Hauseigentümer: Rechte und Pflichten in Österreich

Viele Menschen haben den Wunsch, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Allein die Vorstellung, in den eigenen vier Wänden tun und lassen zu können, was man möchte, ist für viele attraktiv. Die Immobilie ist im Eigentum und man ist zudem durch keine angrenzenden Wände im direkten Kontakt zu Nachbarn, die einen stören könnten. Doch als Hauseigentümer hat man neben vielen Rechten auch Pflichten, um die man sich kümmern muss. Dieser Beitrag gibt Ihnen Aufschlüsse über Rechte und Pflichten als Hauseigentümer, die Sie in Österreich erwarten.

Als Hauseigentümer haben Sie rechtlich gesehen das umfassende dingliche Recht an der Immobilie. So können Sie über diese Immobilie nach Willkür verfügen und jeden anderen von dessen Nutzung grundsätzlich zunächst einmal ausschließen. Im Gegensatz dazu haben Sie als Hausbesitzer die tatsächliche Gewalt über die Immobilie. Sie können aber nicht nach freier Willkür über diese verfügen. Als Mieter eines Hauses sind Sie z. B. Hausbesitzer und als solcher dürfen Sie im angemieteten Haus wohnen. Details zu Ihrer Nutzung sowie Veränderungen an der Immobilie darf jedoch nur der Eigentümer bestimmen und nicht der Mieter.

Achtung:

Der Eigentumserwerb in Österreich gilt, wie oft fälschlicherweise angenommen, nicht ab der Zahlung des Kaufpreises, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch in Österreich.

Als Hauseigentümer genießen Sie eine Vielzahl an Hauseigentümer-Rechten. So können Sie beispielsweise über Ihr Eigentum nach Belieben verfügen und es verkaufen oder vermieten sowie belasten, sofern diese Vorgänge die Rechte Dritter nicht einschränken. Außerdem können Sie die Herausgabe Ihres Eigentums verlangen und diese auch vor Gericht einklagen. Falls durch einen Dritten, z. B. Nachbarn, Störungen auf Ihr Eigentum einwirken, die das ortsübliche Maß überschreiten, können Sie deren Unterlassung verlangen. Im folgenden Abschnitt finden Sie Details zu den Hauseigentümer-Rechten.

Recht auf Nutzung nach eigenem Belieben

Als Eigentümer können Sie die Immobilie nach Belieben renovieren oder diese bei Bedarf auch vermieten. Falls Sie einen Kredit beantragen, kann die Immobilie als Sicherheit (Hypothek) dienen und bei einer finanziellen Notlage könnten Sie die Immobilie, ohne auf die Rücksprache mit einem Dritten angewiesen zu sein, verkaufen.

Hinweis: Solange Sie die Immobilie zu Wohnzwecken nutzen, sind Ihnen in der Verwendung wenig Grenzen gesetzt. Bei einer gewerblichen Nutzung sieht dies anders aus. In unserem Ratgeber Flächenwidmungsplan finden Sie hierzu weitergehende Informationen.

Recht auf Herausgabe

Als Hauseigentümer in Österreich haben Sie rechtens den Anspruch, über die Immobilie zu walten und falls diese im unrechtmäßigen Besitz von Dritten ist, die Herausgabe zu fordern. Dieses Recht können Sie mit einer Eigentumsklage (§ 366 ABGB) einfordern, dies aber nur, sofern der Beklagte kein rechtmäßiger Besitzer, wie z. B. ein Mieter, ist. Sollten Sie selbst (noch) nicht rechtmäßiger Eigentümer sein, also noch nicht im Grundbuch eingetragen sein, so können Sie sich in diesem Falle der Klage aus dem rechtlich vermuteten Eigentum (nach § 372 ABGB) bedienen.

Recht auf Schutz vor Immissionen der Nachbarn

Der Eigentümer einer Liegenschaft kann gemäß § 364 Abs. 2 ABGB dem Nachbarn die von seinem Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwasser, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch etc. untersagen, sofern diese das ortsübliche Ausmaß überschreiten. So darf Ihr Nachbar z. B. Hecken, Sträucher und Bäume an der Grundstücksgrenze oder in Grenznähe pflanzen. Wenn Sie als Eigentümer des Nachbargrundstücks aber dadurch einen Entzug von Licht oder Luft erleiden, welcher das ortsübliche Ausmaß übersteigt, so können Sie auf Unterlassung klagen. Was den Pflanzenüberhang betrifft, so herrscht eine Selbsthilfepflicht, d. h. Sie dürfen Äste oder Zweige, welche über Ihre Grundstücksgrenze reichen, abschneiden. Das Nachbargrundstück darf dafür aber nicht betreten werden.

Recht auf Unterlassung bzw. Beseitigung von Störungen durch Dritte

Wenn ein Fremder rechtswidrig in Ihr Besitzrecht eingreift, also z. B. durch sein abgestelltes Kfz Ihnen die Einfahrt zu einem Privatparkplatz versperrt, so können Sie von einer Besitzstörungsklage bzw. Androhung ebendieser Gebrauch machen. Sie sollten jedoch wissen: Selbsthilfe, also ein Abschleppen des Fahrzeugs, ist nur in einem sehr begrenzten Ausmaß erlaubt.

Recht auf Ausgleich bei gewerblichen oder industriellen Einwirkungen

Falls Sie durch eine behördliche genehmigte Anlage auf dem Nachbargrundstück eine Beeinträchtigung erleiden, dann haben Sie rechtlich einen Anspruch (§ 364a ABGB) auf einen Ersatz des zugefügten Schadens. Dieser Schadenersatz deckt neben dem Sachschaden noch den Minderwert der Liegenschaft sowie eventuelle Umsatzeinbußen.

Achtung:

Die Beeinträchtigung muss materieller Natur sein, sonst können Sie rechtlich keinen Ausgleich begehren. Sie können sich also z. B. nicht gegen die Eröffnung eines Saunabetriebs im Nachbargebäude wehren.

Sie haben also eine weitreichende Anzahl an Rechten im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie. Das sicherlich wichtigste ist dabei das Recht auf Nutzung nach eigenem Belieben, welches jedoch durch die zwei nachfolgenden Themenfelder eingeschränkt wird.

Bauvorschriften

Als Hauseigentümer können Sie in einem hohen Maße über Ihre Immobilie verfügen, wie Sie wollen. Sie müssen sich jedoch, was bauliche Änderungen betrifft, an das lokal geltende Baurecht halten. Sollten Sie also Ihre Immobilie erweitern oder umbauen wollen, so müssen Sie mit dem lokalen Bauamt Rücksprache halten und dieses äußert eine Ladung zum Parteiengehör. Die Beteiligten können dann Einsicht in den Bauakt nehmen und ihre möglichen Einwendungen vorbringen.

Servituten

Servituten, auch Grunddienstbarkeiten genannt, sind teilweise Nutzungsrechte an Liegenschaften, welche sich in fremdem Eigentum befinden. Damit ist der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, gewisse Handlungen zu dulden oder zu unterlassen. Servituten können auf verschiedenen Wegen (z. B. Testament, Ersitzung, Teilungsurteil, Gesetz) zustande kommen. Sie sind untrennbar mit dem Eigentum verbunden und bleiben bei Wechsel eines (egal welchen) Eigentümers bestehen. Dafür müssen Sie aber im Grundbuch eingetragen sein bzw. nach 30 Jahren „ersitzt“ worden sein. Ein Beispiel für Servituten sind Wegerechte.

Tipp:

Werfen Sie vor der Bezahlung des Kaufpreises unbedingt einen Blick in das Grundbuch. Alle Rechte, die dort eingetragen sind, und die vor der Ihrer Einverleibung zustanden kamen, müssen Sie grundsätzlich übernehmen.

Wo es Rechte gibt, da gibt es auch Pflichten und mit den Hauseigentümer-Pflichten ist es nicht anders. Die Hauseigentümer-Pflichten begründen sich vorwiegend aus dem ABGB (Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch). Zusätzlich hat die Straßenverkehrsordnung auch Auswirkungen auf die Pflichten eines Hauseigentümers. Bei Verletzung der Hauseigentümer-Pflichten können die Folgen unterschiedlich ausfallen.

Abgrenzung zum Nachbargrundstück

Als Hauseigentümer sind Sie verpflichtet, auf der rechten Seite des Haupteinganges eine Abgrenzung zu errichten (§858 ABGB). Diese kann ein Zaun, eine Hecke, eine Mauer usw. sein. Sie müssen die Kosten jedoch gänzlich selbst tragen. Wenn eine Abgrenzung genau an der Grundstücksgrenze steht, dann darf jeder Eigentümer diese genau bis zur Hälfte benützen.

Pflicht zur nachbarschaftlichen Rücksichtsnahme

Seit 2004 gilt das Rücksichtnahmegebot, welches besagt, dass Eigentümer benachbarter Grundstücke bei der Ausübung ihrer Rechte aufeinander Rücksicht zu nehmen haben. Diese Pflicht geht einher mit dem Recht auf Schutz vor Immissionen durch Nachbarn.

Sollten Sie Ihren Pflichten als Hauseigentümer nicht nachkommen, so müssen Sie, je nach Versäumnis, unterschiedliche Folgen in Kauf nehmen.

Bei einer Verletzung der Räum- und Streupflicht müssen Sie beispielsweise mit einer Verwaltungsstrafe rechnen. Sollte jedoch aufgrund Ihrer Nachlässigkeit ein Passant schnee- oder glatteisbedingt stürzen, so könnte die betroffene Person eine Schadenersatzforderung gegen Sie stellen. Zudem kann dies eine strafrechtliche Verurteilung wegen Körperverletzung mit sich ziehen. Sie sollten außerdem bedenken, dass Sie, falls Sie die Winterdienst-Tätigkeiten an eine andere (untüchtige oder ungeeignete) Person übertragen, auch für deren Verschulden haften.

Sollte Ihr Nachbar befinden, dass Ihr Pflanzenwuchs sich negativ auf seine Sicht- und Lichtverhältnisse auswirkt, so könnte er die Entfernung mittels eines Unterlassungsanspruchs verlangen. Er darf die Klage hierzu jedoch erst bei Gericht einbringen, wenn eine vorhergehende außergerichtliche Einigung nachweislich versucht worden und gescheitert ist.

Vor dem Kauf: Was muss ich beachten?

1. Grundbuchprüfung:
   • Überprüfen Sie das Grundbuch auf bestehende Rechte oder Belastungen wie Servituten, Pfandrechte oder Wegerechte.
   • Achten Sie darauf, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und dass keine offenen Verbindlichkeiten auf der Immobilie lasten.
2. Zustand der Immobilie:
   • Lassen Sie die Bausubstanz von einem Experten prüfen, um potenzielle Kosten für Sanierungen oder Reparaturen realistisch einschätzen zu können.
   • Klären Sie, ob mögliche Servituten (z. B. Wegerechte) oder rechtliche Einschränkungen vorliegen.
3. Finanzierungsplan:
   • Stellen Sie fest, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht und welche Förderungen Sie in Anspruch nehmen können.
   • Kalkulieren Sie die gesamten Kosten inklusive Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühren.
   • Planen Sie Ihre Finanzierung sorgfältig und lassen Sie sich von Experten beraten, um einen Kredit zu finden, der zu Ihrer Situation passt.
4. Baugenehmigungen:
   • Wenn Sie planen, die Immobilie zu erweitern oder umzubauen, prüfen Sie die lokalen Bauvorschriften und holen Sie die notwendigen Genehmigungen ein.

Nach dem Kauf: Ihre nächsten Schritte

1. Meldepflichten:
   • Melden Sie Ihren neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde.
   • Informieren Sie Versorgungsunternehmen über den Eigentümerwechsel (Strom, Gas, Wasser, Internet).
2. Versicherungen:
   • Schließen Sie eine Gebäudeversicherung ab, die Ihr Haus gegen Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm absichert.
   • Eine Haftpflichtversicherung ist ebenfalls wichtig, um sich vor Ansprüchen Dritter zu schützen, z. B. bei Unfällen auf Ihrem Grundstück.
3. Regelmäßige Wartung:
   • Planen Sie regelmäßige Inspektionen für Dach, Heizung und andere wichtige Bauteile, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.
   • Erstellen Sie einen Wartungsplan und legen Sie Rücklagen für unerwartete Reparaturen an.

Langfristige Planung: Für die Zukunft gewappnet

1. Rücklagenbildung:
   • Legen Sie monatlich einen festen Betrag für Reparaturen, Modernisierungen oder Instandhaltungsarbeiten zurück.
2. Steuerliche Vorteile nutzen:
   • Informieren Sie sich über mögliche steuerliche Vorteile, wie z. B. die Abschreibung von Sanierungskosten oder die Nutzung von Förderprogrammen.
3. Rechtliche Änderungen beachten:
   • Bleiben Sie über gesetzliche Änderungen informiert, die Hauseigentümer betreffen könnten, wie z. B. neue Regelungen zu Immissionen oder Energieeffizienzstandards.

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