Damit Sie offiziell zum rechtmäßigen Eigentümer einer Liegenschaft werden, ist eine Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch nötig. Damit verbunden ist die Grundbucheintragungsgebühr. In diesem Beitrag erfahren Sie alles über die Bemessungsgrundlagen und Kosten für den Grundbucheintrag, wie lange dieser Vorgang dauert und ob auch eine Befreiung von der Eintragungsgebühr möglich ist.
Wie hoch ist die Eintragungsgebühr beim Grundbuch?
Der Name „Grundbuch“ ist nicht mehr ganz wörtlich zu nehmen: Mittlerweile handelt es sich um ein elektronisches Register. In einem Grundstücksblatt, genauer gesagt dem B-Blatt der Grundbuchseinlage, wird die Übertragung eines Grundstücks festgehalten.
Dank dieses Eigentumsblattes bekommen Sie das offizielle Eigentumsrecht. Festgehalten werden außerdem weitere Rechte wie etwa das Baurecht, aber auch Belastungen, so zum Beispiel Hypotheken. Das Grundbuch ist also ein wichtiger Faktor – aber eben auch mit (fast) unumgänglichen Gebühren verbunden.
Auf einen Blick: Die Kosten für die Grundbucheintragung
Die Höhe der Eintragungsgebühr setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen:
1,1 Prozent des Kaufpreises bei Erwerb einer Liegenschaft
1,2 Prozent der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung für das Pfandrecht
Eine Eingabegebühr für das Eintragungsgesuch von 47 Euro bzw. 66 Euro, wenn der Antrag nicht elektronisch gestellt wird
Nicht zu vergessen ist zudem: Der Grundbucheintrag muss notariell beglaubigt werden, was zusätzliche Kosten verursacht. Die genauen Notarkosten sind abhängig vom Kammertarif. Insgesamt gibt es übrigens drei Arten von Eintragungen ins Grundbuch:
Einverleibung – die Eintragung im Eigentumsblatt
Vormerkung – verhindert, dass eine andere Person die Einverleibung beanspruchen kann
Anmerkung
Wenn Sie eine Liegenschaft kaufen wollen, ist die Einverleibung der wichtigste Eintrag. Denn dieser Eintrag ins Grundbuch macht Sie offiziell zum „grundbücherlichen Eigentümer“ mit allem, was dazugehört. Sie sollten also am besten ca. 14 Tage vor dem Kauf den bestehenden Grundbucheintrag einsehen. Nur so können Sie rechtzeitig feststellen, ob zum Beispiel lebenslange Wohnrechte, Hypotheken etc. bestehen – Belastungen, die Sie sonst unwissentlich mit übernehmen würden.
Bemessungsgrundlage der Grundbucheintragungsgebühr
Wenn vom „Kaufpreis“ als Bemessungsgrundlage die Rede ist, ist damit genau genommen der sogenannte Verkehrswert gemeint. Liegt jedoch ein Kaufvertrag vor, so dient der darin vereinbarte Kaufpreis auch als Bemessungsgrundlage für die Grundbucheintragungsgebühr.
Weitere Kosten beim Grundbucheintrag
Bedeutet ein Eintrag im Grundbuch, dass Sie dauerhaft in diesem Register verzeichnet sind? Nein, keineswegs. Gegen eine Gebühr kann ein Eintrag auch geändert oder entfernt werden.
Den Grundbucheintrag löschen oder ändern – was kostet das?
Sei es nun eine Löschung, Namensänderung oder ein anderer Vorgang: Bei allen Anträgen wie diesen wird eine Gebühr von 47 Euro (im elektronischen Rechtsverkehr) bzw. 66 Euro fällig. Voraussetzung ist, dass bereits im Voraus oder bei Übergabe des Antrags gezahlt wird, ansonsten müssen Sie mit einem Aufschlag rechnen.
Sehr viele Aktionen, die mit dem Grundbuch verbunden sind, lassen sich auch online durchführen. Die Preise variieren dann je nach Art der Anfrage. Wenn Sie hingegen nur einen (nicht beglaubigten) Grundbuchauszug für Ihre Unterlagen wollen, kostet das beim Bezirksgericht rund 15 Euro.
Kosten des Grundbucheintrags bei Erbe und Schenkung
Ein Sonderfall bei der Berechnung der Grundbucheintragungsgebühr sind Schenkungen bzw. Immobilien als Erbschaft. Wenn nämlich eine solche unentgeltliche Übertragung im näheren Familienkreis erfolgt, wird die Gebühr anhand des dreifachen Einheitswerts (maximiert mit einem Drittel des Verkehrswertes) berechnet und beträgt 1,1 Prozent davon. Unter „näherem Familienkreis“ versteht man dabei:
Schenkungen innerhalb der Familie sind ein Sonderfall, was die Grundbucheintragungsgebühr betrifft.
Eltern
Kinder/Pflegekinder
Ehepartner
Eingetragene Partnerschaften
Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz
Geschwister
Nichten/Neffen
Großeltern
Enkel
Diese Sonderregelung spielt eine große Rolle, wenn man bedenkt, dass der Verkehrswert viel höher ist als der seit Jahren nicht angepasste Einheitswert. Eine Schenkung außerhalb des Familienkreises, bei welcher der Verkehrswert als Berechnungsgrundlage gilt, ist also mit deutlich höheren Gebühren verbunden.
Dauer des Grundbucheintrags und Vorkaufsrecht
Man möchte meinen, der Eintrag in ein Register kann nicht allzu viel Zeit kosten. Tatsächlich aber müssen einige Schritte geschehen, bevor der Grundbucheintrag endgültig abgeschlossen ist:
Bereits eingetragene Pfandrechte und Hypotheken müssen gelöscht werden. Häufig sind auch Versorgungsrechte zugunsten Dritter anzutreffen. Das könnten zum Beispiel Wohnungsgebrauchsrechte oder Belastungs- und Veräußerungsverbote sein. Auch diese gehören gelöscht.
Sie holen die nötigen Genehmigungen von Behörden ein und zahlen den Kaufpreis sowie die Grunderwerbsteuer. Diese beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises; beim Kauf unter nahen Verwandten gilt ein Stufentarif.
Der Notar stellt beim Grundbuchsgericht ein elektronisches Ansuchen um Einverleibung des Eigentumsrechts.
Kalkulieren Sie unbedingt genug Zeit für all diese Vorgänge ein. Es kann zum Beispiel dauern, bis Sie eine bestimmte Genehmigung bekommen und genauso gut kann es zu Verzögerungen bei der Auszahlung des Kredits kommen. Als endgültiger Eigentümer stehen Sie im Grundbuch erst nach einigen Wochen, bei starkem Andrang kann die Bearbeitung auch noch länger dauern.
Übrigens: Im Grundbuch können Sie nicht nur das Eigentumsrecht, sondern auch ein Vorkaufsrecht eintragen lassen. Mit diesem Recht haben Sie als erster Anspruch auf ein Objekt, und zwar zu den gleichen Konditionen, wie sie ein anderer potenzieller Käufer bieten würde.
Tritt ein solcher Käufer auf den Plan, werden Sie informiert und haben dann 30 Tage Zeit, um zu entscheiden, ob Sie von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wollen. Oft wird dieser Eintrag zum Beispiel gewählt, wenn sichergestellt werden soll, dass eine Liegenschaft im Familienbesitz bleibt. Das Vorkaufsrecht ist aber natürlich nicht in Stein gemeißelt, sondern kann ebenfalls einverleibt werden.
Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr – geht das?
Je nach Bemessungsgrundlage kann der Eintrag ins Grundbuch teuer werden. Aber wird die Eintragungsgebühr ausnahmslos immer fällig? Nein, zumindest nicht, wenn es sich um geförderten Wohnbau handelt. Allerdings gelten laut Wohnbauförderungsgesetz auch bei der Gebührenbefreiung dank Wohnbauförderung einige Bedingungen:
Eine schriftliche Zusicherung über die Förderung durch das Land liegt vor.
Die Wohnnutzfläche beträgt nicht mehr als 130 m² bzw. 150 m², wenn mehr als fünf Personen gemeinsam im Haushalt leben.
Darlehens- und Kreditverträge, die zur Finanzierung der in § 1 Abs. 2 vorgesehenen Zwecke oder mit gemeinnützigen Bauvereinigungenabgeschlossen werden, sind von Stempel- und Rechtsgebühren befreit, wenn der begünstigte Zweck nachgewiesen wird.
Die schlechte Nachricht für alle, die eine bereits bestehende Immobilie von einer Privatperson kaufen möchten: In so einem Fall ist die Gebührenbefreiung im Normalfall nicht möglich, auch nicht, falls Sie Anspruch auf eine Landesförderung haben. In vielen Fällen führt also kein Weg an der Grundbucheintragungsgebühr vorbei. Allerdings hat der Gesetzgeber jetzt doch eine zumindest temporäre Gebührenbefreiung für viele Fälle entschieden (siehe Kasten Förderchancen 2024).
Fakt ist: Billig ist ein Grundbucheintrag nicht. Aber man darf nicht vergessen, dass dieser Eintrag das Fundament Ihrer Rechteals neuer Eigentümer einer Liegenschaft ist – und damit eine Investition, die sich doch definitiv lohnt, oder?
Im Zuge der Wohnbauförderung kann es zu einer Befreiung der Grundbucheintragungsgebühr kommen.
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024".
FAQs zur Grundbucheintragungsgebühr
Sowohl die Eintragungsgebühr als auch andere Kaufnebenkosten sind steuerlich nicht absetzbar, wenn die Immobilie privat genutzt wird.
In der Praxis ist eine klassische Baufinanzierung in Österreich ohne Grundbucheintrag kaum möglich, da die Bank eine Besicherung von Krediten voraussetzt. Es gibt aber andere Kreditarten, die ohne Grundbucheintrag auskommen, wie z. B. ein Raten- bzw. Privatkredit.
Bei allen drei Ausdrücken handelt es sich um verschiedene Eintragungen im Grundbuch. Die Einverleibung dient dem unbedingten Rechtserwerb während die Vormerkung dem bedingten Rechtserwerb dient (bevor bestimmte Bedingungen erfüllt sind). Das Pfandrecht hingegen dient der Besicherung einer Immobilienfinanzierung und wird in diesem Zusammenhang auch Hypothek genannt.
Der ERV ermöglicht eine sichere und papierlose Übermittlung von Daten. Gegenüber von konventionellen Papieranträgen bietet der ERV Begünstigungen in der Eingabegebühr. So kostet die elektronische Eingabe für das die Grundbucheintragung 19 Euro weniger als die klassische (47 anstatt 66 Euro).
Grundbucheintragungsgebühr – eine unter mehreren Kaufnebenkosten
Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch können Sie mit rund 1,1 % des Immobilienkaufpreises rechnen. Hinzu kommen noch 1,2 % der Hypothek inkl. NGS für das Pfandrecht sowie eine Eingabegebühr von 47 bzw. 66 Euro.
Neben der Grundbucheintragungsgebühr sind noch weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf zu berücksichtigen. So sollten Sie für Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und sonstige Kosten zusätzlich etwa 8-10 % des Kaufpreises einkalkulieren.
Auch wenn ein Grundbucheintrag einiges kostet, ist dieser Eintrag sehr wichig, um den Erhalt Ihrer Rechte als neuer Eigentümer eines Grundstückes zu gewährleisten.
Haben Sie noch Fragen? Unsere Wohnbau-Finanz-Experten helfen Ihnen gerne.
Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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