Die Übergabe eines Hauses ist der letzte große Schritt vor dem Eigentümerwechsel – und zugleich ein sensibler Moment, bei dem oft übersehene Details zu späteren Streitigkeiten führen können. Vor allem Mängel bei der Hausübergabe sind ein häufiger Konfliktpunkt. Dieser Beitrag zeigt, worauf Käufer und Verkäufer achten sollten, wie mit Mängeln umzugehen ist und welche Punkte bei der Übergabe unbedingt dokumentiert gehören.
Was bei der Hausübergabe zu beachten ist
Die Hausübergabe markiert den Übergang von Verantwortung und Besitz. Sie findet in der Regel am Tag der Schlüsselübergabe statt – oft nach Eintragung des Käufers ins Grundbuch oder nach vollständigem Zahlungseingang. Damit die Übergabe reibungslos verläuft, sollten alle Räume, Keller, Dachboden, Garten, Garagen sowie Nebenflächen gemeinsam besichtigt werden.
Wichtig ist: Der Käufer hat Anspruch auf die im Kaufvertrag beschriebene Immobilie in dem dort vereinbarten Zustand. Dazu gehört nicht nur die Bausubstanz, sondern auch Zubehör wie Küche, Einbaumöbel oder Heizsysteme, sofern diese mitverkauft wurden.
Am besten wird ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt, das von beiden Parteien unterschrieben wird. So lassen sich spätere Unklarheiten vermeiden – etwa bei versteckten oder strittigen Mängeln. Nutzen Sie am besten auch eine Checkliste für den Hauskauf und die Übergabe.
Tipp: Alles über das Übergabeprotokoll erfahren Sie in unserem Ratgeber: Übergabeprotokoll: Haus richtig übergeben
Typische Mängel bei Hausübergabe
Einige Mängel bei der Hausübergabe sind sofort erkennbar – etwa feuchte Stellen, beschädigte Fenster, defekte Heizkörper oder unsachgemäß entfernte Einbauten. Andere wiederum zeigen sich erst später, z. B. undichte Dächer, fehlerhafte Leitungen oder schadhafte Dämmung.
Grundsätzlich gilt: Mängel, die bei der Übergabe sichtbar sind oder hätten auffallen können, sind vom Käufer zu akzeptieren, wenn sie im Übergabeprotokoll nicht beanstandet wurden. Verdeckte Mängel, die bewusst verschwiegen wurden, können auch nachträglich zu Ansprüchen führen.
Besonders kritisch wird es, wenn der Verkäufer wissentlich Schäden verschweigt – in diesem Fall kann der Käufer sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadenersatz verlangen.
Bedeutend ist außerdem die vertragliche Gestaltung. Zwischen Privatpersonen kann vereinbart werden, dass eine Immobilie „wie besichtigt“ verkauft wird, während gewerbliche Verkäufer (Bauträger, etc.) bei sanierten Gebäuden Garantie- und Gewährleistung bieten müssen.
Zählerstände bei Hausübergabe richtig erfassen
Ein oft unterschätzter, aber wichtiger Punkt: die Zählerstände bei der Hausübergabe. Alle Zähler – für Strom, Wasser, Gas, eventuell auch Fernwärme – sollten gemeinsam abgelesen und protokolliert werden. Idealerweise wird jeder Stand mit einem Foto dokumentiert.
Diese Werte bilden die Grundlage für die Abmeldung beim Versorger (Verkäufer) und die Neuanmeldung (Käufer). Wichtig: Die Abrechnung erfolgt taggenau, daher muss das Datum der Übergabe exakt festgehalten werden.
Auch hier gilt: Unterschriften beider Parteien bestätigen die Richtigkeit der Angaben. Das schützt beide Seiten vor nachträglichen Streitigkeiten über Verbrauchskosten.
Sonderfall: Immobilienübergabe bei Scheidung
Besonders sensibel ist die Immobilienübergabe bei Scheidung. In solchen Fällen kommt es nicht nur zur Übergabe von Eigentum, sondern oft auch zu emotional belasteten Verhandlungen. Wichtig ist hier, klare Regelungen zu treffen – sei es im Scheidungsvergleich oder über notarielle Vereinbarungen.
Wird eine Immobilie verkauft, während sie noch im gemeinsamen Eigentum steht, müssen beide Partner der Übergabe und den vertraglichen Details zustimmen. Wer in der Immobilie bleibt, muss im Gegenzug etwaige Ausgleichszahlungen leisten und ist für den Zustand der Immobilie verantwortlich.
Unabhängig von der emotionalen Lage sollte die Übergabe sachlich und strukturiert ablaufen – im Idealfall mit professioneller Unterstützung durch Makler oder Juristen.
Wie mit Mängeln nach der Hausübergabe umgehen?
Mängel nach der Hausübergabe sind nicht automatisch ein Fall für den Anwalt. Zunächst sollte geprüft werden:
- Wurde der Mangel bereits im Protokoll dokumentiert?
- War er bei Übergabe erkennbar, nicht erkennbar oder gar arglistig verschwiegen?
- Ist der Verkäufer nachweislich in Kenntnis des Mangels gewesen?
Liegen klare Beweise für arglistige Täuschung vor, kann der Käufer rechtliche Schritte einleiten. In anderen Fällen ist der Weg über eine gütliche Einigung oft schneller und kostensparender.
Eine rechtliche Beratung ist dann sinnvoll, wenn hohe Kosten drohen oder sich der Mangel als gravierend herausstellt – etwa bei Feuchtigkeitsschäden oder Sicherheitsrisiken.
Bildquellen: Kzenon / Adobe Stock, Daniel / Adobe Stock
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