Haus / Wohnung verkaufen trotz Kredit

Es kommt vor, dass die Veränderung privater oder beruflicher Lebensumstände den Verkauf Ihrer Immobilie mit sich bringt - nicht selten bei laufender Finanzierung. Erfahren Sie in diesem Beitrag u. a. auf was Sie hierbei besonders zu achten haben und welche Möglichkeiten es gibt Haus oder Wohnung trotz Kredit zu verkaufen.

Sie als Kreditnehmer haben das Recht, den offenen Betrag Ihres Kredits vor Ablauf der Laufzeit zurückzuzahlen. Es ist also grundsätzlich möglich, Haus oder Wohnung trotz Kredit zu verkaufen.

Entscheidend hierbei ist, ob der Kredit mit Fixzinsen oder variablen Zinsen gewählt wurde. So dürfen Kredite mit variablem Zinssatz jederzeit kostenfrei vorzeitig abbezahlt werden, soweit die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Bei einer Fixzinsbindung fällt bei vorzeitiger Kreditrückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung, auch Pönale genannt, an. Dazu später im Beitrag mehr.

Beachten Sie, dass der Kaufvertrag erst abgeschlossen werden sollte, wenn die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung geklärt ist und Sie wissen, ob der Käufer eventuell den bestehenden Kredit übernehmen kann.

Die Vorfälligkeitsentschädigung - auch Pönale - sind anfallende Kosten für den Kreditnehmer, falls dieser den Kredit vorzeitig zurückzahlt. Die Entschädigung dient der kreditgebenden Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Es handelt sich dabei insbesondere um Kredite mit einer Fixzinsbindung. Variabel verzinste Kredite können hingegen ohne Kosten getilgt werden, soweit die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird.

Wann muss ich sie zahlen?

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen trotz Kredit, passiert dies oft kurzfristig. Der Kredit mit Fixzinsen muss dann vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden. Die vereinbarte Fixzinsperiode ist noch nicht abgelaufen oder die Kündigungsfrist des Kreditvertrags (in der Regel maximal 6 Monate) wird nicht eingehalten. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Pönalezahlung fällig.

Wie hoch ist sie?

Bei Krediten mit Fixzinsbindungdarf jährlich ein Betrag von bis zu 10.000 Euro zusätzlich zu den monatlichen Raten zurückgezahlt werden (siehe Sondertilgung). Wird dieser Betrag überschritten oder gar die gesamte Restsumme vorzeitig beglichen, kann die Bank eine Pönale von bis zu 1 % der Rückzahlungssumme in Rechnung stellen. Dies gilt für Kreditverträge ab dem 11.06.2010.

Kann ich sie vermeiden?

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann vermieden werden, wenn Sie die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten. Eine weitere Möglichkeit diese Kosten zu umgehen ist, wenn Sie eine neue werthaltige Immobilie als Kreditsicherheit einbringen (Objekttausch), und der Kredit bestehen bleibt. Darüber hinaus besteht die Option, dass der Käufer bzw. zukünftige Eigentümer den bestehenden Kreditvertrag übernimmt (Schuldnertausch). Allerdings muss das kreditgebende Kreditinstitut dazu zustimmen. In der Praxis ist der Fall sehr selten.

Beispiel zur Berechnung

Anmerkung: In diesem Berechnungsbeispiel wird unterstellt, dass bei der vorzeitigen Kredittilgung eine Pönale von 1 % in Höhe der vollen Restschuld zu bezahlen ist.

Abhängig von Ihrer individuellen Situation stehen Ihnen verschiedene Wege offen, um Ihr Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen. In der Praxis werden meist die folgenden drei Optionen genutzt.

Verkaufen und Kredit vollständig zurückzahlen

Dies dürfte die einfachste Möglichkeit sein. Sie tilgen Ihren Immobilienkredit vollständig mit dem Verkaufserlös. Dabei wird die oben erläuterte Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank verrechnet, wenn Sie sich nicht an die Kündigungsfristen bzw. Fixzinsperiode halten.

Verkaufen und Kredit auf neuen Eigentümer übertragen

Eine eher seltene Alternative ist, dass der Käufer Ihren laufenden Immobilienkredit übernimmt (Schuldnerwechsel). Dies bedarf jedoch der Zustimmung der Bank, welche die Bonität, Einkommen und Vermögensverhältnisse des Käufers überprüft.

Dieses Szenario ist nur in den seltenen Fällen vorteilhaft, in denen das Kreditinstitut ident bleibt und die Übernahme der Hypothek kostengünstig möglich ist.

Verkaufen und laufenden Kredit für neue Finanzierung nutzen

Diese Alternative macht dann Sinn, wenn der neue Immobilienkredit zumindest den offenen Betrag des laufenden Kredits inkl. Pönale abdeckt, besser noch einen höheren Wert aufweist. Die Bank wird sich Ihre neue Immobilie genauer anschauen und auf ihre Werthaltigkeit prüfen. Wenn die Bank der Neufinanzierung zustimmt, wird die alte Immobilie durch das neue Objekt als Kreditsicherheit ersetzt.

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Je nachdem für welche der zuvor erklärten Alternativen Sie sich entscheiden, um Ihre belastete Immobilie zu verkaufen, können folgende Kostenpunkte anfallen:

• Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) bei vorzeitiger Kreditrückzahlung
• Kosten für den Notar bei Schuldnertausch und bei Löschung des Pfandrechts
• Verwaltungsgebühren des Kreditinstituts bei Objekttausch bzw. Neufinanzierung

Nachfolgend wird die Vorgehensweise skizziert wie Sie Ihr Haus trotz laufenden Kredits verkaufen können.

1. Ordnen Sie Ihre persönliche Situation ein

Handelt es sich in Ihrem Fall um einen finanziellen, beruflichen oder privaten Grund Ihre Immobilie trotz Kredit zu verkaufen? Ist ein sofortiger Verkauf unumgänglich oder können Sie bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist warten?

2. Wägen Sie die verschiedenen Möglichkeiten ab

Welche der aufgezählten Alternativen zum Verkauf kommen für Sie infrage? Welche Möglichkeit ist für Sie die günstigste? Lassen Sie sich von einem Experten beraten, wenn Sie unsicher sind.

3. Verkauf abwickeln

Ganz gleich für welche Verkaufsmöglichkeit Sie sich entscheiden – wichtig ist vor allem, dass Sie Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf zu beachten haben.

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