Einige Experten vermuteten die Gefahr einer Immobilienblase in Österreich, da die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) von 2010 bis 2022 jährlich um 6,6 % stiegen. Zwischen dem vierten Quartal 2020 bis zum dritten Quartal 2022 verzeichneten die Preise sogar einen zweistelligen Anstieg. Seitdem hat sich der Markt stabilisiert und die Preisentwicklung ist in einigen Marktsegmenten rückläufig. Dieser Preisrückgang verläuft jedoch langsam, da die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ebenfalls abnimmt. Gleichzeitig haben rückläufige Kreditzinsen und steigende Löhne die Leistbarkeit von Wohnraum wieder verbessert. Dieser Beitrag untersucht die aktuelle Situation auf dem österreichischen Immobilienmarkt und beleuchtet die Frage, ob tatsächlich eine Immobilienblase vorliegt.
Immobilienblasen sind unverhältnismäßig starke Immobilienpreisanstiege über einen längeren Zeitraum.
Quantitativ können Blasen in Abweichungen der realen Preisentwicklung vom langjährigen Schnitt gemessen werden.
Fundamental misst man Wohnimmobilienblasen an der Entwicklung der Mietrendite und Relation von Einkommen zu Immobilienpreisen, aber auch anhand der Leistbarkeit.
Weitere Faktoren, die eine Immobilienblase fördern, sind ein starker Anstieg der Neubautätigkeit, sowie ein erheblicher Anstieg der Vergabe von Krediten.
Stagnierende und teils fallende Immobilienpreise, während die Mieten im Einklang mit der Inflationsrate stärker steigen, führen zu einer Verbesserung der Mietrendite.
Am Wohnungsmarkt gibt es keine auffälligen Leerstände oder Überkapazitäten, und der Neubau entwickelt sich stark rückläufig.
Aufgrund höherer Zinsen und einer strengeren Vergabe von Immobilienkrediten ist die Nachfrage nach kreditfinanzierten Immobilienkäufen eingebrochen.
Zusammenfassend haben verschiedene Faktoren den Wohnimmobilienmarkt in Österreich merklich abgekühlt.
Definition: Was ist eine Immobilienblase?
Die Definition Immobilienblase bezieht sich auf einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Immobilienpreise über einen Zeitraum von mehreren Jahren. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem schnellen Rückgang der Immobilienpreise, verbunden mit negativen gesamtwirtschaftlichen Folgen. Der Begriff „unverhältnismäßig“ bezieht sich auf diverse quantitative Größen zur Immobilienbewertung in einem historischen Kontext.
Konkret geht es um die Mietrenditen (jährliche Mieteinnahmen in Prozent des Kaufpreises), die Relation der Immobilienpreise zu Jahreseinkommen sowie Abweichungen der Preisanstiege im Verhältnis zur normalen Inflationsrate und dem Durchschnittseinkommen. Auch Abweichungen von langjährigen gleitenden Preisdurchschnitten können über eine gewisse Aussagekraft verfügen.
Je größer die Verzerrungen zum Durchschnitt nach oben sind, desto stärker ist die Tendenz Richtung Blase. Der Begriff spekulative Blase ist aber erst dann zutreffend, wenn wichtige volkswirtschaftliche und fundamentale Indikatoren Werte aufweisen, wie sie kurz vor früheren Immobilienkrisen auftraten. Bei einem Mangel an historischen Daten können stärkere Abweichungen als in 95 % der Fälle als potenzielle Gefahrensignale gewertet werden.
Wie kommt es zu einer Immobilienblase?
Für die Bildung einer Immobilienblase gibt es nicht nur eine einzige Erklärung. Sie ist das Ergebnis aus dem Zusammenspiel zahlreicher wirtschaftlicher und politischer Einflussfaktoren, die zu einer stärkeren Immobiliennachfrage führen. Schauen wir uns nachfolgend einige Einflussfaktoren an, welche eine Immobilienblase fördern können:
Steuerliche Begünstigung von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen
Eine besonders expansive Geldpolitik der Notenbanken
Angst der Anleger vor Geldentwertung
Regionale Gegebenheiten und Auslandsnachfrage nach Immobilien (z. B. Zweitwohnsitze für Ausländer in Tirol oder auf Mallorca)
Die Leitzinsen sind ein wesentliches Instrumentarium der EZB zur Bekämpfung zu hoher Inflation, Deflation oder auch von Immobilienblasen.
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Beispiel 1: US-Immobilienblase, die zur Finanzkrise 2008/2009 führte
Eine Immobilienblase in den USA entstand in den Jahren 2006 und 2007, nachdem sich in teuren Küstengebieten in Florida und Kalifornien die Immobilienpreise teilweise binnen weniger Jahre vervielfacht hatten. Dadurch kam es quer durch die größten Ballungszentren zu starken Preisanstiegen, die zu einem über eine Billion US-Dollar großen Finanzierungssegment, dem Subprime-Hypothekarkreditmarkt, führten.
Eine vorangegangene Liberalisierung des Kreditwesens in den USA ermöglichte dabei einen Markt für Immobilienkredite an besonders bonitätsschwache Schuldner, die gar nicht in der Lage waren, ihre Verbindlichkeiten jemals zurückzuführen. Man nannte diesen Bereich „Subprime-Hypotheken“. Dieser Markt boomte und vermittelte den Eindruck, dass selbst Einkommensschwache in der Lage wären, Immobilien der Mittelklasse einfach zu erwerben.
Zusätzlich wurde es diesen Schuldnern ermöglicht, im Falle steigender Immobilienpreise, die Immobilien weiter zu belehnen (Mortgage Equity Withdrawal). Anfänglich niedrige Leitzinsen der US-Notenbank, an denen sich auch die Höhe der Immobilienkreditzinsen orientieren, beflügelten den Markt. Der wichtigste Leitzins der Notenbank lag 2003 und 2004 bei nur einem Prozent, ehe dann bis Juni 2006 aber ein schrittweiser Anstieg auf 5,25 % erfolgte.
Viele Kreditnehmer konnten sich dann die Kredite nicht mehr leisten. Die Immobilienpreise brachen ein und die Ausfälle und Zwangsversteigerungen nahmen zu. Viele Hausbesitzer wurden obdachlos oder mussten in billige Appartements umziehen. Und es kam noch schlimmer. Da die schlechten Kredite in verschiedenen Geldanlagekonstruktionen der Banken verpackt waren, verbreiteten sich diese sogenannten toxischen Papiere über das Bankensystem, während immer mehr Subprime-Hypothekenbanken pleitegingen.
Es kam zu einer Kettenreaktion und einer Marktpanik und Banken verweigerten einander Überbrückungsfinanzierungen. Gleichzeitig schlitterte der weltweit größte Kreditausfallversicherer AIG in die Krise und musste von der amerikanischen Notenbank (Fed) gerettet werden. Zahlreiche Großbanken wurden von der Fed und US-Regierung aufgefangen, nicht jedoch Lehman-Brothers, deren Pleite am 15. September 2008 den Startpunkt der Finanzkrise darstellte.
Die Folgen: Immobiliencrash, fallende Aktien- und Anleihekurse, eine tiefe Wirtschaftskrise und mehr Arbeitslosigkeit, und zeitweise sogar rückläufige Verbraucherpreise (Deflation).
Beispiel 2: Immobilienblase in Japan
In den 80er-Jahren herrschte eine weltweite Japan-Euphorie. Japanische Manager galten als Maß aller Dinge und die Spekulation trieb seltsame Blüten. Von 1956 bis 1986 stiegen in Japan die Immobilienpreise im Schnitt auf das 50-fache.
Um die Spekulation einzudämmen, wurde zwischen Mai 1989 und August 1990 von der japanischen Notenbank der Diskontsatz von 2,50 auf 6,00 % angehoben und eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise begann. Ähnliche Verhaltensmuster zeigten sich in den USA, wo binnen weniger Jahre die Zinsen von 1,00 auf 5,25 % anstiegen, ehe wieder massive Zinssenkungen folgten.
Im Verlauf der Krisenjahre versuchte die Bank of Japan in der Folge mit einer Nullzinspolitik entgegenzuwirken. Trotzdem blieb eine Wertvernichtung von 20 Billionen US-Dollar nicht aus. Die Wirkungen zwischenzeitlicher Konjunkturpakete ließen zu wünschen übrig. Zurückblieb ein Berg von Staatsschulden. Laut CEIC Data erreichten Japans Staatsschulden Ende 2023 mit 252 % einen außergewöhnlich hohen Wert im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt.
Welche Folgen hat es, wenn eine Immobilienblase platzt?
Wenn Immobilienblasen platzen, sind nicht nur verschuldete Immobilienbesitzer und die finanzierenden Banken betroffen. Vielmehr kann bei Erreichen einer kritischen Masse eine Kettenreaktion ausgelöst werden, die aufgrund nicht ausreichend refinanzierter Banken durch eine Kreditklemme in die Realwirtschaft übergreift. Dies verursacht erhöhte Arbeitslosigkeit. Die letzte Finanzkrise 2008/ 2009 führte sogar zu einer tiefen globalen Rezession. Konkrete Auswirkungen haben platzende Immobilienblasen beispielsweise auf die folgenden Gruppen:
Immobilienbesitzer
Schuldenfreie Immobilienbesitzer können abwarten und die Krise einfach aussitzen. Sie stehen nicht unter Druck, wenn die Preise fallen. Doch sollte die Liegenschaft mit 80 bis 100 Prozent Fremdkapital finanziert sein, dann zeigt sich der sogenannte „Leverage-Effekt“ von seiner unangenehmen Seite:
Immobilienpreis fällt um 25 %: Dann steht einem reduzierten Verkehrswert von 150.000 Euro eine beispielsweise zwischenzeitliche Restschuld von 170.000 Euro gegenüber (10.000 Euro wurden seit Darlehensgewährung getilgt). Die Überschuldung beträgt 20.000 Euro. Entweder Sie hinterlegen eine zusätzliche Besicherung oder die Bank stellt unter Umständen den Kredit fällig. Im Worst-Case führt dies zu einer (Zwangs-) Versteigerung der Immobilie, was in einem derartigen Fall vor allem in den USA gängige Praxis ist.
Immobilienkäufer
Diese brauchen überdurchschnittlich viel Eigenkapital, da sich Banken in so einem Markt mit Immobilienkrediten stark zurückhalten. Doch gerade in derartigen Phasen können durchaus günstige Käufe antizyklisch getätigt werden, sofern genug Eigenmittel dafür vorhanden sind.
Anleger
Immobilienfondsanleger und Käufer von Anlegerwohnungen sind mit Wertverlusten konfrontiert. Letztere benötigen deshalb ausreichend Eigenmittel als Sicherheit bzw. sollten in kritischen Marktsituationen in der Lage sein, Teiltilgungen von Krediten durchzuführen, damit der noch verbleibende Kreditbetrag wieder voll gedeckt ist.
Gibt es 2024 eine Immobilienblase in Österreich?
Immobilienblasen zeichnen sich oft durch eine rapide Beschleunigung des Preisanstiegs und eine starke Ausweitung des Angebots aufgrund eines Baubooms sowie exzessiver Kreditvergabe aus. Ein gutes Beispiel dafür war zuletzt China. In den USA war dies zwischen 2005 und 2007 der Fall, als der Markt für Subprime-Hypothekarkredite - Wohnbaukredite für Kreditnehmer mit schlechter Bonität - boomte. Viele dieser Kreditnehmer waren langfristig kaum in der Lage, ihre Raten zu bedienen. Da das Volumen dieser Kredite mehr als 1.000 Milliarden Dollar betrug, erreichte der Markt eine kritische Masse. Dies führte zu einer Kettenreaktion im Finanzsystem, die letztlich die Finanzkrise 2008/09 auslöste.
Von derartigen Entwicklungen ist Österreich derzeit weit entfernt. Nach mehreren Jahren mit stark steigenden Immobilienpreisen, die durch das pandemiebedingte Zinstief zusätzlich befeuert wurden, kam es zuletzt zu einem moderaten Preisrückgang. Selbst in den Jahren mit negativen Zinsen (beim 3-Monats-Euribor) von 2015 bis 2022 lag der jährliche Preisanstieg laut dem Wohnimmobilienpreisindex der OeNB zwischen 3,8 % (2017) und 11,8 % (2021). 2023 verzeichnete der Markt hingegen einen Rückgang von 1,6 %. Der geometrische Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Österreich betrug vom ersten Quartal 2015 bis zum zweiten Quartal 2024 im Durchschnitt 5,2 % pro Jahr. In den Spitzenjahren 2021 und 2022 stiegen die Preise um 11,8 % bzw. 10,3 %. Seit dem Höchststand im dritten Quartal 2022 sanken die Preise bis zum zweiten Quartal 2024 um knapp 5 %.
Selbst bei neuen Eigentumswohnungen in Wien betrug der jährliche Anstieg vom ersten Quartal 2015 bis zum zweiten Quartal 2024 nur 5,9 %. Seit dem dritten Quartal 2022 stagnieren die Preise für Erstbezugswohnungen jedoch auch in Wien. Solche Preismuster sind untypisch für spekulative Blasen. Trotz des Anstiegs des Hauptrefinanzierungszinssatzes der EZB von 0 % im Juli 2022 auf 4,5 % im September 2023 gab es in Österreich in der Breite keine größeren Preiseinbrüche.
Im Juni, September und Oktober 2024 senkte die EZB jedoch ihre Leitzinsen, und weitere Reduktionen sind möglich. Sinkende Kreditzinsen, in Kombination mit konstanten bis moderat nachgebenden Immobilienpreisen und kräftige Lohnerhöhungen, verbessern die Leistbarkeit von Wohnraum deutlich.
Hatten vor wenigen Jahren einige Marktbeobachter aufgrund größerer Abweichungen von Preisen und Bewertungskennzahlen des Immobilienmarktes noch eine spekulative Blase vermutet, zeichnet sich mittlerweile ein anderes Bild ab:
Folgende Faktoren sprechen gegen eine solche Entwicklung:
Anhaltend hohe und steigende Baupreise: Zwar hat sich der kräftige Preisanstieg des von der Statistik Austria veröffentlichten Baukostenindex für Wohnhaus- und Siedlungsbau zuletzt etwas abgeschwächt, doch nach einer Phase der Konsolidierung steigen die Baupreise erneut an. Hohe Lohnabschlüsse trugen dazu bei, dass sich der jährliche Preisanstieg von Dezember 2023 bis Juli 2024 von 2,5 % auf 4,4 % beschleunigte.
Rückläufige Neubautätigkeit: Laut Raiffeisen Research wird die Wohnungsknappheit aufgrund der sinkenden Neubauleistung vor allem in Wien weiter zunehmen, zumal bereits aktuell etwa 55.000 Wohneinheiten fehlen. Für ganz Österreich zeigen Daten von Exploreal, dass die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten von 42.760 im Jahr 2023 bis 2026 kontinuierlich auf 23.800 sinken wird (Stand: Juli 2024). Gleichzeitig prognostiziert die Statistik Austria, dass die Bevölkerung von 2022 bis 2025 um etwa 146.000 Personen wachsen wird.
Nachfrage der Erbengeneration: Laut dem Momentum Institut werden in Österreich zwischen 2021 bis 2050 insgesamt 709 Mrd. EUR vererbt. Das jährliche Erbschaftsvolumen belief sich 2021 auf rund 14 Mrd. EUR und sollte bis 2050 auf 25 Mrd. EUR ansteigen. Rund die Hälfte dieses Vermögens geht auf das reichste Zehntel der Haushalte, das verstärkt in Immobilien investiert und so zur Stabilisierung Preisgefüges beiträgt.
Wie haben sich die Immobilienpreise für Wohnungen seit 2000 entwickelt?
Warum dies auch Einfluss auf meine Immobilienfinanzierung hat.
Relativ attraktive Mietrenditen: Infolge nach wie vor überdurchschnittlich hoher Inflationsraten steigen die zukünftigen Mieterträge. In Städten wie Wien und Graz sind inzwischen wieder Mietrenditen zwischen 4 und 5 % erzielbar.
Starke Einkommenssteigerungen: Laut der Dezember-Prognose der OeNB soll das reale, also inflationsbereinigte, verfügbare Haushaltsnettoeinkommen in den Jahren 2024 und 2025 um 3,8 % bzw. 2,6 % wachsen – ein deutlicher Aufschwung im Vergleich zu dem Rückgang von -2,8 % im Jahr 2023.
Von Schuldenblase weit entfernt: In Österreich stellt der Anteil der Wohnbaukredite am BIP keine Gefahr dar. Dieser lag im ersten Quartal 2023 bei 29,2 %, während er in Dänemark bei 83 %, in Schweden bei 63,8 % und in den Niederlanden bei 57,4 % liegt. Zudem ist das an private Haushalte vergebene Wohnbaukreditvolumen im Jahr 2023 um 55 % auf 10,43 Mrd. EUR eingebrochen. Im zweiten Quartal 2024 stabilisierte sich das neu vergebene Volumen mit einem leichten Anstieg von 1,8 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Aktuell zeigen sich daher keine Anzeichen für „Kreditexzesse“ auf Wohnimmobilienmarkt.
Ratgeber Immobilienpreise in Europa: Vergleich und Entwicklung
Im Europa bestehen große Preisunterschiede bei den Immobilienpreisen. In einigen Großstädten sind die Preise in den vergangen Jahren enorm angestiegen. In der französischen Hauptstadt Paris ist aktuell in etwa das 2,5-fache pro m2 im Vergleich zu Wien zu bezahlen.
Wollen Sie sich mehr zu den aktuellen Immobilienpreisen in Europa und speziell im Vergleich zu Österreich wissen, so finden Sie hier die passenden Informationen.
Auch in Österreich gibt es ein großes Preisgefälle zwischen den einzelnen Bundesländern. Explizit bei einer Investition in eine Vorsorgewohnung sollten Sie sich hier ein genaues Bild machen.
Unsere Wohnbau-Finanz-Experten in den einzelnen Bundesländern beraten Sie gerne zur Finanzierung Ihres Immobilienwunsches, bei geplanter Eigennutzung ebenso wie zur Kapitalanlage.
Ratgeber Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose
Fazit: Keine Immobilienblase in Österreich
Immobilienblasen entstehen typischerweise durch deutlich erkennbare Marktverzerrungen, die zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen. Historisch führten überteuerte Immobilienpreise in verschiedenen Ländern zu hohen Verlusten bei Banken, Kreditklemmen und hohe Arbeitslosigkeit. In Österreich gab es während der Pandemiejahre zwar eine Phase mit zweistelligen Preisanstiegen, gefolgt von einer moderaten Korrektur durch stark steigende Zinsen. Dennoch hat sich die fundamentale Lage am Wohnungsmarkt verbessert, unterstützt durch steigenden Mietrenditen, höhere Einkommen und sinkende Kreditzinsen. Die weiterhin hohen Baukosten und die rückläufige Anzahl neuer Bauprojekte begrenzen das Rückschlagpotenzial bei Immobilienpreisen, da eine für einen Bauboom typische Überkapazität fehlt. Infolge der Knappheit neuer Wohnungen bleiben auch die Preise für ältere Immobilien stabil, insbesondere wenn diese bereits weitgehend den ökologischen und Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen und der Sanierungsbedarf begrenzt ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Österreich im Jahr 2024 trotz einiger Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt weit von einer spekulativen Blase oder Schuldenkrise entfernt ist. Stabile Mietrenditen, steigende Einkommen und eine zurückhaltende Kreditvergabe deuten darauf hin, dass der Markt vergleichsweise gesund und gut reguliert ist. Außerhalb Österreichs zeigen jedoch einige Großstädte laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index vom September 2024 ein hohes Risiko einer Überhitzung an. Dies sind Miami, Tokio und Zürich.
Bildquellen: Anan Kaewkhammul/ Shutterstock.com, Carlos Amarillo/ Shutterstock.com, AlexLMX/ Shutterstock.com, bsd/ Shutterstock.com Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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