Superädifikat: Definition und Wissenswertes

Ein Superädifikat (auch Überbau) ist ein Bauwerk, das mit der Zustimmung eines Grundeigentümers auf einem fremden Grundstück errichtet wird. Erfahren Sie in diesem Ratgeber alles Wissenswerte zum Superädifikat, inklusive Bedeutung und rechtlicher Einordnung.

Unter normalen Bedingungen gehören Ihnen als Grundstückseigentümer auch die darauf errichteten Gebäude. Aber es gibt in Österreich juristische Besonderheiten, wie das Superädifikat, bei der Bauherr und Grundstückseigentümer eine Trennung zwischen Eigentum am Bauwerk und Grundstück vornehmen. Diese Besonderheit ist in § 435 ABGB geregelt. Das errichtete Bauwerk geht dann nicht ins Eigentum des Grundstückseigentümers über. Vorteile: Der Errichter erspart sich den finanziellen Aufwand für den Grundstückskauf und der Grundstückseigentümer generiert eine Art „Pachtzins“.

Beispiele für Bauwerke, die häufig als Superädifikat gebaut werden:

Wie Sie bereits anhand der Beispiele erkennen können, haben diese eine Gemeinsamkeit: Die genannten Superädifikate sind nicht beständige Bauten auf fremden Grund. Ebenfalls ein Bauwerk auf fremden Grund sieht das sogenannte Baurecht vor. Der Hauptunterschied zum Superädifikatliegt in der Beständigkeit des errichteten Bauwerks. Ist vom Baurecht die Rede, dann ist es das Ziel Bauwerke, wie private Wohnhäuser, Wohnblöcke und Geschäftslokale, auf fremden Grund und auf Dauer zu errichten. Bei Superädifikaten sind es hingegen in erster Linie nicht beständige Bauten. In Ausnahmefällen können auch mit dem Boden verbundene feste Bauwerke Superädifikate sein. Voraussetzung: Sie errichten das Gebäude auf Grund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechtes am Grundstück. Beispiel: Die Kirche oder das Bundesland verpachten/ vermieten Ihnen unbebaute Grundstücke zeitlich befristet, und Sie als Grundstückspächter bedingen sich aus, dass Sie darauf beispielsweise ein Einfamilienhaus errichten dürfen.

Konkrete Unterschiede Baurecht vs. Superädifikat

Baurecht:

• Es handelt sich um ein dingliches Recht bzw. um eine unbewegliche Sache
• Ziel ist die Errichtung langfristig bestehender Bauwerke auf fremden Grund
• Höhere Rechtssicherheit durch Grundbucheintrag und eigener Grundbuchseinlage
• Kann im Nachhinein, also nach der Errichtung des Bauwerkes, noch begründet werden
• Kann verkauft und vererbt werden
• Der Baurechtsvertrag hat immer eine begrenzte Laufzeit zwischen 10 und 100 Jahren
• Der Baurechtgeber erhält im Regelfall einen Baurechtzins

Superädifikat:

• Befristeter oder unbefristeter Bestandsvertrag
• Es handelt sich um nicht auf Dauer errichtete Bauwerke auf fremden Grund
• Geringere Rechtssicherheit als beim Baurecht
• Keine eigene Grundbuchseinlage. Die Übertragung des Superädifikats erfolgt durch eine Hinterlegung in der Urkundensammlung
• Keine nachträgliche Begründung möglich
• Verkauf möglich, aber Regelung in Bestandsvertrag erforderlich
• Der Grundstückeigentümer erhält eine Pacht

Beim Superädifikat gibt es einige kritische Punkte und potenzielle „Fallen“ zu beachten. Ein Kernproblem resultiert daraus, dass es nicht in allen Fällen als Urkunde im Grundbuch aufscheint. Auch bezüglich der Weitergabe eines Superädifikats gibt es Fragezeichen. An dieser Stelle kritische Punkte:

Beachten Sie:

Gutgläubiger Erwerb

Als außenstehender Erwerber einer Liegenschaft werden Sie auf den ersten Blick nicht erkennen können, ob die darauf errichteten Hütten oder Wochenendhäuser Ihr Eigentum sind oder nicht. Vor allem dann nicht, wenn im Grundbuch dazu keine Urkunde hinterlegt ist. Theoretisch kann Ihnen dann der Verkäufer der Liegenschaft, oder sein Vertreter, das Superädifikat verschweigen bzw. gibt es ein Publizitätsproblem. Da das Superädifikat in Österreich als bewegliche Sache gilt, können Sie sich dann grundsätzlich auf § 367 ABGB bzw. gutgläubigem Erwerb berufen. Ob Sie demnach allerdings wirklich gutgläubig erworben haben, vor allem da im Grundbuch keine Urkunde hinterlegt wurde (Modus fehlt), scheint rechtlich strittig zu sein.

Wenn der Verkauf des Superädifikats scheitert

Haben Sie mit dem Grundstückseigentümer als Bestandsgeber vertraglich vereinbart, dass beispielsweise im Zuge einer Firmenveräußerung das Vertragsverhältnis beiderseits auf die Rechtsnachfolger übergeht, dann freuen Sie sich über einen reibungslosen Ablauf. Fehlt hingegen eine derartige Vereinbarung, dann sollten Sie die Zustimmung des Bestandgebers einholen. Schlimmstenfalls könnte sonst ein Kündigungsgrund im Sinne des Mietrechtgesetzes vorliegen.

Pfandrecht am Superädifikat in Österreich

Grundsätzlich kann auch für Superädifikate ein Pfandrecht begründet werden, soweit das Superädifikat in der Urkundensammlung hinterlegt wurde. Während Banken Bauwerke auf Baurechtsgründen allerdings regelmäßig finanzieren, verhalten sie sich bei Superädifikaten aufgrund der komplexen Bewertung der vorliegenden Sicherheit zurückhaltender. Will hingegen der Grundstückseigentümer selbst eine Hypothek aufnehmen und Sie haben auf seinem Grund ein Superädifikat errichtet, dann gilt, dass es unzulässig ist, Verträge zu Lasten Dritter zu vereinbaren. Sie wären von diesem Schuldverhältnis des Bestandsgebers gegenüber der Bank dann nicht betroffen.

Feste Bauweise

Gebäude in fester Bauweise sind mit Grund und Boden verbunden. Auch diese können als Superädifikat gelten. Sie errichten das Gebäude auf Grund eines zeitlich begrenzten Grundbenutzungsrechtes des Grundstücks. Das Gebäude bleibt also vorläufig in Ihrem Besitz als Pächters/ Grundstücksmieter. Aber Achtung: handelt es sich allerdings um einen Bestandsvertrag, so hat der Bestandsnehmer das Grundstück nach allgemeinen Regeln (im Sinne des ABGB) bei Beendigung so wie es übernommen wurde zurückzustellen.

Ende des Superädifikates

Das zugrundeliegende Grundbenützungsrecht endet per Zeitablauf, Kündigung oder einvernehmliche Auflösung. Ohne konkrete Regelung bezüglich der Zukunft des Bauwerks nach Vertragsende, tritt § 1109 ABGB in Kraft. Damit müssen Sie als Bestandsnehmer das Grundstück in der Form zurückgeben, in der Sie es übernommen haben. Schlichtweg bedeutet dies, dass Sie das Bauwerk im schlimmsten Fall abreißen lassen müssen, was für Sie hohe Hausabrisskosten und für den Grundstückseigentümer ebenfalls häufig einen Wertverlust bedeutet.

In der Praxis kommt es daher meist zu folgender Regelung: Sie als Bestandsnehmer übergeben das Bauwerk gegen eine Entschädigung dem Grundstückseigentümer.

Grund und Boden ist teuer und die Anschaffungskosten bleiben Ihnen beim Superädifikat erspart. Denn Sie investieren in die Errichtung des Gebäudes auf fremden Grund. Für dessen Benützung zahlen Sie einen Pachtzins. Offene Fragen bezüglich Veräußerung/ Weitergabe und Zukunft des Gebäudes nach Vertragsende sollten schriftlich im Vertrag geregelt sein.

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