Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Österreich haben seit dem Ende der Finanzkrise im Jahr 2009 einen kontinuierlichen Aufwärtstrend verzeichnet, der bis vor Kurzem anhielt. Der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex, gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum 2024 am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? In unserem Beitrag beantworten wir Ihnen diese und weitere interessante Fragen.

Aktuelle Preisdaten mit konkreter Aufschlüsselung einzelner Städte liefert der Immobilienpreisspiegel der WKO (Wirtschaftskammer Österreich). Allerdings sollte hier auf eine Besonderheit geachtet werden: Die Jahreszahl bezieht sich nur auf das Jahr der Veröffentlichung. Die Daten beziehen sich auf den Durchschnittswert des Vorjahres. Auch erscheint laut Experten aus der Praxis des Immobilienmarktes das Pricing besonders konservativ. Deshalb setzte sich, ausgehend von dieser relativ niedrig angesetzten Preisbasis, der Aufschwung der vergangenen Jahre in der Regel auch noch im Jahr 2023 weiter fort.

Einen Trend im laufenden Jahr 2024 kann man mit dem von Professor Feilmayr von der TU Wien erarbeiteten und der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex erkennen. Steigende variable Kreditzinsen ab dem zweiten Quartal 2022 und ab August 2022 eine Verschärfung der Wohnbaukreditrichtlinien in Österreich führten dazu, dass am heimischen Wohnimmobilienmarkt im Verlauf des 3. Quartals 2022 der Höhepunkt erreicht wurde. Seither ging es mit den Preisen für Wohnimmobilien in Österreich um 5,0 % (bis Q2.24) nach unten. In Wien lag der Rückgang sogar bei 6,3 %.

Entwicklungen der Immobilienpreise im Jahr 2023 und 2024 laut Wohnimmobilienpreisindex:

• Im Jahr 2023 sind die Wohnimmobilienpreise quer durch Österreich um 1,6 % Prozent zurückgegangen.
• Vom vierten Quartal 2023 bis ersten Quartal 2024 beschleunigte sich der jährliche Preisrückgang von -2,3 % auf -2,6 %.
• Die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb Wiens entwickelten sich vom dritten Quartal 2022 bis ersten Quartal 2024 rückläufig. Vom dritten Quartal 2022 (Indexstand:237,1) bis zum ersten Quartal 2024 (Indexstand 227,0) lag der Rückgang bei 4,3 %. 
• Auffällig sind die Performance-Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen. Beispielsweise in Wien standen im Jahreszeitraum bis zum ersten Quartal 2024 nur -2,5 % bei neuen Wohnungen einem Minus von 6,4 % bei gebrauchten gegenüber.
• Auch außerhalb Wiens stand im ersten Quartal 2024 auf Jahressicht ein Minus von 2,5 % bei gebrauchten Wohnungen einem Plus von 3,7 % bei neuen Objekten gegenüber.

Infolge rückläufiger Preise, gestiegener Einkommen und seit den zwischenzeitlichen Höchstständen auch rückläufiger Immobilienkreditzinsen ist die Leistbarkeit von Wohneigentum in Österreich tendenziell wieder gestiegen. Hinzukommen höhere Mietrenditen bei Anlegerwohnungen, da im Einklang mit der Inflation die Mieten am freien Immobilienmarkt anstiegen – und das bei stagnierenden bis rückläufigen Wohnungspreisen. Mittlerweile liegen die Mietrenditen in den großen Städten wieder auf breiter Front über den Sparzinsen, die aktuell im Bereich von 3,00 bis 3,50 % liegen. Die Neuvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte in Österreich zeigt im zweiten Quartal 2024 Stabilisierungstendenzen, denn im Vergleich zum Vorjahresquartal lag das Plus bei 10,8 %.

Ein weiterer Faktor ist ESG. Klimafreundliche Gebäude sind zunehmend preisstabiler, während die Preise jener mit schlechten Energiewerten zukünftige Sanierungsaufwendungen einpreisen könnten, denn die gesetzlichen Rahmenbedingungen gehen in Richtung vermehrter Auflagen zur energetischen Sanierung.

Die nachfolgenden Preisangaben aus den einzelnen Bundesländern geben einen guten Überblick über die Preisentwicklung der Gesamtheit an Einfamilienhäusern, jene von Erstbezugs-Eigentumswohnungen und der Mietwohnungen, für welche die Mietobergrenzen nicht gelten. Die Quelle ist der Immobilienpreisspiegel 2024 (WKO). Dort wurden bei Erstbezugswohnungen bis 100 m² die Daten für durchschnittlichen Wohnwert und normaler Lage herangezogen. Für die Mietpreise von Wohnungen ist die Kategorie „brauchbar ab 50 m² bei normalem Wohnwert“ der Maßstab und für Einfamilienhäuser gilt „durchschnittlicher Wohnwert, normale Lage“. 

Sinkende Energiepreise infolge voller Erdgaslager und eine Rezession in der Industrie der Eurozone wirkten zuletzt preisdämpfend. Im Euroraum war die Inflationsrate seit dem Höhepunkt im Oktober 2022 von 10,6 % auf zuletzt (Juli 2024) 2,6 % rückläufig. Das ermöglichte der EZB am 6. Juni 2024 eine Leitzinssenkung um 25 Basispunkte auf 4,25 % im Hauptrefinanzierungssatz. Entsprechend verbilligten Banken die aktuellen Kreditkonditionen. Hinzukommt, dass die seit August 2022 geltenden restriktiven Immobilienkreditvergaberichtlinien der KIM-Verordnung ab 1. Juli durch ein einheitliches Ausnahmekontingent von 20 % der neu vergebenen Immobilienkredite etwas abgemildert wurden.

Im Jahr 2023 bewegten sich in den einzelnen Monaten die Einbrüche (Vergleich mit Vorjahresmonat) der Neuvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte zwischen rund -22 % und nahezu -68 %. Im Gesamtjahr 2023 war ein Rückgang von -55 % zu verzeichnen. Doch in den ersten drei Monaten 2024 hat sich dieser Abschwung bereits verlangsamt, ehe sich im zweiten Quartal klare Stabilisierungstendenzen zeigten. Während sich die Preise für Erstbezugswohnungen bemerkenswert stabil halten, könnten jüngste Entwicklungen mit einer gewissen Verzögerung auch zu einer Preisstabilisierung bei gebrauchten Wohnungen führen.

Doch die Löhne in Österreich steigen – sogar in zweistelliger prozentualer Größenordnung im Vorjahresvergleich – weiter. Das verteuert auch die Baukosten und die Neubauvolumina der Bauträger brechen ein. Angesichts sinkender Neubauleistungen verschärft sich vor allem die Wohnungsknappheit in Wien, wo laut Raiffeisen Research bereits jetzt ca. 55.000 Wohneinheiten fehlen. Entspannend an der Immobilienpreisfront könnten durch einen konjunkturellen Abschwung bedingte weitere Inflationsrückgänge sein, die zum einen die Konsumenten entlasten und zum anderen auch der EZB Spielraum für Leitzinssenkungen verleihen. Letzteres würde variabel verzinste Wohnbaukredite weiter verbilligen – ein Szenario, das bis Frühjahr 2025 durchaus plausibel erscheint.

Die zuvor erwähnten Trends und der bereits zu beobachtenden Trend zu einem Zweiklassen-Immobilienmarkt (klimafreundlich vs. schlechte Energieausweise) sollten uns auch 2024 weiter begleiten. Aber es könnte im Jahresverlauf zu einer Marktbelebung in puncto Transaktionsvolumen kommen, nämlich dann, wenn sich Käufer und Verkäufer auf niedrigerem Preisniveau zunehmend handelseinig werden. Unterstützend sind dabei auch steigende Löhne und Gehälter. Somit sollten sich die Preisrückgänge in überschaubarer Größenordnung halten.

Dies deckt sich auch mit einem Expertenkonsens: Laut RE/MAX Real Estate Future Index, der Summe von ca. 600 Immobilien-Experten-Meinungen in ganz Österreich, werden 2024 Wohnungen in zentralen Lagen 3,8 % an Wert verlieren. Noch etwas stärker wird es bei Wohnimmobilien voraussichtlich die Stadt- und Zinshäuser sowie Eigentumswohnungen in Landgemeinden mit jeweils -7,0 % bzw. -6,2 % treffen. Einfamilienhäuser sollen 5,9 % an Wert einbüßen. Hingegen für Baugründe erwarten die Experten nur einen leichten Preisrückgang um 2,6 %.

Doch es gibt auch gute Nachrichten vom österreichischen Immobilienmarkt: Nach einem längeren Zeitraum mit rückläufigen Transaktionszahlen wurde im Juli 2024 ein Aufschwung verzeichnet. Laut einer Analyse von IMMOunited zeigte sich im Juli 2024 eine Zunahme der Transaktionszahlen um etwa fünf Prozent. Dies ist die erste positive Entwicklung bei den Verbuchungen österreichischer Immobilien seit Mai 2022.

Für 2025 werden für den Neubaubereich jedoch schwierige Zeiten vorausgesagt. Nach einem erwarteten Rückgang von zehn Prozent in 2024 könnten in 2025 die Fertigstellungszahlen nach Prognose des 1. Österreichischen Neubauberichts der Wirtschaftskammer WKÖ um bis zu 80 % einbrechen. Fehlende Neubauten dürfen die Preise verfügbarer Immobilien in die Höhe treiben.

Die stärksten Preisanstiege beim Erstbezug sind je nach Bezirk in folgenden Kategorien zu beobachten: Qualitätswohnungen, Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage sowie in guten und sehr guten Lagen. Hochwertige Neubauwohnungen bleiben besonders gefragt, mit Preisanstiegen von teils über 5 %. Moderat stiegen die Preise bei normalen Lagen (durchschnittlicher Wohnwert) bis 100 m². Zum Beispiel in Mariahilf lag der Anstieg bei 2,4 % und in Simmering und Donaustadt bei jeweils 1,8 % bzw. 2,0 %. Kleine Erstbezugswohnungen bis 50 m² verzeichneten häufig die stärksten Preisanstiege aufgrund ihrer besseren Leistbarkeit. Einfamilienhäuser zeigten teilweise stärkere Preisanstiege infolge des geringen Angebots: In Simmering stiegen die Preise für durchschnittlichen Wohnwert in normaler Lage um 6,7 %, in Donaustadt um 4,1 % und in Hernals um 7,7 %. Die Mietpreise für brauchbare Wohnungen ab 50 m² in normaler Lage stiegen meist moderat im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich, mit Ausnahme von Hietzing und Penzing, wo es sogar eine rückläufige Entwicklung gab.

Der Wiener Speckgürtel dehnt sich zunehmend aus, wie die steigende Nachfrage nach Wohnraum in den Bezirken Hollabrunn, Bruck an der Leitha und Neunkirchen zeigt. Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr und relativ niedrige Wohnungspreise führen zu weiteren Preissteigerungen. Erstbezugswohnungen bis 100 m² mit durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage verteuerten sich in Bruck an der Leitha und Neunkirchen um 4,8 % bzw. 7,4 %. In  der Stadt St. Pölten stagnierten die Preise häufig im durchschnittlichen Wohnwertspektrum (Erstbezug), während sich der Preisschub ins Umland verlagert hat. Wohnungen bis 50 m² im durchschnittlichen Wohnwertspektrum verzeichneten dort Preissteigerungen zwischen 4,2 % (sehr gute Lage) und 6,3 % (mäßige Lage). Solide Preissteigerungen im mittleren einstelligen Bereich und teils höher gab es in Baden, Krems (Stadt), Mistelbach und Scheibbs, hingegen Rückgänge in Amstetten. Einen auffälligen Preissprung von 11,8 % auf 1.175,75 EUR/m² in mäßigen Lagen (Erstbezug) verzeichnete Gmünd. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise im Schnitt um 1,7 % (auf durchschnittlich 1.800,38 EUR/m²), während in Zwettl und Krems (Stadt) Rückgänge bis zu -8,5 % bzw. -9,4 % auftraten. Die Preisentwicklung bei gebrauchten Wohnungen war durchwachsen. Wohnungsmieten sind zwar gestiegen, blieben aber meist unter der Inflationsrate, da Wohneigentum in Niederösterreich noch gut leistbar ist, was die Nachfrage nach Mietwohnungen senkt.

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Erstbezugswohnungen verzeichneten meist moderat einstellige Preissteigerungen. Bei durchschnittlichem Wohnwert bis 100 m² Wohnfläche in Neusiedl am See bewegten sich die Preissteigerungen (je nach Lage) im Bereich von 2,5 bis 5,3 %. Noch stärker war in dieser Kategorie der Anstieg in Oberpullendorf mit 4,6 bis 8,1 %. Mit Ausnahme von Neusiedl am See stiegen die Preise gebrauchter Wohnungen tendenziell schwächer. In Güssing waren sie sogar auf breiter Front rückläufig. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen zwar noch stärker in Eisenstadt (bei mittelmäßigem Wohnwert in normaler Lage +9,5 %), doch ansonsten hielten sich die Anstiege tendenziell in engen Grenzen, während es in Mattersburg und Oberpullendorf bereits Rückgänge auf breiter Front gab. Die Wohnungsmieten hingegen stiegen mit Ausnahme von Neusiedl und Eisenstadt (Stadt) weitgehend im niedrigen einstelligen Bereich. Stärkere Mietsteigerungen bis zu 9,6 % gab es in Eisenstadt (Stadt). Günstige Marktsegmente verzeichneten dort größere Preisanstiege.

Die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) steigen in Oberösterreich weiter an, vor allem bei Wohnungen (durchschnittlicher Wohnwert) in normaler Lage bis 100 m² Wohnfläche, die z.B. in Vöcklabruck +5,2 % und im Umfeld von Steyr +6,1 % erzielten. Bei gebrauchten Wohnungen zeigte sich in begehrten Wohnorten und jenen mit guten Verkehrsverbindungen teilweise eine starke Preisaufholjagd. Ein Beispiel dafür sind Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert und in normaler Lage in Eferding (nahe Linz), mit einem Plus von 8,3 %. Bei den Einfamilienhäusern gab es hingegen meist mäßige Preisanstiege im niedrigen einstelligen Bereich. Am Mietwohnungsmarkt war weiterhin ein Trend hin zu guten/sehr guten Lagen und Wohnqualitäten erkennbar, aber teilweise auch eine Aufholjagd der Mietpreise in auffallend günstigen Gebieten und Segmenten.

Neue Eigentumswohnungen verzeichneten in der Regel mittlere bis höhere einstellige Preissteigerungen. Vor allem Anlagewohnungen im Speckgürtel von Graz waren nach wie vor gefragt. Neue Wohnungen bis 50 m² mit durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage verteuerten sich beispielsweise um 8 %, da diese noch gut leistbar waren. Quer durch die Steiermark zeigte sich zudem ein stärkerer Anstieg in günstigen Preisklassen. Mäßigere Anstiege und teilweise auch Rückgänge verzeichneten gebrauchte Eigentumswohnungen. Hingegen im Umland von Graz zeigten sich hier noch Wertsteigerungen von über 7 % (Maximalwert). Meist moderat und teils durchwachsen zeigte sich der Markt für Einfamilienhäuser, wo es beispielsweise für durchschnittlichen Wohnwert und mäßige Lage in Weiz ein Plus von 7,40 % auf 1.063,37 EUR/m² gab, während in Leoben und Bruck-Mürzzuschlag bei durchschnittlichem Wohnwert bereits Preisrückgänge einsetzten. Ebenfalls tendenziell moderat und überwiegend unter der Inflationsrate waren die Mietpreissteigerungen.

Die Festspielstadt Salzburg ist wegen knappen Wohnraums und geballter Kaufkraft der Einwohner und auch ausländischer Immobilienkäufer bei neuen Eigentumswohnungen noch immer in einem starken Aufschwung. Bei durchschnittlichem Wohnwert gab es Preissteigerungen von bis zu 11 % (z.B. über 100 m² in mäßiger Lage). Ebenfalls stärkere Preisanstiege von an der Spitze über 6 % gab es auch in St. Johann/Pongau, während in Zell am See bereits auf breiter Front Preisrückgänge einsetzten. Hingegen meist nur noch niedrige einstellige Preissteigerungen zeigten sich im gesamten Bundesland bei gebrauchten Wohnungen und Einfamilienhäusern. Die Mietpreise hingegen stiegen in Zell am See um bis zu 9,9 %. In der Stadt Salzburg verzeichneten die Mieten für neuwertige Wohnungen Anstiege bis zu 9,5 %. Ansonsten bewegten sich im Bundesland die Mietsteigerungen weitgehend im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich.

In Innsbruck hielten sich die Preissteigerungen für größere Erstbezugswohnungen bereits in Grenzen, während sie bei kleineren Wohnungen (bis zu 50 m²) mit durchschnittlichem Wohnwert noch immer um 2,1 % (mäßige Lage) bis 6,8 % (gute Lage) anstiegen. Innsbruck gilt als teuerste Landeshauptstadt in Österreich. Im Luxussegment bei über 100 m² wurden Preise von bis zu 9.681,47 EUR/m² bezahlt. Die stärksten Preissteigerungen bei neuen Wohnungen gab es in Kufstein mit Anstiegen zwischen 7,9 % und 9,6 % bei Erstbezugswohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert bis zu 100 m². Überdurchschnittliche Preisanstiege gab es in Imst und Landeck, ansonsten bewegte sich die Preissteigerung im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. Deutlich niedriger waren die Preissteigerungen bei gebrauchten Wohnungen. In Schwaz kam es bei einfachem Wohnwert sogar zu Rückgängen bis -4,3 %. Ähnliches gilt für Einfamilienhäuser, besonders bei einfachem Wohnwert in Innsbruck und Umgebung, wo es bereits zu Preisrückgängen kam. Die Mietpreissteigerungen waren verhältnismäßig moderat und meist unter Inflationsniveau, wobei sich in Innsbruck (Stadt) die Teuerung mit 6,1 % für brauchbare Wohnungen ab 50 m² (normale Lage) fortsetzte.

In Vorarlberg setzte sich die Teuerung bei den Wohnungsmieten fort. In Bregenz hielten sich aber die Mietpreissteigerungen mit einer Bandbreite von +0,4 % bis +3,2 % in engen Grenzen. In Bludenz gab es hingegen Mietpreissteigerungen bis zu 7,8 % (für brauchbare Wohnungen ab 50 m² in normaler Lage). Die Preissteigerungen für Erstbezugswohnungen lagen mit Ausnahme von Dornbirn im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. In Dornbirn waren zweistellige Preissteigerungen keine Seltenheit. Kleinere Erstbezugswohnungen bis 50 m² in guter Lage (durchschnittlicher Wohnwert) verteuerten sich um 13,2 % auf 5.093,84 EUR/m². Bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit einfachem Wohnwert kam es bereits zu Preisrückgängen. Auch bei Einfamilienhäusern waren rückläufige Preistendenzen zu beobachten.

Abgesehen von wenigen Ausnahmen steigen die Wohnungsmieten weiterhin. Besonders in Villach (Stadt) und Spittal an der Drau sind Mietpreissteigerungen von 6 % bis über 8 % zu beobachten. Die Preisentwicklung bei Erstbezugswohnungen variiert: In Klagenfurt (Land) steigen die Preise meist nur im niedrigen einstelligen Bereich, während Villach (inklusive Umland) und Wolfsberg kräftigere Anstiege im mittleren einstelligen Bereich verzeichnen. Der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen zeigt ein gemischtes Bild. In Spittal an der Drau stiegen die Preise für mittleren Wohnwert bei normaler Lage um 9,8 %, während in der Umgebung von Klagenfurt für einfachen Wohnwert und mäßige Lage ein Preisrückgang von 6,5 % zu verzeichnen war. Bei Einfamilienhäusern geht der Trend hin zu Qualität und guten Lagen. Im Umland von Klagenfurt stieg der Preis für sehr guten Wohnwert in guter Lage um 13,1 % auf 2.324,28 EUR/m².

Die Immobilienpreise in Österreich sind gemessen am Wohnimmobilienpreisindex seit 2000 (bis 2022) um 4,4 % p.a. gestiegen, wobei sich deren Anstieg seit 2009 auf 6,0 % p.a. beschleunigte. Von 2009 bis 2022 waren niedrige Zinsen der Treibstoff. Eine Zinsanhebungsreihe der EZB bis in den Herbst 2023 und die KIM-VO zur strengeren Vergabe von Wohnbaukrediten leiteten eine Phase der Wohnungspreiskonsolidierung ein, die sich zwar im laufenden Jahr noch fortsetzen sollte, aber nicht mehr in größerem Ausmaß. Zweistellige Größenordnungen in Prozent sind zwar regional, in vereinzelten Segmenten (alte Gebäude in schlechten Provinzlagen) aber noch durchaus möglich. Ansonsten gilt: Je nach Marktsegment sind bei Wohnimmobilien im laufenden Jahr Preisrückgänge in niedriger bis hoher einstelliger Größenordnungen in Prozent zu erwarten. Im Neubau-Segment und in guten Lagen hingegen ist sogar bis Jahresende 2024 mit stabiler Preisentwicklung oder leichten Anstiegen zu rechnen. Ab 2025 ist eine Stabilisierung auf breiter Front denkbar.

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