Die Mieten steigen stetig und gleichzeitig verlangen zunehmend mehr Vermieter in Österreich einen Bonitätsnachweis. Mangels Leistbarkeit von Wohneigentum drängen immer mehr Einwohner als Mieter auf den Markt und kämpfen um ein knapper werdendes Wohnangebot. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie Ihre passende Mietwohnung finden und worauf es am Markt ankommt. Zudem erfahren Sie, wie Sie Ihre Chancen auf einen Zuschlag bei den gefragtesten Mietwohnungen verbessern.
Marktverständnis entwickeln: Seien Sie sich der Tatsache bewusst, dass das Angebot rückläufig ist und die Nachfrage steigt. Dadurch ist die Konkurrenz auf dem Mietmarkt groß.
Klare Vorstellungen entwickeln: Um Ihre „Traum-Mietwohnung“ zu finden, sollten Sie Ihre Bedürfnisse und Wünsche klar definieren. Kalkulieren Sie dabei Ihr erforderliches Budget genau, einschließlich Mietkosten, sonstiger laufender Kosten, Kaution und Möbel.
Diverse Suchkanäle nutzen: Eine Kombination aus Online-Plattformen, Zeitungsannoncen, sozialen Medien und Ihrem privaten Umfeld erhöht Ihre Chancen auf das richtige Angebot. Die Einschaltung eines Maklers kann ebenfalls sehr hilfreich sein, da diese häufig Zugang zu den besten Wohnungen haben.
Professionelles Auftreten bei Besichtigungen: Achten Sie beim Besichtigungstermin darauf, professionell aufzutreten und wichtige Unterlagen wie Ihren Ausweis und Bonitätsnachweismitzunehmen.
Einschaltung eines Maklers: Die Zusammenarbeit mit einem Makler kann Ihre Chancen, die perfekte Wohnung zu finden, erheblich steigern, da Makler häufig Zugriff auf erstklassige Objekte haben, die sonst schwer zu finden wären. Dies erweitert Ihre Möglichkeiten und verbessert Ihre Aussichten, in einem umkämpften Markt erfolgreich zu sein.
Rechte und Pflichten kennen: Weiterhin wichtig ist, dass Sie sich mit Ihren Rechten und Pflichten als Mieter auseinandersetzen.
Passende Mietwohnungen finden: Vorbereitung der Wohnungssuche
Eine passende Mietwohnung zu finden, stellt in vielen Regionen eine wachsende Herausforderung dar. Daher ist es entscheidend, sich gut vorzubereiten. Verstehen Sie die Mechanismen der Wohnungssuche und des Marktes, kalkulieren Sie Ihr Budget unter Berücksichtigung aller Nebenkosten und legen Sie klare Kriterien für Ihre neue Mietwohnung fest.
Verstehen des Wohnungsmarktes
Um Ihren Such- und Kostenaufwand sowie Ihre Erfolgschancen besser einschätzen zu können, finden Sie hier wichtige Daten zum Mietimmobilienmarkt, basierend auf Erhebungen des Wohnungssuchportals ImmoScout24 und Statistik Austria:
Im Jahr 2023 betrug die Mietquote in Österreich 43,7 %.
Seit 2020 sind die Suchanfragen für Mietwohnungen um 18 % gestiegen, während das Angebot um 20% gesunken ist.
Von den 1,7681 Millionen Hauptmietwohnungen sind 45 % in privater Hand, etwa 39 % sind Genossenschaftswohnungen, und der Rest entfällt auf Gemeindewohnungen.
Jede zweite private Hauptmietwohnung wird mittlerweile nur noch befristet vermietet.
Es ist mit einer weiteren Verknappung des Wohnungsangebots in den kommenden Jahren zu rechnen: Die Anzahl der baubewilligten Wohnungen sank von 2020 bis 2022 von 78.231 auf 58.924.
Wohnungssuche verstehen ist entscheidend, da Mietwohnungen rar sind.
Bedürfnisse und Wünsche klar definieren
In den meisten Fällen ist die Lage das wichtigste Kriterium. Ob die Lage einer Immobilie Ihnen gefallen wird, hängt von Ihren persönlichen Präferenzen ab: Sind Ihnen Grünflächen zur Erholung wichtig? Oder doch kurze Wege zu Bars und Restaurants? Welche Priorität hat die Nähe zu U-Bahn- und / oder Straßenbahnstationen? Wollen Sie schnell bei am Arbeitsplatz sein oder ist Ihnen eine gewisse Distanz zum Arbeitsplatz wichtiger?
Tipp: In diesem Ratgeber finden Sie weitere Informationen zum Thema "Lage von Immobilien".
Um die ideale Mietwohnung zu finden, sollten Sie die folgenden weiteren Fragen berücksichtigen:
Welche Größe benötigen Sie für die Wohnung, und was liegt innerhalb Ihres Budgets?
Bevorzugen Sie einen Altbau oder einen Neubau?
Wie sollte die Raumaufteilung gestaltet sein, insbesondere die Größe und Anordnung von Küche und Zimmern?
Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden?
Falls Sie Haustiere haben: Sind diese in der Wohnung erlaubt?
Gibt es ein Kellerabteil und Möglichkeiten zur Parkplatznutzung oder eine Garage?
Ist die Wohnung möbliert, oder würden Sie die Einrichtung selbst gestalten wollen?
Die Verfügbarkeit der passenden Wohnung wird letztendlich durch das vorhandene Angebot, die Konkurrenz anderer Wohnungssuchender und Ihr persönliches Budget bestimmt.
Budgetplanung
Sie ziehen in eine neue Mietwohnung ein, dann sollten Sie eine Auflistung aller anfallenden Kosten machen. Um nicht überraschend in einen Liquiditätsengpass zu geraten, sollten Sie die erforderlichen Mittel auf einem Konto oder Sparbuch zurücklegen. Zwar variieren die Kosten je nach Wohnort und Größe der Wohnung, doch einige der nachfolgenden Ausgabenposten können – wenn auch in unterschiedlicher Höhe –dabei sein:
Auf diese Kosten und Nebenkosten sollten Sie bei Mietwohnungen achten:
Maklerkosten: Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip, demzufolge der Auftraggeber die Provision zahlen muss. Ein Abwälzen auf Mieter ist seither verboten.
Kaution: In der Regel sind das drei Bruttomonatsmieten inklusive Betriebskosten und ggf. Mehrwertsteuer
Vertragserrichtungsgebühr für Mietvertrag: bis zu mehrere hundert Euro (eher selten)
Möbelablöse oder Neuanschaffungen (1.500 Euro bis hin zu 30.000 Euro und mehr)
Laufende Kosten: Miete (bei gewerblichen Vermietern zuzüglich 10 % Mehrwertsteuer), monatliche Betriebskosten, Stromkosten, Haushaltsversicherung, ORF-Beitrag, Gebühren für Kabelfernsehen, Telefon und Internet
Reparaturkosten.
Passende Mietwohnung bekommen: So klappt die Suche
Sie sind auf der Suche nach der idealen Mietwohnung und haben bereits alle Suchkriterien notiert sowie Ihr Budget präzise festgelegt. Nun können Sie sich auf verschiedenen Kanälen auf die Wohnungssuche begeben:
Traditionelle oder digitale Suche: Vor- und Nachteile
Die Wohnungssuche kann direkt persönlich vor Ort oder zunächst digital erfolgen, wobei beide Methoden ihre spezifischen Vor- und Nachteile haben:
Traditionelle Wohnungssuche über Zeitungsanzeigen:
Vorteile:
Nachteile:
Sie erleben die Wohnatmosphäre direkt bei der Besichtigung und erhalten einen authentischen Eindruck von der Umgebung wie Nachbarschaft und Infrastruktur.
Die Suche ist zeitintensiv.
Die Realität der Wohnung ist unverfälscht und nicht digital aufbereitet.
Bei Gruppenbesichtigungen entsteht oft eine künstliche Konkurrenzsituation, die zu überstürzten Entscheidungen führen kann.
Sie können dem Makler, Vermieter oder Vormieter direkt Fragen stellen.
Zeitungsanzeigen enthalten meist keine Fotos.
Oftmals findet eine effektive Vorauswahl bereits am Telefon statt (z.B. keine Studenten oder Haustiere erwünscht).
Vermieter und ggf. Makler sind oft schwer telefonisch erreichbar.
Anzeigen bieten häufig zu wenige Informationen für eine effektive Vorauswahl.
Digitale Wohnungssuche (Online):
Vorteile:
Nachteile:
Die Suche ist effizient und bietet umfangreiche Filteroptionen.
Fotos können digital bearbeitet und geschönt sein.
Eine große Auswahl an Wohnungen ist in der Regel verfügbar, meist mit illustrativen Bildern.
Es besteht das Risiko von Betrug, zum Beispiel durch gefälschte Anzeigen oder geforderte Gebühren für angebliche Reservierungen.
Informationen sind transparent und übersichtlich aufbereitet.
Die große Konkurrenz und allgemeine Zugänglichkeit der Informationen online erhöhen den Entscheidungsdruck und damit das Risiko von Fehlentscheidungen.
Es gibt in der Regel mehrere Kontaktmöglichkeiten für eine erste Besichtigung.
Die Einschätzung der Umgebung kann online schwieriger sein.
Die Einschaltung eines professionellen Maklers kann zudem den Unterschied ausmachen, wenn Sie auf der Suche nach Ihrer Traumwohnung sind. Ein Makler vereinfacht nicht nur den Suchprozess, sondern bietet auch Unterstützung bei der Vertragsgestaltung und sorgt für eine reibungslose Abwicklung.
Nutzung von Online-Portalen, Apps und Sozialen Medien
Online-Portale und mobile Apps sind nützliche Werkzeuge zur Mietwohnungssuche, da sie eine große Auswahl an Angeboten bieten. Um diese Plattformen effektiv zu nutzen, sollten Sie regelmäßig Suchanfragen mit präzisen Kriterien durchführen und Benachrichtigungen aktivieren, um bei neuen passenden Angeboten sofort informiert zu werden. Die Seriosität von Anzeigen kann variieren, daher ist es wichtig, den jeweiligen Wohnungsanbieter zu recherchieren, Bewertungen zu lesen und verdächtig erscheinende Angebote zu meiden. Persönliche Besichtigungen und direkter Kontakt mit den Vermietern oder Verwaltungen sind essentiell, um die Echtheit und Qualität der Angebote zu überprüfen.
Erfolgreiche Vorbereitung auf Wohnungsbesichtigungen
Um sich optimal auf eine Wohnungsbesichtigung vorzubereiten, ist es ratsam, bereits vor dem Termin aktiv zu werden. Ideal ist ein telefonischer Erstkontakt, um gleich zu Beginn einen positiven Eindruck zu hinterlassen. Ein Exposé unterstützt Sie dabei, sich gezielt vorzubereiten und wichtige Fragen im Voraus zu notieren. Informieren Sie sich gründlich über die Wohngegend und nehmen Sie Maße der Räume. Bei der Besichtigung sollten Sie sorgfältig auf Details und mögliche Mängel achten und diese dokumentieren. Planen Sie Ihren Besuch bei Tageslicht und bringen Sie eine vertrauenswürdige Person mit, um eine zweite Meinung einzuholen.
Vermeiden Sie häufige Fehler bei Wohnungsbesichtigungen: Eine unzureichende Vorbereitung, das Auslassen konkreter Fragen an den Vermieter, das Nichtdokumentieren oder Ansprechen von Mängeln, ungeeignete Besichtigungszeiten, die eine realistische Einschätzung erschweren, und das überstürzte Unterzeichnen von Mietverträgen.
Tipps und Tricks für die erfolgreiche Bewerbung einer Mietwohnung
Neben Pünktlichkeit und gepflegtem Äußeren, sind vor allem Zahlen, Daten und Fakten, sprich die richtigen Unterlagen für den Besichtigungstermin wichtig.
Unterlagen, um Vermieter bzw. Makler zu überzeugen:
Ausgefüllte Selbstauskunft, sofern das auszufüllende Formular bereits vorab an Sie zugesendet wurde
Ausweisdokument (Reisepass, Personalausweis)
Positiver Bonitätsnachweis, Kontoauszug oder Bankgarantie für Kaution und Miete
Kopien zu Einkommensnachweis (in der Regel Gehaltszettel)
Halten Sie den Kontakt zum Vermieter oder Makler aufrecht und bedanken Sie sich nach der Besichtigung per E-Mail oder Anruf. Vereinbaren Sie zudem wenn möglich eine klare Frist, bis wann Sie erfahren, ob Sie die Wohnung erhalten.
Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag
Rechte als Mieter:
Nutzungsrecht: Ihnen steht das meist alleinige Nutzungsrecht der gemieteten Räume sowie der zugehörigen Nebenräume, wie beispielsweise einem Kellerabteil, zu.
Schlüsselrecht: Sie haben Anspruch auf Schlüssel sowie auf Reserveschlüssel.
Recht auf vereinbarten Wohnungszustand: Sollte der Zustand der Wohnung bei der Übergabe nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprechen (z.B. "neuwertig", aber tatsächlich mangelhaft), haben Sie das Recht, vom Vermieter entweder die Durchführung der notwendigen Renovierungsarbeiten oder eine Mietminderung zu fordern.
Pflichten des Mieters:
Mietzahlung: Sie sind verpflichtet, die Miete und die Nebenkosten pünktlich, spätestens bis zum 5. jedes Monats, zu überweisen.
Sorgfaltspflicht: Sie müssen sorgsam mit der Mietsache umgehen, dürfen keine umfangreichen Umbauten vornehmen und sollten Rücksicht auf die Nachbarn nehmen.
Duldungspflicht: Sie müssen notwendige Baumaßnahmen und Veränderungen dulden.
Wartungs- und Reinigungspflicht: Die Wartung der Wohnung und ihrer Einrichtungen sowie die Pflege und Reinigung der Fenster liegen in Ihrer Verantwortung.
Mitteilungspflicht bei Schäden: Schwerwiegende Schäden müssen unverzüglich dem Vermieter gemeldet werden.
Instandhaltungspflicht: Der Vermieter ist verpflichtet, die allgemeinen Teile und Anlagen des Hauses bzw. der Wohnung zu erhalten.
Wartungspflicht für mit vermietete Geräte: Die Instandhaltung und notwendige Reparaturen von mit vermieteten Heizthermen, Wasserboilern und ähnlichen Geräten obliegen dem Vermieter.
Reparaturpflicht: Bei ernsten Schäden oder erheblicher Gesundheitsgefährdung muss der Vermieter Reparaturen in der Wohnung durchführen.
Die Kaution, üblicherweise drei Bruttomonatsmieten, sichert den Vermieter gegen verschiedene Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab, einschließlich eventueller Reparaturen für Schäden, die beim Auszug entstehen könnten. Die Art der Kaution ist verhandelbar; gängige Formen sind Barkaution, Sparbücher oder Bankgarantien. Stellen Sie sicher, dass jede Kautionszahlung durch eine schriftliche Quittung bestätigt wird.
Beim Auszug muss der Vermieter die normale Abnutzung der Wohnung akzeptieren, also all die Gebrauchsspuren, die durch das Wohnen entstehen, wie beispielsweise abschleifbare Kratzer im Holzboden. Eine Ausmalpflicht besteht für den Mieter nicht. Es wird jedoch empfohlen, vor der Rückgabe der Wohnung eine Grundreinigung durchzuführen.
Einbindung eines Immobilienmaklers
Die Anmietung über einen Makler bietet zahlreiche Vorteile, insbesondere in einem wettbewerbsintensiven Markt. Diesen können Sie aktiv (kostenpflichtig) für die Wohnungssuche beauftragen oder treffen auf diesen, da ein Vermieter diesen eingebunden hat. Nachfolgend die möglichen Vorteile, die ein Makler bieten kann:
Zugang zu exklusiven Angeboten: Makler haben oft Zugang zu Wohnungen, die nicht öffentlich gelistet sind, was Ihnen einzigartige Mietmöglichkeiten eröffnet.
Fachkundige Marktkenntnisse: Makler verstehen den Markt und können wertvolle Einblicke und Beratung bieten, die Ihnen helfen, informierte Entscheidungen zu treffen.
Zeitersparnis: Ein Makler nimmt Ihnen die Arbeit ab, durch unzählige Angebote zu filtern und koordiniert Besichtigungen, was Ihnen viel Zeit erspart.
Verhandlungsführung: Makler haben Erfahrung in der Verhandlung von Mietkonditionen, was oft zu besseren Vertragsbedingungen führt.
Rechtliche Sicherheit: Makler stellen sicher, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, was Ihnen rechtliche Sicherheit gibt.
Sofern Ihre Entscheidung noch nicht feststeht, ob alternativ auch der Kauf einer Wohnung in Frage kommt, können Sie unseren Mieten-oder-Kaufen-Rechner nutzen. Vergleichen Sie, welchen Kreditbetrag Sie für Ihre monatliche Miete alternativ aufnehmen können.
Erfolgreich zur Traum-Mietwohnung
Eine effiziente Suche nach der passenden Mietwohnung ist online über diverse Immobilienportale möglich. Im Vergleich zu Zeitungsanzeigen stehen die Informationen dort sofort und kostenlos der Öffentlichkeit zur Verfügung, was zu stärkerem Wettbewerb um die besten Wohnungen führt. Alternativ kann die Wohnungssuche auch über soziale Medien und private Netzwerke aktiv gestaltet werden.
Weitere Fragen
Sie sollten neben Online-Suche vor allem selbst im privaten Umfeld und auch in sozialen Medien in einschlägigen Communities aktiv werden und gleichzeitig auch Inserate in der Zeitung lesen. Die Einschaltung eines Maklers erhöht zudem Ihre Chancen, die passende Wohnimmobilie zu finden.
Nehmen Sie alle erforderlichen Bonitätsauskünfte und den Ausweis zum Besichtigungstermin mit. Dort sollten Sie professionell auftreten und die weitere Vorgangsweise der Entscheidungsfindung besprechen.
In Universitätsstädten können die Sommermonate vorteilhaft sein, da in dieser Zeit ein reger Wohnungswechsel durch Studenten stattfindet. Im Frühling hingegen finden allgemein verstärkt wohnliche Veränderungen statt.
Am besten suchen Sie in diversen Immobilienportalen online, in Kombination mit einer Tageszeitung und Eigeninitiative im Bekanntenkreis und in Ihren sozialen Medien. Zudem sollten Sie das Angebot von Immobilienmaklern berücksichtigen.
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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