Treuhandschaft: Definition und Ablauf

Bei jedem Immobilienkauf in Österreich spielt das Thema Treuhandschaft eine wesentliche Rolle, insbesondere wenn es um die Übertragung des Kaufpreises an die Verkäuferseite geht. Diese Form der Absicherung stellt sicher, dass der Kaufpreis erst dann übermittelt wird, wenn alle vertraglichen Vereinbarungen erfüllt sind. Dies bietet sowohl für Käufer als auch Verkäufer eine wichtige Sicherheit. Der vorliegende Beitrag beleuchtet den Ablauf der Treuhandschaft und bietet einen Überblick darüber, was Immobilienverkäufer und -käufer über diesen Prozess wissen sollten, um eine sichere und reibungslose Abwicklung ihres Immobiliengeschäfts zu gewährleisten.

Bei einer Treuhandschaft handelt der Treuhänder im Interesse einer dritten Person. Beim Immobilienkauf handelt es sich um eine mehrseitige Treuhandschaft, da der Treuhänder die Interessen mehrerer Personen vertritt. Wie dies erfolgen muss, wird im Treuhandvertrag geregelt. Die Treuhandschaft beim Immobilienerwerb ist nötig, damit die gesamte Transaktion sicher abläuft. Dies betrifft einerseits die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer und andererseits die korrekte Eintragung ins Grundbuch der Käuferseite.

Bei einem Immobilienkauf geht es um hohe Summen. Dementsprechend wichtig ist die sichere, seriöse Abwicklung. Normalerweise wird daher der Kaufvertrag für eine Immobilie durch einen Rechtsanwalt erstellt, der ebenso die Treuhandschaft übernimmt. Wie diese Treuhandschaft zu erfolgen hat, wird im Treuhandvertrag vorab definiert.

Die meisten Immobilienkäufe werden unter Einbezug eines Kredits abgewickelt. Die Bank überweist dabei die Kreditsumme nicht an den Käufer der Immobilie, sondern direkt auf das Treuhandkonto. So wird sichergestellt, dass die Summe zweckgebunden, also explizit für den Immobilienkauf, verwendet wird. Nachstehend gehen wir näher auf den typischen Ablauf ein.

Treuhandkonto wird eröffnet

Verkäufer und Käufer sind sich über alle Konditionen einig, ein verbindliches Kaufanbot wurde unterzeichnet. Ein Rechtsanwalt wird mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt. Er eröffnet ein Treuhandkonto und informiert die beiden beteiligten Parteien.

Einzahlung auf das Treuhandkonto

Jener Betrag, den der Käufer als Eigenkapital einbringt, wird von ihm vor Kaufvertragsunterzeichnung auf das Treuhandkonto überwiesen. Neben dem Anteil des Kaufpreises werden, je nach Vertragsgestaltung, auch die fälligen Gebühren (Grundbucheintragungsgebühr, etc.) auf das Treuhandkonto überwiesen. Alternativ kann hier aber auch beispielsweise festgelegt sein, dass die Nebengebühren auf ein Sammelfremdgeldkonto fließen. Eine exakte Aufstellung der Beträge wird vorab durch den Treuhänder bereitgestellt. Auch die finanzierende Bank überweist den vereinbarten Betrag auf das Treuhandkonto.

Vertragsunterzeichnung und Durchführung im Grundbuch

Der Kaufvertrag wird unterzeichnet. Im Normalfall wird im Kaufvertrag dann eine bestimmte Zahlungsfrist, beispielsweise 14 Tage, vereinbart. In einzelnen Landesteilen wird aber eine abweichende Vorgehensweise gewählt. Daher sollten Sie sich im Gespräch den genauen Ablauf erläutern lassen. Banken stellen häufig die Pfandurkunde und Kreditunterlagen erst nach Vorliegen des unterfertigten Kaufvertrages aus. Nun wird die Grundbucheintragung gemäß dem Kaufvertrag durchgeführt. Das bedeutet, der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen und auch das Hypothekardarlehen wird entsprechend berücksichtigt. Die Hypothek wird somit auch im Grundbuch erfasst.

Auszahlung des Betrags an den Verkäufer

Sobald im Grundbuch alle Änderungen vertragsgemäß erledigt wurden, werden die Vertragsparteien darüber informiert. Der Kaufpreis wird nun ausbezahlt. Sobald all diese Schritte erledigt sind, wird das Treuhandkonto wieder geschlossen.

Wenn der gesamte Kaufpreis ohne Fremdfinanzierung bezahlt wird, ist der Ablauf der Treuhandschaft sehr ähnlich. Der einzige Unterschied ist, dass der Käufer den gesamten Betrag (zzgl. Eintragungsgebühr usw.) auf das Treuhandkonto einzahlt. Im Grundbuch wird dann auch keine Belastung durch die Bank eingetragen.

Die Kosten für die Treuhandschaft in Österreich werden nicht explizit von den sonstigen Kosten der Kaufvertragserstellung getrennt aufgeschlüsselt. Die Kosten liegen typischerweise ungefähr in folgendem Bereich:

• Erstellung des Kaufvertrags inkl. Treuhändischer Abwicklung: ca. 1,25 bis 2,50 Prozent zzgl. Ust. vom Kaufpreis.
• Wird der Kaufpreis teils fremdfinanziert, steigen die Kosten um ca. 0,20 bis 1,00 Prozent.
• Notarielle Beglaubigung der Unterschrift: ca. 200 bis 350 Euro.
• Zusätzlich verrechnen Notar und Anwalt meist geringfügige Barauslagen.

Die Kosten werden meist von der Käuferseite übernommen. Wer die Kosten trägt, muss vorab geregelt werden. Ebenso sollten die exakten Beträge vor Beauftragung der Vertragserstellung diskutiert werden, da es hier teils zu wesentlich unterschiedlichen Kosten kommt.

Jede Immobilientransaktion sollte über einen Treuhänder abgewickelt werden. Die Treuhandschaft übernimmt ein Rechtsanwalt oder ein Notar und es wird ein Treuhandvertrag geschlossen, in dem dessen Rechte und Pflichten definiert sind. Diese Person sorgt dann dafür, dass der gesamte Verkauf der Immobilie Zug um Zug abgewickelt wird. So besteht absolute Sicherheit für Käufer und Verkäufer. Die Auszahlung des Betrages erfolgt erst dann, wenn der korrekte angepasste Grundbuchstand hergestellt wurde. Umgekehrt weiß der Verkäufer, dass das Kapital bereits hinterlegt wurde. Deshalb ist die Treuhandschaft ein wichtiges Instrument bei jedem Immobilienkauf.

Abschließend beantworten wir noch Ihre häufigsten Fragen zur Treuhandschaft.

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