die Kosten für Erdgas und Heizöl jeweils 9 bzw. 12 Cents pro kWh, für Pellets 6 Cents und für eine Luftwärmepumpe nur 4 Cents pro kWh. Ein älteres Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche, schlechter Wärmedämmung und Ölheizung kann daher jährliche Heizkosten von bis zu 3.600 Euro verursachen. Im Gegensatz dazu könnten in einem Neubau mit guter Wärmedämmung und Luftwärmepumpe unter Umständen nur noch Heizkosten von 240 Euro im Jahr anfallen – ein erheblicher Unterschied.

Auch in Bezug auf die Instandhaltungskosten gibt es Unterschiede. Bei Neubauten fallen diese kaum ins Gewicht. Doch ab einem Gebäudealter von 25 Jahren wächst der Instandhaltungsbedarf. Eine Faustregel besagt, dass Sie für Instandhaltung und Reparatur pro Jahr 20 Euro pro Quadratmeter zurücklegen sollten. Bei 150 m² Wohnfläche wären dies 3.000 Euro pro Jahr und 90.000 Euro auf 30 Jahre – eine realistische Größenordnung.

Finanzierung und Wiederverkaufswert

Der Wiederverkaufswert einer neuwertigen Immobilie in guter Lage bleibt in der Regel um vieles stabiler im Vergleich zu Immobilien in Randlagen, die nicht modernen Standards entsprechen. Das betrifft beispielsweise schlecht isolierte Häuser, die vor mehr als 25 bis 30 Jahren gebaut wurden und sich in kleinen Gemeinden in abgelegenen Gegenden befinden, fernab von Geschäften, Apotheken und Banken und mit schlechter Verkehrsanbindung. In solchen Fällen schätzt die Bank den Wert einer Immobilie niedriger ein, da bei einem Verkauf oft mit deutlichen Preisabschlägen gerechnet werden muss. Dadurch ist der Belehnungswert der Immobilie geringer und es werden mehr Eigenmittel für einen Kredit benötigt. Bei der Höhe der Kreditzinsen und der maximalen Kreditlaufzeit gibt es jedoch oft keine erheblichen Unterschiede im Vergleich zu Top-Immobilien, da diese in der Regel in Verbindung mit der Bonität des Kreditnehmers sowie der Länge der weiteren Erwerbstätigkeit festgelegt werden. 

Tipp: Sie wollen einen Umbau oder Neubau finanzieren, dann lesen Sie mehr dazu in den Ratgebern Kredit für den Umbau und Sanierungskredit.

Sowohl die Sanierung als auch der Umbau eines Hauses können sehr zeitaufwendig sein. In der Regel geht der Umbau aber schneller vonstatten. Doch die genaue Dauer hängt vom jeweiligen Projekt ab und sollte mit Architekten oder Baumeistern besprochen werden.

Meistens ist die Sanierung eines Altbaus klimafreundlicher als ein Neubau. Beim Bau eines neuen Hauses, und manchmal auch bei Umbauten, werden große Mengen an Baustoffen verwendet, deren Herstellung und Transport viel CO2 freisetzen. Eine österreichische Studie (mit dem Titel „Graue Energie - ein wesentlicher Faktor zur Energieoptimierung von Gebäuden“) verdeutlicht, dass selbst der Energiebedarf für die Herstellung von Niedrigenergie- oder Passivhäusern (siehe hierzu Ratgeber Haustypen im Vergleich) wesentlich höher sein kann, als der Heizenergiebedarf während der gesamten Lebenszeit eines Hauses. Unter diesem Gesichtspunkt ist der Kauf eines gut erhaltenen Altbaus sinnvoller, besonders wenn nur wenige Sanierungsarbeiten erforderlich sind.

Beim Kauf von Wohnimmobilien spielt oft der Zufall eine entscheidende Rolle. Es kann sein, dass bestimmte Immobilien in einer bevorzugten Lage nur begrenzt verfügbar sind, was Kompromisse erfordert. Als potenzieller Käufer müssen Sie möglicherweise auf beliebte Ausstattungsmerkmale verzichten oder Ihre Vorstellungen bezüglich Größe und Preis anpassen. Es ist zudem wichtig, flexibel in Bezug auf Renovierungen und zeitliche Aspekte zu sein. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, die eigenen Bedürfnisse und Prioritäten abzuwägen, um vorhandene Gelegenheiten und Optionen bestmöglich zu nutzen.

Haus umbauen oder neu bauen: Vor- und Nachteile im Überblick

Egal ob Sie ein Haus kaufen und umbauen oder ob Sie ein Haus neu bauen – beides hat seine Vor- und Nachteile:

Bestandsimmobilie kaufen und umbauen

Haus neu bauen

Maßnahmen zur Sanierung und Umbau können den Wert Ihrer Immobilie steigern und im Falle energetischer Sanierung zu niedrigeren laufenden Kosten beitragen. Allerdings hängen die Gestaltungsspielräume von technischen und behördlichen Hürden ab. Außerdem ist es wichtig, das Budget im Auge zu behalten. Wenn zu viele Arbeiten erforderlich sind, kann ein Abriss und Neubau günstiger sein. Doch die Entscheidung zwischen Umbau und Neubau hängt auch vom Zustand und Preis der vorhandenen Immobilie ab, und manchmal können Sie zufällig auf ein echtes Schnäppchen stoßen. Zudem stehen nicht immer die Kosten in Vordergrund, wenn es sich beispielsweise um ein Liebhaber-Objekt oder eine Immobilie mit emotionalem Bezug handelt. Bei Immobilien im familiären Umfeld kommen häufig dann die Generationenberatung und ein Generationenkredit zum Einsatz.

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