Autor: Lorenz Sigl, MA
Kategorie: Immobilie
Datum: 24.03.2025
Oft erfolgt der Verkauf einer Immobilie aus bestimmten Gründen, beispielsweise wegen Erwerb einer anderen bzw. neuen Immobilie, aus Altersgründen oder auch nach einer Scheidung. Es kann natürlich auch vorkommen, dass Sie nach einer Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie verkaufen wollen. Egal, aus welchem der genannten Gründe Sie verkaufen wollen, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sollten Sie auf alle Fälle im Blick haben und nicht unterschätzen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, worauf Sie bei der Veräußerung der Immobilie unbedingt achten sollten.
Kalkulieren Sie immer die Kosten und Steuern des Immobilienverkaufs und entscheiden Sie auf dann, ob Sie verkaufen oder lieber vermieten wollen.
Als Nächstes gilt es zu klären, ob die Abwicklung mit oder ohne Makler erfolgen soll.
Ein Schätzungsgutachten unterstützt bei der Preisfindung.
Organisieren Sie den Verkauf selbst, dann sollten Sie ein gutes Exposé erstellen und die Inserate vor allem Online ansprechend gestalten.
Es gibt zudem zahlreiche Aspekte, die Sie bei der Übergabe der Immobilie berücksichtigen sollten.
Immobilie richtig verkaufen: Privat oder mit Makler?
Ein Makler führt nicht nur die Besichtigungen von Wohnungen durch. Er ist ein ausgebildeter Immobilienexperte, der auch die Kaufabwicklung unterstützt. Beim Wohnungsverkauf kann er wichtige Informationen zusammentragen, wie zum Beispiel zu den Instandhaltungsrücklagen oder welche weiteren zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zulässig sind. Auch versucht der Immobilienmakler einen Kompromiss zwischen Verkäufer und Käufer zu finden und kennt sich in der Regel auch bestens in der Vertragsgestaltung aus.
Ein Immobilienmakler erspart viel Zeit und ist eine wertvolle Vertrauensperson, zumal er auch eine Vorselektion potenzieller Käufer vornimmt. Seine Dienstleistung ist aber auch entsprechend zu vergüten, in der Regel mit 3,6 % des Verkaufspreises (UST inkludiert, bei einem Verkaufspreis unter 48.448,51 Euro kann der Prozentsatz noch höher liegen). Diesen stellt er im Regelfall dem Verkäufer und Käufer jeweils in Rechnung.
Wer geografisch weit entfernt von der zu verkaufenden Immobilie wohnt, wird in den meisten Fällen auf einen Makler zurückgreifen. Wer hingegen nicht weit weg von der zu verkaufenden Liegenschaft wohnt, gut verhandeln kann sowie ausreichend Zeit hat, kann versuchen, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Allerdings profitieren Sie in diesem Fall nicht von der Interessenten-Datenbank des Maklers, die entsprechende Kaufinteressenten enthält und zu einem schnellen Abschluss führen kann.
Ein Makler kann Ihnen beim Immobilienverkauf viel Arbeit ersparen.
Das private Verkaufen einer Immobilie konfrontiert Verkäufer mit dem Aufwand für Inserate und Besichtigungen, was durchaus einem „neuen Teilzeitjob“ gleichkommen kann.
Vorteile:
Nachteile:
Zeitersparnis
Provisionskosten für Käufer und Verkäufer
Vollumfängliche Vermarktung
Möglicherweise weniger Preisverhandlungsspielraum durch die Provision
Vorselektion der Käufer
Abhängigkeit vom Erfolg des Maklers
Einschätzung eines marktgerechten Preises
Professionelle Verhandlung und Abwicklung
Expertise Erstellung Immobilienexposé
Immobilie verkaufen – diese Steuer fällt an
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, fallen entsprechende Nebenkosten für den Makler und Notar/ Treuhänder an. Vom einem möglichen erzielten Wertzuwachs fällt zudem eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des (berichtigten) Erlöses an. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich wie folgt:
Immobilienertragsteuer (Immo-EST), die beim Verkaufen der Immobilie anfällt: Differenz zwischen Verkaufserlös und Kaufpreis + lukrierte Abschreibungen (im Falle von Anlegerwohnungen) + erhaltene Subventionen (z. B. bei Sanierungen) = Bemessungsgrundlage, davon 30 % = Immo-EST-Belastung
Beispiel Immobilienertragsteuer:
Sie leben in Wien und haben vor drei Jahren eine Wohnung in Vorarlberg geerbt, welche Sie zunächst als Ferienimmobilie nutzten, aber ansonsten leer stehen lassen. Sie haben einen Makler beauftragt, welcher die Wohnung jetzt um 300.000 Euro für Sie verkaufen soll. Seine Provision ist nicht abzugsfähig. Da Sie die Wohnung vererbt bekommen und keinen Kaufpreis entrichtet haben, fallen 90.000 Euro Immobilienertragsteuer an (sofern der Erblasser die Immobilie nach dem 31. März 2002 erworben hat).
Haben Sie hingegen 2017 um 200.000 Euro eine Anlegerwohnung erworben und dafür auf 70 % Hausanteil gerechnet, pro Jahr 2.100 Euro an Abschreibung aktiviert, dann müssen Sie beim Verkauf Ende 2024 auf einen Verkaufspreis von 280.000 Euro noch 14.700 Euro (7 X 2.100 Euro) aufschlagen. Somit erhöht sich beim Verkauf die Bemessungsgrundlage von 80.000 auf 94.700 Euro. Davon 30 % wären 28.410 Euro an Immobilienertragsteuer.
Den Ablauf des Verkaufs einer Liegenschaft sollten Sie genau planen. Mithilfe von wenigen Ratschlägen, die es zu beachten gilt, sollten Sie Ihren Verkaufserfolg deutlich verbessern können:
Die richtige Präsentation
Im Falle eines Inserates sollten Sie zusätzlich ein Exposé erstellen, mit den wichtigsten Fakten wie Größe, Schnitt, Heizung, Lage der Immobilie und Energiewert sowie einigen Bildern von den einzelnen Räumen. Diese Fakten und Bilder verarbeiten Sie auch in (Online-)Inseraten. Die Zeitung am Wochenende kann hilfreich sein, doch Online-Inserate haben in der heutigen Zeit in der Regel eine deutlich höhere Reichweite.
Es gibt dabei auch kleinere Portale, in denen Sie gratis inserieren können. Organisiert werden diese beispielsweise von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften).
Bei der persönlichen Besichtigung sollte das Haus oder die Wohnung in sauberem Zustand sein und gut riechen. Interessenten sollten Sie einen Ausdruck Ihres Exposés mitgeben. Diese Arbeit kann der Immobilienmakler für Sie übernehmen, sofern Sie diesen beauftragen.
Preisgestaltung
Das Wichtigste beim Verkauf einer Immobilie ist die Festsetzung des Preises, der auch einen Bezug zur Realität, sprich dem Verkehrswert der Immobilie haben sollte. Deshalb kann es ratsam sein, vor der Preisfestsetzung das Schätzgutachten eines ortskundigen beeideten Sachverständigen einzubinden, welcher auch auf spezifische Details achtet. Der ausgeschriebene Preis sollte von diesem Wert weder zu stark nach oben als auch nach unten abweichen. Letztendlich ist es aber immer eine Frage von Angebot und Nachfrage. Eine sehr gute Einschätzung über erzielbare Preise haben Immobilienmakler, da diese die regionalen Gegebenheiten bestens kennen und Zugriff auf Datenbanken haben, welche Immobilientransaktionen mit dem tatsächliche Verkaufspreis enthalten.
Wie haben sich die Immobilienpreise für Wohnungen seit 2000 entwickelt?
Warum dies auch Einfluss auf meine Immobilienfinanzierung hat.
Käufer finden: So erreichen Sie die richtigen Interessenten
Der erfolgreiche Verkauf einer Immobilie beginnt mit einer klaren Strategie, um den richtigen Käufer zu finden. Je gezielter Sie Interessenten ansprechen, desto schneller und reibungsloser verläuft der Verkaufsprozess – häufig auch zu einem besseren Preis.
Warum gute Vermarktung entscheidend ist
Viele Immobilien bleiben länger am Markt, weil sie nicht ausreichend sichtbar sind. Besonders beim privaten Verkauf wird der Aufwand für eine durchdachte Verkaufsstrategie oft unterschätzt. Aussagekräftige Fotos, ein realistischer Preis und die Wahl der richtigen Plattform sind entscheidend, wenn Sie schnell Käufer finden möchten.
Käufer finden mit INFINA Home
Mit INFINA Home bieten wir ein Portal, auf der Sie Ihre Immobilie gezielt jenen präsentieren, die tatsächlich kaufen können – inklusive direktem Zugang zur passenden Finanzierung.
Wer Käufer finden möchte, sollte seine Immobilie überzeugend darstellen. Achten Sie auf:
Ein vollständiges Exposé mit allen wichtigen Daten (Wohnfläche, Zustand, Energiekennzahl etc.)
Hochwertige Fotos für mehr Aufmerksamkeit und Vertrauen
Eine klare Beschreibung mit Lagevorteilen und Besonderheiten
Bereitstellung relevanter Unterlagen wie Energieausweis oder Grundriss
Realistische Preisgestaltung
Ein marktgerechter Preis ist essenziell, um seriöse Anfragen zu erhalten. Ziehen Sie bei Unsicherheit ein Schätzgutachten oder die Beratung eines Experten hinzu. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten unterstützen Sie gerne bei der realistischen Preisfindung.
Vertrag und Übergabe
Die vertragliche Komponente kann von einem Notar oder Anwalt übernommen werden, der sich um die Abwicklung und administrativen Schritte kümmert. Der Immobilienmakler kann beim Thema Übergabeprotokoll unterstützen und begleitet manchmal auch den Termin der Schlüsselübergabe.
Die Übergabe findet in der Regel nach Überweisung des Kaufpreises und vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt. Neben Ablesen der Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) sowie Übergabe aller Schlüssel sollten spätestens dann folgende Dokumente ausgetauscht werden:
Grundsteuerbescheide und Grundbuchsauszüge bezüglich Informationen zu Belastungen und Servituten
Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten.
Die aufgeführten Punkte unterstützen Sie, Ihre Immobilie in einem geregelten Ablauf zu verkaufen.
Checkliste Immobilienverkauf: Diese Kosten kommen auf Sie zu
Beim Verkauf von Immobilien kommen auf Sie auch Belastungen zu:
Notar/Treuhänder: Immer fällt die Gebühr für Notar oder Anwalt an, da Verträge errichtet werden müssen und Neueintragungen ins Grundbuch erforderlich sind. Diesbezüglich gibt es staatliche Honorarrichtlinien. Mit 1 bis 3 % des Verkaufspreises müssen Sie dabei kalkulieren.
Immobilienmakler: In der Regel sind es inkl. UST 3,6 % des Verkaufspreises, doch es gibt bei größeren Beträgen manchmal auch etwas Verhandlungsspielräume. Wichtig ist es dabei, einen seriösen Makler zu finden.
Schätzgutachten: Dieses kostet in etwa zwischen 300 und 1.000 Euro und dient als Orientierungshilfe für die Preisfestsetzung.
Zudem fallen bei einer mittels Grundschuld abgesicherten Finanzierung die Kosten für die Ausstellung der Löschungsbewilligung beim Kreditinstitut (ca. 120 bis 250 Euro) sowie die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch in Höhe von aktuell ca. 47 Euro (elektronischer Antrag) bzw. 66 Euro an.
Unterlagen nach Immobilienverkauf: Diese Dokumente müssen Sie aufbewahren
Nach dem Verkauf einer Immobilie ist der Prozess für den ehemaligen Eigentümer noch nicht ganz abgeschlossen. Bestimmte Dokumente nach dem Hausverkauf sollten Sie unbedingt aufbewahren, da sie für steuerliche Nachweise, eventuelle Gewährleistungsansprüche oder rechtliche Rückfragen erforderlich sein können. Ein Verkauf ohne ausreichende Unterlagen kann später zu Problemen führen.
Welche Unterlagen sollten nach dem Immobilienverkauf aufbewahrt werden?
Nach Abschluss des Verkaufsprozesses ist es wichtig, folgende Dokumente sorgfältig zu archivieren:
Enthält den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe.
Listet Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Schriftverkehr mit Käufer oder Makler
Wichtige E-Mails, Verträge oder sonstige Vereinbarungen sollten als Absicherung für eventuelle Rückfragen gespeichert werden.
Wie lange sollten Sie die Unterlagen nach dem Immobilienverkauf aufbewahren?
Die empfohlene Aufbewahrungsfrist hängt vom jeweiligen Dokument ab:
Dokument
Empfohlene Aufbewahrungsdauer
Kaufvertrag
Dauerhaft
Grundbuchauszug
Dauerhaft
Steuerunterlagen (z. B. Immo-ESt-Nachweis)
Mindestens 7 Jahre
Rechnungen für Makler, Notar & Co.
Mindestens 7 Jahre
Übergabeprotokoll
Mindestens 5 Jahre
Kommunikation mit Käufer/Makler
Mindestens 5 Jahre
Durch das systematische Archivieren der wichtigsten Dokumente nach dem Immobilienverkauf vermeiden Sie Probleme mit Finanzamt, Käufer oder Behörden und sind für mögliche Nachfragen optimal vorbereitet.
Spezialfälle beim Verkauf einer Immobilie
Es gibt Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie, bei denen Sie auf spezifische Details achten sollten:
Immobilie verkaufen nach Schenkung bzw. Erbschaft
Die Schenkung selbst ist seit 2008 steuerfrei. Doch der anschließende Verkauf unterliegt einer Immobilienertragsteuer von 30 % des Verkaufspreises. Angenommen Sie verkaufen eine per Schenkung erhaltene Immobilie um 200.000 Euro, dann fallen 60.000 Euro an Steuern an. Die gleichen Steuern gelten für den Verkauf einer geerbten Immobilie. Weitergehende Informationen zum Thema Immobilienerbschaft haben wir im Ratgeber Immobilien als Erbschaft zusammengefasst.
Beim Verkauf einer geschenkten Immobilie müssen Sie Immobilienertragsteuer zahlen.
Immobilie verkaufen mit Wohnrecht
Wollen Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, dann wird es unter Umständen problematisch. Das Wohnrecht stellt in der Regel eine enorme, nachhaltige Wertminderung dar. Erst nach Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder marktgerechte Preise erzielt werden. Ansonsten wird der Verkauf äußerst schwierig und kann sich trotz enormer Abschläge von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.
Verkauf aufgrund eines Ortswechsels
In diesem Fall sollte ein Verkauf wohlüberlegt werden, wenn auch eine Vermietung möglich ist. Auch sollten Sie überlegen, ob nicht eines Tages wieder eine Rückkehr angedacht sein könnte.
Tipp
Durch die Optimierung einer möglichen bestehenden Finanzierung können Sie bei Bedarf gegebenenfalls auch die monatliche Kreditrate für eine bislang eigengenutzte Immobilie an die erzielbare Miete anpassen. Ein Wohnbau-Finanz-Experte ganz in Ihrer Nähe berät Sie hierzu gerne: Berater finden
In einigen Fällen geht es aber auch um eine Kredit-Umschuldung bei Scheidung. Diesbezüglich gibt es klare Regelungen. Einige wichtige Punkte für den Immobilienverkauf im Zuge der Scheidung finden Sie zudem im Ratgeber Eigentümerpartnerschaft.
Verkauf im Alter
Angenommen, Sie ziehen im Alter in eine barrierefreie Wohnung oder ein betreutes Eigenheim, dann kommen Sie mangels Eigenmittel häufig am Verkauf des bisherigen Wohnsitzes nicht vorbei. Alternativ besteht aber die Möglichkeit mittels einer Umkehrhypothek sich Liquidität zu verschaffen. Weitere Alternativen sind beispielsweise eine Leibrente oder ein Seniorenkredit (Kredit aufnehmen im Alter).
In unserem Ratgeber Umkehrhypothek finden Sie neben den Erläuterungen zu dieser Sonderform der Hypothek weitere Möglichkeiten, wie Sie den Wert einer bestehenden Immobilie einsetzen können, ohne diese zu verkaufen.
Wann ist es sinnvoll, eine Immobilie zu verkaufen?
Der Verkauf einer Immobilie ist eine sehr individuelle Entscheidung. Für einen Verkauf sprechen folgende Umstände:
Erzielung eines Rekordpreises nach langjähriger Immobilienhausse bei gleichzeitiger Erwartung deutlich sinkender Preise
Vermeidung einer Überschuldung
Schaffung von Eigenmitteln zum Kauf einer größeren Liegenschaft (Eigenmittel helfen Teile der Zinskosten des Kredites einzusparen)
Wenn dadurch eine Scheidung besser abgewickelt werden kann
Sie erben eine weit weg von Ihrem Wohnort entfernte Liegenschaft, zu der Sie keinen Bezug haben
Umzug aus beruflichen Gründen
Umzug als Altersgründen
Immobilie verkaufen: Mit guter Planung holen Sie das Optimum heraus
Fragen Sie sich immer zuerst: Ist der Liegenschaftsverkauf erforderlich? Wenn ja, dann geht es an die Organisation. Eine der ersten Fragen ist: Makler ja oder nein? Dann erfolgt die Preisfindung, gegebenenfalls auf Grundlage eines Schätzgutachtens. Nächster Schritt ist die gute Aufbereitung der Präsentation der Liegenschaft durch einen Makler oder Sie persönlich. Ist ein Käufer gefunden, sollte die Übergabe entsprechend gut vorbereitet sein, damit diese reibungslos verläuft. Zudem ist die Immobilienertragsteuer noch ein wichtiges Thema. Ist diese zu hoch, wäre Vermieten eventuell die bessere Variante.
FAQs zum Thema Immobilie verkaufen
Ein Hausverkauf kann sinnvoll sein, wenn das Haus zu groß oder teuer in der Instandhaltung ist. Hohe Immobilienpreise bieten aktuell eine gute Verkaufsgelegenheit. Alternativ kann eine Vermietung oder ein Teilverkauf eine Option sein. Wer barrierefrei wohnen möchte, sollte frühzeitig planen. Eine Immobilienbewertung hilft, den aktuellen Marktwert zu ermitteln und die beste Entscheidung zu treffen.
Nach einer Scheidung kann das Haus verkauft und der Erlös geteilt werden. Alternativ kann ein Partner das Haus übernehmen und den anderen auszahlen. Falls keine Einigung möglich ist, bleibt die Teilungsversteigerung als letzte Option. Eine Vermietung kann sinnvoll sein, um gemeinsame Einnahmen zu sichern. Eine Immobilienbewertung und eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung sind entscheidend für eine faire Lösung.
Ja, Drohnenaufnahmen steigern die Verkaufschancen, da sie Immobilien aus einer einzigartigen Perspektive präsentieren. Hochwertige Luftbilder und Drohnenvideos zeigen das Grundstück, die Umgebung und besondere Merkmale auf einen Blick. Besonders bei Einfamilienhäusern, Villen und großen Grundstücken sorgen Drohnenbilder für mehr Aufmerksamkeit und schnellere Verkaufsabschlüsse. Studien belegen, dass Immobilien mit Drohnenaufnahmen mehr Anfragen erhalten. Falls gewünscht, sind professionelle Drohnenaufnahmen im Leistungsangebot von Infina Immobilien enthalten. Wir unterstützen Sie umfassend beim Verkauf Ihrer Immobilie – von der Präsentation bis zur erfolgreichen Vermittlung. Jetzt informieren & Kontakt aufnehmen.
Ja, ein Immobilienverkauf bei Demenz ist möglich, hängt jedoch von der Geschäftsfähigkeit der betroffenen Person ab. Solange diese geistig in der Lage ist, eigenständig zu entscheiden, kann sie den Verkauf selbst abwickeln. Liegt eine fortgeschrittene Demenz vor, ist eine Vorsorgevollmacht oder ein gerichtlich bestellter Sachwalter erforderlich. Ohne Vollmacht entscheidet das Betreuungsgericht, ob der Verkauf im besten Interesse der Person liegt.
Ist ein minderjähriges Kind (z. B. nach Erbschaft oder Schenkung) Miteigentümer einer Immobilie, darf der Verkauf nur mit Zustimmung des Pflegschaftsgerichts erfolgen. Selbst wenn die Eltern als gesetzliche Vertreter handeln, ist für den Hausverkauf eine gerichtliche Genehmigung zwingend erforderlich, um das Vermögen des Minderjährigen zu schützen.
Für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie ist es wichtig, alle notwendigen Unterlagen wie den Energieausweis und Grundrisspläne bereitzustellen, damit Sie oder Ihr Makler eine professionelle Vermarktung sicherstellen können. Ein erfahrener Makler verwendet hochwertige Fotos, die das Potenzial Ihrer Immobilie optimal hervorheben. Diese professionelle Präsentation ist entscheidend, um das Interesse qualifizierter Käufer zu wecken und den Verkaufsprozess effektiv zu gestalten.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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