Sind oder werden Sie Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann müssen sowohl die Aufteilung der gesamten Immobilie sowie Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt sein. In Österreich kommt hierbei die Parifizierung bzw. das Nutzwertgutachten zum Tragen. Diese ist wichtige Voraussetzung für einen Wohnungskauf, weswegen dieser stets eine große Bedeutung beigemessen werden sollte. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, welchen Zweck eine Parifizierung bzw. ein Nutzwertgutachten erfüllt. Außerdem erklären wir Ihnen, wie der Nutzwert einer Wohnung berechnet werden kann und was der Unterschied zum schlichten Miteigentum ist.
Definition: Was ist eine Parifizierung?
Eine Nutzwertberechnung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes bzw. die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Liegenschaft, wie z. B. einzelner Miteigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Wesentlicher Inhalt eines Nutzwertgutachtens ist es, das Verhältnis der Wohnungseigentumsobjekte und deren Miteigentumsanteile an der gesamten Immobilie zueinander darzustellen.
Eine Parifizierung an Wohnungseigentum ist sinnverwandt mit den Begriffen Nutzwertgutachten, Nutzwertberechnung, gerichtliche Nutzwertfestsetzung oder Nutzwertermittlung. Anders als in Österreich spricht man in Deutschland in diesem Zusammenhang von einer Teilungserklärung.
Das Parifizierungsverfahren
Ein Parifizierungsverfahren bzw. eine Nutzwertberechnung erfolgt ausschließlich durch zuständige Ziviltechniker für den Hochbau oder durch gerichtlich zertifizierte Immobiliensachverständige. Sie vermessen das gesamte Gebäude bzw. arbeiten mit den Planmaßen der Liegenschaft. Dabei legen sie fest, welche Nutzwerte den einzelnen Eigentumsobjekten zuzuordnen sind und erarbeiten daraus ein Gutachten.
| Grundlage | - Die Grundlage für die Nutzwertberechnung ist die Nutzfläche der Wohnungseinheit, d.h. Bodenfläche abzüglich Wände.
- Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhäuser werden hierbei nicht berücksichtigt.
- Die Einheiten werden miteinander verglichen und einzelne Objekte mit Zu- oder Abschlägen versehen, sofern sie werterhöhende bzw. -mindernde Eigenschaften aufweisen. Solche Merkmale können Dachschrägen, Balkone, Terrassen, konkret zugeordneter Garten, Keller, Dachboden oder Stockwerkslage sein.
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| Ergebnis | - Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Nutzwert einer Eigentumswohnung.
- In einem Nutzwertgutachten werden die Nutzwerte aller Wohneinheiten einer Immobilie inkl. Berechnungen aufgeführt.
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| Kosten | - Die Kosten für ein Nutzwertgutachten hängen von der Größe der Liegenschaft ab und können je nach beauftragtem Sachverständigen oder Ziviltechniker variieren.
- Manche Anbieter bieten Nutzwertberechnungen ab 500,00 Euro zzgl. 1,20 Euro pro Quadratmeter an. Preise ab 1.200 Euro netto für ein Wohnhaus mit bis zu vier Wohneinheiten sind üblich.
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Neues Nutzwertgutachten erstellen oder ändern lassen
Ab und an kann die Nutzwertberechnung zu Diskussionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen. Es kann vorkommen, dass die Planmaße der Immobilie nicht mit den tatsächlichen Abmessungen übereinstimmen.
In solchen Fällen kann eine zuständige Schlichtungsstelle oder das Gericht entscheiden, ob eine Nutzwertfestsetzung geändert wird und eine Korrektur im Grundbuch erfolgen kann. Voraussetzung dafür ist, dass die Nutzwertberechnung von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent abweicht.
Wohnungseigentümer können innerhalb eines Jahres nach Eigentumsübertragung bzw. nach Fertigstellung der Liegenschaft (§ 10 Abs 2 WEG) einen Antrag auf Neuberechnung bzw. nachträgliche Änderungen der Nutzwerte beantragen. Üblich ist dies auch, wenn es in den Jahren nach Wohnungskauf zu Um- und Ausbauten am Gebäude kommt.
Parifizierung vs. schlichte Miteigentumsanteile
Wenn Sie einen Wohnungskauf vornehmen, ist das Eigentum entweder anhand eines Nutzwertgutachtens oder als Teil von schlichten Miteigentumsanteilen definiert.
Worin liegt der Unterschied?
Wohnobjekte, die das Parifizierungsverfahren durchlaufen haben und für welche ein Nutzwertgutachten vorliegt, sind daher selbständige Wohneinheiten mit eindeutig zugeordneten Nutzungs- und Verfügungsrechten. Sie weisen in aller Regel einen höheren Immobilienwert auf und lassen sich besser veräußern, als Wohnungen mit schlichten Miteigentumsanteilen.
Parifizierung und Wohnraumoptimierung durch Bauvorhaben
In der Praxis kommt die Parifizierung auch bei der Schaffung von neuem Wohnraum bei bestehenden Gebäuden vor. Mittels einem Nutzwertgutachten und einer Parifizierung können die Wohneinheiten getrennt im Grundbuch angelegt werden.
Tipp: Vor Wohnungskauf das Nutzwertgutachten prüfen.
Wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnung interessieren, ist es ratsam im Vorfeld die Einsicht in das Nutzwertgutachten einzufordern. So haben Sie die Möglichkeit vor Unterzeichnung des Kaufvertrags für eine Immobilie die Eigentumsverhältnisse sowie die Nutzungsrechte der Immobilie einzusehen. Außerdem können Sie sichergehen, dass es sich definitiv um eine selbstständige Wohneinheit mit Parifizierung und nicht um eine Wohnung mit schlichtem Miteigentumsanteil handelt. Da diese Unterscheidung schon wesentlich ist, sollten Sie diese kennen. In der Regel verfügt die Hausverwaltung des Wohnhauses über das Nutzwertgutachten. Andernfalls kann es auch jederzeit beim zuständigen Grundbuchamt eingesehen werden.
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