Privatimmobilien: Chancen und Herausforderungen

Privatimmobilien sind zunächst einmal Wohnobjekte, welche selbst bewohnt oder vermietet werden können. Als Privatimmobilien werden zudem auch Kaufobjekte bezeichnet, bei welchen der Verkauf privat abgewickelt wird und die Provision für die Vermittlung gespart werden kann. Allerdings erfordert dieser Weg auch mehr Eigenverantwortung und Wissen rund um den Immobilienmarkt. Neben einigen Vorteilen sollten Sie aber auch die Nachteile von Privatimmobilien kennen. 

Privatimmobilien sind Wohnobjekte, die entweder für den eigenen Bedarf genutzt oder vermietet werden. Dazu zählen:

• Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften
• Eigentumswohnungen
• Reihenhäuser
• Bungalows und Einliegerwohnungen

Wer eine Privatimmobilie besitzt, kann sie selbst nutzen oder als Einkommensquelle vermieten, wobei in diesem Zusammenhang die rechtlichen Rahmenbedingungen (z.B. MRG-Anwendung bei Altbauwohnungen) zu beachten sind. Wichtig ist, die individuellen Vor- und Nachteile verschiedener Immobilien genau abzuwägen.

Ebenso wird die direkte Vermittlung einer Wohnimmobilie zwischen zwei Privatpersonen ebenfalls als Privatimmobilie bezeichnet. 

Ein Kauf bringt finanzielle Sicherheit, aber auch langfristige Verpflichtungen mit sich. Folgende Aspekte sind hierbei wichtig:

1. Finanzielle Planung und Budgetaufstellung

• Ermitteln Sie Ihr Budget realistisch: Berechnen Sie genau, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und welche monatliche Kreditrate im Falle einer Finanzierung für Sie tragbar ist.
• Berücksichtigen Sie Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision (falls zutreffend) sowie möglicherweise Renovierungskosten an.
• Vergleichen Sie Finanzierungsmöglichkeiten: Prüfen Sie verschiedene Kreditangebote, Zinssätze und Tilgungspläne, um eine langfristig tragfähige Finanzierung zu sichern. Die Infina Wohnbau-Finanz-Experten unterstützen Sie gerne dabei. 

2. Entscheidung: Makler oder Privatkauf?

• Ohne Makler kaufen: Direkte Verhandlungen mit dem Verkäufer ermöglichen die Einsparung einer Maklerprovision, erfordern jedoch Verhandlungsgeschick und Marktkenntnisse.
• Mit Makler kaufen: Ein Immobilienmakler bietet Markttransparenz, hilft bei der Wertermittlung und übernimmt organisatorische Aufgaben wie Besichtigungen und Vertragsverhandlungen. Zudem ist das Immobilienangebot über Makler deutlich größer.

3. Lageanalyse und Wertentwicklung

• Bewerten Sie die Standortqualität: Eine gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung und Freizeitangeboten erhöht die Lebensqualität und den Wiederverkaufswert.
• Beachten Sie die regionale Marktentwicklung: Prüfen Sie Preistrends in der Umgebung, um eine kluge Investitionsentscheidung zu treffen.
• Langfristige Perspektiven: Berücksichtigen Sie geplante Bauprojekte oder Stadtentwicklungsmaßnahmen, die sich positiv oder negativ auf den Immobilienwert auswirken könnten.

4. Technischer und rechtlicher Zustand der Immobilie

• Prüfen Sie Bausubstanz und Energieeffizienz: Eine schlechte Dämmung oder veraltete Haustechnik können langfristig hohe Kosten verursachen.
• Lassen Sie den Zustand durch Experten bewerten: Ein Bausachverständiger kann verborgene Mängel aufdecken und Ihnen helfen, teure Sanierungsmaßnahmen abzuschätzen.
• Kontrollieren Sie das Grundbuch: Stellen Sie sicher, dass keine unerwarteten Belastungen oder Wegerechte eingetragen sind und achten Sie darauf, dass der Verkauf möglichst lastenfrei erfolgt.
• Energieausweis und rechtliche Vorgaben beachten: Der Energieausweis gibt Aufschluss über die Energieeffizienz der Immobilie, was Auswirkungen auf künftige Betriebskosten hat.

5. Notwendige Dokumente und Vertragsprüfung

• Grundbuchauszug einholen: Dieser gibt Auskunft u.a. über Eigentumsverhältnisse, eventuelle Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten.
• Baugenehmigungen und Altlasten klären: Prüfen Sie, ob alle baulichen Veränderungen genehmigt wurden und keine versteckten Verpflichtungen bestehen.
• Notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags: Rechtsanwalt und Notar sorgen für eine rechtlich einwandfreie Abwicklung und schützen beide Parteien vor späteren Streitigkeiten.

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Nicht jeder private Eigentümer nutzt seine Immobilie selbst. Die Entscheidung zwischen Vermietung oder Verkauf hängt von mehreren Faktoren ab:

• Vermietung: Einnahmen aus privater Vermietung unterliegen der Einkommenssteuer. Erst wenn höhere Einnahmen erzielt werden, die nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen, ist auch die Umsatzsteuer zu betrachten.
• Verkauf: Eine Immobilienertragsteuer kann anfallen, es gibt jedoch auch Ausnahmen, denn wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Verkauf auch steuerfrei erfolgen. Details hierzu finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienertragsteuer.

Wenn Sie sich hinsichtlich der Versteuerung Ihrer Miet- oder Verkaufseinnahmen Ihrer Privatimmobilie unsicher sind, lassen Sie sich durch einen Steuerberater professionell beraten. Bei fehlerhafter Vorgehensweise drohen sonst Nachzahlungen und möglicherweise auch hohe Strafen.

Makler können den Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen, verfügen über entsprechende Instrumente zur Bewertung und Vermarktung, haben häufig Zugang zu Kaufinteressenten, leisten umfassende Unterstützung und gewährleisten einen reibungslosen Ablauf des Vorhabens.

Mit diesen Tipps sind Sie bestens auf den Kauf, Verkauf oder die Vermietung Ihrer Privatimmobilie vorbereitet.

_{Bildquellen: pkazmierczak / Adobe Stock, Dorde / Adobe Stock
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