Wer in Österreich Wohneigentum erwirbt, muss mit etwa 10-15 % Nebenkosten rechnen. Dies bedeutet vereinfacht ausgedrückt, wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie dies als sehr langfristiges Engagement sehen. Denn schon für den Wert der zu bezahlenden Nebenkosten können Sie rund zwei bis drei Jahre in Miete in einer vergleichbaren Immobilie wohnen. Worauf bei den Kosten beim Kauf einer Wohnung zu achten ist sowie Details zu diesem Thema erfahren Sie in diesem Beitrag. Ebenso enthalten ist ein Rechenbeispiel.
Kosten beim Wohnungskauf: Das Wichtigste im Überblick
Die fixen Kosten sind die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises sowie 1,1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr. Maklerkosten können mittels Suche über provisionsfreie Immobilienportale gegebenenfalls eingespart werden. Doch meist verfügen Makler über das bessere Sortiment in der Auswahl, was durchaus 3,6 % wert sein kann. Die Rechtsanwalts-/ Notar-Kosten für die Vertragserrichtung und Kaufabwicklung liegen bei bis zu 3 % des Kaufpreises. Doch es kann auch ein Pauschale vereinbart werden.
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?
Es gibt leider nur einen begrenzten Spielraum beim Thema Kosten Kauf Eigentumswohnung, denn die meisten sind standardisiert (teils gesetzlich) vorgegeben. Selbst die theoretisch flexibleren Maklerkosten müssen bezahlt werden, wenn Sie die Liegenschaft über einen Makler erwerben. Ansonsten können Sie bei den provisionsfreien Inseraten suchen. Das Problem dabei: Makler haben häufig die hochwertigeren Angebote. Nicht vermeiden können Sie die Kosten für die Grunderwerbsteuer, der Grundbuchsgebühr sowie Anwalts- oder Notarkosten, wenn Sie auf eine seriöse Abwicklung Wert legen.
Kosten bei Kauf einer Wohnung – alle Nebenkosten im Detail
Die jeweiligen Kosten im Detail sind praktische Richtwerte. Sie können von Fall zu Fall variieren. Hier das Wichtigste dazu im Überblick:
Dabei sollten Sie alle wichtigen Punkte wie zum Beispiel Wohnungsausstattung, bekannte Mängel, Übergabetermin und Zahlungsfrist klären. Beide können den Antrag auf Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch stellen, sobald der Käufer den Kaufpreis auf das Treuhandkonto überwiesen haben.
Eigentumswohnung kaufen: Welche Kosten kommen auf mich zu?
Abhängig vom Kaufpreis liegen die Kosten für Notar oder Anwalt (als Treuhänder) bei 1 bis 3 %. Die Kosten orientieren sich am Wert der Immobilie, wobei es für Sie günstiger sein kann, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.
Im Beitrag Notarkosten beim Wohnungskauf finden Sie weitere Ausführungen, inklusive welcher Teil der Kosten beim Kauf einer Wohnung von der Steuer abgesetzt werden kann.
Maklerprovision:
Diese fällt mit 3,6 % (3 % zzgl. 20 % UST, bei Kaufpreis ab 48.488,51 Euro) besonders stark ins Gewicht. Wer diese einsparen möchte, sollte nur provisionsfreie Immobilien suchen. Oft sind aber diese Immobilien aber nur die „zweite Wahl“. Darüber hinaus bietet ein seriöser Makler gute Beratung und hilft auch auf dem Weg der Abwicklung, da er mit Anwälten und Notaren und in vielen Fällen auch mit Wohnbau-Finanz-Experten in Ihrer Nähe gut vernetzt ist.
Tipp: Häufig werden Immobilien auch im Familien- und Bekanntenkreis verkauft. Dann können Sie die Maklerprovision sparen. Es ist daher ratsam, im erweiterten Familien- und Freundeskreis frühzeitig Ihr Kaufinteresse an einer Wohnung zu adressieren.
Grunderwerbsteuer:
Dieser Steuer entkommen Sie nicht und diese beträgt in Österreich 3,5 % des Kaufpreises. In bestimmten Sonderfällen für Unternehmen sind es 0,5 %.
Grundbuchsgebühr:
Wenn Sie das Wohneigentumsrecht ins Grundbuch eintragen, zahlen Sie 1,1 % des Kaufpreises. Das Grundbuch bittet Sie gleich ein zweites Mal zur Kasse, wenn Sie einen Hypothekarkredit aufnehmen. Dann trägt die Bank ihr Pfandrecht im Grundbuch ein und von dieser Höhe haben Sie nochmals 1,2 % der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung zu bezahlen.
Schätzungskosten:
Um eine Liegenschaftsbewertung in Österreich durchzuführen, sollten Sie auf zuverlässige beeidete Sachverständige zurückgreifen. Aber diese verlangen in etwa 500 bis 1000 Euro pro Schätzung (bei höherwertigen Immobilien oder umfassenden Beschreibungen dann auch mehr).
Wenn Sie sich die Frage gestellt haben, „Eigentumswohnung kaufen, welche Kosten kommen auf mich zu?“, sollten Sie jetzt einen Überblick haben, mit welchen Kosten Sie beim Kauf einer Wohnung auf alle Fälle kalkulieren müssen.
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Kaufpreis abschätzen: Aktuelle Wohnungspreise in Österreich
Die Immobilienpreise in Österreich variieren je nach Zustand und Ort sehr stark. Neubauten in sehr guten Lagen in Innsbruck können beispielsweise bereits bis zu über 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten – Preise, welche bald mit Randbezirken internationalen Metropolen wie Paris und London mithalten können. Noch teurer sind Immobilien in Nobelgegenden in Kitzbühel oder dem 1. Wiener Bezirk, während es im Waldviertel und ländlichen Gegenden der Steiermark noch reparaturbedürftige Häuser unter 150.000 Euro gibt. Städtische Fremdenverkehrsgebiete sind in Österreich besonders teuer. Hingegen Schnäppchen gibt es – nach dem jüngsten Run auf günstige Häuser am Land (2020 bis 2022) – selbst in der tiefsten Provinz kaum mehr.
Preisübersicht Wohnungen in Österreich:
Diese Übersicht ist auf Basis des Immobilienpreisspiegels der WKO (Wirtschaftskammer Österreich) erstellt und bezieht sich auf das Jahr 2023. Laut Experten erscheint aus der Praxis des Immobilienmarktes das Pricing besonders konservativ. Deshalb setzte sich, ausgehend von dieser relativ niedrig angesetzten Preisbasis, der Aufschwung der vergangenen Jahre in der Regel auch noch im Jahr 2023 weiter fort.
Vergessen Sie bitte nicht, dass noch ca. 10 bis 15 % an Nebenkosten, wie oben beschrieben, hinzukommen. Berechnen Sie am besten mit unserem Mieten- oder Kaufen-Rechner, welche Kreditsumme Sie sich alleine mit Ihrer heutigen Miete schon leisten können.
Rechenbeispiel: Kosten bei Kauf einer Eigentumswohnung
Anhand eines Erstbezugs einer Eigentumswohnung in Wien, welche 5.000 Euro pro Quadratmeter kostet, ist nachfolgend eine Kalkulation der Kosten aufgeführt. Die einzelnen Nebenkosten beim Kauf entsprechen dabei den ortsüblichen Bedingungen.
Erstbezugswohnung: 50 Quadratmeter, Kaufpreis 250.000 Euro
Nebenkostenübersicht: Welche Kosten muss ich beim Wohnungskauf beachten?
Anwalts- und Notarkosten: 2,5 % bzw. 6.250 Euro
Maklerprovision (Schätzungskosten inkludiert): 3,6 % bzw. 9.000 Euro
Grunderwerbsteuer: 3,5 % bzw. 8.750 Euro
Grundbuchsgebühr: 1,1 % bzw. 2.750 Euro
Summe: 10,7 % bzw. 26.750 Euro
Die Kosten beim Kauf einer Wohnung würden im Falle dieses Beispiels bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro 26.750 Euro (ohne Eintragung eines Pfandrechts) ausmachen.
Eigentumswohnung kaufen: Welche Kosten kommen danach auf mich zu?
Je größer die Wohnung ist, desto höher sind Ihre laufenden Kosten. Zum einen müssen Sie Betriebskosten zahlen. Hinzu kommen noch weitere Kosten, wie beispielsweise für Strom und den Internetanschluss.
Betriebskosten:
Die nachfolgende Auflistung enthält die wichtigsten Positionen zu den laufenden Kosten, welche Sie im Blick haben sollten.
Wohnung kaufen und Kosten beachten: Auch die laufenden Kosten sollten Sie stets im Blick haben.
Wasser/ Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei der Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser
Kanalräumung
Müllabfuhr, Sperrmüll
Kehrgebühren (Rauchfangkehrer)
Strom für Beleuchtung von Stiegenhaus und Gemeinschaftsanlagen
Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden sowie jene für Glasbruch und Sturmschaden
Verwaltungshonorar, Hausreinigung, Schneeräumung
Öffentliche Abgaben und laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Heizung, Waschküche und Grünanlagen...
Die Höhe der monatlichen Betriebskostenpauschale hängt von Größe der Wohnung und Ausstattung der Wohnanlage ab. Der Betriebskostenspiegel 2024 der Mietervereinigung gibt eine Orientierungshilfe über die Höhe der Betriebskosten, die 2022 bei 2,37 Euro pro m2 und Monat (2021: 2,27 Euro), also bei 50 Quadratmetern 118,50 Euro lagen.
Strom und Internetanschluss:
Je nach Wohnungsgröße und Lifestyle ist mit jährlich etwa 400 bis 1.000 Euro an Stromkosten zu rechnen (Bei Heizung mittels Strom auch deutlich darüber). Die Kosten für Internet liegen je nach Bandbreite und Anbieter meistens zwischen 20 und 40 Euro pro Monat.
FAQs: Kosten beim Kauf einer Wohnung
Diese Fragen stellen sich zahlreiche Leser, weshalb wir für Sie an dieser Stelle nochmals darauf eingehen:
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Die Faustregel lautet, dass die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Wohnung ca. 10 -15 % des Kaufpreises betragen. Deutlich unter 10 % sind nur möglich, sofern kein Makler zu bezahlen ist.
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?
In der Regel sind mindestens 20 % des Kaufpreises zzgl. Abdeckung der Nebenkosten erforderlich. Im Falle sehr guter Bonität und monatlichen Einkommen jenseits 3.500 Euro Netto sind bei manchen Kreditinstituten auch weniger Eigenkapitaleinsatz möglich. Im Falle einer Anlegerwohnung ist bei aktuell niedrigen Mietrenditen zumindest ein Eigenkapital von 30-40 % anzusetzen.
Wie läuft ein Wohnungskauf ab?
Neben den Kosten für den Kauf einer Eigentumswohnung ist noch interessant, wie der Kauf einer Wohnung zeitlich abläuft. Der Kauf der Immobilie erfolgt Zug um Zug nach folgendem Grobschema:
Eigentumseintragung ins Grundbuch und Freigabe bzw. Überweisung der Kaufsumme durch Treuhänder
Schlüsselübergabe
Wohnung kaufen: Kosten sollten genau kalkuliert werden
Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen mit 8 bis 15 %, meist gut 10 % des Kaufpreises stark ins Gewicht. Provisionsfreie Käufer sparen 3,6 % Maklerkosten ein und Sie können eine Pauschale beim Notar/ Anwalt aushandeln. Doch einer Grundbucheintragungs-Gebühr von 1,1 % und der Grunderwerbsteuer von 3,5 % werden Sie nicht entkommen. Nach dem Wohnungskauf fallen noch die laufenden Kosten, sprich Betriebskosten, Strom und Internet an.
Entwicklung der Immobilienpreise für Wohnungen seit 12 Monaten.
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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