Kaution für die Wohnung: Höhe, Rückzahlung und Tipps

Bei der Anmietung einer Wohnung verlangen Vermieter fast immer eine Kaution. Wichtig ist, die Kaution nicht mit Provision zu verwechseln. Bevor das sogenannte Bestellerprinzip in Österreich eingeführt wurde, zahlten Mieter häufig an Makler eine Provision für die Vermittlung einer Wohnung. Die Kaution hingegen dient ausschließlich als Sicherheitsleistung für mögliche Mietrückstände und Schäden, die durch den Mieter verursacht werden könnten. Bei Auszug wird die Kaution zurückgegeben, sofern die Wohnung in gutem Zustand und ohne Mietschulden hinterlassen wird.

Unter „Kaution“ versteht man einen Geldbetrag, den Mieter einer Wohnung beim Vermieter als Sicherheit hinterlegen. Der Vermieter darf diesen Betrag heranziehen, wenn der Mieter beispielsweise die Wohnung beschädigt, aber nicht für die Kosten aufkommen kann oder will, obwohl der Schaden durch sein Fehlverhalten entstanden ist.

In Österreich ist es nahezu unmöglich, eine Wohnung ohne Kaution zu finden, da Vermieter stets auf Sicherheit bedacht sind. Dennoch gibt es Mieter, die gezielt nach Wohnungen mit niedrigerer Kaution oder sogar ohne Kaution suchen. Wer die Kaution nicht aufbringen kann, erhält möglicherweise Unterstützung von Behörden wie der Wohnbeihilfe (MA 50 - Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten) in Wien, der Volkshilfe oder der Caritas, um dennoch eine Wohnung anmieten zu können. So gibt es beispielsweise in der Steiermark einen speziellen Kautionsfonds, der in solchen Fällen Unterstützung bietet. Sofern die Voraussetzungen erfüllt sind (Einkommensgrenze, Antragstellung erforderlich), können bis zu 1.000 Euro als rückzahlbarer Kredit gewährt werden.

Eine weitere Option ist, eine geringere Kaution zu vereinbaren, wenn dafür eine Bürgschaft hinterlegt werden kann. Das bedeutet, Sie brauchen einen geringeren Geldbetrag. Ein Bürge haftet für Sie. Eine solche Konstellation müsste jedoch mit Vermietern eigens vereinbart werden. Voraussetzung wäre, dass der Bürge über ein sicheres Einkommen und generell gute Liquidität verfügt.

Der Vermieter ist verpflichtet, den Kautionsbetrag getrennt vom sonstigen Vermögen aufzubewahren. Das bedeutet, die Kaution kann beispielsweise auf ein Sparbuch oder eigenes, täglich fälliges, Konto transferiert werden, das einzig dazu dient, den Kautionsbetrag zu verwalten. Die Verzinsung, die sich im Lauf der Jahre auf diesem Konto ergibt, ist bei der Rückzahlung der Kaution an den Mieter zu überweisen.

Bei der Rückzahlung der Kaution kommt es häufig zu Streitigkeiten. Das Mietrecht schützt Mieter diesbezüglich jedoch weitreichend. Denn der Vermieter muss die „gewöhnliche Abnutzung“ einer Wohnung hinnehmen. Mieter müssen die Wohnung somit nicht in dem Zustand zurückgeben, wie sie beim Einzug war. Zur gewöhnlichen Abnutzung der Wohnung können beispielsweise folgende Punkte zählen:

• Leichte Gebrauchsspuren am Parkettboden
• Einzelne, kleine Löcher in der Wand, da Bilder aufgehängt wurden
• Eine dezent gestrichene Wand: Es gibt Rechtsprechung dazu, dass Vermieter tolerieren müssen, wenn Wände in „verkehrsüblichen Farben“ (helle Töne, nicht knallrot oder schwarz) gestrichen wurden.

Zu beachten ist, dass es immer darauf ankommt, wie lange die Wohnung gemietet war, was denn nun, nach dieser Dauer, als „gewöhnliche Abnutzung“ zählt.

Der Vermieter darf die Mietkaution für die Wohnung bzw. einen Teil davon nur einbehalten, wenn noch Forderungen wie Rückstände bei Miete oder Nebenkosten offen sind, durch den Mieter zu verantwortende Schäden vorhanden sind oder die Abnutzung über ein gewöhnliches Maß hinaus erfolgte.

Die Mietervereinigung warnt davor, dass Vermieter immer wieder versuchen, im Zuge der Wohnungs- und Kautionsrückgabe Mieter dazu zu bewegen, eine Verzichtserklärung hinsichtlich jeglicher sonstigen Ansprüche zu unterschreiben. Die meisten Altbauwohnungen fallen unter das Mietrechtsgesetz (MRG) und die Höhe der Miete ist dadurch nicht frei wählbar, sondern muss errechnet werden (Richtwertzins + Zuschläge – Abschläge). Hat ein Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, so kann der Mieter diese auch noch nach dem Auszug zurückfordern. Es sei denn, er unterschreibt eine Verzichtserklärung, mit der dann alle Ansprüche hinfällig sind.

Damit das gesamte Thema rund um die Kaution möglichst reibungslos verläuft, beachten Sie am besten folgende Tipps:

• Dokumentation bei Einzug: Fertigen Sie ein Video und Fotos an und notieren Sie genau dazu, welches Bild welche Wand oder welches Detail zeigt. Wichtig dabei ist, z.B. auch die Türen und Fenster bzw. Fensterrahmen zu fotografieren. Je genauer Sie hier vorgehen, desto geringer ist später die Gefahr, Schwierigkeiten mit der Kautionsrückzahlung zu haben.
• Pflegliche Behandlung der Wohnung: Selbstverständlich müssen Sie die Wohnung so behandeln, als wäre es ihr Eigentum. Wenn wirklich einmal ein Schaden eintritt, klären Sie am besten mit Ihrer Hausratversicherung, ob eine Deckung möglich ist. Kommunizieren Sie im Falle des Falles ehrlich mit Ihrem Vermieter.
• Dokumentation vor Rückgabe der Wohnung: Fertigen Sie erneut Fotos und Videos an. Denken Sie dabei auch daran, den Zeitpunkt der Anfertigung festzuhalten und bestenfalls sogar einen Zeugen zu haben. Die Unterschiede zwischen Ein- und Auszug sollten klar ersichtlich und korrekt festgehalten sein. Sie können bei der Rückgabe den Vermieter informieren, dass alles mit Bildern und Videos festgehalten wurde, damit es keine unnötigen Streitigkeiten gibt. Machen Sie darauf aufmerksam, dass Sie die Wohnung pfleglich behandelt haben und Bescheid wissen, dass „gewöhnliche Abnutzung“ akzeptiert werden muss. Unterschreiben Sie nichts voreilig, sondern lesen Sie genau, welches Dokument der Vermieter unterschrieben bekommen möchte. Verzichtserklärungen hinsichtlich sonstiger Ansprüche sollten generell nicht unterschrieben werden.

Grundsätzlich sind Vermieter und Mieter keine gegnerischen Parteien, sondern stehen schlichtweg in einem Vertragsverhältnis miteinander. In vielen Fällen funktioniert die Rückgabe einer Wohnung völlig problemlos. Gerade, wenn die Wohnung gut erhalten ist, steht einer umgehenden Rückzahlung der Kaution nichts im Wege und Streitigkeiten können durch gute Dokumentation und klare Kommunikation vermieden werden.

Doch, wie bekommen Sie nun die Kaution genau zurück? Sobald der Mietvertrag ausläuft oder eine Kündigung erfolgt ist, wird ein Termin für die Rückgabe der Wohnung vereinbart. Bei diesem Termin erfolgt die gemeinsame Begehung der Wohnung. Unmittelbar davor sollten Sie als Mieter den Zustand exakt dokumentieren. Im Zuge des Rückgabetermins werden auch die Zählerstände gemeinsam abgelesen, damit Energielieferverträge mit diesem Stichtag umgemeldet werden können.

Es sollte ein Rückgabeprotokoll angefertigt und unterschrieben werden. Darin werden Punkte aufgelistet, die unter die gewöhnliche Abnutzung fallen und andere Aspekte, die möglicherweise Schäden darstellen, die durch die Kaution gedeckt werden müssen. Ebenso sollte aufgelistet werden, welche Schlüssel zurückgegeben wurden. Lesen Sie das Protokoll genau und unterschreiben Sie es nur, wenn Sie vollinhaltlich einverstanden sind.

Nach dem Rückgabetermin hat der Vermieter die Kaution unverzüglich und verzinst rückzuerstatten. Die Überweisung sollte somit binnen weniger Tage erfolgen und, abhängig von der Zinssituation am Markt, bekommen Sie als Mieter sogar noch ein paar Euro zusätzlich ausbezahlt.

Falls Sie nach Ihrer Mietzeit überlegen, eine eigene Wohnung zu kaufen, kann ein Kreditrechner eine hilfreiche Unterstützung sein. Damit können Sie schnell und einfach berechnen, wie hoch Ihre monatlichen Raten wären und welche Kreditsumme für Sie realistisch ist. So haben Sie eine bessere Vorstellung davon, wie Sie Ihre zukünftige Wohnsituation planen können.

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