Rechte und Pflichten von Vermietern in Österreich

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren und Sparzinsen für das hart ersparte Geld auf dem Sparbuch werfen wenig Rendite ab. Aus diesen Gründen sind Immobilien als Anlage bei Privatpersonen sehr beliebt und ein lukratives Zusatzeinkommen. Doch wenigen Vermietern ist vollumfänglich bewusst, welche Rechte und Pflichten die Vermietung von Immobilien mit sich bringt. In unserem Beitrag haben wir die wichtigsten Informationen für Sie als Vermieter zusammengefasst.

Die Rechte des Vermieters in Österreich beruhen vorwiegend auf der Tatsache, dass er der Eigentümer der Wohnung ist und für deren Vermietung entlohnt wird. Doch selbst als formeller Eigentümer des Mietobjekts sind dem Vermieter bei der Ausübung seiner Rechte Grenzen gesetzt.

Im Wesentlichen hat der Vermieter folgende Rechte:

• Recht auf den pünktlichen Erhalt der Miete in der vollen Höhe
• Recht, die Miete in einem gewissen Rahmen zu erhöhen (unterschiedlich, je nach Anwendung des MRG (Mietrechtsgesetz) oder ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch))
• Recht auf einseitige Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund besonderer Gründe (z. B. Nichtzahlung der Miete, vertragswidrige Nutzung der Wohnung, Eigenbedarf)
• Recht, aus wichtigen Gründen die Wohnung betreten zu dürfen
• Recht eine Hausordnung aufzustellen, in der z. B. Ruhezeiten, Haltung von Haustieren, etc. spezifiziert sind

Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt in dem vereinbarten Umfang gemäß Mietvertrag zur Verfügung stellen. Der Vermieter ist daneben als Eigentümer durch die Erhaltungspflicht auch für die Instandhaltung der allgemeinen Teile des Wohnobjektes (also z. B. Dach, Fassade, Mauern, Stiegenhaus, etc.) und die Behebung von größeren Schäden verantwortlich, insbesondere um eine Gesundheitsgefährdung des Mieters abzuwenden. Die Pflichten des Vermieters lassen sich in folgende wesentliche Bereiche zusammenfassen:

• Pflicht, dem Mieter Schlüssel und Reserveschlüssel auszuhändigen
• Erhaltung von allgemeinen Teilen und Anlagen des Hauses
• Erhaltung der Wärmeaufbereitungsgeräte (wie z. B. von Heizthermen und Wasserboilern) und deren Reparaturen
• Behebung von erheblichen Schäden des Hauses oder gesundheitsgefährdeten Defekten, z. B. Wasserrohrbruch, undichte Leitungen
• Rückerstattung der Mietkaution bei Kündigung oder Auflösung des Mietverhältnisses

Die Vermietung von Wohneinheiten in Ein- oder Zweifamilienhäusern stellt einen besonderen Fall dar, da dies seit 2002 nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG), sondern unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fällt. Dies wirkt sich u. a. auf die Kündigungsfristen, Eintrittsrechte, Betriebskosten und Erhaltungspflichten aus.

Reparaturen und Instandhaltung von Wohnungen können auch zu den Rechten und Pflichten von Vermietern gehören. Die rechtliche Auslegung hierzu ist etwas komplex, da es eine Rolle spielt, ob das zu vermietende Objekt unter das Mietrechtsgesetz fällt oder nicht. Sofern das MRG zutrifft, dann muss der Vermieter jedenfalls für Erhaltungsarbeiten aufkommen, sodass das zu vermietende Objekt und die Gemeinschaftsanlagen im ortsüblichen Standard erhalten bleiben und auftretende Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Der Mieter wiederum hat bei Vollanwendung des MRG die Instandhaltungspflicht, d. h. er ist verpflichtet, das Mietobjekt mitsamt den Einrichtungen zu warten, so dass der Vermieter und andere Mieter des Hauses kein Schaden widerfährt.

Wenn das Mietobjekt gar nicht bzw. nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegt, dann ist der Vermieter laut ABGB zu Erhaltungsarbeiten verpflichtet, er kann dies aber durch Vereinbarung mit dem Mieter abändern. Achtung: ein gänzlicher Ausschluss der Erhaltungspflichten des Vermieters wird per Judikatur als Benachteiligung des Mieters und daher als unzulässig angesehen.

Bei der Vermietung von Wohnungen gibt es in Bezug auf die Rechte und Pflichten von Vermietern einige Fragen, welche in der Praxis häufig auftreten.

Was sind die Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der Miete?

Die Rechte als Vermieter bei Nichtzahlung der Miete sind wie folgt: Wenn der Mieter nach erfolgloser persönlicher Kontaktaufnahme noch immer nicht bezahlt hat, dann sollten Sie ihm eine Mahnung mitsamt Zahlungsfrist senden. Sollte 8 Tage nach diesem Termin noch keine Zahlung erfolgt sein, so können Sie eine Mahnklage bei Gericht einreichen oder eine gerichtliche Kündigung erwirken. Ein zweimaliger Zahlungsverzug trotz Mahnklage ermöglicht eine fristlose Kündigung. Im Falle, dass der Mieter dann die Räumungsfrist (von mindestens 2 Wochen) verstreichen lässt, kann eine Räumungsklage veranlasst werden.

Schimmel in der Mietwohnung – was sind hier die Rechte des Vermieters?

Einfach ist die Rechtslage bei Schimmel in der Mietwohnung nicht. Es muss wieder unterschieden werden, ob die Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder nur teilweise bzw. gar nicht.

Im ersten Fall ist der Vermieter bei ernsthaften Schäden verpflichtet, den Schaden zu entfernen (§3 MRG), selbst wenn diese vom Mieter durch Nachlässigkeit verursacht worden sind. Wenn dies zutrifft, kann der Vermieter jedoch vom Mieter Schadensersatz verlangen.

Im zweiten Fall, wenn die Mietwohnung nur teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt, kommen die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches zum Tragen. Diese besagen, dass der Vermieter den Schaden beseitigen muss. Aber diese Pflicht kann im Mietvertrag an den Mieter übertragen werden.

Rechte des Vermieters bei Kündigung

Fällt die Mietwohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG, dann kann der Vermieter das Mietverhältnis nur aus folgenden wichtigen Gründen kündigen:

• wenn der Mieter im Zahlungsverzug mit seiner Miete ist
• wenn der Mieter seinen Instandhaltungspflichten nicht nachkommt
• wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt (Eigenbedarf).

Um einen Mieter aus diesen Gründen zu kündigen, muss ein Antrag beim Bezirksgericht eingereicht werden.

Mietverträge, die wie beispielsweise Einfamilienhäuser unter das ABGB fallen, können auch ohne triftigen Grund mit der gesetzlichen Frist von 1 Monat gekündigt werden.

Die Kaution muss der Vermieter sofort nach Rückgabe der Wohnung inklusive Zinsen zurückbezahlen. Für Schäden an der Wohnung, welche das gewöhnliche Maß überschreiten, können Vermieter Teile der Kaution einbehalten.

Wohnungsbesichtigung – wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Grundsätzlich dürfen Vermieter eine vermietete Wohnung nicht unaufgefordert betreten. Es gibt jedoch wichtige Gründe, welche einen Vermieter bzw. dessen Beauftragten zur Wohnungsbesichtigung und damit zum Wohnungszutritt berechtigen:

• Überprüfung des Erhaltungszustandes, auch Zwecks des Bedarfs an Reparaturen
• notwendige Erhaltungsarbeiten (Vorbereitung und Durchführung)
• Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten
• Besichtigung durch Kaufinteressenten bzw. durch Mietinteressenten bei bevorstehendem Mietende

Dieses Betreten ist – mit Ausnahme bei Gefahr im Verzug (also einer akuten Gefahrensituation) – nicht willkürlich möglich und als Vermieter müssen Sie eine Terminabsprache mit dem Mieter vornehmen.  

Für welche Schäden muss der Vermieter aufkommen?

Der Vermieter muss Schäden, welche durch normale Abnutzung entstanden sind, in Kauf nehmen. Diese können beispielsweise durch die Montage von Mobiliar entstanden sein oder lassen sich auf das fortgeschrittene Alter der Einrichtung zurückführen. Die Reparatur von Schäden an mitvermieteten Geräten, z. B. einem Küchenherd, liegt ebenfalls im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Bei übermäßiger Abnutzung des Mietobjektes muss der Mieter für die Ausbesserung aufkommen. Darunter fallen beispielsweise auch sehr tiefe Kratzer im Parkett.

Weitere Pflichten des Vermieters

Neben den bereits erwähnten Aufgaben hat der Vermieter auch noch weitere Pflichten zu erfüllen. Diese sind unter anderem:

• Der Vermieter muss gewährleisten, dass die Immobilie während der Heizperiode, welche von 01.10. bis 30.04 gilt, eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad hat. Kann er diese Pflicht nicht erfüllen, muss er unter gewissen Umständen die Miete dementsprechend anpassen.
• Die Hausordnung muss dem Mieter vorgelegt werden, da sie ein rechtlicher Teil des Mietvertrages ist.
• Der Vermieter muss dem Mieter seit 2015 eine Vermieterbescheinigung innerhalb der ersten zwei Wochen ausstellen.

Neben dem Vermieter hat auch der Mieter Rechte und Pflichten. Diese sind im Wesentlichen:

• Der Mieter muss den Mietzins fristgerecht in korrekter Höhe bezahlen und die Wohnung mit Sorgfalt behandeln.
• Zudem muss der Mieter die weiteren Hausbewohner mit Rücksicht behandeln, hier greift dann die Hausordnung.
• Sollte der Mieter größere Änderungen am Mietobjekt vornehmen wollen, so muss er den Vermieter zuvor um Erlaubnis bitten.
• Bei ernsten Schäden, oder gar Gefahr im Verzug, hat er den Vermieter so schnell wie möglich darüber in Kenntnis setzen.
• Des Weiteren können Mieter Reparaturen vom Vermieter einfordern, da dieser in der Erhaltungspflicht ist.
• Der Mieter darf weiterhin auch die Betriebskostenabrechnung einsehen.
• Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Recht, die Kaution zurückzuerhalten.

Der Vermieter ist generell nicht befugt, die Wohnung ohne vorige Absprache mit dem Mieter zu betreten, siehe Kapitel Wohnungsbesichtigung.

Der Vermieter darf außerdem die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Er kann im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel inkludieren, damit er befugt ist, die Miete generell an die Inflationsrate anzupassen.

Bei Altbauwohnungen (Bau vor 01. Juli 1953), die unter das MRG fallen, ist der Vermieter nur berechtigt, die Miete bis zu einem gewissen Wert zu erhöhen. Alle diesbezüglichen Mietverträge ab dem 01. März 1994, die mietrechtliche Normwohnungen betreffen (also von 30- 130 m²), müssen sich an den Richtwertmietzins orientieren. Dieser ist für jedes Bundesland festgelegt und wird alle 2 Jahre angepasst. Er wird jedoch nicht als Mietgrenze, sondern – wie der Name schon andeutet – als Richtwert oder Ausgangspunkt gesehen. Es kommen noch die Betriebskosten, sowie etwaige Zuschläge (z. B. die Lage) und Abschläge (z. B. keine Heizung) hinzu. Diese Zu- und Abschläge sind ex lege nicht spezifiziert und als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, diese dem Mieter offenzulegen. Bei Altbauwohnungen in Wien wird, je nach Ausstattung, zwischen den Kategorien A bis D unterschieden, Näheres dazu erfahren Sie bei der MA25 der Stadt Wien. 

Die Richtwertmietzinsen (in Euro/m²) sind mit Stand 02.07.2024 (in der Fassung vom 30.03.2023) folgende:

Ab dem 1. April 2023 vermindern oder erhöhen sich die angeführten Richtwerte zukünftig dann jedes zweite Jahr. 

Wenn Sie in der Vermietung von Wohnungen noch keine Erfahrung und wenig Kenntnis über die Rechte und Pflichten von Vermietern haben, sollten Sie unter Umständen einen Ansprechpartner für wichtige Fragestellungen zu Vermieterrechten kontaktieren. In Österreich gibt es Vereine, welche ihren Mitgliedern Serviceleistungen wie u. a. Informationsveranstaltungen und Hilfe bei der Erstellung von Mietverträgen und Mahnverfahren bieten. Diese sind:

• Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund (inkl. den einzelnen Landesvereinen)
• Österreichischer Eigentümer und Vermieter Bundesverband
• Zentralverband Haus und Eigentum

Das Mietrecht in Österreich ist recht komplex. Als Vermieter haben Sie neben den Themen rund um die Mieteinnahmen noch diverse Rechte und Pflichten. Gerade deshalb ist es äußerst wichtig, dass Sie sich ausreichend informieren. Bei etwaigen Problemen sollten Sie wissen, was Ihnen zusteht bzw. was Sie zu leisten haben. Obwohl das Vermieten einer Immobilie für den Vermieter einige Pflichten mit sich bringt, ist es immer noch eine beliebte Option sich ein regelmäßiges Zusatzeinkommen zu sichern oder sich damit die Pension aufzubessern. Nachdem Sie sich umfangreich mit diesem Thema auseinandergesetzt haben, können Sie mögliche Konflikte mit Mietern vermeiden.

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