Höchstbetragshypothek einfach erklärt

Die Höchstbetragshypothek ist eine spezielle Form des Pfandrechts. Sie dient zur Absicherung der kreditgebenden Bank und bringt praktische Vorteile mit sich, um eine Immobilie bestmöglich als Sicherheit für mehrere, verschiedene Finanzierungen nutzen zu können. In diesem Beitrag finden Sie neben den Ausführungen zur Höchstbetragshypothek eine Auflistung der Vor- und Nachteile sowie den Unterschied zur Festbetragshypothek.  

Häufig wird für einen Immobilienkredit eine Festbetragshypothek oder auch Darlehenshypothek im Grundbuch eingetragen. Diese betrifft dann genau diesen einen aufgenommenen Kredit und die konkrete Kredithöhe. Die Höchstbetragshypothek funktioniert anders. Bei ihr kann der eingetragene Wert des Pfandrechts immer wieder genutzt werden. So kann beispielsweise ein bereits teilweise abbezahlter Kredit wieder bis zum Wert der Höchstbetragshypothek aufgestockt werden. Die Immobilie kann also wiederholt sowie für unterschiedliche Vorhaben und Kredite als Sicherheit genutzt werden.

Beide Formen von Hypotheken verfolgen denselben Zweck: Durch die Eintragung einer Hypothek erlangt die finanzierende Bank Sicherheit und ist somit bereit, Ihnen einen Kredit zu gewähren. Der zentrale Unterschied zwischen Höchstbetrags- und Festbetragshypothek liegt darin, dass die Höchstbetragshypothek wieder ausnutzbar ist. Wurden Teile eines mit einer Höchstbetragshypothek besicherten Kredits bereits getilgt, so besetzt diese Hypothek den Grundbuchsrang immer in Höhe des eingetragenen Werts, auch wenn das aushaftende Darlehen durch Kredittilgungen bereits geringer ist. Bei einer Festbetragshypothek muss hingegen der noch aushaftende Darlehenssaldo festgestellt werden, um den aktuellen Wert der Festbetragshypothek bestimmen zu können.

Gemeinsamkeiten

Egal welche Hypothek genutzt wird, beide Formen werden im Grundbuch – als Belastung – eingetragen und sie können wieder gelöscht werden, sobald die Finanzierung vollständig zurückbezahlt wurde. Zu diesem Zweck stellen Banken Löschungserklärungen (bzw. auch Löschungsquittung genannt) aus, mit der Sie dann die Hypothek auf Antrag im Grundbuch löschen lassen können. Ident sind auch die Kosten beider Hypotheken. Die Eintragung des Pfandrechts kostet 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandbetrags.

Unterschiede

Zwischen der Höchstbetragshypothek und der Festbetragshypothek gibt es ein paar zentrale Unterschiede, deren Verständnis verdeutlicht, wie beide Arten der Hypothek funktionieren:

• Höhe des Pfandrechts: Bei der Festbetragshypothek entspricht die im Grundbuch ersichtliche Höhe der ursprünglichen Finanzierungssumme. Häufig wird dazu noch eine Nebengebührensicherstellung zusätzlich eingetragen. Bei der Höchstbetragshypothek wird eine fixe Maximalsumme definiert, bis zu der die Immobilie dann als Sicherheit dient.
• Verlauf während Kreditrückzahlung: Bei einer Festbetragshypothek sinkt der Pfandwert durch die stetige Kreditrückzahlung, bis schlussendlich, wenn der Kredit zurückbezahlt wurde, keine reale Hypothek mehr vorhanden ist. Bei der Höchstbetragshypothek bleibt diese trotz Kreditrückzahlung in selber Höhe bestehen und kann nach einer Tilgung bis zum eingetragenen Pfandwert wieder ausgenutzt werden.
• Zweckbindung der Kreditsumme: Bei einer „klassischen“ Hypothek wird der Kreditbetrag zweckgebunden dafür verwendet, die als Sicherheit dienende Immobilie zu kaufen, zu errichten oder eventuell zu sanieren. Bei der Höchstbetragshypothek ist die Belastung zwar in einer konkreten Immobilie eingetragen, der Kreditbetrag kann jedoch auch für andere Vorhaben verwendet werden (soweit die Bank bei Kreditvergabe dem zustimmt).
• Kreditnehmer: Bei einer Festbetragshypothek sind die Eigentümer der Immobilie gleichzeitig auch die Kreditnehmer. Bei einer Höchstbetragshypothek wäre es möglich, dass mehrere Personen über die Finanzierungssumme verfügen können, aber nur eine Person die Immobilie zur Besicherung bereitstellt.
• Neuerliche Kredite: Wer ein Haus baut und eine Festbetragshypothek eintragen lässt, muss zusätzliche Kredite später erneut eintragen lassen. Dadurch entstehen Kosten. Die Höchstbetragshypothek wird einmalig eingetragen und kann dann immer wieder für weitere Finanzierungen eingesetzt werden.

Wer sich sicher ist, nur einmalig einen Kredit, z.B. für einen finanziell gut durchgeplanten Hauskauf, zu benötigen, kann eine Festbetragshypothek nutzen. Doch es gibt auch viele Fälle, in denen eine Höchstbetragshypothek vorteilhaft ist, da sie flexibler in der Handhabung ist und potenziell eine Kostenersparnis ermöglicht.

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