Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine steuerliche Entscheidung. Ob Anlegerwohnung oder Eigenheim – rund um den Erwerb entstehen zahlreiche steuerliche Fragen. Wer sich frühzeitig mit den relevanten Abgaben und Gestaltungsmöglichkeiten auseinandersetzt, kann bares Geld sparen und die optimale Finanzierungsstruktur wählen.

Immer mehr Menschen arbeiten zumindest teilweise im Homeoffice und nutzen dafür ein häusliches Arbeitszimmer. Doch nicht jedes Arbeitszimmer lässt sich steuerlich absetzen. Entscheidend sind klare gesetzliche Vorgaben, die festlegen, wann und in welchem Umfang Mietkosten, Betriebskosten und Einrichtungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

Das Arbeitszimmer muss Teil einer Wohnung sein. Die steuerliche Anerkennung eines Arbeitszimmers ist in Österreich klar geregelt: Nur wenn das Arbeitszimmer der eindeutige Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit ist, dürfen Sie die Kosten steuerlich geltend machen. Klassische Beispiele dafür sind Heimarbeiter, Autoren, Gutachter oder selbständige Buchhalter. Lehrer, Vortragende oder Vertreter, deren Haupttätigkeit außerhalb des eigenen Wohnraums stattfindet, erfüllen diese Voraussetzungen dagegen meist nicht.

Um Ihr Arbeitszimmer steuerlich abzusetzen, muss der Raum zudem fast ausschließlich beruflich genutzt werden. Privat genutzte Wohnräume oder Räume, die eindeutig nicht zum Wohnen geeignet sind (wie Ordinationen oder Studios), sind steuerlich anders zu behandeln.

Erfüllen Sie die Voraussetzungen, können Sie folgende Kosten im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche absetzen:

• Anteilig Miet- und Betriebskosten
• Anteilige Finanzierungskosten (z.B. Zinsen)
• Kosten für Büroeinrichtung (Schreibtische, Regale)

Tipp: Arbeitsmittel wie Computer, Bürosessel oder Drucker können Sie unabhängig vom Arbeitszimmer immer steuerlich geltend machen.

Wenn Sie aufgrund Ihrer beruflichen Tätigkeit eine zweite Wohnung am Arbeitsort benötigen, entstehen zusätzliche Kosten. Die doppelte Haushaltsführung ermöglicht es Ihnen, diese Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

Hier erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie Ihre finanzielle Belastung minimieren können und worauf Sie achten müssen.

Um eine doppelte Haushaltsführung steuerlich absetzen zu können, muss Ihr Arbeitsplatz so weit vom Hauptwohnsitz entfernt sein, dass eine tägliche Heimfahrt nicht zumutbar ist – in der Regel ab 80 Kilometer oder mehr als einer Stunde Fahrzeit. Entscheidend ist, dass Ihr Lebensmittelpunkt weiterhin an Ihrem Hauptwohnsitz liegt. Gründe wie berufstätige Partner, minderjährige Kinder oder zeitlich begrenzte berufliche Tätigkeiten können eine Verlegung des Hauptwohnsitzes als unzumutbar erscheinen lassen.

Wenn Sie eine Anlegerwohnung in Österreich besitzen oder erwerben möchten, spielt das Thema Liebhaberei eine wesentliche Rolle. Dabei handelt es sich um eine steuerrechtliche Bewertung, die entscheidet, ob Sie Ihre Immobilienverluste steuerlich absetzen können oder nicht. Eine genaue Kenntnis der Kriterien hilft Ihnen, steuerliche Risiken zu minimieren und langfristig erfolgreich zu investieren.

Grundsätzlich geht das österreichische Finanzamt bei der Vermietung privater Immobilien zunächst von Liebhaberei aus – das bedeutet, Ihre Verluste können nicht als negative Einkünfte in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Um die Liebhaberei zu vermeiden, müssen Sie eine klare Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Dafür ist eine Prognoserechnung notwendig, welche einen Gesamtgewinn innerhalb eines bestimmten Zeitraumes belegt.

Ab 2024 wurden die Prognosezeiträume für die Erzielung eines Gesamtgewinns verlängert: Bei der „kleinen Vermietung“ (Eigenheime, Eigentumswohnungen) verlängert sich der Zeitraum von bisher 20 auf 25 Jahre, beziehungsweise von 23 auf 28 Jahre, falls vor Vermietungsbeginn der Neubau oder Sanierungen durchgeführt wurden. Für die „große Vermietung“ (Mietwohngrundstücke) beträgt der Zeitraum nun 30 bzw. 33 Jahre.

• Erstellen Sie eine realistische Prognoserechnung zur Vorlage beim Finanzamt.
• Achten Sie auf einen ausreichenden Eigenkapitalanteil, um das Risiko unerwarteter Verluste zu minimieren.
• Planen Sie langfristig, um innerhalb der neuen Prognosezeiträume sicher einen steuerlich anerkannten Gesamtgewinn zu erzielen.

Ein umsichtiger Umgang mit den neuen Regelungen sorgt dafür, dass Ihre Immobilieninvestments steuerlich optimiert bleiben.

Wer in Österreich Immobilien vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und diese unterliegen der Einkommensteuer. Viele Vermieter übersehen jedoch wichtige Möglichkeiten, um Werbungskosten geltend zu machen und ihre Steuerlast zu senken. In diesem Abschnitt zeigen wir, wie Sie Ihre Mieteinnahmen steuerlich richtig behandeln.

Mieteinnahmen zählen zum Gesamteinkommen und werden mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert. Für 2024 gilt ein Freibetrag von 12.816 Euro – darüber steigen die Steuersätze gestaffelt auf bis zu 55 % ab einem Einkommen von 1 Mio. Euro​. Ein eigener Freibetrag für Mieteinnahmen besteht nicht.

Abziehbare Werbungskosten bei Vermietung:

• Betriebskosten, Maklergebühren, Hausverwaltung
• Kreditzinsen (Tilgung nicht absetzbar)
• Instandhaltung und Instandsetzung
• Abschreibungen (1,5 % p.a. bei 66,6 Jahren Nutzungsdauer)
• Steuerberatungskosten

Tipp: Auch größere Investitionen wie eine neue Küche oder Sanierungen können abgeschrieben werden – sofort oder verteilt über 15 Jahre​.

Bis zu 55.000 Euro jährlichem Umsatz greift die Kleinunternehmerregelung, es fällt keine Umsatzsteuer an. Darüber hinaus sind 10 % Umsatzsteuer für Wohnraumvermietung bzw. 20 % für Gewerbe zu entrichten​.

Ein freiwilliger Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann sich lohnen, z. B. bei hohen Sanierungskosten, da dann die bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden kann.

Der Immobilienkauf in Österreich ist nicht nur eine Frage des richtigen Objekts und der passenden Finanzierung – auch steuerlich lohnt sich eine umfassende Planung. Ob durch gezielte Nutzung von Werbungskosten, Vermeidung der Liebhaberei oder optimale Gestaltung der Umsatzsteuer: Wer die Spielregeln kennt, kann bei Immobilieninvestments deutlich sparen. Nutzen Sie unsere Expertise, um Ihre Entscheidung steuerlich und finanziell bestmöglich abzusichern.

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