Kündigung Mietverhältnis: Was Sie wissen müssen

Wohnen ist eines der wichtigsten Grundbedürfnisse. Eine in Österreich breit genutzte Möglichkeit, dieses Bedürfnis zu befriedigen, ist eine Immobilie zu mieten und ein Mietverhältnis einzugehen. Dabei überlässt der Vermieter dem Mieter Wohnräume, und der Mieter bezahlt dafür einen Mietzins. Das Mietverhältnis wird in der Regel durch einen schriftlichen Mietvertrag geregelt, mündliche Absprachen sind jedoch auch möglich. Häufig endet das Mietverhältnis durch eine Kündigung. Der nachfolgende Ratgeber enthält grundlegende Informationen, um eine rechtskonforme Kündigung eines Mietverhältnisses sicherzustellen. 

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

In Österreich haben Mieter das Recht, ihren Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Darunter zu verstehen ist eine reguläre, fristgerechte Kündigung des Mietvertrags unter Einhaltung der vertraglichen und gesetzlichen Vorschriften.

Mieter können ihren Mietvertrag grundsätzlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, soweit der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegt. Die genaue Frist hängt von der Art des Mietvertrags ab:

• Befristete Mietverträge: Befristete Mietverträge können in der Regel frühestens nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Eine Kündigung vor Ablauf der Mindestvertragsdauer von einem Jahr ist nur in Ausnahmefällen möglich.
• Unbefristete Mietverträge: Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist in der Regel einen Monat. Dies bedeutet, dass der Mieter den Vertrag spätestens am letzten Tag des Monats kündigen muss, damit die Kündigung zum Ende des nächsten Monats wirksam wird.

Wenn ein befristeter Mietvertrag nicht dem MRG oder dem WGG unterworfen ist, muss eine Kündigungsklausel vereinbart werden. Anderenfalls läuft der Mietvertrag bis zum vereinbarten Ende. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt vorrangig die im Vertrag vereinbarte Kündigungsdauer.

• Unzumutbare Störungen: Kommt es durch andere Mieter oder durch den Vermieter selbst zu unzumutbaren Störungen (beispielsweise durch Lärmbelästigung oder Bedrohungen), kann ebenfalls eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

Ob eine Kündigung fristlos wirksam wird, hängt von der Schwere des Problems ab. In vielen Fällen muss der Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels erhalten. Wird der Mangel innerhalb dieser Frist nicht beseitigt, kann der Mieter außerordentlich und ggf. fristlos kündigen.

Kündigung durch den Vermieter

In Österreich ist der Kündigungsschutz für Mieter im Mietrechtsgesetz (MRG) stark verankert. Vermieter dürfen das Mietverhältnis nur aus bestimmten Gründen kündigen. Diese Gründe unterscheiden sich je nach Art des Mietvertrags, ob unbefristet oder befristet.

Unterliegt ein unbefristeter Mietvertrag dem MRG, gibt es eine Liste von zulässigen Kündigungsgründen, um das Mietverhältnis rechtmäßig durch den Vermieter zu beenden. Zu den wichtigsten zählen:

• Erheblich nachteiliger Gebrauch einer Wohnung (z.B. bei mutwilliger Zerstörung)
• Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (z.B. schwere Störungen durch den Mieter)
• Rückstand bei Mietzahlungen (Zahlungsverzug trotz qualifiziertem Mahnungsprozess)
• Begründeter Eigenbedarf des Vermieters (für sich selbst, die Familie oder wirtschaftlich abhängige Personen)

Unterliegt ein befristeter Mietvertrag dem MRG, so ist eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen vorgesehen:

• Wiederholter Zahlungsverzug
• Erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung
• Unzumutbare Störungen anderer Mieter

Für Mietverhältnisse, die nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, gelten weniger strenge Kündigungsvorschriften. Dies betrifft insbesondere Mietverträge für bestimmte Arten von Immobilien oder Verträge mit Mietobjekten, wie z. B. Einfamilienhäuser. In diesen Fällen haben Vermieter erweiterte Kündigungsrechte. Fehlen in diesen Mietverträgen Vereinbarungen zur Kündigung, dann greifen die allgemeinen Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).

Ordentliche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

In Österreich gelten bei Mietverträgen unterschiedliche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter, abhängig von der Art und Dauer des Mietverhältnisses. Grundsätzlich beträgt die ordentliche Kündigungsfrist für Mieter bei unbefristeten Mietverträgen einen Monat. Der Mieter muss die Kündigung spätestens am letzten Tag des Monats einreichen, damit sie zum Ende des Folgemonats wirksam wird. Bei befristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung durch den Mieter in der Regel erst nach einem Jahr möglich. Hier gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Vermieter haben bei unbefristeten Mietverträgen in der Regel eine längere Kündigungsfrist als Mieter. Die übliche Kündigungsfrist beträgt hier drei Monate. Anders als bei Mietern müssen Vermieter jedoch einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund vorweisen, um eine ordentliche Kündigung wirksam aussprechen zu können. Für befristete Mietverträge gilt, dass sie während der Laufzeit grundsätzlich weder vom Mieter noch vom Vermieter ordentlich gekündigt werden können. Die ordentliche Kündigungsfrist spielt daher nur bei unbefristeten Mietverhältnissen eine Rolle.

Sonderkündigungsrecht und kürzere Fristen

In bestimmten Situationen können sowohl Mieter als auch Vermieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, welches eine verkürzte Kündigungsfrist ermöglicht. Ein Sonderkündigungsrecht kann für Mieter beispielsweise bei Mieterhöhungen oder anderen wesentlichen Vertragsänderungen seitens des Vermieters greifen. Wird die Miete beispielsweise vom Vermieter stark erhöht oder der Mietvertrag wesentlich verändert, kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Ankündigung der Änderung vorzeitig kündigen. In diesen Fällen entfällt die reguläre Kündigungsfrist, und die Kündigung wird meist zum Monatsende wirksam.

Auch für den Vermieter gibt es Sonderkündigungsrechte, etwa wenn der Mieter erheblich gegen die Vertragsbedingungen verstößt, wie bei wiederholtem Zahlungsverzug oder massiver Beschädigung des Mietobjekts. Diese Verstöße berechtigen den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung, die ebenfalls eine kürzere Frist oder eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses ermöglichen kann.

Tipp: Wenn Sie planen, Eigentum zu erwerben, ist es besonders wichtig, sich frühzeitig über die Kündigungsfristen Ihres Mietvertrags zu informieren. Das Timing spielt eine entscheidende Rolle, um unnötige doppelte Miet- und Eigentumskosten zu vermeiden. Planen Sie Ihre Kündigung sorgfältig, sobald Sie mit der Suche nach einer neuen Immobilie beginnen.

Falls Sie Unterstützung bei der Finanzierung benötigen, können Ihnen unsere Wohnbau-Finanz-Experten helfen, eine maßgeschneiderte Lösung zu finden. Vereinbaren Sie am besten frühzeitig eine Beratung, um rechtzeitig den Weg in Ihr Eigenheim zu ebnen.

Wie muss ein Kündigungsschreiben aussehen?

Damit ein Kündigungsschreiben rechtssicher ist, muss es bestimmte Anforderungen erfüllen. Die Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich erfolgen und sollte per eingeschriebenem Brief an den Vermieter gesendet werden, um den Zugang nachweisen zu können. Das Schreiben muss die vollständigen Namen und Adressen des Mieters und Vermieters, das genaue Mietobjekt (Adresse und ggf. Wohnungsnummer), sowie das Datum der Kündigung enthalten. Auch das gewünschte Ende des Mietverhältnisses ist anzugeben, damit die Kündigungsfrist korrekt berechnet werden kann. Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein, da es sonst nicht wirksam ist.

Vorlage für die Kündigung des Mietvertrags

Um die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erleichtern, stellen wir hier eine praktische Vorlage für ein Kündigungsschreiben sowohl für Mieter als auch für Vermieter zur Verfügung. Diese allgemeine Vorlage umfasst die wesentlichen Elemente und kann individuell angepasst werden. Die Vorlage steht kostenlos (aber ohne Gewähr) zum Download bereit und hilft dabei, alle wichtigen Angaben korrekt und vollständig anzugeben.

Pflichten des Mieters bei der Kündigung

Beim Beenden eines Mietverhältnisses hat der Mieter bestimmte Pflichten, die er bei der Wohnungsübergabe erfüllen muss. Eine der zentralen Verpflichtungen ist die rechtzeitige und vollständige Räumung der Wohnung. Das bedeutet, dass der Mieter Möbel und persönliche Gegenstände entfernt und die Wohnung in einem besenreinen Zustand übergibt. Im Mietvertrag ist oft geregelt, ob der Mieter für Renovierungsarbeitenaufkommen muss, wie z. B. das Streichen der Wände. In vielen Fällen ist dies dann erforderlich, wenn der Mieter die Wohnung stark verändert oder Wände in besonderen Farben gestrichen hat. Zudem ist der Mieter verpflichtet, Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, zu beheben. Dies kann z. B. defekte Fliesen, kaputte Türen oder beschädigte Böden betreffen. Um den Zustand bei der Übergabe festzuhalten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden, wird oft ein Übergabeprotokollerstellt, in dem der Zustand der Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter dokumentiert wird.

Pflichten des Vermieters bei der Kündigung

Auch der Vermieter hat bei der Beendigung eines Mietverhältnisses bestimmte Pflichten, insbesondere im Hinblick auf die Rückgabe der Kaution. Diese dient als Sicherheit für den Vermieter, kann jedoch nur einbehalten werden, wenn noch offene Mietzahlungen bestehen oder Schäden in der Wohnung behoben werden müssen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution nach einer abschließenden Prüfung zurückzugeben, sobald alle Ansprüche geklärt sind. In der Regel erfolgt dies innerhalb von zwei bis drei Monaten nach Auszug des Mieters. Der Vermieter muss eine reibungslose Wohnungsübergabe sicherstellen und dem Mieter die Möglichkeit geben, im Übergabeprotokoll festgehaltene Schäden selbst zu beheben, bevor die Kaution in Anspruch genommen wird.

Die Eigenbedarfskündigung ist ein häufiger Kündigungsgrund von Vermietern, wenn sie die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder für Personen aus ihrem Haushalt benötigen. In Österreich können Vermieter dann Eigenbedarf geltend machen, wenn das Mietverhältnis unbefristet ist und das Mietobjekt dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. Eine ordnungsgemäße Eigenbedarfskündigung muss dabei schriftlich erfolgen und klar darlegen, wer die Wohnung benötigt und warum der Eigenbedarf berechtigt ist. Der Vermieter muss den Eigenbedarf glaubhaft und nachvollziehbar begründen, beispielsweise durch familiäre oder gesundheitliche Gründe, die einen Umzug erforderlich machen.

Zudem können Mieter eine Eigenbedarfskündigung beim Bezirksgericht anfechten, wenn sie Zweifel an der Notwendigkeit haben oder der Eigenbedarf vorgeschoben scheint. Ein berechtigter Eigenbedarf wird seitens der Gerichte nur anerkannt, wenn nachvollziehbare, persönliche Gründe bestehen und kein Missbrauchsverdacht vorliegt. Diese Vorgaben stellen sicher, dass die Eigenbedarfskündigung kein willkürliches Mittel zur Beendigung eines Mietverhältnisses ist. 

Ein häufiger Fehler bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist das Übersehen der Kündigungsfrist. Versäumen Mieter oder Vermieter diese Frist, verschiebt sich das Mietende automatisch auf einen späteren Zeitpunkt. Ebenso wichtig ist es, die formalen Anforderungen einzuhalten, wie etwa die Schriftform und die persönliche Unterschrift im Kündigungsschreiben. Auch ungenaue Angaben zur Wohnung, zum Kündigungsdatum oder zum Kündigungsgrund können die Kündigung unwirksam machen.

Um solche Fehler zu vermeiden, empfiehlt es sich, das Kündigungsschreiben sorgfältig zu prüfen und frühzeitig abzusenden. Eine professionelle Vorlage zur Unterstützung und im Zweifel eine rechtliche Beratung helfen dabei, alle Anforderungen korrekt zu erfüllen und das Mietverhältnis reibungslos zu beenden.

Tipp: Wenn Sie Unterstützung durch einen seriösen Makler benötigen, um den passenden Nachmieter zu finden oder rechtliche Unsicherheiten zu klären, finden Sie hier weitere Informationen: Seriösen Makler für Immobilien finden.

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