Die Mieten steigen und steigen. Doch warum sind die Mieten mittlerweile überhaupt so hoch? In diesem Beitrag sind wesentliche Ursachen für die Mietsteigerungen zusammengefasst. Zudem zeigen wir auf, warum es künftig besonders wichtig sein wird, sich Eigentum zu schaffen, um wirklich unabhängig leben zu können.
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren konsequent angestiegen. Einige Anzeichen deuten darauf hin, dass die Mieten auch in den nächsten Jahren weiter steigen werden.
Steigende Mieten sind nicht nur in Wien, sondern z.B. auch in Salzburg, Graz und Innsbruck ein großes Problem, wobei die Mieten in Österreich, im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten, derzeit noch nicht besonders hoch sind.
In 2023 sind über 750.000 Mieter in Österreich vom Anstieg der Richtwertmieten um 8,6 % betroffen.
Die Politik könnte Maßnahmen ergreifen, damit wohnen leistbar bleibt.
Wer die Möglichkeit hat, Eigentum zu erwerben, schützt sich dadurch vor steigenden Mieten und befristeten Mietverträgen.
Kräftiger Preisanstieg: Mieten werden immer teurer
Die Mieten werden immer teurer. Wer einen Blick auf den Mietenspiegel des „Standard“(Quelle: https://immopreise.at/Wien/Wohnung/Miete) wirft, stellt fest, dass im Durchschnitt in keinem einzigen Wiener Bezirk mehr ein Quadratmeter für weniger als 15 Euro pro Monat (Stand: August 2024) zu bekommen ist. Ebenfalls auffällig: Gerade kleinere Wohnungen mit bis zu 50 Quadratmeter sind besonders teuer.
Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre
Die Statistik der Mietpreise der vergangenen Jahre zeigt steil nach oben. Seit 2006 steigen die Mieten kontinuierlich an. Im Schnitt ist die Miete pro Quadratmeter heute um über 80 Prozent teurer als im Jahr 2006. Allerdings sind diese Statistiken mit Vorsicht zu genießen. Denn sie inkludieren Gemeindebauten und anderen sozialen Wohnbau. Privat vermietete Wohnungen werden also noch teurer angeboten.
Die Problematik der hohen Mieten ist längst nicht auf Wien, wo es glücklicherweise sehr viel sozialen Wohnbau gibt, beschränkt. Bewohner von Städten wie Salzburg, Graz und Innsbruck kämpfen ebenfalls mit steigenden Wohnkosten. Auch im ländlichen Bereich wird zunehmend auf Mietwohnungen und Miethäuser ausgewichen, da die Entwicklung der Baukosten ebenfalls seit Jahren nach oben geht.
Die erschwerte Vergabe von Krediten erschwert vielen den Traum vom Eigenheim.
Warum steigen die Mieten weiter?
Warum sind die Mieten so hoch? Ein Faktor ist die erschwerte Kreditvergabe, die dazu führt, dass viele Menschen zumindest vorerst weiterhin zur Miete wohnen, statt eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Der Traum vom Eigenheim wird später verwirklicht, aber der Bedarf an ausreichend Wohnfläche bleibt. Deshalb sind gerade größere Wohnungen mit drei oder vier Zimmern gefragter als noch vor einigen Jahren.
Diese aktuelle Entwicklung stellt vor allem Familien vor eine Herausforderung: Ein Hausbau ist vielleicht noch nicht leistbar, doch eine 4-Zimmer-Wohnung kostet monatlich einen beträchtlichen Betrag Miete. Der Anteil der Wohnkosten am Einkommen ist hoch – oft werden zwischen 30 und 50 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete ausgegeben. Werden die Mieten weiter teurer, wird es später eventuell noch schwieriger das erforderliche Eigenkapital anzusparen, um ein eigenes Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu erwerben.
Es gibt mehrere Gründe, warum die Mieten zwischenzeitlich so hoch sind. Viele Mietverträge sind an die Entwicklung der Inflation gekoppelt. Hinzu kommen in den letzten Jahren erhöhte Kosten für Handwerker und Bauarbeiten, längere Lieferzeiten für Baumaterialien und eine veränderte Nachfrage durch die Pandemie. Warum die Mieten jetzt so teuer sind, erläutern wir nachfolgend nochmals ausführlicher:
Grund 1: Indexierung
Ist die allgemeine Inflationsrate hoch, steigen auch die Mieten. Denn eine Indexierung ist in fast jedem Mietvertrag geregelt. Dadurch kommt es automatisch zu einer Anpassung der Miethöhe, wenn die sonstigen Kosten des alltäglichen Lebens steigen. Die Inflation wurde zuletzt besonders von den Energiepreisen getrieben. Diese wirken sich somit indirekt auch auf die Mieten aus.
Grund 2: Hohe Bau- und Handwerkerkosten
Seit der Pandemie sind die Kosten für Baumaterialien und Handwerkerleistungen enorm gestiegen, auch teilweise lange Lieferzeiten wirken sich negativ aus. Die Folge: Wohnraum zu schaffen, ist deutlich teurer. Wegen der höheren Neubau- und Altbausanierungskosten werden von den Eigentümern höhere Mieten angesetzt.
Grund 3: Hohe Nachfrage in verschiedenen Segmenten
Kleinwohnungen werden nachgefragt, weil sich manche Menschen schlicht kein größeres Zuhause mehr leisten können. Wohnungen mit Freiflächen sind seit der Pandemie besonders begehrt. Und größere Wohnungen werden von Familien gemietet, die wegen der gestiegenen Zinsen und strengeren Kreditvergaberichtlinien derzeit kein Haus bauen oder kaufen können bzw. wollen. So ergibt sich eine hohe Nachfrage in nahezu allen Preislagen.
Grund 4: Weniger Bautätigkeit
Wegen der hohen Baukosten haben viele Wohnbauunternehmen ihre Neubautätigkeit im Jahr 2024 nahezu oder vollständig eingestellt. Dies ist derzeit noch nicht so sichtbar, da bereits im Bau befindliche Objekte noch fertiggestellt werden. Es werden also derzeit weniger neue Wohnungen geschaffen, was zusätzlich dazu beiträgt, dass Wohnraum als knappes Gut teurer wird.
Miete zu hoch – was kann ich tun?
Wenn die Miete zu hoch ist, muss rasch gehandelt werden. Schieben Sie dieses Problem nicht vor sich her, sondern werden Sie umgehend aktiv. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter und prüfen Sie, ob die Miete fair ist. Wenn das nicht klappt, suchen Sie rechtzeitig nach einer günstigeren Wohnung.
Dürfen Vermieter die Miete nachträglich erhöhen?
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nicht. Bei fast allen Altbauwohnungen ist das MRG anwendbar. Hier ist es verboten, die Miete nachträglich zu erhöhen. Bei anderen Immobilien, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen, also z.B. Neubauwohnungen, kann eine vertragskonforme Mieterhöhung sogar für bis zu drei Jahre nachträglich eingefordert werden.
Welche Mieterhöhung ist rechtlich erlaubt?
Wenn die Miete schon hoch ist, stellt sich die Frage, welche Mieterhöhung rechtlich überhaupt erlaubt ist. Bei Altbauwohnungen, die dem MRG unterliegen, gilt der sogenannte „Richtwert“ als maximal erlaubte Miethöhe pro Quadratmeter. Es gibt Zu- und Abschläge (z.B. für bestimmte Ausstattung oder wenn der Vertrag befristet ist) zu beachten.
Bei Neubauwohnungen hingegen gelten diese Vorschriften nicht. Hier kann vertraglich vereinbart sein, dass die Miete beispielsweise gestaffelt, um x Prozent pro Jahr, erhöht wird. Entscheidend ist der Mietvertrag, für den als einzige Einschränkung gilt, dass es sich nicht um sittenwidrige Bestimmungen handeln darf.
Anlaufstellen, wenn die Miete unbezahlbar ist
In Österreich gibt es verschiedene Einrichtungen, die behilflich sein können, wenn die steigenden Mieten zum Problem werden. In Wien kann, bei der MA50 (Magistratsabteilung 50 - Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten), ein Antrag auf Wohnbeihilfe und Heizkostenzuschuss gestellt werden. Die Arbeiterkammer bietet Beratung für wohnrechtliche Fragen an, auch die Mieterhilfe (Mitgliedschaft erforderlich) kann unterstützen.
Je nach Wohnort können Sie sich auch an die Gemeinde wenden und erfragen, ob Gebühren erlassen werden können und ob es leistbare Gemeindewohnungen gibt. In Wien können Sie beispielsweise ein Wohnticket online beantragen, um geförderte Wohnungen (z.B. „Smart-Wohnungen“) mieten zu können.
Für absolute Notfälle gibt es Notwohnungen oder Sie können bei der Caritas um finanzielle Hilfe anfragen. Sollten die Miete unbezahlbar und Sie bereits überschuldet sein, unterstützt Sie die Schuldnerberatung.
Eigentum als Alternative: Absicherung gegen teure Mieten
Wer bereits etwas Eigenkapital angespart hat, kann überlegen, ob Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist. Denn durch den Kauf einer Wohnung oder durch das Bauen eines Einfamilienhauses zur Eigennutzung sind Sie die Sorgen rund um steigende Mieten und befristete Mietverträge los. Im Idealfall können Sie eine Wohnbauförderung nutzen, sodass der Immobilienkauf bzw. Bau sogar günstiger möglich ist als gedacht.
Falls die Miete zu hoch ist oder Sie nicht bereit sind, so viel zu zahlen, könnte der Kauf einer kleineren Wohnung eine gute Lösung sein. Wenn die teuren Mieten immer mehr zum Ärgernis werden stellt sich die Frage: Welche Immobilie kann ich mir leisten? Oft sind Menschen überrascht, welcher Kreditbetrag mit dem bestehenden Einkommen möglich ist. So ergibt sich, dass der Kauf einer Immobilie möglich wird. Steigende Mieten gehören damit der Vergangenheit an. Prüfen Sie also jedenfalls, ob Sie sich den Kauf bzw. Bau eines Eigenheims leisten können.
Wohnen nicht mehr leistbar: Was kann die Politik machen?
Die Politik hat bereits verschiedene Maßnahmen ergriffen, damit Wohnen leistbar bleibt. Das ist auch dringend nötig, denn über 40 Prozent der Österreicher leben in gemieteten Immobilien.
Ein Beispiel für gesetzte Maßnahmen ist der Strompreisdeckel. In der Stadt Wien werden bei Gemeindebauten Dachgeschoß-Etagen aufgestockt und es gibt Zuschüsse, z.B. für Heizkosten. Weitere Maßnahmen, die ergriffen wurden, sind das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen (= Makler muss vom Vermieter bezahlt werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Beitrag Seriösen Makler für Immobilien finden) und die Erhöhung der Einkommensgrenzen für das Beantragen von Wohnbauförderung.
Selbstverständlich könnten noch weitere Maßnahmen getroffen werden. Inspiration dafür liefern auch andere europäische Länder, in denen weitreichender gegen die hohe Inflation vorgegangen wird, um leistbares Wohnen zu ermöglichen:
Maßnahme 1: Mietpreisbremse
In verschiedenen europäischen Städten wurden Mietpreisbremsen eingeführt. Die Ausgestaltung ist unterschiedlich, aber das Prinzip ist einfach: Mieten können nicht mehr unbegrenzt erhöht werden, sondern werden de facto für einen bestimmten Zeitraum eingefroren.
Maßnahme 2: Neues Mietrechtsgesetz
Das österreichische Mietrecht ist extrem komplex und teils veraltet. Die Regelungen sorgen für eine Ungleichbehandlung zwischen Alt- und Neubauwohnungen. Teilweise mit massiven Vorteilen für Mieter, teils aber auch mit umfangreichen Möglichkeiten für Vermieter. Deshalb gibt es schon lange den Ruf nach einer Neugestaltung des Mietrechts in Österreich.
Maßnahme 3: Eigentum stärker fördern
Je mehr Menschen im Eigentum leben können, desto weniger Menschen haben Schwierigkeiten, die Miete zu bezahlen. Doch dafür ist es nötig, den Zugang zu Eigentum zu erleichtern. Eine Möglichkeit wäre etwa die Errichtung von geförderten Wohnungen mit späterer, preiswerter Kaufoption.
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Teure Mieten – wird der Anstieg weitergehen?
Bei den teuren Mieten ist derzeit kein Ende des Anstiegs in Sicht. Denn solange die Inflationsrate erhöht bleibt, steigen auch die indexgebundenen Mieten entsprechend weiter. Hinzu kommt, dass sich in den nächsten Jahren die derzeit verminderte Bautätigkeit bemerkbar machen wird. Wenn weniger Wohnungen fertiggestellt werden, aber die Nachfrage konstant bleibt, spricht das für eine Verknappung und somit einen weiteren Anstieg der Mieten.
Auffällig ist aber auch, dass im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten die Mieten in Wien, aber auch in Salzburg, Graz und Innsbruck, nicht außergewöhnlich hoch sind. Wer auf stagnierende oder mittelfristig sinkende Mieten hofft, müsste sich wohl auf politische Eingriffe in den Markt verlassen. Entweder, indem massiv in neuen, leistbaren Sozialbau investiert wird oder durch andere Maßnahmen, wie beispielsweise einen Mietpreisdeckel. Beides ist vorerst nicht in Sicht, weshalb die Mietkosten wohl weiterhin einen beträchtlichen Anteil des Haushaltseinkommens aufbrauchen werden.
Bei den teuren Mieten ist derzeit kein Ende des Anstiegs in Sicht.
Vielfältige Gründe, warum die Mieten so hoch sind
Die Mietpreise in Österreich sind in den letzten Jahren markant angestiegen. Die Gründe dafür sind ganz unterschiedlich, doch gemeinsam sorgen sie dafür, dass die Mieten vermeintlich unaufhörlich steigen. Diese hohen monatlichen Ausgaben werden für immer mehr Menschen zur Belastung oder gar zum ernsthaften, finanziellen Problem.
Wer kann, sollte deshalb alles daran setzen, Eigentum zu erwerben, um künftig unabhängig von der Mietpreisentwicklung leben zu können. Schon mit 20 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis ist es möglich, eine Immobilie zu kaufen. Dann muss zwar der Kredit abbezahlt werden, aber Mieterhöhungen und befristete Mietverträge sind für Sie Geschichte. Mit professioneller Beratung gelingt es, eine Finanzierung mit passenden Konditionen zu erhalten, um den Traum vom Eigenheim bald Realität werden zu lassen.
Weitere Fragen
Zumindest im städtischen Bereich, wo die Nachfrage nach Wohnraum konstant hoch ist, deutet nichts auf einen Rückgang der Miethöhe hin. Es ist unwahrscheinlich, dass die Mietpreise in Österreich sinken werden.
Mieten dürfen laut vieler Mietverträge indexiert werden. Sie sind also de facto an die Inflationsrate gekoppelt. Steigt die Inflation, steigen auch die Mieten. Zusätzlich ist der Bedarf für Wohnraum hoch und es wird aktuell relativ wenig gebaut, weshalb die Mieten wohl weiter steigen werden.
Die Mieterhöhung darf ein Mal pro Jahr erfolgen, sie muss vertrags- und gesetzeskonform sein und schriftlich mitgeteilt werden. Für Mietverträge nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) kann eine Mieterhöhung nur jedes zweite Jahr vorgenommen werden.
Durch eine sogenannte „Indexklausel“ in Mietverträgen ist die Miethöhe praktisch an die Inflation gekoppelt. Die Miete steigt dann sozusagen automatisch mit der Inflationsrate.
Wenn Sie feststellen, dass Sie sich die Wohnkosten kaum mehr leisten können, sprechen Sie am besten mit Ihrem Vermieter. Die Zahlungen nicht mehr pünktlich auszuführen bringt erhebliche Folgen mit sich. Vielleicht findet sich eine einvernehmliche Lösung. Langfristig sollten Sie sich jedoch eine günstigere Wohnung suchen.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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