Indexierung Miete in Österreich: Alles Wichtige zur Mietanpassung nach VPI

Österreich ist traditionell ein Mieterland, insbesondere in den Städten sind viele Wohnungen angemietet. Wenn Sie einen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist darin meist eine jährliche Anpassung des Mietentgelts vorgesehen. In diesem Fall sind Sie von der Indexierung der Miete in Österreich betroffen.

Die Indexierung der Miete in Österreich bedeutet, dass das Mietentgelt regelmäßig an die jährliche Inflation angepasst wird, um einen Wertverlust für den Vermieter zu vermeiden. In der Regel erfolgt die Anpassung einmal pro Jahr, sofern keine Schwellenwertvereinbarung im Mietvertrag festgelegt ist.

Als Referenzmaßstab dient häufig der österreichische Verbraucherpreisindex (VPI). Der VPI misst die Preis- bzw. Geldwertentwicklung von Waren und Dienstleistungen in Österreich. Der VPI umfasst verschiedene Produktgruppen, darunter Wohnungsausgaben und Nahrungsmittel, und dient als zentrale Grundlage für die Mietzinsanpassung.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten?

In Österreich gilt bei der Erstellung von Verträgen weitgehend die Privatautonomie. Rechtliche Beziehungen können demnach grundsätzlich nach dem freien Willen der Vertragsparteien gestaltet werden. Allerdings können gesetzliche Bestimmungen Einschränkungen vorsehen. Hinsichtlich der Mietindexierung gibt es jedoch keine gesetzlichen Vorgaben, die eine Mietindexierung vorschreiben oder verbieten – sie muss daher ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. 

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich sowohl mit als auch ohne Indexvereinbarung abgeschlossen werden. Entscheidend ist, dass eine vereinbarte Indexierung nicht gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB ist. Klauseln müssen klar, transparent und rechtlich zulässig sein, insbesondere dürfen sie nicht sittenwidrig oder missbräuchlich formuliert sein.

Zu beachten ist außerdem, ob eine Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. In diesem Fall sind die sogenannten Richtwertmieten (inklusive der geregelten Zu- und Abschläge) maßgeblich. Sie stellen eine Mietobergrenze dar und können nicht durch gesetzeswidrige Wertsicherungsklauseln über den aktuell geltenden Grenzwert erhöht werden. 

Mietverträge können in der Praxis Wertsicherungsklauseln enthalten, die österreichischem Recht widersprechen. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und Verbrauchern ist dabei besonders das Konsumentenschutzgesetz (KSCHG) zu beachten, das unzulässige Klauseln verhindern soll. 

Wichtige OGH-Urteile zur Indexierung

Ob eine vereinbarte Wertindexierung einem österreichischen Gesetz widerspricht, muss individuell geprüft werden. Können sich Vermieter und Mieter nicht einvernehmlich einigen, kann es zu Gerichtsverfahren kommen.

Sind die strittigen Fragen für die allgemeine Rechtsentwicklung von Bedeutung, entscheidet in letzter Instanz der Oberste Gerichtshof (OGH). Der OGH hat sich bereits mit ausgewählten Aspekten der Mietindexierung in Österreich befasst und entsprechende Grundsatzurteile gefällt.

• Nicht jeder beliebige Wertsicherungsindex ist zulässig (OGH 10 Ob 23/24s)
  Während in vielen Mietverträgen der VPI als Wertsicherungsindex vereinbart ist, kommen in der Praxis auch alternative Wertsicherungsindizes zur Anwendung. Im konkreten Fall wurde im Mietvertrag der Gesamtbaukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau als Wertsicherungsindex vereinbart. Der OGH entschied im Zuge einer Verbandsklage, dass eine solche Vertragsklausel sachlich nicht gerechtfertigt und damit unzulässig im Sinne des § 6 Abs 1 Z 5 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ist.
• Unzureichend geregelter Nachfolgeindex (OGH 2 Ob 36/23t)
  Bei der Wahl eines Index zur Wertsicherung eines Mietvertrags muss geregelt sein, was passiert, wenn der gewählte Index nicht mehr veröffentlicht wird. In der Praxis enthalten Mietverträge oft eine Ersatzregelung. Im konkreten Fall wurde der Verbraucherpreisindex (VPI) vereinbart. Falls dieser nicht mehr verlautbart wird, sollte der Index herangezogen werden, der dem VPI am meisten entspricht. Der OGH entschied, dass diese Klausel § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG widerspricht, da unklar bleibt, welcher Ersatzindex gilt und wer darüber entscheidet.
• Unzulässige Erhöhung des Mietzinses durch die Indexvereinbarung (OGH 2 Ob 36/23t)
  Wird ein Vermieter grundsätzlich in die Lage versetzt, die Miete innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss anzuheben, und wurde dies nicht nachweislich für den Einzelfall vereinbart, so verstößt dies gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. In diesem Fall entfällt die Klausel, was insbesondere bei unbefristeten Mietverträgen unangenehme Folgen für den Vermieter hat.
• Rückdatierte Wertsicherung
  Veraltete Indexwerte erhöhen die Miete ebenso ungerechtfertigt. In einem aktuellen Fall wird zu diesem Sachverhalt durch die Arbeiterkammer (AK) eine Verbandsklage geführt.

Bei Richtwertmieten erfolgt die Anpassung alle zwei Jahre am 1. April, basierend auf der Verlautbarung des Bundesministeriums für Justiz. Das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz trat jedoch am 1. April 2025 in Kraft und regelt die künftigen Rahmenbedingungen bis in das Jahr 2028 und darüber hinaus.

Die Indexierung von Mietverträgen in Österreich bietet sowohl Vorteile als auch Risiken für Mieter und Vermieter.

Für Vermieter liegt der Hauptvorteil im Inflationsschutz: Durch die Anpassung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex bleibt der Wert der Mieteinnahmen stabil, selbst bei steigender Inflation. Dies reduziert das Risiko von Kaufkraftverlusten. Zusätzlich bietet die Indexierung Planungssicherheit, da Anpassungen klar geregelt und vorhersehbar sind.

Für Mieter hat die Indexierung den Vorteil, dass Mietzinsanpassungen transparent und an die allgemeine Teuerung gekoppelt sind. Dadurch werden willkürliche Mietsteigerungen vermieden. Allerdings birgt die indexierte Miete auch Risiken, insbesondere in Zeiten hoher Inflation. Mieter müssen mit regelmäßigen Mieterhöhungen rechnen, die ihre finanzielle Belastung erhöhen.

In der Praxis ist die Indexanpassung ein ausgewogenes Instrument, das die Interessen beider Parteien berücksichtigt, erfordert jedoch eine genaue Prüfung der Vertragsbedingungen und der zugrunde liegenden Indexbasis.

Kommt es zu Streitigkeiten über die Indexanpassung der Miete, sollten Mieter zunächst die Berechnungsgrundlage und den Mietvertrag prüfen. Häufige Streitpunkte sind fehlerhafte Anpassungen oder unwirksame Wertsicherungsklauseln.

In solchen Fällen können Mieter eine Überprüfung bei einer Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten beantragen. Diese gibt es in den österreichischen Bundesländern aber auch größeren Städten. Schlichtungsverfahren bieten eine kostengünstige Möglichkeit zur außergerichtlichen Einigung. Falls keine Einigung erzielt wird, bleibt der Rechtsweg offen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bereits mehrere Urteile zur Indexierung gefällt, die Orientierung bieten.

Eine rechtzeitige rechtliche Beratung kann helfen, unzulässige Erhöhungen abzuwehren oder berechtigte Anpassungen durchzusetzen. Zusätzlich gibt es Organisationen wie beispielsweise die Mietvereinigung, die sich schwerpunktmäßig mit dem Sachverhalt befassen und praxisnahe Unterstützung anbieten.

Die neue österreichische Regierung setzt auf eine Reform des Mietrechts, um Wohnkosten zu stabilisieren und Rechtssicherheit zu schaffen. In diesem Zusammenhang wurde das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) als eines der ersten wichtigen neuen Gesetze im Nationalrat beschlossen. In Politik und Medien wird das Gesetz häufig als „Mietpreisbremse“ bezeichnet.

Das 4. MILG und die Auswirkung auf die Indexierung von Mieten 

Mit dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) wurden das Mietrechtsgesetz (MRG) sowie das Richtwertgesetz (RichtWG) geändert. Grund für die rasche Umsetzung war, dass die zum 1. April 2025 vorgesehene Inflationsanpassung der Richtwertmieten und Kategoriebeiträge nicht stattfindet. Stattdessen wurden die gesetzlichen Werte mit dem neuen Gesetz bis zum 31. März 2028 eingefroren. Ab dem 1. April 2028 verändern sich dann die Richtwerte alle zwei Jahre gemäß der durchschnittlichen Entwicklung des EZB-Leitzinssatzes des vorangegangenen Jahres, jedoch maximal um 2% jährlich.

Diese Regelung betrifft insbesondere Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG. Zudem wurde die Anhebung der Grundmiete sowie des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) für Genossenschaftswohnungen verhindert.

Die Gesetzesänderung führt dazu, dass im privaten Altbau, insbesondere in alten Zinshäusern, Vermieter bei neuen Mietverträgen nun weiterhin die bisher gültigen Richtwerte und Kategoriebeiträge als Grundlage verwenden müssen. Bei bestehenden Mietverträgen ist im Einzelfall zu prüfen, welche Indexierungsklausel konkret vereinbart wurde. Neuere Mietverträge orientieren sich zunehmend an der Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) anstatt an der Erhöhung der Richtwerte.

Ein neuer Verbraucherpreisindex für die Wohnraumvermietung?

Darüber hinaus sieht das Regierungsprogramm vor, dass künftig auch Wertsicherungsklauseln und damit die Indexierung von Mieten gesetzlich reguliert werden. Ziel ist es, diesen aus Sicht der Politik sozial sensiblen Bereich besser abzusichern und unerwartete sowie starke Indexsteigerungen zu begrenzen.

Der Bereich der Mietpreisregelung ist äußerst komplex und für Laien oft schwer verständlich. Es gibt zahlreiche gesetzlichen Regelungen und zusätzlich Judikatur. Eine österreichweit einheitliche Regelung für Wertsicherungsklauseln erfordert daher umfassende Vorbereitungen. Aus diesem Grund wurde dieser Bereich im 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) noch nicht behandelt. Es ist daher zu erwarten, dass in den kommenden Monaten ein weiteres „mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz“ folgen wird.

Aus dem Regierungsprogramm lässt sich bereits ein inhaltlicher Grobfahrplan für eine neue Regelung ableiten. So soll ein neuer Verbraucherpreisindex (VPI) für die Wohnraumvermietung eingeführt werden, der ab 2028 Mieterhöhungen begrenzen und inflationsbedingte Mietsteigerungen dämpfen soll.

Mögliche Regelung eines neuen VPI für Wohnraumvermietung:

• Der neue Index darf jährlich maximal 3 % steigen.
• Liegt die Inflationsrate über diesem Wert, wird der übersteigende Anteil zwischen Vermieter und Mieter je zur Hälfte aufgeteilt.
• Sobald dieser neue Index gesetzlich verankert ist (voraussichtlich ab 2028), gilt er für den gesamten österreichischen Wohnungsmarkt.

Beispiel:

Der dann neue VPI für Wohnraumvermietung steigt in einem Jahr um 6 %. Die Miete erhöht sich um 3 % plus 50 % des übersteigenden Werts (3 % von 6 % = zusätzliche 1,5 %). Insgesamt steigen die Mieten in diesem Jahr um 4,5 %.

Wo die „Mietpreisbremse“ an ihre Grenzen stoßen könnte

Ganz grundsätzlich gibt es in Österreich bereits zahlreiche Regelungen für Mieter, sodass Eingriffe oft lediglich eine Erweiterung des bisherigen Flickwerks darstellen. Ein umfassender systematischer Eingriff wäre sinnvoll, doch davor scheuen sich viele politische Akteure.

Die Einschränkung der Indexierung von Mieten ist zweifellos ein Vorteil für Mieter, stellt jedoch für Vermieter und Investoren einen erheblichen Nachteil dar. Gleichzeitig befindet sich Österreich – insbesondere in Ballungsräumen – in einer Phase, in der zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt wird. Bereits jetzt deuten rückläufige Baugenehmigungen darauf hin, dass das Wohnungsangebot in den kommenden Jahren abnehmen wird. Werden nun zusätzliche negative Anreize für Vermieter geschaffen, könnte dies die Investitionsbereitschaft weiter senken – mit potenziell volkswirtschaftlich unerwünschten Folgen. Auch Genossenschaften, die maßgeblich für den sozialen Wohnbau verantwortlich sind, könnten durch die geplanten Eingriffe negativ betroffen sein.

Ein weiterer offener Punkt ist die konkrete Gestaltung des neuen Verbraucherpreisindex (VPI) für Wohnraumvermietung und dessen rechtliche Eingliederung. Während eine einheitliche Regelung für neue Mietverträge mehr Transparenz und Rechtssicherheit schaffen könnte, bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen auf bestehende Mietverträge entstehen.

Mieten: Weitere Pläne der neuen Regierung

Das Regierungsprogramm enthält weitere Änderungen im Bereich des Mietrechts. So soll die Mindestvertragslaufzeit bei Mietverträgen künftig von drei auf fünf Jahre verlängert werden. Zudem wurde erkannt, dass das System des Lagezuschlags in seiner derzeitigen Form intransparent ist und daher überarbeitet werden soll.

Darüber hinaus wird die Bedeutung des Wohn- und Immobilienwesens als Querschnittsmaterie betont. Die Bundesregierung plant daher die Einrichtung eines beratenden, ehrenamtlichen Gremiums, das unter Einbeziehung der betroffenen Ressorts, Vermieter- und Mieterverbände, Interessenvertretungen und Sozialpartner den weiteren Handlungsbedarf im Wohnsektor analysieren soll.

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