Partnerschaftsvertrag

Für eine gemeinsame Immobilie braucht es nicht zwingend einen Trauschein. Unverheiratete Paare können sich vor einem Eigentumserwerb jedoch rechtlich mit einem Partnerschaftsvertrag absichern. Was genau regelt ein Partnerschaftsvertrag und wann ist dieser sinnvoll? Was sollten Sie beim Immobilienkauf beachten und was passiert bei Trennung oder im Todesfall? Auf diese und weitere Fragen wird in diesem Beitrag eingegangen.

Einen Partnerschaftsvertrag können Sie sich vereinfacht wie einen Ehevertrag ohne Ehe vorstellen. Er regelt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten innerhalb des Zusammenlebens von unverheirateten Paaren und sichert diese für den Fall einer Trennung oder eines Todes ab. Es handelt sich dabei um eine klare Vertragsvereinbarung, welche schriftlich festgelegt sowie notariell beglaubigt werden sollte, um verbindlich zu sein.

Aus rechtlicher Sicht sind die Regelungen für Ehepaare im Vergleich zu unverheirateten Paaren bezüglich vermögensrechtlicher Absicherung (Gütertrennung und Gütergemeinschaft) im Fall einer Scheidung oder im Todesfall eindeutig festgelegt. Für Lebensgemeinschaften ohne Ehebund sieht das Gesetz keine speziellen Regelungen vor, was eine individuelle Lebensgestaltung ermöglicht. Auf der anderen Seite gibt es aber im Trennungs- bzw. Todesfall keine Rechtssicherheit in puncto gemeinsam erworbenem Eigentum, Schulden, Unterhalt oder Erbe.

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Ein Partnerschaftsvertrag wird häufig in folgenden Bereichen eingesetzt:

Lebenshaltung

Neben der Aufteilung der Lebenshaltungskosten kann auch vereinbart werden, wie der gemeinsame Haushalt aus finanziellem Aspekt zu führen ist: Wer kümmert sich um welchen Bereich? Wie wird der Haushalt finanziert? Somit wird Unstimmigkeiten über Ausgaben im täglichen Leben vorgebeugt.

Unterhaltsvereinbarungen

Mit Klärung der Unterhaltsansprüche sorgen die Partner für soziale Absicherung für sich und ggf. gemeinsame Kinder im Falle einer Trennung. Eine Unterhaltsvereinbarung kann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, beispielweise wenn das gemeinsame Kind ein bestimmtes Alter erreicht oder einen bestimmten Bildungsweg abgeschlossen hat.

Wohnrecht und Immobilie

Wohnen die Partner zusammen in einer Mietwohnung, kann geregelt werden wer Hauptmieter ist und im Trennungsfall in der Wohnung bleiben darf. Zudem beispielsweise, ob und wann der andere Partner auszuziehen hat. Hat das Paar zusammen einen Immobilienkauf in Österreich getätigt, kann bei einem eingetragenen Alleineigentümer eine Ausgleichzahlung an den Partner festgelegt werden. Später im Beitrag wird nochmals auf den Partnerschaftsvertrag beim Immobilienerwerb eingegangen.

Vollmachten

Erkrankt ein Partner oder gibt es einen medizinischen Notfall, so ermöglicht eine Vollmacht dem anderen Partner die Entscheidung über medizinische Eingriffe (Patientenverfügung). Auch hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie kann eine Vollmacht sinnvoll sein, mit welcher der Alleineigentümer den Partner bevollmächtigt, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten in Auftrag zu geben.

Sonstige rechtliche Angelegenheiten

Darüber hinaus kann ein Partnerschaftsvertrag weitere Punkte beinhalten:

• Erbrechtliche Fragen: Was passiert im Todesfall mit dem Vermögen eines Partners? Ist ein Testament oder ein notarieller Erbvertrag vorhanden?
• Eigentumsverhältnisse: Regelung über Ersparnisse, Festlegung eingebrachter Güter und gemeinsam geschaffenes Vermögen.
• Sorgerecht: Wer hat das Sorgerecht und kümmert sich im Trennungsfall um die gemeinsamen Kinder? Wie oft soll der andere Partner die Kinder sehen dürfen?
• Mitarbeit im Betrieb des Partners: Festlegung der Vergütung mithilfe eines Dienstvertrages oder Beteiligung als „stiller Gesellschafter“.
• Schulden: Wie sollen gemeinsame Verbindlichkeiten abgegolten werden?

Sobald es um gemeinsame Immobilien oder erbrechtliche Regelungen geht, kommen Sie fast nicht um eine notarielle Beurkundung herum, welche kostenpflichtig ist. Die Kosten für einen Partnerschaftsvertrag hängen dabei vom Wert ab, dem der Vertrag zugrunde liegt.

Beispiel: Ein vom Notar ausgestellter Partnerschaftsvertrag kostet in Abhängigkeit des Immobilienwertes in etwa zwischen 1.000 und 3.000 Euro inklusive Beratung und Vertragsentwurf.

Partnerschaftsvertrag – mit oder ohne Notar?

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, wenn Sie den Partnerschaftsvertrag selber aufsetzen. Der Partnerschaftsvertrag muss zwar nicht notariell beurkundet werden, jedoch verleiht die kostenpflichtige Ausstellung durch einen Notar bzw. Rechtsanwalt dem Vertrag eine rechtliche Verbindlichkeit. Aus diesem Grund sollten Sie an dieser Stelle nicht sparen.

Die Eintragung ins Grundbuch klärt die Eigentumsverhältnisse über eine Liegenschaft. Zusätzlich verschafft ein Partnerschaftsvertrag Klarheit über die Rechte einer gemeinsam erworbenen Immobilie. Auf was Sie beim Hausbau sowie beim Wohnungskauf oder Hauskauf in Österreich achten sollten, wenn es um einen Partnerschaftsvertrag geht, erfahren Sie nachstehend.

Partnerschaftsvertrag bei Hausbau in Österreich

Ein gemeinsames Bauvorhaben ist auch ohne Trauschein möglich, jedoch ist die verbindliche Absicherung durch einen Partnerschaftsvertrag zielführend, wenn Sie in Österreich ein Haus bauen. Ist beispielsweise einer der Lebenspartner bereits Eigentümer eines Grundstücks, so sollte sich der andere Partner vertraglich absichern, wenn Investitionen von beiden Seiten für einen Hausbau aufgewandt werden. Die prozentualen Anteile beider Parteien können hierbei frei aufgeteilt werden und sollten entsprechend im Grundbuch eingetragen werden. Hat ein Partner zwar beim Bau mitgeholfen und mitinvestiert, ist aber weder im Grundbuch eingetragen noch wurde eine vertragliche Vereinbarung getroffen, so wird es entsprechend schwieriger die eigenen Ansprüche geltend zu machen.

Partnerschaftsvertrag bei Wohnungs- oder Hauskauf

In puncto Eigentumsverhältnisse beim gemeinsamen Wohnungs- oder Hauskauf gilt dasselbe wie beim Hausbau von unverheirateten Paaren: Eine Eintragung beider Partner ins Grundbuch sichert alle Parteien ab. Im Vertrag bei Haus- und Wohnungskauf kann dieser Punkt analog übernommen werden und weitere Nutzungsrechte wie beispielsweise ein Wohnrecht oder das Recht zur Vermietung oder Verpachtung (sogenannte Servitute) festgelegt werden.

Welche Möglichkeiten gibt es für Unverheiratete ihren gemeinsamen Eigentumserwerb zu gestalten und worauf ist zu achten? Was passiert mit der Immobilie im Trennungs- oder Todesfall? Nachfolgend finden Sie Antworten zu diesen Fragen.

Welche Formen des Eigentums gibt es?

Grundsätzlich können drei Eigentumsformen unterschieden werden:

• Alleineigentum von einer Person: Wie der Name schon aussagt, ist beim Alleineigentum nur eine Person als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Somit verfügt er über sämtliche Rechte und Pflichten was die Immobilie angeht. Diese Eigentumsform ist aus Sicht des kaufenden Partners die einfachste und sicherste Variante.
• Miteigentum von beiden Personen: Beim Miteigentum gehört die Immobilie mehreren, in diesem Fall zwei Personen gemeinsam. Bei Umbauten und Veränderungen am Haus ist stets das Einverständnis des anderen Miteigentümers einzuholen.
• Eigentümerpartnerschaft: Nach §13 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird seit 2002 automatisch eine Eigentümerpartnerschaft gegründet, wenn zwei natürliche Personen eine Wohnung kaufen. Unabhängig wie viel die Partner jeweils investiert haben, regelt die Eigentümerpartnerschaft, dass jedem Partner 50 % der Wohnimmobilie gehört. Das Paar haftet gemeinsam für die Kosten und kann nur gemeinsam über die Eigentumswohnung entscheiden.

Was passiert mit der Immobilie bei Trennung?

Je nachdem in welcher rechtlichen Ausgangssituation Sie sich befinden, muss unterschiedlich mit der gemeinsamen Immobilie im Falle einer Trennung vorgegangen werden. Die Finanzierung bleibt von einer Trennung und persönlichen Verhältnissen unberührt, so besteht die gesamtschuldnerische Haftung weiter.

• Trennung ohne Partnerschaftsvertrag: Wurde vorab keine vertragliche Vereinbarung getroffen, so ist zu prüfen wer im Grundbuch als Eigentümer steht und wie die Rechte und Pflichten im Detail aufgebaut sind.
• Trennung mit Partnerschaftsvertrag: Es wurde vertraglich eine Lösung festgehalten, wie mit der Immobilie bei einer Trennung zu verfahren ist. So sind beide Seiten für den Trennungsfall abgesichert, auch wenn bspw. ein Partner nicht im Grundbuch steht.
• Trennung bei Alleineigentum ohne Partnerschaftsvertrag: In diesem Fall kann der Alleineigentümer frei darüber entscheiden, wie weiter mit der Immobilie vorgegangen wird.
• Trennung bei Miteigentum: Am gängigsten ist es, dass ein Partner in der Immobilie wohnen bleibt und dem anderen Partner eine vertraglich festgelegte Ausgleichszahlung leistet oder das Objekt verkauft und der Erlös gemäß Eigentumsanteilen aufgeteilt wird.
• Trennung bei Eigentümerpartnerschaft: Eine Eigentümerpartnerschaft kann im Trennungsfall gerichtlich durch eine Teilungsklage aufgehoben werden. In der Regel wird die gemeinsame Wohnung verkauft oder versteigert und der Erlös zur Hälfte aufgeteilt, sofern keine einvernehmliche andere Regelung erzielt wird.

Was passiert mit der Immobilie im Todesfall?

Auch für den Fall des Todes, gibt es verschiedene Szenarien, wie mit der gemeinsamen Immobilie umgegangen werden soll. Die Finanzierung kann mithilfe einer Ablebensversicherung abgesichert werden.

• Todesfall ohne Partnerschaftsvertrag: Liegt kein Vertrag vor, so ist zu prüfen wer im Grundbuch eingetragen ist sowie ob und was im Testament des Verstorbenen steht.
• Todesfall mit Partnerschaftsvertrag: Um vertraglich Regelungen für den Todesfall festzulegen, bedarf es dem Einverständnis beider Partner sowie der Garantie, dass keine Pflichtteilsberechtigten wie Kinder oder Eltern benachteiligt werden.
• Todesfall bei Alleineigentum: Stirbt der Alleineigentümer der Immobilie, so steht der andere Partner mit leeren Händen da, wenn keine gesetzliche Regelung vorliegt. Ohne Vertrag, Eintragung im Grundbuch oder Regelung im Testament können keine Eigentumsansprüche geltend gemacht werden.
• Todesfall bei Miteigentum und Eigentümerpartnerschaft: Stirbt ein Miteigentümer bzw. ein Eigentümerpartner, so geht dessen Anteil an der Immobilie automatisch und unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners über (Anwachsung ex lege). Er hat jedoch den pflichtteilsberechtigten Erben des Verstorbenen einen Übernahmepreis in Höhe der Hälfte des Verkehrswertes der Immobilie zu zahlen.

Tipp: Erfahren Sie im Ratgeber Immobilien als Erbschaft, wie nach einem Todesfall mit der hinterbliebenen Immobilie umzugehen ist, beziehungsweise über den Ablauf und die Folgen bei einem Kredit im Todesfall.

Wird im Zuge eines gemeinsamen Immobilienerwerbs ein Partnerschaftsvertrag geschlossen, so gilt es inhaltlich im Wesentlichen auf die Fragen folgender Checkliste einzugehen:

• Finanzierung: Wer kauft die Immobilie? Wie erfolgt der Kauf einer Immobilie?
• Eigentumsverhältnisse: Wie wird das Eigentum aufgeteilt? Wer steht im Grundbuch? Welche Nutzungsrechte werden wie festgelegt?
• Wohnrecht: Wer darf bei einer Trennung in der Immobilie wohnen bleiben? Bis wann hat der andere Partner seinen Umzug durchzuführen?
• Trennung: Was geschieht mit der Immobilie im Trennungsfall?
• Tod: Was geschieht mit der Immobilie im Todesfall, sodass der überlebende Partner nicht benachteiligt wird?

Unverheiratete Paare, die durch den Kauf einer Immobilie eine gemeinsame Zukunft aufbauen möchten, sollten Vorsorge in Form eines Partnerschaftsvertrags treffen. Dieser Vertrag regelt wesentliche Aspekte des Zusammenlebens in der Lebensgemeinschaft, wie die Aufteilung der Lebenshaltungskosten, Unterhaltsfragen, Vollmachten sowie Eigentums- und Nutzungsrechte an der gemeinsamen Immobilie. Zudem kann ein solcher Vertrag dazu beitragen, finanzielle Belastungen bei Trennung oder Todesfall zu verringern und aufwendige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

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