Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Immobilie Datum: 19.02.2025
Bei der thermischen Sanierung handelt es sich um die grundlegende Modernisierung eines Gebäudes zur Reduktion der Energiekosten. Dank der umfassenden Fördermaßnahmen und auch wegen des generell zunehmenden Umweltbewusstseins sind thermische Sanierungen sehr gefragt. Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, was konkret unter einer thermischen Sanierung zu verstehen ist, wie Sie diese planen und diesbezüglich eine Kosten-Nutzen-Rechnung aussieht sowie welche Förderungen es gibt.
Eine thermische Gebäudesanierung sollte möglichst ganzheitlich, durch aufeinander abgestimmte Maßnahmen, erfolgen.
Bund und Länder stellen umfassende Förderungen für diverse Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung.
Die Sanierungsmaßnahmen rechnen sich aus finanzieller Sicht meist schon binnen weniger Jahre.
Durch die thermische Sanierung verbessert sich die Raumluftqualität, was zu einem gesünderen Wohnklima führt.
Moderne Lüftungssysteme reduzieren Feuchtigkeit und Schimmel, verbessern die Gesundheit und Lebensqualität.
Was zählt zur thermischen Sanierung?
Häufig ist von der thermischen oder auch der „energetischen“ Sanierung die Rede. Diese Form der Sanierung beinhaltet all jene Maßnahmen, die zu einer Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes beitragen. Dank der Entwicklung neuer Technologien und neuer Materialien gibt es ein breites Spektrum an Möglichkeiten, welche im Zuge der thermischen Sanierung ausgeschöpft werden können:
Modernisierung der Heizungsanlage: Zeitgemäße Beheizung kann beispielsweise über Fernwärme erfolgen, während Öl- und Gasheizungen eher sich auf dem Rückzug befinden.
Dämmung des Gebäudes: Durch die Dämmung der Fassade wird der Heizbedarf reduziert, womit weniger Energie verbraucht wird. Wichtig ist dabei, möglichst auf nachhaltige Dämmstoffe zu setzen.
Austausch von Fenster und Türen: In einer Immobilie mit hochwertigen Fenstern geht über sogenannte Kältebrücken weniger Wärme verloren. Deshalb lohnt es sich, alte Fenster, die womöglich nur ein- oder zweifachverglast sind, auszuwechseln.
Eigene Stromerzeugung: Dank moderner Photovoltaik-Anlagen kann eigener Strom erzeugt werden. Überschüssige Energie kann in das Netz eingespeist werden. Empfehlenswert ist, gleich auch eine Kombination mit einem Elektroauto anzudenken.
Gründe für eine thermische Sanierung
Nicht nur die Möglichkeiten, ein Gebäude energieeffizienter zu gestalten sind umfassend, auch die zahlreichen Gründe, die dafürsprechen, überzeugen.
Einige zentrale Beweggründe für eine thermische Gebäudesanierung sind:
Klimawandel bedroht unsere Umwelt: Weniger Energie verbrauchen und auf grüne Energie setzen ist daher generell eine wichtige Maßnahme. Das Bewusstsein dafür steigt.
Hohe Förderungen erleichtern die thermische Sanierung.
Durch die Energieeffizienzsteigerung sinken die laufenden Betriebskosten für das Haus (weniger Heizbedarf, eigener Strom, etc.), was in Zeiten stark gestiegener Energiekosten von hoher Bedeutung ist.
Die Unabhängigkeit von Energiekonzernen steigt, wenn selbst Energie produziert werden kann – Preisschwankungen wirken sich geringer aus als bisher.
Effiziente Gebäude mit geringen laufenden Kosten lassen sich einfacher vermieten: Auch bei Mietern steigt das Bewusstsein hinsichtlich grüner Bautechnologien und den damit einhergehenden geringeren Nebenkosten.
Von den Förderungen, der Überzeugung, etwas gegen den Klimawandel zu tun bis hin zur einfacheren Vermietbarkeit der Immobilie gibt es somit unterschiedlichste Argumente, die eine thermische Sanierung eines Gebäudes attraktiv machen. Nun zu konkreten Zahlen rund um die thermische Sanierung.
Thermische Sanierung im Altbau: Kosten und Einsparpotenzial
Wenn Sie eine thermische Sanierung eines Altbaus andenken, spielen die Kosten und das Einsparungspotenzial eine entscheidende Rolle. Denn neben dem Thema Klimaschutz sollten die Maßnahmen schließlich auch finanziell sinnvoll sein. Nachfolgend finden Sie dazu einfache, überschlägig kalkulierte Beispiele.
Energiesparen mit geringen Kosten
Wenn Sie mit geringem Kapitaleinsatz starten möchten, können Sie die oberste Geschossdecke dämmen lassen. Denn über diese Decke entweicht viel warme Luft vom obersten bewohnten Stockwerk in den darüber liegenden Dachboden. Je nach Fläche der Decke liegen die Kosten bei ca. 5.000 bis 15.000 Euro. Diese Investition rechnet sich im Durchschnitt in der Regel schon nach maximal 5 Jahren.
Bei der thermischen Sanierung im Altbau spielt die Kosteneinsparung eine wichtige Rolle.
Ganzheitliche Gebäudesanierung
Die thermische Sanierung eines Altbaus kann auch im größeren Stil erfolgen. Von einem Einfamilienhaus aus den 70er-Jahren ausgehend, welches bislang nicht saniert wurde, ca. 150m² Fläche umfasst und auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden soll, sind beispielsweise folgende Maßnahmen möglich:
Fenstertausch
Einbau einer Pelletheizung
Dämmung der Außenwände, der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke.
Für diese Maßnahmen werden die Kosten der energetischen Sanierung im Bereich von ca. 60.000 Euro liegen. Selbstverständlich ist hier eine Bandbreite möglich, da z.B. Fenster in unterschiedlicher Qualität gewählt werden können. Schätzungsweise 1/4 der Gesamtkosten kann durch Förderungen abgedeckt werden. Die Investition amortisiert sich binnen ca. 8 bis 12 Jahren.
Einfacher Fenstertausch
Eine schnelle Maßnahme, welche preislich im Mittelfeld liegt, ist der Austausch alter Fenster. Bei einem alten Einfamilienhaus müssen Sie in Abhängigkeit der Anzahl der Fenster mit ca. 10.000 bis 45.000 Euro rechnen. Kunststofffenster sind günstiger, während Holz-Alu-Fenster oder spezielle Holzkastenfenster teurer angeboten werden. Durch das Austauschen der Fenster können ca. 20 Prozent der Energiekosten pro Jahr eingespart werden.
Thermische Sanierung: Welche Förderungen gibt es?
Alle erwähnten Maßnahmen bringen beträchtliche Einsparungen, doch diese kosten im ersten Schritt auch viel Geld. Deshalb stellen Sie sich auch die Frage nach der Finanzierbarkeit einer thermischen Sanierung. Eine bedeutende Rolle kommt den verfügbaren Förderungen zu. Denn Bund und Länder unterstützen thermische Sanierungsmaßnahmen finanziell. Die konkreten Fördermöglichkeiten ändern sich regelmäßig und daher sollte Sie vor einem Sanierungsvorhaben diese genau prüfen. Nachstehend folgt eine Übersicht wichtiger Förderungen (Stand Februar 2025).
Bundesförderung: Sanierung und Heizungsumstellung
Die bisherigen Bundesförderprogramme „Sanierungsoffensive“ und „Raus aus Öl und Gas“ liefen Ende 2024 aus und stehen nicht mehr zur Verfügung. Derzeit gibt es keine direkte Nachfolgeregelung mit denselben Konditionen, jedoch existieren weiterhin Förderungen auf Landesebene sowie spezielle Programme für erneuerbare Energien und Heizungstausch.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es noch?
Auch 2025 gibt es verschiedene Zuschüsse und Förderungen für energetische Sanierungen und Heizungsumstellungen, vor allem auf Länderebene. Dazu zählen:
„Sauber Heizen für Alle“: Dieses bundesweite Programm unterstützt einkommensschwache Haushalte beim Austausch fossiler Heizsysteme gegen klimafreundliche Alternativen. Neue Anträge sind seit Januar 2025 möglich.
Landesspezifische Sanierungsförderungen: Einige Bundesländer bieten weiterhin Förderungen für thermische Sanierungen, Fenstertausch oder den Einbau nachhaltiger Heizsysteme.
Förderungen für erneuerbare Energien: Der Ausbau von Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Biomasseheizungen wird weiterhin finanziell unterstützt.
Mögliche Fördermaßnahmen:
Je nach Bundesland und Förderprogramm sind folgende Maßnahmen förderfähig:
Dämmung der unteren Geschossdecke bzw. des Kellerbodens
Installation von erneuerbaren Heizsystemen (z. B. Wärmepumpen oder Biomasseheizungen)
Photovoltaik- und Solarthermieanlagen
Bei der thermischen Sanierung sind verschiedene Maßnahmen förderbar.
Gibt es noch Zuschüsse für den Heizungstausch?
Während „Raus aus Öl und Gas“ ausgelaufen ist, gibt es weiterhin Förderungen für den Austausch fossiler Heizsysteme. Die Bedingungen variieren je nach Bundesland und Haushaltseinkommen. Besonders Haushalte mit niedrigem Einkommen profitieren von höheren Zuschüssen.
Ein- und Zweifamilienhäuser: In manchen Bundesländern gibt es weiterhin Zuschüsse für den Umstieg auf Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder Fernwärme.
Mehrgeschossiger Wohnbau: Hier gibt es nach wie vor Förderungen für die Zentralisierung von Heizsystemen oder die Nutzung erneuerbarer Energien, jedoch mit anderen Fördersätzen als bisher.
Die genauen Förderkriterien hängen vom jeweiligen Bundesland ab. Generell gilt:
Das Gebäude sollte eine bestimmte Mindestanzahl an Jahren alt sein (häufig 20 Jahre oder mehr).
Die Sanierungsmaßnahmen müssen zu einer deutlichen Reduktion des Energieverbrauchs führen.
Förderungen für Heizsysteme gelten in der Regel nur für klimafreundliche Technologien.
Wie kann man Förderungen beantragen?
Da die bisherigen Bundesprogramme ausgelaufen sind, müssen Sanierungsförderungen nun direkt über die jeweiligen Landesregierungen oder Förderstellen beantragt werden. Informationen zu neuen Programmen werden regelmäßig aktualisiert.
Es lohnt sich, vor geplanten Sanierungsmaßnahmen aktuelle Fördermöglichkeiten zu prüfen, da 2025 neue Programme oder steuerliche Anreize hinzukommen könnten.
Landesförderungen
In den einzelnen Bundesländern gibt es zusätzliche Landesförderungen. Diese ergänzen die Bundesförderungen und sind zwar ähnlich, aber teilweise im Detail unterschiedlich ausgestaltet. Nachstehend finden Sie dazu einen kurzen Überblick.
Bundesland
Was wird gefördert?
Hilfreiche Informationen zu den Förderungen
Wien
Thermische Sanierung von Kleingarten- und Wohnhäusern wird gefördert, wobei es sich um den Hauptwohnsitz handeln muss und die Baubewilligung 20 Jahre zurückliegen muss. Ebenso förderbar ist die Umstellung der Heizung auf Fernwärme, Biomasseanlagen und Heizungswärmepumpen.
Niederösterreich gibt einen einmaligen Zuschussin Höhe von 10 Prozent der förderbaren Sanierungskosten oder, wenn ein Darlehen aufgenommen wird, mit einem 3 Prozentigen Zuschuss über 10 Jahre.
Im Burgenland zählen unter anderem die Errichtung von Wasserleitungs-, Stromleitungs, Zentralheizungsanlagen, sowie Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlustes zu den förderbaren Sanierungsmaßnahmen.
Oberösterreich unterstützt die thermische Sanierung vorrangig betrieblich genutzter Gebäude mit einer Förderung, die sich nach der erzielten Sanierungsqualität und der Bundesförderung richtet. Gefördert werden umfassende Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs, wobei die Förderhöhe pro Einzelfall auf maximal 100.000 Euro begrenzt ist.
Die Steiermark fördert umfassende energetische Sanierungen mit einem einmaligen Zuschuss, dessen Höhe von den ökologischen Maßnahmen und dem Gebäudetyp abhängt.
Salzburgs Sanierungsförderung 2025 ist in Kraft, jedoch können vorerst keine Anträge für energetische Maßnahmen gestellt werden. Bestehende Anträge nach dem alten Gesetz müssen bis Mitte des Jahres eingereicht werden.
Tirol fördert umfassende thermisch-energetische Sanierungen mit einem einmaligen Ökobonus, dessen Höhe von der Gebäudegröße und der erreichten Ökostufe abhängt. Zusätzlich gibt es einen Qualitätszuschuss für besonders energieeffiziente Sanierungen mit Zertifizierung nach klimaaktiv oder Passivhausstandard.
Vorarlberg fördert thermische Sanierungen, einschließlich Dämmung von Außenwänden, Dächern und Geschossdecken sowie den Austausch von Fenstern und Türen zur Verbesserung der Energieeffizienz.
Neben diesen Programmen der thermischen Sanierung gibt es noch weitere Maßnahmen, welche dafür sorgen sollen, dass Wohnraum trotz des Klimawandels gut nutzbar bleibt. So bietet die Stadt Wien beispielsweise auch Förderungen für Außenbeschattungsmaßnahmen, also z.B. Außenjalousien.
Sanierungsmaßnahmen finanzieren – weitere Möglichkeiten
Die Kosten für eine thermische Sanierung sind, allen Förderungen zum Trotz, nicht unerheblich. Oft kommt auch eine Sanierung der Innenräume hinzu, die mit der Thermik des Gebäudes nichts zu tun hat, aber gleichzeitig erledigt werden soll. So steigen die Gesamtkosten der Generalsanierung des Gebäudes. Egal ob Zinshaus oder Einfamilienhaus, es stehen attraktive Förderungen zur Verfügung. Positiv ist auch, dass sich die Maßnahmen der thermischen Sanierung meist schnell rechnen.
Finanzierung mit Wohnkredit
Für jenen Betrag, der nicht durch Förderungen abgedeckt wird, stehen günstige Wohnkredite zur Verfügung, falls Sie die Summe nicht durch Eigenkapital aufbringen können. Infina unterstützt Sie gern bei der Suche nach einem passenden Kreditangebot – wir vergleichen Kredite von über 120 Banken und Bausparkassen in ganz Österreich.
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Eine Finanzierung mit Kredit kommt auch für ältere Personen in Frage. Mit einem Senioren- oder Pensionistenkredit als Finanzspritze kann die thermische Sanierung endlich angegangen werden. Denn seit Mai 2023 kommen ältere Personen wieder leichter an Kredite – das bewirkte eine Gesetzesänderung des HIKrG. So ist die Altersgrenze, bis zu der Wohnkredite vergeben werden, kein Entscheidungskriterium mehr.
Vom ersten Gedanken, dass eine thermische Sanierung sinnvoll wäre, bis hin zur Fertigstellung aller Maßnahmen, müssen Sie unterschiedlichste organisatorische Maßnahmen beachten. Doch unsere Beispielrechnungen zeigen eindeutig, dass sich die thermische Sanierung, und der damit verbundene Aufwand, lohnen. Wie können Sie eine thermische Sanierung am besten organisatorisch durchführen?
Grundregeln für die thermische Sanierung
Zuerst die Dämmung, dann die Heizung modernisieren: Ist das Gebäude erst einmal gedämmt, kann eine passende Heizung eingebaut werden.
Dämmstoffe sollten nachhaltig sein – das erhöht die Chance auf höhere Förderungen.
Je ganzheitlicher die Gebäudesanierung, desto besser.
Informieren Sie sich genau über die aktuellen Fördermöglichkeiten von Bund und Ländern. Nutzen Sie auch Angebote wie eine Energieberatung vorab.
1. Schritt
In einem ersten Schritt sollten Sie überlegen, welche Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich Sinn machen und wie diese kombinierbar sind. Dazu können Sie eine Energieberatung in Anspruch nehmen oder beispielsweise einen Baumeister kontaktieren.
2. Schritt
Nachdem Sie geklärt haben, welche Optionen es für eine thermische Sanierung gibt, sollten Sie die Fördermöglichkeiten prüfen. Auf Landes- und Bundesebene muss geklärt werden, welche Förderungen für das Vorhaben möglich sind. Dann können Sie die genaue Finanzplanung erstellen.
3. Schritt
Wenn Sie Angebote eingeholt haben, Förderungen beantragt wurden und die Finanzierung des Restbetrages geklärt ist, können Sie mit der Umsetzung der thermischen Sanierung beginnen. Wichtig ist, die einzelnen Gewerke zeitlich gut aufeinander abzustimmen, um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten.
Thermische Sanierung: Förderung unbedingt nutzen
Die thermische Sanierung eines Gebäudes ist ein großes Projekt, welches eine gute Planung erfordert. Einerseits hinsichtlich der Handwerksarbeiten, die koordiniert werden müssen und andererseits bezüglich der Finanzierung der energetischen Sanierung. Denn viele Kosten können durch Förderungen abgedeckt werden.
Der übrige Betrag ist durch Eigenmittel zu tragen oder mit einem günstigen Kredit finanzierbar. Dank des großen Einsparungspotenzials tut die thermische Sanierung nicht nur der Umwelt etwas Gutes, sondern mittelfristig betrachtet auch Ihrem Kontostand. Deshalb lohnt es sich jedenfalls, wenn Sie Ihr Gebäude zukunftsfit thermisch sanieren lassen.
Bildquelle: stefanfister / Adobe Stock
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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