Grundstücksbewertung: Methoden, Ablauf und wichtige Tipps

Die professionelle Grundstücksbewertung liefert Klarheit über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks, was essenziell beim Kauf, Verkauf oder für steuerliche Angelegenheiten ist. Doch wie wird dieser Wert genau ermittelt und welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind zu beachten? In diesem Ratgeber erfahren Sie kompakt alles, was Sie über die Bewertung von Grundstücken in Österreich wissen sollten.

Wer ein Grundstück verkaufen oder erwerben möchte, sollte immer den realistischen Marktwert kennen. Ebenso wichtig ist die Bewertung bei Erbschaften oder bei steuerbaren Vorgängen wie beim Kauf einer Liegenschaft. 

Eine fundierte Grundstücksbewertung gibt Ihnen Sicherheit in allen Transaktionen. Sie ist zudem entscheidend bei Scheidungen, um eine gerechte Vermögensaufteilung zu ermöglichen, und unerlässlich für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer bei Grundstücksübertragungen. Darüber hinaus ermöglicht eine professionelle Bewertung auch die Überprüfung eines angebotenen Kaufpreises, sodass Käufer sicherstellen können, nicht zu viel zu bezahlen.

Tipp: Finanzierung frühzeitig planen: Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks kennen, ist der nächste Schritt oft die Überlegung, wie ein möglicher Kauf oder eine Investition finanziert werden kann. Mit unserem praktischen Kreditrechner können Sie einfach und schnell Ihre Möglichkeiten realistisch einschätzen.

Im Wesentlichen werden zwei anerkannte Bewertungsmethoden angewandt, deren Anwendung gesetzlich geregelt ist:

Grundstück bewerten anhand des Immobilienpreisspiegels

Bei der Vergleichswertmethode werden kürzlich verkaufte, vergleichbare Grundstücke herangezogen. Der Immobilienpreisspiegelder Statistik Austria bietet hierfür die Grundlage. Wichtig ist dabei der gesetzlich vorgeschriebene Abschlag von 28,75 % zur Ermittlung des Verkehrswerts.

Beispiel Grundstück Krems an der Donau:

• Fläche: 500 m²
• Preis laut Immobilienpreisspiegel: 200 Euro/m²
• Abzüglich 28,75 % (57,50 Euro) 

Das Beispiel ergibt einen Verkehrswert bzw. Grundstückswert von gesamt 71.250 Euro.

Pauschalwertmodell: So können Sie Ihr Grundstück bewerten lassen

Diese Methode berücksichtigt Grundstücksfläche, den dreifachen Bodenwert pro Quadratmeter (Einheitswert), Hochrechnungsfaktor, und bei Bebauung die Baukostenfaktoren. Diese Werte sind rechtlich in der Grundstückswertverordnung festgelegt und variieren regional.

Beispiel Grundstück Krems an der Donau:

• Grundstücksfläche: 500 m²
• Individueller Einheitswert laut FinanzOnline: 10 Euro/m²
• Hochrechnungsfaktor laut GrWV: 4

Die Berechnung (500 m² x 10 Euro x 3 x 4) ergibt einen Grundstückwert nach dem Pauschalwertmodell von 60.000 Euro (Grundwert ohne Gebäude).

Während beim Verkauf die Bewertung durch einen Immobilienmakler oft ausreichend ist, ist für gerichtliche Verfahren und offizielle Steuerangelegenheiten meist ein Gutachter zur Grundstücksbewertung erforderlich. Dieser erstellt im Einklang mit österreichischen Normen ein Sachverständigengutachten und sorgt für rechtliche Sicherheit.

Ist ein Grundstück mit einem Haus bebaut, erfolgt eine kombinierte Bewertung, bei der sowohl der Grundstückswert als auch der Gebäudewert ermittelt werden. Dabei spielen für die Bewertung des Gebäudes insbesondere folgende Faktoren eine Rolle: das Baujahr und der Zustand des Gebäudes, die Wohn- und Nutzfläche, energetische Aspekte wie Dämmung und Heizsystem, sowie eventuelle Renovierungen oder Modernisierungen. Auch die Qualität der verwendeten Baumaterialien und Ausstattungselemente wie Sanitäranlagen oder Bodenbeläge können den Gebäudewert maßgeblich beeinflussen. Aufgrund dieser Komplexität ist bei bebauten Grundstücken in der Regel ein spezialisierter Sachverständiger erforderlich, um eine korrekte und marktgerechte Bewertung sicherzustellen.

Die Bewertung von Grundstücken erfolgt nach der Grundstückswertverordnung (GrWV), welche klare Vorgaben und Berechnungsschritte enthält. Die GrWV erläutert die Methoden der Grundstückwertermittlung und die wichtigen Berechnungsparameter. In den Anlagen werden die Berechnungsparametern regional differenzierte Werte zugewiesen. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden und gültige Werte für offizielle Zwecke zu gewährleisten.

• Makrolage: Infrastruktur, Verkehrsanbindung und regionale Preistrends.
• Mikrolage: Direkte Nachbarschaft und Aussicht.
• Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Diese Aspekte beeinflussen die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten erheblich.

Aufgrund steigender Nachfrage bei gleichzeitig knappen Baulandressourcen ist mit kontinuierlich steigenden Grundstückspreisen, besonders in urbanen Zentren Österreichs, zu rechnen. Eine aktuelle und professionelle Bewertung hilft Ihnen, die zukünftige Entwicklung einzuschätzen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Mit einer fundierten Grundstücksbewertung treffen Sie informierte Entscheidungen rund um Immobiliengeschäfte. Sie schützt vor finanziellen Nachteilen, sichert Rechtssicherheit und bereitet Sie optimal auf zukünftige Marktentwicklungen vor.

_{Bildquellen: Rauf / Adobe Stock, New Africa / Adobe Stock
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