Kredit-Umschuldung bei Scheidung

Eine Scheidung bedeutet nicht nur das Ende der gemeinsamen Lebensplanung, sondern auch die Klärung von gemeinsamen Verantwortungen und Verbindlichkeiten, wie beispielsweise Krediten. Vor allem wenn Sie während Ihrer Ehe einen Immobilienkredit abgeschlossen haben stehen Sie vor der Frage: Was passiert mit dem Kredit nach der Scheidung? Eine Lösungsmöglichkeit ist die Kredit-Umschuldung bei Scheidung. In diesem Beitrag erfahren Sie neben diesem Thema welche Optionen es noch gibt, wann eine Umschuldung ratsam ist und wie Sie dabei vorgehen.

Fall 1: Ein Partner hat den Kredit allein aufgenommen

Wenn ein Ehepartner alleine den Kreditvertrag bei der Bank unterzeichnet und abgeschlossen hat, so haftet er auch als alleiniger Schuldner. Der andere Ehepartner hat demnach keine Verpflichtungen, Ausgleichsleistungen zu erstatten, er muss nicht für die Schulden des Partners einstehen. Dabei spielt es keine Rolle, wann der Kreditvertrag geschlossen wurde, ob bereits vor oder während der Ehe. Sollte der Partner aber ebenfalls als Eigentümer im Grundbuch in Österreich der finanzierten Immobilie eingetragen sein, so sichern sich die Banken in der Praxis dahingehend ab, dass Sie den Partner als Realschuldner mit verpflichten.

Fall 2: Gemeinsamer Kredit

Haben beide Ehepartner den Kredit unterzeichnet, sieht der Kreditgeber auch beide als Schuldner an, ganz gleich in welchem Verhältnis sie zueinanderstehen. Im Falle einer Scheidung haften also beide Partner für den vollen Kredit und nicht nur für jeweils die Hälfte, d.h. die Bank kann die vollen Tilgungsraten von Ihnen oder Ihrem bisherigen Partner einfordern.

Fall 3: Bürgschaft für einen Kredit

Vorsicht ist geboten, wenn ein Ehepartner Bürge für die Kreditschulden des anderen ist. In diesem Fall kann der Kreditgeber den bürgenden Partner in Haftung nehmen, wenn der Schuldner den Kredit nicht mehr zahlen kann. Aus diesem Grund ist es ratsam, noch vor der Scheidung eine Rahmenvereinbarung zu treffen, die die Befreiung von der Bürgschaft zum Inhalt hat. Durch diese sogenannte Schuldhaftentlassung wird die bestehende Bürgschaft aufgehoben. Aber denken Sie daran: Dieser Schuldhaftentlassung muss die kreditgebende Bank auch zustimmen.

Wenn Sie nun wissen, dass beide Ehepartner für den gemeinsamen Wohnkredit haften, wie gehen Sie dann am besten vor? Welche Möglichkeiten gibt es, die gemeinsame Verbindlichkeit nach einer Scheidung zu erfüllen?

Auf die Frage „Was passiert bei einer Scheidung mit dem Hauskredit?“ sowie mögliche Handlungsoptionen wird nachfolgend eingegangen. Beschrieben werden die Möglichkeiten einer Umschuldung, einer Auszahlung, eines Verkaufes und einer gemeinsamen Einigung.

Option 1: Umschuldung des Kredits

Sollte die aktuell kreditgebende Bank den Ehepartner nicht aus dem gemeinsamen Kreditvertrag entlassen, können Sie einen Umschuldungskredit forcieren. Bei einer Umschuldung im Rahmen der Scheidung wird der laufende Immobilienkredit durch einen oder zwei getrennten Darlehen, welche jeweils von einem Ehepartner getilgt werden, ersetzt. Im Idealfall profitieren Sie dabei von besseren Konditionen.

Option 2: Auszahlung des Partners

Wenn einer der beiden Ehepartner in der gemeinsam erworbenen Immobilie bleiben möchte, so bietet es sich an, dem anderen Partner seinen Miteigentumsanteil abzukaufen. Dabei wird dieser auch aus den gemeinsamen Kreditverbindlichkeiten entlassen und aus dem Grundbuch gelöscht, sodass der bleibende Partner Alleineigentümer und einziger Schuldner wird. Voraussetzung ist jedoch, dass die kreditgebende Bank den Partner aus der Verpflichtung entlässt oder eine Umschuldung erfolgt, mittels derer die bisherige Finanzierung komplett abgelöst wird. Nach Ermittlung des aktuellen Immobilienwertes muss der Kreditsaldo zum Zeitpunkt der Auflösung der Ehegemeinschaft und die vorehelichen Beiträge des Ehepartners (z.B. voreheliche Ersparnisse, die zum Erwerb der Liegenschaft aufgewendet wurden) abgezogen werden. Daraus ergibt sich die zu leistende Ausgleichszahlung an den Ehegatten (OGH 1Ob113/23h).

Beispiel Ausgleichszahlung Immobilie bei Scheidung:

Der Immobilienwert des Hauses liegt bei 350.000 Euro, die Restschuld für den Kredit beträgt 85.000 Euro. Die Differenz daraus ergibt 265.000 Euro, welche durch zwei geteilt wird. Somit beträgt die Ausgleichszahlung 132.500 Euro.

Für eine erforderliche Auszahlung können Sie mittels unseres Entlastungsrechners auch eine Ratenreduzierung mittels einer Laufzeitverlängerung einfach berechnen:

Option 3: Verkauf der Immobilie

Ist eine Auszahlung nicht möglich, beispielsweise aufgrund von fehlendem Eigenkapital, können sich die Ehepartner dazu entscheiden, dieImmobilie zu verkaufen und mit dem Erlös die Restschuld für den Wohnkredit auf einmal zu tilgen. Dafür ist der Bank eine Pönale in Höhe von max. 1 % der Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Häufig gestaltet sich der Verkauf einer Immobilie nach einer Scheidung als Angelegenheit unter Zeitdruck, sodass der Erlös häufig unter dem eigentlichen Immobilienwert liegt und es somit vorkommen kann, dass ein Teil der Restschuld ungedeckt bleibt. Für diesen offenen Restbetrag haften ebenso beide Scheidungspartner.

Option 4: Gemeinsame Einigung

Neben den erläuterten Handlungsoptionen der Kredit-Umschuldung bei Scheidung, der Auszahlung und des Verkaufs, gibt es noch andere Möglichkeiten mit einem Wohnkredit nach der Scheidung umzugehen. Im Einzelfall können sich die Partner auf eine dieser Alternativen einigen, um den gemeinsamen Immobilienkredit wie gewohnt weiterlaufen zu lassen:

Sollten die Scheidungspartner sich für eine Umschuldung des Immobilienkredits entscheiden, so gilt es einige Faktoren zu beachten, damit finanzielle Verluste vermieden werden. In folgenden Fällen ist eine Kredit-Umschuldung bei Scheidung ratsam:

• Änderung des Zinsmodells: Abhängig von der persönlichen Risikoneigung können Sie beispielsweise von Fixzinsen auf variable Zinsen umsteigen oder die Fixzinsperiode verlängern.
• Laufzeitänderung: Nach der Scheidung können Sie die Laufzeit des neuen Kredits an Ihre neue Lebenssituation anpassen.
• Senkung oder Erhöhung der Tilgungsraten: Passen Sie auch die Höhe der monatlichen Raten an Ihre neue finanzielle Situation an. Eine Senkung der Raten ist dann ratsam, wenn Ihr Einkommen für die bisherige Ratenhöhe nicht ausreicht.
• Entlassung des Partners aus der Haftung: Mit einer Umschuldung zu einem neuen Kreditinstitut können Sie Ihren Partner aus der Haftung eines bislang gemeinsamen Kredits nehmen.

Tipp: Berechnen Sie die Kosten und Laufzeiten für die neue Finanzierung mit Hilfe des nachstehenden Umschuldungsrechner. So erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt, welche finanzielle Belastung im Rahmen einer Kredit-Umschuldung bei Scheidung auf Sie zukommt.

Eva und Max Mustermann entscheiden sich nach 15 Jahren Ehe für die Scheidung. Während ihrer Ehe haben sie einen Wohnkredit für Ihr gemeinsames Haus in Höhe von 200.000 Euro, mit einer Laufzeit von 20 Jahren zu einem Zinssatz von 2 %, aufgenommen. Die Restschuld nach 10 Jahren beträgt noch 100.000 Euro und die Vorfälligkeitsentschädigung 1.000 Euro. Max Mustermann bleibt im Haus und nimmt eine Ausgleichszahlung in Höhe von 89.000 Euro an Eva Mustermann vor. Die Umschuldung für Max Mustermann kann vereinfacht so aussehen (Stand 29.11.2024):

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Nach Einführung der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung; Anmerkung: Auslaufen zum 30.06.2025 ist zu erwarten) kann die Frage entstehen, ob die Bank verpflichtet ist, den Kredit mit dem neuen Hauptschuldner fortzuführen, obwohl dessen Einkommensnachweise nach der KIM-V die Leistbarkeit nicht sicherstellen. Dies lässt sich durch eine detaillierte Betrachtung der gesetzlichen Regelungen und vertraglichen Verpflichtungen beantworten. Nachfolgend sind die wesentlichen Punkte dargestellt:

1. Solidarische Haftung und Hauptschuldnerschaft

• Solidarische Haftung: Wenn beide Ehegatten als Mitkreditnehmer den Kreditvertrag gemeinsam unterschrieben haben, haften sie solidarisch. Das bedeutet, dass jeder von ihnen für die gesamte Schuld verantwortlich ist. Diese solidarische Haftung besteht unabhängig von Veränderungen im Innenverhältnis, wie zum Beispiel einer Scheidung.
• Hauptschuldnerschaft: In diesem Kontext ist der Mitkreditnehmer bereits als Hauptschuldner zu betrachten. Eine Veränderung im Innenverhältnis, wie die Scheidung, sollte die bestehende Hauptschuldnerschaft grundsätzlich nicht ändern, sofern die Kreditkonditionen unverändert bleiben.

2. Rückstufung des Ehegatten und Anzeige

• Rückstufungspflicht: Die Rückstufung des scheidenden Ehegatten als Ausfallsbürge ist eine Verpflichtung, die durch die Anzeige des Scheidungsvergleichs und den gerichtlichen Beschluss erfolgt. Diese Rückstufung muss ordnungsgemäß angezeigt werden, um wirksam zu werden.
• Frist und Anzeige: Die Rückstufung muss innerhalb der gesetzlichen Frist angezeigt werden. Gemäß § 95 EheG muss der Antrag auf Rückstufung innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft des Scheidungsurteils gestellt werden. Sobald der Scheidungsvergleich vorliegt und der gerichtliche Beschluss gefasst ist, ist die Bank verpflichtet, diese Änderung zu akzeptieren.

3. Pflichten der Bank

• Vertragliche Bindung: Die Bank ist vertraglich an die ursprünglichen Kreditbedingungen gebunden. Solange der verbleibende Kreditnehmer die Bedingungen erfüllt und die Rückstufung des anderen Ehegatten als Ausfallsbürge korrekt angezeigt wird, ist die Bank verpflichtet, den Kreditvertrag weiterzuführen.
• Keine erneute Bonitätsprüfung: Die Argumentation, dass keine erneute Bonitätsprüfung notwendig ist, basiert darauf, dass die Bank die Kreditwürdigkeit beider Mitkreditnehmer bei Vertragsabschluss bereits geprüft hat. Eine Änderung im Innenverhältnis (durch Scheidung) sollte dies nicht beeinflussen, solange der verbleibende Kreditnehmer seine Verpflichtungen weiterhin erfüllen kann. Der Bank soll kein Einfluss auf die Entscheidung zukommen, welcher von den Ehegatten Ausfallsbürge wird. Außer bei sittenwidrigen Regelungen (OGH 5Ob571/87).

Fazit

Die Bonität der Ehegatten ist im Fall des Ausspruches des Gerichts über die Zahlung von Kreditverbindlichkeiten im Scheidungsfall durch die Bank nicht mehr zu prüfen. Eine Argumentation, dass der verbleibende Kreditnehmer nicht abgelehnt werden kann, wenn der andere Ehegatte als Ausfallsbürge zurückgestuft wird, ist schlüssig. Sie basiert auf der Annahme der solidarischen Haftung und der bestehenden vertraglichen Verpflichtungen der Bank. Die Rückstufung ist eine gesetzliche Verpflichtung der Bank, die nicht durch eine erneute Bonitätsprüfung umgangen werden kann, solange der verbleibende Kreditnehmer seine Verpflichtungen weiterhin erfüllt.

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Grundsätzlich gilt für laufende Kredite nach einer Scheidung, dass derjenige Schuldner ist, welcher im Kreditvertrag steht. Stehen beide Ehepartner also im Vertrag, haften auch beide für den Kredit. Ein Scheidungsvertrag regelt im Normalfall, wer im Innenverhältnis die Schulden zu welchen Teilen zu tragen hat.

Eine Umschuldung ist eine gute mögliche Lösung, dass ein Kreditnehmer sich zukünftig beispielsweise durch eine Laufzeitverlängerung den Wohnkredit auch nach der Scheidung noch leisten kann. Zudem kann der zweite Kreditnehmer durch eine Umschuldung so gänzlich aus der Haftung genommen werden.