Nebenkosten beim Wohnungskauf: Diese Kosten fallen an

Die Gesamtkosten eines Wohnungskaufs sind weit höher als der eigentliche Kaufpreis. Da die Immobilienpreise in Österreich in den letzten Jahren stark gestiegen sind, sollten Sie sich mit den Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung auseinandersetzen, um keine Überraschung zu erleben. Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungskauf und wie unterscheiden sich diese von den Nebenkosten beim Hauskauf? In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Antworten auf diese Fragen und alle Informationen rund um die Berechnung der Gesamtkosten für Ihren Immobilienkauf.  

Die Nebenkosten des Wohnungskaufs machen in Summe durchschnittlich 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis aus. Hierbei müssen Sie verschiedene Nebenkosten addieren, welche aber teilweise vermieden werden können. Welche Kosten immer anfallen und wo es Einsparungsmöglichkeiten gibt, zeigen wir Ihnen nachfolgend auf. 

Die Grunderwerbsteuer 

Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe, welche beim Immobilienkauf in Österreich jedenfalls bezahlt werden muss. Die Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis der Wohnung. Ausgehend von diesem Betrag müssen 3,5 Prozent als Grunderwerbsteuer abgeführt werden (eine Umsatzsteuer fällt nicht an). Normalerweise wird der fällige Betrag an den Treuhänder, zusätzlich zum Kaufpreis, überwiesen und dieser führt die Grunderwerbsteuer an die zuständige Behörde ab. 

Die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch 

Jeder Immobilienkauf muss im Grundbuch in Österreich eingetragen werden. Denn erst mit dem korrekten Grundbucheintrag ist die Transaktion abgeschlossen. Dafür fällt eine staatliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie an. Dieser Betrag wird ident abgewickelt wie die Grunderwerbsteuer, wird also an den Treuhänder überwiesen und von diesem entsprechend weitergeleitet. Ohne der Zahlung dieser Gebühr wird keine Grundbucheintragung durchgeführt. 

Die Notar- bzw. Anwaltskosten 

Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in aller Regel von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt. Dieser sogenannte „Vertragsersteller“ verlangt dafür meist zwischen 1,2 und 2 Prozent (zzgl. Ust.). Vereinzelt gibt es Anwälte, die Kaufverträge auch für 1 Prozent vom Kaufpreis erstellen. Teilweise und in Abhängigkeit der Komplexität werden auch bis zu 2,5 Prozent verrechnet. Die Unterschriften am Kaufvertrag müssen durch einen Notar beglaubigt werden. Dieser Notar stellt ein pauschales Honorar in Rechnung, das meist im Bereich von ca. 200 – 400 Euro liegt. 

Grundbucheintrag bei Hypothek 

Wenn Sie die Immobilie mit einem Kredit finanzieren, so erfolgt in den allermeisten Fällen eine Besicherung über das Grundbuch. Eine solche Hypothek muss im Grundbuch eingetragen werden. Für diesen zusätzlichen Grundbucheintrag entstehen Kosten in Höhe von 1,2 Prozent – wobei die Berechnungsgrundlage nicht der Kaufpreis, sondern der Hypothek-Betrag inkl. Nebengebührensicherstellung (NGS) ist. In der Regel wird auf den Hypotheken-Betrag noch eine NGS in Höhe von meist 20 % angesetzt. Diese Kosten lassen sich nur selten vermeiden, nämlich nur dann, wenn der gesamte Kaufpreis und die Nebenkosten vollständig mit Eigenkapital beglichen werden oder das Kreditinstitut die Wohnbaufinanzierung aufgrund Ihrer Bonität gänzlich ohne eine Sicherstellung gewährt.

Kreditfinanzierung 

Für die Kreditfinanzierung fallen einige einmalige Gebühren an. Beispielsweise eine Bearbeitungsgebühr, wie Banken oder Bausparkassen in Österreich diese häufig in Rechnung stellen und eine Schätzgebühr. Läuft die Finanzierung dann erst einmal, muss die monatliche Darlehensrate, welche sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzt, bedacht werden. Zusätzlich fällt eine meist geringe Kontoführungsgebühr des Kreditinstituts an. Wird ein Kredit benötigt, so lassen sich diese Kosten nicht vermeiden. Doch die Konditionen können sehr unterschiedlich ausfallen. Hier liegt daher ein großes Einsparungspotenzial, welches Sie nutzen sollten. 

Anteilige Übernahme eines offenen Darlehens der Eigentümergemeinschaft

Bei einem Wohnungskauf sollten Sie zudem in Erfahrung bringen, in welchem Zustand sich das gesamte Gebäude befindet. Ob beispielsweise Arbeiten für eine Renovierung,  Altbausanierung oder thermische Sanierung geplant sind, kann die Hausverwaltung mitteilen. Ebenso kann die Verwaltung den Stand der Rücklagen für ebensolche Sanierungen offenlegen. Vielleicht wurde das Haus gerade erst saniert. Diese Sanierung kann mit einem Darlehen der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Wer eine Wohnung im Haus kauft, muss dann anteilsmäßig dieses offene Darlehen übernehmen. Normalerweise erfolgt die Rückzahlung über monatliche Beiträge, bis das Darlehen der Eigentümergemeinschaft getilgt ist. Deshalb sollten Sie unbedingt diese potenziellen Zusatzaufwände in Erfahrung bringen und beim Kauf beachten, da es für Sie einen deutlichen finanziellen Mehraufwand bedeuten kann. 

Nebenkosten beim Wohnungskauf: Weitere Ausgaben 

Bevor Sie sich eine neue Wohnung kaufen, sollten Sie sich immer die Frage nach der langfristigen Leistbarkeit stellen. Dabei fallen zunächst einmal die einmaligen Kosten (Kaufpreis, Kaufnebenkosten usw.) ins Gewicht. Doch auch die laufenden Kosten, die nach dem erfolgreichen Wohnungskauf zukünftig gedeckt werden müssen, sollten von Ihnen bedacht werden. Wenn Sie hier eine Vollkostenrechnung anstellen möchten, müssen verschiedene Punkte beachtet werden. 

Dazu zählen beispielsweise: 

• Laufende Kosten der Finanzierung (Zinsen, Tilgung, Kontoführungsgebühren).
• Einmalige Kosten für neue Möblierung der Wohnung.
• Betriebskosten der Wohnung inklusive Beitrag zu den Reparaturrücklagen für das Gebäude.
• Monatliche Zusatzkosten wie z.B. ORF-Beitrag, Internet, Eigenheimversicherung, etc.
• Monatlicher Sparbetrag, den Sie für zukünftige Sanierungen beiseitelegen, um zumindest wieder über einen Eigenkapitalanteil für ein späteres Sanierungsdarlehen zu verfügen. 

Wichtig ist, dass Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung über alle Kosten im Klaren sind. So können Sie genau kalkulieren, welche Immobilie für Sie leistbar ist. Bei der Wohnungssuche können Sie zusätzlich darauf achten, dass eine moderne Immobilie mit geringen Betriebskosten erworben wird. Moderne Fenster, eine effiziente Heizung und ein Kredit mit günstigen Konditionen helfen dabei, die laufenden Aufwände für Ihr neues Eigenheim gering zu halten.

Viele Nebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an. Doch zwischen einem Wohnungskauf und den Nebenkosten beim Hauskauf gibt es kleine Unterschiede, die bei der Kostenplanung berücksichtigt werden sollten. 

Die wichtigsten Fragen rund um die Nebenkosten beim Wohnungskauf finden Sie nachstehend kompakt beantwortet.

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