Sie träumen vom eigenen Haus? Dann geht es Ihnen wie vielen Menschen, für die der Kauf ihres Hauses häufig die größte und wichtigste Investition im Leben ist. Dabei bedeuten die eigenen vier Wände nicht nur einen neuen Wohnraum für Sie und Ihre Familie, sondern meist auch die Absicht einer lukrativen und sicheren Anlage. Bevor es aber soweit ist, gilt es einiges bei der Kaufentscheidung zu beachten. In diesem Beitrag liefern wir Ihnen neben Checklisten unter anderem auch Informationen zu den Kosten, den Hauskauf Nebenkosten und zur Finanzierung beim Hauskauf.
1. Vorbesprechung beim Notar/ Vorvertrag: Der erste Termin beim Notar dient dem Käufer und Verkäufer des Hauses vor allem als beratendes Treffen. Hierbei werden Details aus dem Grundbuchauszug in Österreich, wie z. B. Besitzverhältnisse und Grundschuldlöschung, sowie Zahlungs- und Übergabebedingungen des Kaufpreises und die Notarkosten beim Immobilienkauf besprochen. Beide Parteien haben die Möglichkeit, ihre Kaufbedingungen einfließen zu lassen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Oft wird bereits bei der Vorbesprechung ein Kaufvertragsentwurf bzw. ein Vorvertrag für den Immobilienkauf erstellt.
2. Kaufvertragsabwicklung: Auf Basis Kaufvertragsentwurf bzw. Vorvertrag Hauskauf wird der tatsächliche Kaufvertrag für eine Immobilie (auch Hauptvertrag genannt) aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. Der Notar übernimmt hierbei die Beurkundung des Vertrags und fungiert auf Wunsch als Treuhänder des Kaufpreises.
3. Grunderwerbsteuer zahlen: Nachdem das Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrags vom Notar erhalten hat, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese ist nach erfolgter Zahlungsaufforderung vom Käufer zu entrichten.
4. Anmerkung der Rangordnung: Der Notar beantragt bei Bedarf einen Rangordnungsbeschluss bei Gericht. Das sichert den Käufer gegen Eigentumsansprüche des Verkäufers ab und verhindert, dass dieser das Haus an andere weiterverkaufen kann.
5. Grundbucheintrag: Wenn die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags abgeschlossen ist, kann der Notar den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch in Österreich eintragen. Somit findet die rechtliche Eigentumsübertragung statt. In diesem Rahmen werden u. a. auch Vorverkaufsrechte vermerkt. Beachten Sie hierbei, dass in jedem österreichischen Bundesland ein anderes Immobilienrecht und Grundverkehrsgesetz gilt. Ein Hauskauf bedarf in manchen Fällen der Genehmigung der jeweils zuständigen Grundverkehrsbehörde, welche dann die Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist.
6. Zahlung und Übergabe: Der neue Eigentümer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer des Hauses bzw. auf das Treuhandkonto. Danach kann die finale Schlüsselübergabe erfolgen.
Das passende Haus finden
Jeder hat seine eigenen Vorstellungen und Ansprüche an sein zukünftiges Eigenheim. Um das passende Haus zu finden, welches Ihren persönlichen Anforderungen und Wünschen entspricht, sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Nachfolgend erhalten Sie hilfreiche Tipps, die Ihnen bei der Wahl Ihrer Wunschimmobilie weiterhelfen können.
Tipp 1: Flexibel bleiben und Kompromisse eingehen
Legen Sie sich bei Lage und Immobilientyp nicht zu sehr fest, denn sonst steht Ihnen womöglich eine sehr lange Suche bevor. Überlegen Sie sich vor dem Immobilienkauf in Österreich, ob es denn unbedingt ein Neubau mit Garten sein soll. Vielleicht werden Sie auch in einer bestehenden Eigentumswohnung mit Dachterrasse ebenso glücklich? Dasselbe gilt für die Lage von Immobilien. Denn gute Angebote in Ballungsräumen sind selten, teuer und schnell verkauft. Oft werden Sie im sogenannten „Speckgürtel“, also im Umkreis von 20 bis 40 km fündig. Zusätzlicher Vorteil: Der Kaufpreis für Immobilien im Umkreis ist in aller Regel deutlich niedriger.
Setzen Sie sich eine klare finanzielle Grenze, welche Sie nicht überschreiten. Dabei sollten Sie Ihr Eigenkapital sowie Ihre leistbare Kredithöhe im Auge behalten. Dies verhindert blindes unvernünftiges Bieten auf eine Immobilie, welche am Ende Ihr Budget überschreitet. Haben Sie ein attraktives Angebot gefunden, gilt es den Kaufpreis verbindlich aufbringen zu können, um sich gegen andere Interessenten durchsetzen zu können.
Mit dem Kreditrechner Hauskauf erhalten Sie eine erste Orientierung für die Realisierung Ihres Wohntraums. Geben Sie bspw. die Kreditsumme für Ihre Wunschimmobilie ein und gleichen Sie ab, ob Sie die monatliche Rate stemmen können. Ein Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe berät Sie gerne persönlich.
Tipp 3: Suche breit fächern
Stellen Sie sich bei der aktiven Suche nach Ihrem Eigenheim möglichst breit auf. Halten Sie stets Augen und Ohren offen und streuen Sie Ihre Suche auf verschiedenen Kanälen:
Immobilienportale: Stellen Sie Ihre Suche auf mehreren Portalen ein.
Immobilienmakler: Soweit Sie anfallende Maklergebühren aufbringen wollen, beauftragen Sie gleich mehrere Maklerbüros. Exklusivverträge sind dabei kritisch.
Zeitungen und Kleinanzeigen: Vor allem die ältere Generation setzt Immobilienangebote ganz klassisch in Zeitungsannoncen ein. Auch regionale Kleinanzeigen können bei der Haussuche sehr effektiv sein.
Soziale Netzwerke: Stellen Sie Ihr Gesuch z. B. auch auf Facebook ein.
Banken und Bauträger: Ortsansässige Banken und Bauträger verfügen oft über ein Immobilienportfolio, welches sich anzuschauen lohnt.
Bauamt, Baubehörde und Gemeinden: Hier können Sie sich unverbindlich nach Leerständen, freien Grundstücken und Baugebieten erkundigen und sich ggf. auf eine Warteliste setzen lassen.
Persönlicher Umkreis: Unterschätzen Sie nicht die Reichweite Ihrer eigenen Kontakte. Viele Immobilien erscheinen nicht auf dem Markt, sondern werden innerhalb des Familien- oder Bekanntenkreises weitervermittelt.
Tipp 4: Geduld haben und bei Bedarf schnell handeln
Lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen, wenn die Suche nach der passenden Immobilie länger dauert. Oft dauert es ein bis zwei Jahre bis Sie Ihr Eigenheim finden. Je attraktiver die Lage und der Zustand der Wunschimmobilie sind, desto länger dauert in der Regel auch die Suche, denn die Konkurrenz unter den Kaufinteressenten ist dann besonders groß. Wenn Sie aber letztendlich ein passendes Angebot entdecken, gilt es schnell zu handeln: Kontaktieren Sie schnellstmöglich den Verkäufer und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.
Hausbesichtigung: Darauf sollten Sie achten
Entscheiden Sie sich für eine gebrauchte Immobilie, sind einige Punkte bei der Hausbesichtigung zu beachten:
Besichtigung bei Tageslicht durchführen Am Tag sind eventuelle Mängel deutlicher zu erkennen, der Sonnenverlauf ersichtlich und die Helligkeit bzw. der Lichteinfall im Innenbereich lässt sich besser bewerten.
Zustand außen und innen prüfen / Renovierungskosten abschätzen Die Bausubstanz ist besonders wichtig bei der Kaufentscheidung. Überprüfen Sie u. a. den Zustand von Fassade, Keller, Dachziegel, Fenster, Bodenbelag, Heizungsanlage, Elektrik, Isolierung, Wasserleitungen und Außenanlagen, etc.
Bestehende Ausstattung erfassen Verfügt die Immobilie bereits über eine Küche oder andere Einrichtungsgegenstände? Welche Qualität hat die bestehende Ausstattung und muss diese ggf. ausgetauscht werden? Welcher TV- und Telefonanschluss liegt vor und wie ist die Bandbreite für das Internet sowie der Mobilfunkempfang?
Raumaufteilung und -größe beurteilen Idealerweise erhalten Sie im Vorfeld einen Grundriss/ Ansichtsplan der Immobilie. Gleichen Sie die Räume damit ab und beurteilen Sie, ob Ihnen die Aufteilung und Größe der Räume zusagt.
Lage bewerten Ein besonders wichtiger Aspekt bei der Besichtigung ist die Lage der Immobilie. Bewerten Sie dabei tägliche Anfahrtswege, Infrastruktur, Nahversorgung und die Wohnumgebung. Fühlen Sie und Ihre Familie sich persönlich in dieser Umgebung wohl?
Energieausweis anfordern Mit dem Energieausweis in Österreich erhalten Sie eine erste Einschätzung über laufende Energieausgaben.
Zweite Meinung bzw. Experten hinzuziehen Besichtigen Sie das Objekt gemeinsam mit einer zuverlässigen Begleitperson, um eine weitere Meinung einzuholen. Ziehen Sie sogar einen Bausachverständigen hinzu, entdeckt dieser meist Punkte, welche Sie ohne den Experten nicht gesehen hätten.
Tipp:
Besichtigen Sie, wenn möglich mehrere Objekte, um Vergleichswerte zu erhalten und somit Ihrer Wunschimmobilie näherzukommen. Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, besichtigen Sie die Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Uhrzeiten. So kann der Einfall des Lichtes zu verschiedenen Tageszeiten bemerkt werden.
Durch mehrere gründliche Besichtigungen können Fragen aufkommen, die Sie vielleicht durch die anfängliche Euphorie nicht wahrgenommen haben.
Verkehrsaufkommen, Parkplatzsituation und Lärmpegel sind mögliche wichtige Punkte beim Hauskauf.
Kosten beim Hauskauf: Kaufpreis und Nebenkosten
Haben Sie das passende Eigenheim gefunden, so gilt es, den genauen Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln. Dabei sollten Sie als Käufer stets im Kopf behalten, dass zusätzlich etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises für die Hauskauf- Nebenkosten hinzukommen. Diese stellen sich aus folgenden Positionen zusammen:
Grunderwerbsteuer: etwa 3,5 % des Kaufpreises.
Grundbucheintragungsgebühr: etwa 1,1 % des Kaufpreises.
Pfandrechteintragung für die Hypothek: 1,2 % des Pfandbetrages zzgl. Nebengebührensicherstellung.
Maklerkosten: etwa 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt..
Anwaltskosten bzw. Notarkosten Hauskauf: 2-3 % des Kaufpreises.
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024".
Beim Hauskauf können neben den Anschaffungskosten zusätzliche Ausgaben für Sanierungen entstehen, wobei die Kosten der energetischen Sanierung besonders ins Gewicht fallen können. Für einen tiefergehenden Überblick über diese Kosten können Sie nachfolgende Ratgeber lesen. In Österreich gibt es zahlreiche Förderungen für die energetische Sanierung, die helfen, einen Teil dieser Kosten zu decken. Ein Gespräch mit einem Berater für die energetische Sanierung kann Ihnen einen ersten umfassenden Einblick bieten.
Der Kauf eines Hauses kann nur selten ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert werden. In den meisten Fällen wird hierzu ein Immobilienkredit abgeschlossen. Es gibt verschiedene Arten der Bau- und Hausfinanzierung, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen. Hier bietet sich ein Beratungsgespräch bei einem Kreditvermittler an, der Ihnen konkret Auskunft über die Art, Laufzeit, Höhe und die Konditionen Ihres Kredits geben kann und über die möglichen Wohnbauförderungen beim Hauskauf Bescheid weiß. Verwenden Sie einen Kreditrechner, um eine erste Orientierung über Ihre monatliche Belastung zu erhalten.
Kaufvertrag und Vorvertrag beim Hauskauf
Ein Kaufvertrag ist beim Hauskauf verpflichtend und wird ähnlich wie bei einem Grundstückskauf aufgesetzt. Dieser kann von einem Notar bzw. Rechtsanwalt erstellt werden und umfasst folgende Punkte (keine abschließende Aufzählung):
Namen, Anschriften sowie Unterschriften von Käufer und Verkäufer
Genaue Beschreibung der Immobilie (Anschrift, Baujahr, Wohnfläche, etc.) durch aktuellen Grundbuchauszug
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Energieausweis
Übergabebedingungen
Haftungsbedingungen für Sach- und Rechtsmängel
Name des Treuhänders (sollte dieser den Kauf abwickeln).
Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien freigegeben und unterschrieben wurde, wird dieser notariell beglaubigt. Eine notarielle Beglaubigung ist Voraussetzung, um die Eigentumsrechte des Käufers ins Grundbuch einzutragen.
Tipp: Mit einem Vorvertrag Hauskauf, auch Kaufanbot genannt, verpflichten sich Käufer und Verkäufer des Hauses zu einem späteren Zeitpunkt einen finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Dabei ist ein Vorvertrag zwar kein abschließender Vertrag, er ist aber verbindlicher als eine bloße Willenserklärung und stellt daher dennoch eine rechtliche Verpflichtung dar. Er erhält bereits die oben aufgeführten Punkte des Hauptvertrages und wird notariell beurkundet.
Diese Dokumente brauchen Sie für den Hauskauf
Neben einem verbindlichen Kaufvertrag benötigen Sie beim Hauskauf noch weitere Unterlagen. Sie dienen Ihnen dazu, einen umfassenden Überblick über die Immobilie zu erhalten. Außerdem benötigen Sie folgende Dokumente, wenn Sie einen Kredit beantragen:
Für den Hauskauf sind eine Vielzahl von Dokumenten notwendig.
Aktueller Grundbuchauszug, der die Eigentumsverhältnisse nachweist
Ggf. Vorvertrag/ Kaufanbot, mit dem Sie verbindlich Ihr Kaufinteresse erklären
Exposé bzw. Objekt- und Ausstattungsbeschreibung
Ggf. bisherige Gutachten
Ggf. Kontaktdaten des Treuhänders, Anwartschaftsvertrag, Genossenschaftsvertrag und/ oder Pachtvertrag
Energieausweis (bei der Kreditbeantragung im Regelfall nicht benötigt)
Privater Hauskauf vs. Hauskauf über den Makler
Wenn Sie Ihr Haus gerne von einem privaten Verkäufer und ohne Makler erwerben möchten, helfen Ihnen unsere beschriebenen Tipps. Allerdings hat die Beauftragung eines Maklers auch Vorteile. In der nachstehender Übersicht stellen wir die Vor- und Nachteile von Hauskauf privat dem Hauskauf per Makler gegenüber:
Hauskauf über einen Makler
Vorteile
Nachteile
Makler verfügen über einen eigenen Interessentenpool, d.h. sie inserieren Objekte auf Immobilienportalen in der Regel erst, wenn sie diese nicht über den eigenen Interessentenpool vermittelt haben.
Bei erfolgreicher Vermittlung sind Maklerkosten in der Regel in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. zu zahlen.
Makler können bei der Suche in Ballungsräumen effektiver sein.
Bei Abschluss von Exklusivverträgen können keine weiteren Makler beauftragt werden.
Makler verbreitern den Umfang der Haussuche beträchtlich.
Viele Hausverkäufer beauftragen Makler für die Suche nach einem Käufer.
Makler besitzen das Wissen über eine faire Preisgestaltung von Immobilien. Sie können von dieser Expertise profitieren.
Hauskauf über private Verkäufer
Vorteile
Nachteile
Bei einem Hauskauf privat fallen keine Maklergebühren für die Immobilienvermittlung an.
Ermittlung eines gerechtfertigten Immobilienpreises muss selbst oder ggf. von einem Gutachter ermittelt werden.
Anmerkung: Im ländlichen Bereich sind die Chancen für einen privaten Hauskauf und evtl. auch einen guten Preis höher.
Die Auswahl an privat zu vermittelnden Immobilien ist meist begrenzt.
Der Suchaufwand ist oft höher und länger.
Checkliste für den Hauskauf
Worauf kommt es als bei der Suche nach Ihrem Wohntraum an? Nachfolgende Checkliste Hauskauf erklärt Ihnen kurz und prägnant, was Sie beachten sollten.
Die Finanzierungsplanung Seien Sie sich über Ihre Eigenmittel und die leistbare Kredithöhe bewusst. Das erleichtert Ihnen die Suche nach einer passenden Immobilie, die in Ihr Budget passt. Lassen Sie sich ggf. vorab über mögliche Finanzierungsarten, aktuelle Kreditkonditionen und Förderungen beraten.
Die Suche nach dem passenden Haus Der Immobilienmarkt ist groß. Legen Sie Ihre Suche also breit aus und nutzen Sie verschiedene Kanäle.
Die Besichtigung Prüfen Sie ggf. gemeinsam mit einem Gutachter den Zustand und die Ausstattung des Hauses. Sagen Ihnen die Lage, Wohnumgebung, Größe und Raumaufteilung zu?
Der Kaufpreis und die Nebenkosten Entdecken Sie Mängel am Haus, ist der Kaufpreis evtl. verhandelbar. Beachten Sie auch die Summe der Nebenkosten, die zusätzlich etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen.
Der Kaufvertrag und weitere Unterlagen zum Hauskauf Der Notar kann Ihnen beim Erstellen des Kaufvertrages und bei der Klärung rechtlicher Fragen zur Seite stehen. Er ist auch für die notarielle Beglaubigung zuständig. Denken Sie auch an die weiteren Dokumente Hauskauf, welche Sie für die Kaufabwicklung und Ihren Kredit benötigen.
Die Eintragung ins Grundbuch Erst wenn Ihre Eigentumsrechte ins Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie der rechtmäßige neue Eigentümer des Hauses.
Die Bezahlung und Übergabe Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben, steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte der ehemalige Eigentümer sämtliche Hauspläne, Wartungsverträge, Betriebsanleitungen, etc. an Sie übergeben.
Hauskauf: Auf dem Weg zum Eigenheim ist einiges zu beachten
Nutzen Sie Checklisten für den Hauskauf.
Der Kauf eines Hauses bringt zwei wesentliche Vorteile mit sich: Zum einen bietet er Ihnen die Möglichkeit, Ihr Eigenheim frei nach Ihren Vorstellungen umzugestalten. Innerhalb der geltenden Bauvorschriften können Sie sämtliche Umbauten und Erweiterungen nach Belieben planen und umsetzen. Zum anderen stellt ein Haus in der Regel eine langfristig sichere Wertanlage dar.
Bevor Sie jedoch den Schritt zum Eigenheimbesitzer machen, sind einige rechtliche und finanzielle Aspekte zu klären. Zudem lohnt es sich, bei der Haussuche über den Tellerrand zu schauen und die Besichtigungen gründlich sowie strukturiert anzugehen. Wenn Sie dabei stets Ihr Budget und Ihre individuellen Wünsche an Ihr zukünftiges Zuhause im Blick behalten, erhöhen Sie die Chancen, die perfekte Immobilie zu finden.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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