Die Bedeutung einer professionellen Beratung über Generationen hinweg bei der Finanzierung von Immobilien nimmt stetig zu. Aufgrund gestiegener Kreditzinsen und komplexer Voraussetzungen für die Kreditvergabe sehen sich zunehmend mehr junge Familien gezwungen, nach möglichen Finanzierungswegen zu suchen. Häufig wird dabei die Option eines von älteren Familienmitgliedern unterstützten Kredits in Betracht gezogen. In diesem Ratgeber finden Sie verschiedene verfügbare Möglichkeiten und wir zeigen die Wichtigkeit einer fachkundigen Beratung unter Einbezug der einzelnen Generationen bei der Immobilienfinanzierung auf.

Die Situation am Immobilienmarkt ist besonders für junge Menschen schwierig, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und nie wieder Miete zahlen möchten. Trotz der nicht optimalen Ausgangssituation gibt es Möglichkeiten, einen Immobilienkredit zu bekommen.

Tipp: Nutzen Sie unseren Mieten-oder Kaufen-Rechner und berechnen Sie, ob sich der Immobilienkauf lohnt.

Unleistbares Immobilien-Eigentum?

Während die Kreditzinsen und alle Lebenserhaltungskosten gestiegen sind, verharren auch die Immobilienpreise und Baukosten auf sehr hohem Niveau. Hinzu kommen strenge Vorschriften hinsichtlich der Kreditvergabe (Anmerkung: sind bis 30.06.2025 befristet). Die aktuellen Kreditzinsen sorgen für regelrechte Angst vor dem Immobilienkauf und auch der gesetzlich vorgeschriebene Mindestanteil an Eigenmitteln, in Höhe von 20 bis 25 Prozent, treibt vielen jungen Menschen Sorgenfalten auf die Stirn. Die Folge? Eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen ist nur schwer leistbar.

Neue Lösungen in schwierigen Zeiten

In dieser fordernden Situation kann generationenübergreifende Unterstützung hilfreich sein. Dass Eltern als Bürgen für einen Kredit eingesetzt werden, war auch in der Vergangenheit schon regelmäßig der Fall. Doch die Möglichkeiten, wie generationenübergreifend die (finanziellen) Kräfte gebündelt werden können, um ein Eigenheim zu kaufen oder neu zu errichten, sind deutlich vielfältiger. Wir gehen nun auf die einzelnen Optionen, die in dieser Situation offenstehen, näher ein, sodass Sie die für sich passende Strategie finden können, um erfolgreich eine Finanzierung für Ihr Eigenheim zu erhalten.

Wer Schwierigkeiten hat, überhaupt eine Immobilienfinanzierung zu bekommen oder sich vor den hohen monatlichen Kosten sorgt, ist häufig auf die Hilfe der Eltern oder Großeltern angewiesen. Die gute Nachricht ist, dass es verschiedenste Möglichkeiten gibt, wie ältere Generationen den Nachwuchs bei der Immobilienfinanzierung unterstützen können.

Wenn es Geschwister gibt, sollte darauf geachtet werden, dass die Ersparnisse fair aufgeteilt werden. Außerdem kann das Geschenk auf den gesetzlichen Pflichtteil angerechnet werden, wenn Geschwister dies verlangen (Pflichtteilergänzungsanspruch). Der geschenkte Betrag wird dann beim späteren Erbe grundsätzlich durch Hinzurechnung berücksichtigt. Das bedeutet, dass der Beschenkte zu einem späteren Zeitpunkt, wenn das Erbe des Geschenkgebers aufgeteilt wird, ein reduziertes Erbe erhält.

Da es in Österreich aktuell keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gibt, müssen Verwandte bei diesen Übertragungen von Eigenkapital aus steuerlicher Sicht nichts Besonderes beachten. Bei weiteren steuerlichen Fragen sollte jedoch jedenfalls ein Steuerberater aufgesucht werden.

Die wichtigsten Tipps für Schenkungen im Verwandtenkreis:

• Offene Kommunikation: Um vorhandene Ersparnisse und sonstige Vermögenswerte gerecht aufzuteilen, sollten alle Betroffenen ein gemeinsames Gespräch führen, wie eine gerechte Aufteilung möglich ist.
• Schriftform: Um spätere Familienstreitigkeiten zu vermeiden ist es empfehlenswert, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Bei Schenkungen empfiehlt es sich einen Schenkungsvertrag zu errichten und die Dienstleistung eines erfahrenen Notars oder Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Dort wird auch eine etwaige Gegenleistung für die Schenkung festgehalten.
• Wenn ein geschenkter Betrag vom späteren Erbe abgezogen werden soll, muss das im Testament berücksichtigt werden. Diesbezüglich ist es am besten, professionelle Beratung eines Notariats in Anspruch zu nehmen.
• Derzeit gibt es in Österreich keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Speziell eine Erbschaftssteuer ist jedoch politisch immer wieder im Gespräch – behalten Sie das Thema, wenn Sie eine Schenkung planen oder beabsichtigen, Ihr Vermögen später im Zuge einer Erbschaft zu verteilen, im Auge.

Kredit von den Eltern für Wohnungskauf oder Hauskauf

Nicht nur Banken, auch Eltern oder Großeltern können einen Kredit für einen Wohnungskauf oder Hauskauf gewähren. Einen Kredit von den Eltern für den Wohnungskauf aufnehmen ist nicht nur praktisch, sondern es erhöht auch die Chancen, eine weitere Finanzierung einer Bank zu bekommen. Denn das eigene Startkapital ist somit deutlich höher. Das Sprichwort: „Gute Freunde, strenge Rechnung“ sollte in der Familie jedenfalls beachtet werden, damit es nie zu Streitigkeiten kommt.

Folgende Tipps gibt es zu berücksichtigen:

• Kreditvertrag: Auch innerhalb der Familie sollte schriftlich festgehalten werden, zu welchen Konditionen (Bis wann? Verzinst oder unverzinst? Wie bzw. wodurch erfolgt die Rückzahlung?) ein Kredit gewährt wird (in einem eigenen Beitrag finden Sie weitere Informationen zum Privatkredit von Privatpersonen).
• Kommunikation: Damit sich andere Familienmitglieder nicht benachteiligt fühlen, sollte vorab offen besprochen werden, ob der Kredit eine faire Lösung für alle darstellt.
• Worst Case bedenken: Was passiert, wenn der Kredit nicht planmäßig zurückbezahlt werden kann? Besprechen Sie vorab, wie vorgegangen wird, sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen.

Ein Kredit innerhalb der Familie hat den Vorteil, dass dieser Betrag meistens unverzinst zur Verfügung steht und nach und nach abbezahlt werden kann. Gleichzeitig sollte aber gerade innerhalb der Familie alles genau geregelt werden, damit es selbst in schwierigen Situationen, die heute noch nicht vorhersehbar sind, keine Streitigkeiten geben kann.

Gemeinsamen Kredit aufnehmen

Ein Haus mit den Eltern kaufen – das klingt für viele im ersten Moment nicht verlockend. Ein Haus mit den Eltern finanzieren hingegen, kann ein enormer Pluspunkt sein. Bei dieser Konstellation werden die Eltern im Kreditvertrag zusätzlich als Kreditnehmer aufgenommen. Sie verfügen oft über ein höheres (aber zumindest über ein zusätzliches) Einkommen. Dadurch ist die Rückzahlungsfähigkeit höher und die finanzierende Bank kann einfacher einen Kredit gewähren. Die Bonitätsprüfung der Eltern erfolgt dabei durch das Kreditinstitut ergänzend.

Wenn die Kreditsumme zu einem späteren Zeitpunkt bereits durch die Zahlung der Kreditraten verringert ist, kann bei der Bank angefragt werden, ob die Eltern als Kreditnehmer aus dem Kreditvertrag entlassen werden können. Das ist normalerweise problemlos möglich, soweit sich die Bonität der Baufamilie zwischenzeitlich nicht verschlechtert hat. Auch, wenn das Einkommen der Baufamilie im Laufe der Zeit steigt, können die Eltern eventuell aus dem Kreditvertrag austreten. Ansonsten kann auch eine Umschuldung vorgenommen werden, bei der dann die Eltern nicht mehr im Kreditvertrag vorkommen.

Ältere Generation als Bürge

Wenn die ältere Generation bereit ist, eine Bürgschaft für den Kredit einzugehen, so bedeutet das, dass sie im Falle einer Nichtbezahlung der Raten durch die Baufamilie für diese Ratenzahlung persönlich einstehen müssen. Die Bürgschaft kann auch nur für einen Teil der Schulden übernommen werden. Die Bürgschaft funktioniert wie eine Haftung. Daher müssen sich Bürgen gut überlegen, ob sie wirklich bereit sind, die Verantwortung für die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit der Person, die den Kredit aufnimmt, zu übernehmen.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass es durch eine Bürgschaft wesentlich einfacher wird, einen Kredit gewährt zu bekommen.

Haus der Eltern als Sicherheit für den Kredit

Tipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber altersgerechtes Wohnen, worauf Sie achten sollten, um Ihr Leben in der eigenen Immobilie zu erleichtern.

Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie

Sie wollen die Anschaffung einer eigenen Immobilie Ihrer Kinder unterstützen, verfügen aber nicht über ausreichend liquide Mittel hierzu? Sofern Sie über ein eigenes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verfügen, kann dieses für eine Kapitalbeschaffung eingesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie nicht bereits zu stark mit Hypotheken belastet ist. Sie beantragen einen Immobilienkredit auf die eigene Immobilie und lassen zwecks möglichst günstiger Konditionen eine grundbücherliche Sicherstellung vornehmen.

Das damit geschaffene Kapital kann dann für beliebige eigene Zwecke oder als Eigenkapital für neuen Wohntraum der Kinder bzw. Enkelkinder eingesetzt werden. Die zukünftige monatliche Rate sollte Ihre finanziellen Freiheiten nicht zu stark einschränken. Meist reicht jedoch ein Eigenkapitalzuschuss für das neue Objekt im Familienkreis und die Zins- und Tilgungsbelastung bleibt überschaubar. Vorteil einer Kapitalbeschaffung durch Immobilie gegenüber der Bürgschaft oder Mitkreditnehmerschaft ist die klare Trennung der beiden Immobilienobjekte und die Haftung ausschließlich für den eigenen Kredit zur Kapitalbeschaffung.

Gibt es ein maximales Alter für einen Immobilienkredit?

Die meisten Banken und Bausparkassen hatten in der Vergangenheit bei der Vergabe von Krediten auf das Endalter geachtet, das heißt, der Kredit sollte bis zu einem Alter von 80 oder spätestens 85 Jahren zurückgezahlt werden. Aber: Diese Altersgrenze wurde aufgeweicht. Eine Gesetzesänderung macht die Kreditvergabe an Senioren deutlich einfacher.

Dieses Gesetz trat im Mai 2023 in Kraft. Jetzt sind auch Kredite für Pensionisten möglich, die bis zu einem höheren Alter laufen (beispielsweise 90 oder sogar 100 Jahre). Voraussetzung ist aber immer, dass der Kredit durch ausreichend Sicherheiten (z. B. eine (teil-)abbezahlte Immobilie) gedeckt ist.

Tipp: Lesen Sie dazu auch unseren Ratgeber „Kreditaufnahme im Alter“.

Neben der familiären Unterstützung zur Finanzierung des Wohntraums der Kinder umfasst die Generationenberatung durch einen Wohnbau-Finanz-Experten deutlich mehr. Finden Sie nachfolgend konkrete Lösungsvorschläge, welche im Rahmen eines qualifizierten Beratungsgesprächs häufig in der Praxis gemeinsam mit den Kunden ausgearbeitet werden.

Generationenkredit

Bei einem Generationenkredit nehmen Sie den Kredit auf, tilgen diesen aber voraussichtlich nicht selbst vollständig. Sie vererben später Ihre Immobilie, die dann noch mit einer gewissen Restschuld belastet ist. Der aufgenommene Generationenkredit kann nun entweder dafür dienen, eigene Bedürfnisse – wie z. B. einen erhöhten Pflegebedarf, eine energetische Sanierung, etc. – abzudecken, oder ein Teil des Kredits könnte dazu dienen, die jüngere Generation mit Eigenkapital zu unterstützen. Selbstverständlich sollte auch diese Maßnahme im Familienkreis gut besprochen werden, um keine Ungerechtigkeiten zu erzeugen.

Die Erben dieser Liegenschaft können dann entweder den Kredit abbezahlen oder die Immobilie verkaufen, um mit dem Erlös den offenen Restbetrag zu tilgen. So vererben Sie zwar auch eine noch offene Kreditsumme, dafür allerdings ebenfalls meist eine wertvolle Immobilie, die Sie ohne den Generationenkredit möglicherweise nicht erhalten hätten können. Und, im besten Fall können Sie auch Ihre Familie bereits zu Lebzeiten zu einem Zeitpunkt mit Kapital unterstützen, an dem es auch wirklich dringend gebraucht wird.

Tipp: In unserem Beitrag Generationenkredit finden Sie das Wichtigste im Überblick sowie die Vor- und Nachteile zum Generationenkredit ausführlich beschrieben.

Pension aufbessern im Alter – was ist möglich?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und Ihre Pension aufbessern möchten, stehen Ihnen zu diesem Zweck verschiedene Möglichkeiten offen. Sie müssen Ihr Haus nicht (komplett) verkaufen, um finanziell von Ihrem Immobilienbesitz zu profitieren. Die Vielfalt an Möglichkeiten ist überraschend groß. Selbstverständlich können die erlösten Beträge genutzt werden, um Kinder und Enkelkinder finanziell zu unterstützen, insbesondere, wenn diese gerade ein Haus bauen oder eine Wohnung erwerben möchten.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie einen Kredit auf, der mit Ihrer abbezahlten Immobilie besichert ist. Die Kreditsumme erhalten Sie als Einmalzahlung oder in mehreren Raten, auch ein gemischtes Modell ist möglich. Zurückbezahlt wird die Kreditsumme jedoch erst nach Ihrem Tod, indem die Immobilie verkauft und mit dem erlösten Betrag der offene Kredit getilgt wird.

Teilverkauf

Durch den Teilverkauf einer Immobilie erhalten Sie eine Einmalzahlung, die Ihnen, wenn es keinen offenen Kredit für die Liegenschaft mehr gibt, direkt zur freien Verfügung steht. Ob sich ein Teilverkauf anbietet, ist vom jeweiligen Objekt abhängig. Praktisch wäre beispielsweise, wenn es eine separat parifizierte (in Wohnungseigentum als Top X aufgeteilt) Einliegerwohnung gibt, die einfach veräußert werden kann. Jedenfalls sollte der Teilverkauf vorab mit anderen Familienmitgliedern, insbesondere den künftigen Erben der Immobilie, besprochen werden.

In der heutigen Zeit, wo die Finanzierung von Wohnimmobilien aufgrund gestiegener Immobilienpreisen und Kreditzinsen zunehmend herausfordernd geworden ist, bietet das Konzept eines Solidarkredits eine innovative und unterstützende Lösung. Dieser Ansatz basiert auf dem Prinzip der gegenseitigen finanziellen Unterstützung innerhalb eines Gemeinschaftsnetzwerks, welches oft mehrere Familienmitglieder umfasst. Durch die Bündelung von Ressourcen können Solidarkredite eine alternative oder ergänzende Finanzierungsoption für die Realisierung von Immobilienprojekten darstellen. 

Bei der Vergabe von sogenannten Solidarkrediten (vereinzelt in der Praxis angeboten) kann unter gewissen Konstellationen die Regelung gemäß §3 Nr. 1 b. der KIM-V angewendet werden. Die Regelungen der KIM-V in Österreich (befristet bis 30.06.2025) sind grundsätzlich darauf ausgelegt, die Praktiken der Kreditvergabe zu steuern und sicherzustellen, dass Banken verantwortungsbewusst Kredite vergeben. Ein Aspekt in Bezug auf einen möglichen Solidarkredit ist dabei aber, dass die KIM-V für private Immobilienfinanzierungen mit mehr als vier Kreditnehmern nicht anwendbar ist. Dies bietet einen erweiterten Spielraum für Gruppenfinanzierungen, erfordert jedoch auch ein vertieftes Verständnis und eine sorgfältige Handhabung der damit verbundenen Verantwortlichkeiten und Risiken sowohl von den Kreditnehmern, als auch von den Kreditgebern. Im Rahmen ihrer Beratungstätigkeit können die Wohnbau-Finanz-Experten im Einzelfall beurteilen, ob durch diese spezielle Finanzierungsform eine Immobilienfinanzierung, die sonst schwer oder gar nicht realisierbar wäre, umgesetzt werden kann.

Damit die generationenübergreifende Finanzierung gelingt, ist eine professionelle Beratung wichtig. Gemeinsam muss ein Weg gefunden werden, um einerseits die Finanzierung zu ermöglichen und andererseits faire Bedingungen für alle Familienmitglieder zu schaffen, damit alle direkt und indirekt Beteiligten nicht nur einverstanden, sondern wirklich zufrieden sind. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten nehmen sich gerne Zeit, individuell mit Ihnen zu klären, welcher Weg geeignet ist, um eine optimale Finanzierung zu ermöglichen.

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Zugegeben, gerade wenn die Zinsen und Baukosten gestiegen sind, die Inflation sich immer noch auf einem höheren Niveau befindet und auch die Immobilienpreise in Österreich seit Jahren erheblich angestiegen sind, ist es schwierig, Eigentum zu erwerben.

Damit der Hausbau oder der Wohnungskauf doch gelingt, gibt es ein paar allgemein gültige Tipps:

• Optimieren Sie Ihre persönlichen Finanzen: Verschaffen Sie sich einen Überblick zu Ihren Einnahmen und Ausgaben (Erstellung einer sogenannten Haushaltsrechnung) und prüfen Sie, wie beide Faktoren verbessert werden können.
• Sprechen Sie mit Verwandten: Ist es möglich, ein privates Darlehen innerhalb der Familie zu erhalten oder gibt es andere Optionen, wie Sie unterstützt werden können?
• Vergleichen Sie viele Angebote: Gerade beim Hausbau können Sie bei manchen Gewerken beträchtliche Summen sparen. Auch die Eigenleistung beim Hausbau hilft, um die Baukosten zu reduzieren.
• Lassen Sie sich beraten: Professionelle Beratung rund um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie kann enorm hohe Summen sparen und aufzeigen, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt, um eine bestmögliche, leistbare Finanzierung zu erhalten.
• Prüfen Sie Alternativen: Einen Dachbodenausbau, einen Zubau oder eine Aufstockung einer bestehenden Immobilie. Ob Aufstockung oder Anbau sinnvoller ist, muss individuell vor Ort geprüft werden. 

Weitere Informationen
Noch mehr Tipps finden Sie in unserem Ratgeber „Wie kann man sich ein Haus leisten?“

Die Generationenberatung zur Immobilienfinanzierung kann der entscheidende Faktor sein, damit Sie einen Kredit erhalten und somit eine eigene Wohnung kaufen oder ein Haus bauen können. Denn wenn mehrere Generationen zusammenwirken,um eine Finanzierung zu ermöglichen, ist das zwar mit etwas Komplexität und Planungsaufwand verbunden, aber durch kompetente Beratung stehen die Chancen, einen Kredit zu erhalten, sehr gut. Die Möglichkeiten, wie ältere Menschen ihren Kindern und Enkeln finanziell helfen können, sind vielfältig. Wichtig ist, die verschiedenen Möglichkeiten zu kennen und gemeinsam, in der eigenen Familie, offen zu klären, welche Option für Sie am besten geeignet ist. So gelingt es, gemeinsam die Immobilien- bzw. Baufinanzierung zu ermöglichen und durch die neue Immobilie einen Wert zu schaffen, der noch über Generationen weiterbestehen wird.

_{Bildquellen: Syda Productions / Adobe Stock, Proxima Studio / Adobe Stock
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