Leibrente in Österreich: Für wen ist sie geeignet?
Autor: Christoph Kirchmair Kategorie: Immobilie Datum: 28.12.2023
Die Leibrente in Österreich bietet Vorteile für Käufer und Verkäufer. Doch die Lebensumstände müssen passen, damit die Leibrente ein sinnvoller Weg ist, um eine Immobilie zu veräußern. In diesem Beitrag wird erläutert, wie die Leibrente funktioniert und wann sie am besten zum Einsatz kommen kann. Zusätzlich finden Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile und konkrete Beispiele, wie die Leibrente umgesetzt wird.
Die Leibrente kann eine praktische Alternative zum Verkauf einer Immobilie darstellen, doch die individuellen Lebensumstände sind dabei zu berücksichtigen.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte für die Leibrente ein professioneller Vertrag durch einen Rechtsanwalt aufgesetzt werden.
Die Leibrente eignet sich auch, um einen Betrieb zu übergeben oder die Pflege im Alter zu finanzieren.
Damit eine Leibrente vereinbart werden kann, sollte die Immobilie unbelastet sein (Kredite abbezahlt, keine Lasten-Einträge im Grundbuch).
Verstirbt der bisherige Eigentümer überdurchschnittlich früh, geht das Eigentum an der Immobilie zu einem vergleichsweise günstigen Gesamtpreis an den Käufer über.
Was ist eine Leibrente?
Leibrente bedeutet, dass eine Immobilie mit oder ohne einmalige Zahlung, jedenfalls aber gegen die Bezahlung eines monatlichen Betrags bis zum Lebensende des Verkäufers, veräußert wird.
Der Käufer hofft bei der Leibrente (aus rein finanzieller Sicht betrachtet), so makaber es klingt, auf den raschen Tod des Verkäufers. Lebt der Verkäufer noch lange, sind die monatlichen Beträge in Summe möglicherweise höher als der Sofortkaufpreis für die Liegenschaft wäre. Käufer und Verkäufer gehen bei der Leibrente somit beide ein gewisses Risiko ein.
Bei der Leibrente hängt der Gesamtpreis der Immobilie davon ab, wie alt der Verkäufer wird.
Wie funktioniert die Leibrente?
Der Ablauf der Leibrente ist schnell erklärt: Ein Immobilienbesitzer möchte bis an sein Lebensende einen monatlichen Betrag erhalten, statt die Immobilie sofort zu verkaufen. Ob das Objekt nach dem Verkauf bis zum Lebensende bewohnt werden darf, ist zwischen den Vertragsparteien zu vereinbaren.
Die Käufer wiederum leisten im Regelfall keine – oder eine vergleichsweise geringe – Einmalzahlung. Anschließend wird der monatliche Betrag an den Verkäufer bezahlt. Der Gesamtkaufpreis hängt somit davon ab, wie alt der Verkäufer wird.
Leibrente mit oder ohne Wohnrecht?
Meistens wird vereinbart, dass die Immobilie bis zum Tod des Verkäufers von ihm bewohnt werden darf. Eine abweichende Vereinbarung kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein. Beispielsweise, wenn der Verkäufer die Immobilie zu Lebzeiten nicht endgültig verkaufen will, er aber in eine barrierefreie Wohnung (in unserem Beitrag Altersgerechtes Wohnen finden Sie hierzu weitergehende Informationen) umziehen muss.
Für wen ist eine Leibrente geeignet?
Die Leibrente ist eine sehr spezielle Form des Immobilienverkaufs. Dementsprechend ist sie nicht für alle Menschen gleichermaßen geeignet. Im Fokus stehen generell ältere Personen – und auch da kommt es ganz auf die individuellen Gegebenheiten an. Nachfolgend sind einige Beispiele angeführt:
Pensionslücke muss geschlossen werden: Die staatliche Pension ist deutlich geringer als das letzte Gehalt vor Pensionsantritt. Wenn Sie diese Lücke unbedingt schließen müssen, ist das durch eine Leibrente möglich.
Keine Erben vorhanden: Oft sollen Immobilien in der Familie weitergegeben werden. Wenn das nicht der Fall ist, fällt die Veräußerung des Objektes generell leichter.
Verantwortung übertragen: Im Zuge der Leibrente kann vereinbart werden, dass der neue Eigentümer Instandhaltungsmaßnahmen durchführen muss. So brauchen Sie sich als Verkäufer nicht länger um diese Aspekte kümmern.
Absicherung des Lebenspartners: Es kann vertraglich vereinbart werden, dass beide Partner das Haus weiterhin bewohnen und Anspruch auf die Leibrente haben. So sorgen Sie für zusätzliche finanzielle Sicherheit für Ihre Partnerin bzw. Ihren Partner.
Leibrente in der Familie: Innerhalb der eigenen Familie kann sich die Leibrente anbieten, wenn das Erbe möglichst gerecht verteilt werden soll und die Leibrente, aus persönlichen Umständen heraus, dazu einen praktikablen Weg darstellt.
Haus auf Leibrente verkaufen: Vor- und Nachteile Verkäufer
Sie möchten Ihr Haus auf Leibrente verkaufen? Diesen großen Schritt müssen Sie gut planen, durchdenken und Alternativen prüfen. Nachstehend nun die wichtigsten Vor- und Nachteile wenn ein Haus auf Leibrente veräußert wird.
Vorteile
Nachteile
Die monatliche Pension wird durch die Leibrente erhöht.
Die Immobilie bleibt bei einer Leibrente außerhalb der Familie nicht im Familienbesitz.
Ein lebenslanges Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden und ist somit absolut sicher.
Das lebenslange Wohnrecht verfällt, wenn Sie ausziehen (z.B. in ein Altersheim).
Eine Mindestzahlung kann vereinbart werden, die an Erben geleistet werden muss, falls der bisherige Eigentümer sehr schnell verstirbt.
Der Käufer geht mit der Leibrente ein Risiko ein. Daher ist die Käufergruppe kleiner und sie erwartet sich einen Preisabschlag, der dieses Risiko abbildet.
Wenn Sie besonders alt werden, erlösen Sie in Summe durch die Leibrente ggf. einen höheren Betrag als durch den Verkauf des Hauses.
Der Käufer muss sich, so es vereinbart wird, um die Instandhaltung des Gebäudes kümmern.
Haus auf Leibrente kaufen: Vor- und Nachteile für den Käufer
Wenn Sie ein Haus auf Leibrente kaufen möchten, sollten Sie ebenfalls alle Vor- und Nachteile unter die Lupe nehmen. Ein Haus auf Leibrente ist schlussendlich ein spekulatives Geschäft, welches mit einigen Risiken verbunden ist.
Vorteile
Nachteile
Der Immobilienkauf ist mit wenig Kapital möglich – insbesondere, wenn keine oder eine geringe Anzahlung vereinbart wird.
Die Immobilie kann nicht selbst genutzt werden und das häufig vereinbarte Wohnrecht mindert den Gesamtwert.
Verstirbt der Verkäufer früher als im statistischen Durchschnitt, so ist die bezahlte Summe in der Regel entsprechend niedriger.
Wann die Immobilie wirklich frei wird, ist unbekannt und nicht vorhersehbar.
Die Leibrente eignet sich zu spekulativen Zwecken und kann ein Weg sein, eine Immobilie zu kaufen, welche anders nicht am Markt verfügbar wäre.
Lebt der Verkäufer besonders lang, haben Sie als Käufer einen finanziellen Nachteil gegenüber einem klassischen Sofortkauf.
Welche Steuern fallen bei einer Leibrente in Österreich an?
Bei allen Immobiliengeschäften ist die Besteuerung immer ein bedeutendes Thema. Fällt keine Steuer an? Wird die Immo-Est genutzt oder kommt es gar zur Besteuerung mit dem progressiven Einkommenssteuersatz? Bei der Leibrente in Österreich gibt es wieder zwei Betrachtungsweisen: Aus Verkäufer- und Käufersicht.
Steuern aus Verkäufersicht
Die Steuerthematik bei der Leibrente ist komplex. Insofern sollte bei der Ausgestaltung der Vereinbarung einer Leibrente ohne Zweifel die Einbindung eines Steuerberaters erfolgen.
Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen Rentenvereinbarungen aus Anlass der Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen und der Übertragung von Einzelwirtschaftsgütern, die nicht aus Geld bestehen. Im Falle einer Leibrente im Zuge des Übergangs einer privaten Immobilie ist der zweite Fall gegeben.
Weiterhin wird in diesem Fall dann unterschieden zwischen einer
Kaufpreisrente (Wertverhältnis Rentenbarwert zzgl. allfälliger Einmalbeträge zu Wert des Wirtschaftsgutes: 50 % bis 125 %)
gemischten Rente (Wertverhältnis Rentenbarwert zzgl. allfälliger Einmalbeträge zu Wert des Wirtschaftsgutes: über 125 % bis 200 %)
Unterhaltsrente (Wertverhältnis Rentenbarwert zzgl. allfälliger Einmalbeträge zu Wert des Wirtschaftsgutes: unter 50 % oder über 200 %).
Bei Rentenzahlungen aus einer Leibrente kommt es dann zu einem sukzessiven Zufluss des (abgezinsten) Veräußerungserlöses. Wie sich daraus dann und über welchen Zeitraum mögliche steuerpflichtige Einkünfte nach dem Einkommensteuergesetz ergeben, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
Berechnung und Höhe der Leibrente
Die Berechnung der Leibrente ist sehr individuell und von unterschiedlichsten Aspekten abhängig. Daher kann dazu keine pauschale Aussage getroffen werden. Wichtig ist, dass schlussendlich Verkäufer und Käufer mit der Vereinbarung zufrieden sind und die monatlich zahlbare Leibrente einerseits den Wert der Immobilie und andererseits das Risiko ausgewogen abbildet.
Von welchen Faktoren hängt die Höhe der Leibrente ab?
Für die Verhandlung der Leibrente müssen Sie zuerst den Wert der Immobilie realistisch einschätzen. So besteht dann eine Basis, anhand derer vereinbart werden kann, wie das Rechtsgeschäft im Detail strukturiert wird.
Folgende Punkte entscheiden darüber, wie hoch die Leibrente ausfällt:
Zustand und Gesamtwert der Immobilie.
Wird eine Einmalzahlung vereinbart oder gibt es ausschließlich laufende Zahlungen?
Wird ein Mindestbetrag vereinbart, der im Fall eines schnellen Todes des Verkäufers an dessen Erben bezahlt werden muss?
Wer übernimmt die Kosten der Instandhaltung des Gebäudes?
Bekommt eine Person ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch gesichert und besteht dieses Wohnrecht für weitere Personen ebenfalls?
All diese Punkte haben Einfluss darauf, welcher monatliche Betrag als Leibrente realistisch erzielbar ist.
So wird die Leibrente berechnet
Der einfache Grundsatz lautet: Je länger der Verkäufer noch (in der Immobilie leben) wird, desto niedriger fällt die zu vereinbarende Leibrente aus. Die Basis bildet der erzielbare Verkaufspreis des Gebäudes. Von diesem ausgehend wird beachtet, wer zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren muss. Erwartbare Ausgaben zur Sanierung werden somit vom erzielbaren Kaufpreis abgezogen. Der dann verbleibende Betrag wird, vereinfacht gesagt, auf die erwartete Restlebensdauer der Verkäuferseite verteilt.
So ergibt sich dann, welcher einmalige Betrag bezahlt wird und welche monatlichen Beträge vereinbart werden können. Alternativ dazu sind auch rein monatliche Rentenbeträge möglich. Schlussendlich bleibt die Höhe der Leibrente immer eine sehr individuelle Vereinbarung, bei der die Lebensumstände der Verkäufer und die Rendite-Erwartungen der Käufer auf einen gemeinsamen Nenner gebracht werden müssen.
Beispiele für die Höhe einer Leibrente
Für die ungefähre Berechnung der Höhe der Leibrente stehen drei Einflussfaktoren im Fokus:
Alter des Verkäufers
Wert der Immobilie
Wert des Wohnrechtes
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, wie die Leibrente ermittelt werden kann. Denken wir an ein Haus eines 68 Jahre alten Manns. Seine Lebenserwartung liegt im Durchschnitt bei 79 Jahren. Das Haus hat einen Verkehrswert von ca. 400.000 Euro.
Am freien Markt wäre eine Nettomiete von 1.000 Euro erzielbar. Der sogenannte „Mietwert“ des Gebäudes wären also 12.000 Euro pro Jahr. Die Lebenserwartung liegt bei 11 Jahren, womit das Wohnrecht einen Gesamtwert von 132.000 Euro hat.
Der Wert der Immobilie, 400.000 Euro, wird um den Wert des Wohnrechts, 132.000 Euro, reduziert. Somit bleibt ein Restwert von 268.000 Euro. Dieser Restwert wird nun durch die Lebenserwartung, also 11, geteilt und anschließend durch 12 Monate, da wir eine Rate pro Monat berechnen möchten. Das Ergebnis liegt dann bei etwas über 2.030 Euro pro Monat. Weiterhin ist zu verhandeln, ob eine barwertige Betrachtung der Zahlungsströme einfließt und Verkäufer oder Käufer für Ihr Risiko des verfrühten bzw. eines späteren Ablebens eine Betragskorrektur in die eine oder andere Richtung ausverhandeln.
Dieser Betrag kann als Verhandlungsbasis für die Höhe der Leibrente verstanden werden. Wie hoch sie schlussendlich wirklich ausfällt, kommt auf die konkreten Details (wer bezahlt für die Instandhaltung, etc.) an.
Unsere Wohnbau-Finanz-Experten beraten Sie gerne über 100-mal vor Ort in ganz Österreich zu einer Finanzierung beim Erwerb einer Immobilie mittels einer Leibrente.
Einige Faktoren sind ausschlaggebend für die ungefähre Berechnung der Höhe der Leibrente.
Alternativen zur Leibrente
Abseits der klassischen Leibrente gibt es noch weitere, verwandte Modelle zum Eigentumsübertrag einer Immobilie. Diese ähnlichen Sonderformen der Immobilienveräußerung können eine interessante Alternative zur Leibrente darstellen.
Zeitrente bzw. verkürzte Leibrente
Die sogenannte „Zeitrente“ ist dem Mietkauf sehr ähnlich. Das Eigentum an der Immobilie wird bei diesem Modell gleich übertragen, aber der Kaufpreis ist nicht sofort fällig. Stattdessen gibt es Raten, die über einen definierten Zeitraum bezahlt werden müssen. So verzögert sich die Zahlung des Gesamtbetrags für die Immobilie. Dadurch besteht aus Käufersicht nicht das Risiko, dass der Verkäufer überraschend lange im Gebäude weiter wohnt.
Umkehrhypothek
Bei einer „Umkehrhypothek“ – auch „Reverse Mortgage“ genannt – erhalten Sie als Immobilieneigentümer einen Kredit und die Immobilie dient zur Besicherung. Der Kreditbetrag kann einmalig oder in Raten ausbezahlt werden. Zurückbezahlt wird dieser Kredit jedoch nicht. Die Tilgung erfolgt erst nach dem Tod, durch die Veräußerung der Immobilie. Diese Option bietet sich für abbezahlte, also schuldenfreie, Eigentumsobjekte an und ist typischerweise ebenfalls mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden.
Vermietung der Immobilie
Eine Alternative, um mit der bestehenden Immobilie Einkünfte zu generieren, ist die Vermietung. Allerdings ist das nur möglich, wenn zur Eigennutzung eine andere Wohnmöglichkeit vorhanden ist. Wenn das der Fall ist, kann über die Vermietung ein Zusatzeinkommen generiert werden, um die Rente aufzubessern. Das verursacht Arbeit und die monatlichen Mieteinnahmen sind geringer als eine Leibrente. Doch dafür bleibt die Immobilie weiterhin im Besitz und kann später vererbt werden.
Teilverkauf
Wenn es sich um eine größere Immobilie handelt, können Sie eine Teilung der Liegenschaft andenken. So kann etwa ein großzügiges Einfamilienhaus unter Umständen rasch unterteilt werden. Eine neu geschaffene Wohnung im Gebäude – oder sogar eine Haushälfte – wird anschließend verkauft. Diese Option macht nur Sinn, wenn dies baulich mit überschaubarem Aufwand möglich ist und eine entsprechende Nachfrage für Immobilien in dieser Lage gegeben ist. Falls Sie ein großes Objekt besitzen, kann ein solcher Teilverkauf eine praktische Alternative zur Leibrente darstellen.
Tipp:
Erfahren Sie mehr zu einer weiteren Art der möglichen Finanzierung des Lebensabends in unserem Ratgeber Kapitalbeschaffung durch Immobilien.
Des Weiteren erfahren Sie wie genau die Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie funktioniert, was Sie dabei besonders beachten sollten, mit welchen Kosten dieser Vorgang verbunden ist, sowie weitere Fragen rund um dieses Thema.
Spezialfälle bei der Leibrente
Abseits der bislang beschriebenen Situation, dass Sie eine Immobilie mit einer Leibrente kaufen oder verkaufen können, bestehen auch noch spezielle Situationen, in denen die Leibrente eine ersehnte Lösung darstellen können.
Leibrente zur Finanzierung der Pflege
Das Modell der Leibrente kann auch genutzt werden, um die Pflege im hohen Alter zu finanzieren. Wenn Sie Ihr Eigenheim per Leibrente verkaufen, können Sie weiter darin leben und mit den Einnahmen eine Pflegekraft bezahlen, die vor Ort die Pflege übernimmt.
Hofübergabe: Landwirtschaft auf Leibrente kaufen
Wenn Sie eine größere Landwirtschaft betreiben und diese an einen neuen Besitzer übergeben werden soll, ist die Leibrente ebenfalls eine interessante Option. Denn gerade Maschinen und große Anlagen sind äußerst kostenintensiv. Der Gesamtwert des Betriebs auf einmal zu finanzieren kann schwierig sein. In diesem Fall können Sie eine Leibrente vereinbaren, durch die ein Teil des Kaufpreises sofort bezahlt wird und zusätzlich eine monatliche, lebenslange Rate fällig wird. Ein Wohnrecht, auch für einen Teil des Hofes, kann vereinbart werden.
Tipps für Verkäufer: So können Sie sich gegen Risiken absichern
Die Leibrente ist eine Vereinbarung, die über einige, womöglich sogar viele, Jahre läuft. Damit in diesem Zeitraum Streitigkeiten vermieden werden, können sich alle Beteiligten absichern.
Grundbuchstand
Sie können im Grundbuch abbilden, welche Vereinbarung getroffen wurde. Das Wohnrecht wird eingetragen und ebenso die Belastung. Zusätzlich kann ein Veräußerungsverbot vereinbart werden, wenn es im individuellen Fall sinnvoll scheint.
Indexierung der Leibrente
Um die Inflation auszugleichen können Sie vertraglich vereinbaren, dass die Höhe der Leibrente indexiert wird.
Professionelles Vertragswerk
Selbstverständlich sollte Sie mit der gesamten vertraglichen Abwicklung einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser wird dafür Sorge tragen, dass alle Vereinbarungen lückenlos und eindeutig niedergeschrieben sind. Die Unterschriften werden durch einen Notar beglaubigt.
Leibrente: Mit der Immobilie den Lebensabend finanzieren
Mit der Leibrente steht Ihnen eine gute Alternative zum klassischen Immobilienverkauf offen. Die Pension kann somit deutlich aufgebessert werden. Ob die Leibrente wirklich sinnvoll ist, hängt von Ihren individuellen Lebensumständen ab. Wenn Sie hingegen eine Immobilie per Leibrente erwerben möchten, müssen Sie sich über die Chancen und Risiken im Klaren sein. Denn wie lange die monatliche Rente wirklich zu zahlen sein wird, ist vorab in der Regel für beide Parteien unklar.
Bildquellen: Kzenon / Adobe Stock, Viacheslav Yakobchuk / Adobe Stock, Monthira / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
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Über den Autor: Christoph Kirchmair Position: CEO & Founder
Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.
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