Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sind bestimmte Steuerzahlungen unvermeidlich. Die Grunderwerbsteuer fällt jedoch nicht nur beim Kauf von Immobilien an, sondern auch bei Schenkungen und Erbschaften. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Steuern beim Erwerb zu zahlen sind, wie hoch diese ausfallen und welche Möglichkeiten es gibt, Steuern zu sparen.
Bitte beachten Sie, dass mit diesem Text lediglich eine grobe Übersicht und keineswegs eine steuerliche Beratung gegeben werden soll. Den genauen Risikohinweis finden Sie am Ende des Textes.
Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf: Welche Steuern fallen an?
Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer oder Immobilienerwerbssteuer – wer sich über Zusatzkosten beim Hauskauf oder Grundstückskauf informieren will, wird schnell feststellen, dass es in diesem Zusammenhang eine ganze Menge Begrifflichkeiten gibt. Deshalb finden Sie hier zunächst eine Übersicht, mit welchen Steuerzahlungen Sie beim Wohnungs- oder Hauskauf in Österreich tatsächlich rechnen müssen.
Die Grunderwerbsteuer bei privatem Haus- oder Wohnungskauf
Sobald ein Grundstück in Österreich auf eine andere Person übertragen wird, fällt die sogenannte Grunderwerbsteuer an. Dabei ist es übrigens völlig gleichgültig, ob es sich um einen Kauf oder eine Schenkung handelt: Auch der unentgeltliche Erwerb zählt als genau das – als Erwerb.
In der Regel übernimmt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Gesetzlich festgelegt ist diese Verteilung allerdings nicht: Alle am Kauf beteiligten Parteien sind mitverantwortlich dafür, dass die Steuer ordnungsgemäß gezahlt wird. Achtung: Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Letztere wird durch die zuständige Gemeinde vom Einheitswert des Grundstücks berechnet und eingefordert.
Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber: Grunderwerbsteuer: Höhe und Berechnung in Österreich
Immobilienertrags- versus Immobilienerwerbssteuer
Wenn Sie in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, müssen Sie sich weder um die Immobilienertrags- noch um die Immobilienerwerbssteuer Gedanken machen. Denn die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt nur dann an, wenn Sie selbst eine Immobilie verkaufen und bezieht sich auf den Gewinn, der durch den Verkauf entsteht. Die Immobilienerwerbsteuer hingegen ist in Österreich nicht relevant. Sie wird zum Beispiel beim Hauskauf in Bulgarien oder Kroatien fällig.
Lesen Sie mehr zum Thema in unserem Ratgeber: Immobilienertragsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung und Befreiung.
Steuern beim Wohnungskauf und Hauskauf mit Makler
Auf eigene Faust eine Immobilie zu finden und alle nötigen Gebühren im Blick zu behalten, ist oft gar nicht so leicht. Deshalb greifen viele zukünftige Eigenheimbesitzer auf die Leistung eines Immobilienmaklers zurück. Dafür fällt eine Maklerprovision an, die zu zahlen ist, wenn der Kaufvertrag oder Mietvertrag zustande kommt. Bei einem Hauskauf beträgt die Provision rund 3 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, wie hoch der Preis ist. Dazu kommen noch 20 Prozent gesetzlich festgelegte Umsatzsteuer.
Wenn es sich um einen privaten Immobilienkauf handelt, sind diese Beträge nicht von der Steuer absetzbar, denn sie werden als Anschaffungskosten gewertet. Wird jedoch eine Wohnung bzw. ein Haus aus beruflichen Gründen gemietet, kann die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden. Aber zurück zur Grunderwerbsteuer: Wie wird sie eigentlich berechnet?
Grunderwerbsteuer bei Schenkungen
Eine Schenkung ist nichts anderes als ein unentgeltlicher Übertrag. Es muss sich dabei nicht zwingend tatsächlich um ein geschenktes Objekt handeln: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück von nahen Verwandten günstig kaufen, gilt auch das als (teilweise) unentgeltlicher Übertrag.
Geschenkt heißt also nicht gleich umsonst, denn bei einer Schenkung geht ebenfalls das Eigentum auf eine andere Person über und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Anders als beim entgeltlichen Übertrag gilt hier allerdings bei der Berechnung der Steuer ein Stufentarif. Die üblichen 3,5 Prozent des Grundstückswerts werden erst dann fällig, wenn der Wert über 400.000 Euro liegt.
Die Grunderwerbsteuer kann bei unentgeltlichen Übertragungen außerdem in Raten bezahlt werden. Bis zu 5 Jahre lang kann man die Steuer abbezahlen – allerdings unter der Bedingung, dass dabei der Steuersatz jedes Jahr um 2 Prozent steigt.
Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Wenn es sich um eine entgeltliche Übertragung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks handelt, gilt der Verkehrswert bzw. der Kaufpreis der Immobilie als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Ist die Übertragung unentgeltlich, wird der sogenannte Grundstückswert als Grundlage herangezogen. Dieser setzt sich vereinfacht aus dem Boden- und dem Gebäudewerte zusammen.
Steuern beim Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie entgeltlich verkauft, muss die Immobilienertragsteuer zahlen. Sie fällt immer dann an, wenn es sich um einen gewinnbringenden Verkauf handelt. Versteuert wird dabei der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten des Objekts.
Handelt es sich allerdings um eine Schenkung oder ein Erbe, muss keine Immobilienertragsteuer gezahlt werden – zumindest nicht, wenn das Objekt danach nicht gewinnbringend weiterverkauft wird. Es gibt außerdem eine Ausnahme, die beim Verkauf von dieser Steuer befreit: Wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie als Verkäufer mindestens 2 Jahre zwischen Kauf und Verkauf – oder alternativ 5 Jahren während der letzten 10 Jahre - darin gewohnt haben, müssen Sie die Steuer nicht zahlen.
Und wie hoch fällt die Immobilienertragsteuer nun aus? Das hängt ganz davon ab, ob das Haus als Neu- oder Altfall eingestuft wird. Das ausschlaggebende Datum ist hier der 31. März 2002: An diesem Tag wurde die sogenannte Spekulationsfrist abgeschafft. Auf die Immobilienertragsteuer bezogen, bedeutet das:
Ob es sich nun um den Vorgang Immobilie verkaufen oder Immobilienkauf in Österreich handelt, eins steht fest: Um gewisse steuerliche Faktoren kommen Sie nicht herum. Um beim Thema "Steuern beim Hauskauf" keine Fehler zu machen, empfiehlt es sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen. Er ist mit allen Einzelheiten vertraut und kann Ihnen aufzeigen, worauf es besonders ankommt. So kann der steuerliche Aspekt des Hauskaufs weniger kompliziert sein, als es zunächst den Anschein hat.
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Wichtiger Hinweis für den Leser: Der vorliegende Text bietet Ihnen eine Übersicht über Steuern beim Haus- und Wohnungskauf. Diese Inhalte wurden daher bestmöglich recherchiert und wiedergegeben und mit größter Sorgfalt erstellt. Dennoch kann der Autor für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen sowie aus deren Verwendung gegebenenfalls entstehenden Schäden keine Haftung übernehmen. Die Informationen sind unverbindlich sind keinesfalls als Rechtsberatung im Einzelfall zu verstehen oder können eine solche ersetzen.
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