Das ruhige Haus im Grünen ist endlich fertig – doch plötzlich entsteht auf dem Nachbargrundstück ein Einkaufszentrum. Diese böse Überraschung können Sie verhindern, indem Sie sich rechtzeitig den Flächenwidmungsplan ansehen. Aus diesem geht hervor, ob der Grund in der Umgebung als Bauland oder gar Gewerbegebiet gewidmet ist. Welche Informationen in diesem genau stehen, wo Sie diesen Plan einsehen können und wie er zustande kommt – das lesen Sie in diesem Beitrag.
Der Flächenwidmungsplan regelt die erlaubte Nutzung aller Grundstücke (Parzellen) einer Gemeinde. Hier ist – rechtlich bindend – festgelegt, auf welche Art und Weise ein Grundstück bebaut oder auf sonstige Art und Weise genutzt werden darf.
In diesem finden sich dort die Grundstücksgrenzen, die einzelnen Grundstücksnummern und die jeweiligen Widmungen (z. B. als Bauland und Grünland).
Die Widmung der Flächen beruht auf allgemeineren Raumordnungskonzepten, worin die räumliche Entwicklung einer Region oder Gemeinde geplant wird. Darauf aufbauend wird dann wiederum der sogenannte Bebauungsplan erstellt, der die zulässige Bauweise für einzelne Flächen bestimmt.
Ein Flächenwidmungsplan gibt vor, wofür ein Grundstück genutzt werden darf.
Flächenwidmungsplan: das Wichtigste im Überblick
Dieser Flächenwidmungsplan legt fest, wie ein Grundstück genutzt werden darf.
Bauordnung und Flächenwidmungsplan sind Sache der Bundesländer, daher sind die einzelnen Kategorien und Zeichen jeweils ein wenig unterschiedlich.
Er liegt beim jeweiligen Gemeindeamt auf, meist ist er auch online abrufbar.
Die drei wichtigsten Widmungskategorien sind überwiegend Bauland, Grünland (oder Freiland) und Sonderflächen.
Der Plan wird vom Gemeinderat beschlossen – als Grundstücksbesitzer können Sie dazu Stellung nehmen, haben aber kein Rechtsmittel gegen bestimmte Widmungen.
Wer ein Haus bauen möchte, muss sicherstellen, dass die Flächen entsprechend als Bauland gewidmet sind.
Darüber hinaus liefert der Plan wertvolle Hinweise auf die geplante Entwicklung der Umgebung.
Flächenwidmungsplan in Österreich ist Ländersache
Die Flächenwidmung ist der Teil der „örtlichen Raumplanung“ und fällt damit unter das Raumordnungsgesetz, was auf Bundesländer-Ebene geregelt wird. Somit sieht der Plan von Bundesland zu Bundesland ein wenig anders aus: zum Beispiel unterscheiden sich die einzelnen Widmungskategorien oder auch die verwendeten Abkürzungen und Planzeichen.
Informationen zum Flächenwidmungsland in Ihrem Bundesland Hier geht es zum entsprechenden Abschnitt in unserem Ratgeber:
Was wird im Flächenwidmungsplan konkret festgelegt?
Grundsätzlich ergibt sich aus jedem Flächenwidmungsplan Folgendes:
Grenzen der Grundstücke
Nummer der Grundstücke
Widmung der Grundstücke.
Die Widmung lässt sich an der Farbgebung bzw. entsprechenden Kürzeln ablesen, die in einer angehängten Legende erklärt werden. Auch der Maßstab und die Himmelsrichtungen sind am Plan vermerkt, zusätzlich finden Sie auch Angaben zur örtlichen Windhäufigkeit sowie Gefahrenzonen.
Für die Widmung der Grundstücke gibt es meist 3 bis 5 große Kategorien – je nach Bundesland kann die Bezeichnung variieren:
Bauland/Bauflächen
Grünland/Freiland/Freiflächen
Verkehrsflächen
eventuelle Sonderflächen
eventuelle Vorbehaltsflächen.
Diese Hauptbereiche lassen sich dann weiter unterteilen. Hier als Beispiel die Unterkategorien für Bauland in Tirol:
Wohngebiet: Flächen für Wohngebäude und Gebäude, um den täglichen Bedarf der ansässigen Bevölkerung zu decken, gegebenenfalls auch Büros und Ordinationen.
Gewerbe- und Industriegebiet: Flächen, die in erster Linie dazu dienen, um gewerbliche Betriebe zu errichten.
Mischgebiete: Flächen, die für eine Mischung aus gewerblicher Nutzung und Wohnraum vorgesehen sind.
Achtung: Auch im Grundbuch scheint manchmal ein Vermerk mit der Nutzungsart auf, beispielsweise „Baufläche“. Dies ist jedoch nicht rechtlich verbindlich – und garantiert nicht, dass Sie darauf ein Bauwerk errichten dürfen. Ausschlaggebend ist hierfür allein die Festlegung im Flächenwidmungsplan.
Es gibt unterschiedliche Kategorien für die Widmung von Grundstücken.
Den Flächenwidmungsplan in Österreich einsehen
Der Plan mit allen Widmungen ist öffentlich einsehbar und liegt beim jeweiligen Gemeindeamt auf. Gegen eine geringe Gebühr können Sie meist auch einen Ausdruck erwerben. In allen Bundesländern gibt es zudem eine digitale Version, die über das Internet abrufbar ist.
Beachten Sie: Die Online-Version ist meist nicht rechtskräftig. Sie dient also nur zur ersten Orientierung – für die fortgeschrittene Planung ist sie nicht geeignet.
Im Folgenden finden Sie Informationen und Links zu den Flächenwidmungsplänen der einzelnen Länder:
Flächenwidmungsplan Wien
Den Flächenwidmungsplan für Wien kann man auf einer interaktive Online-Karte ansehen. In der Überblicks-Ansicht der gesamten Stadt fallen die farbig markierten Flächen auf: Auf den roten bzw. schraffierten Bereichen gilt eine Bausperre.
Möchten Sie die genaue Widmung einzelner Grundstücke sehen, dann müssen Sie in die Karte hineinzoomen, bis rote Zahlen und Buchstaben zu sehen sind. Diese bezeichnen die Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen. Beispielsweise steht:
Eine Übersicht von aktuell geplanten Änderungen im Wiener Flächenwidmungsplan finden Sie auf der Seite der WKO. Die Wirtschaftskammer liefert außerdem ein weiteres interessantes Infoblatt zu den Planzeichen.
Tipp: Sie können sich auch direkt an die Servicestelle Stadtentwicklung wenden (Rathausstraße 14-16), um sich über die Flächenwidmung zu informieren. Diese hilft Ihnen bei Unklarheiten und Sie erhalten kostenlose Plandokumente.
Flächenwidmungsplan Steiermark
In der Steiermark ist die Flächenwidmung zum Beispiel über den „Digitalen Atlas Steiermark“ abrufbar. Dort zoomen Sie in die Karte hinein – etwa bis zum Flächenwidmungsplan Graz. Nun sind die Flächen anhand ihrer Widmung in Neonfarben markiert. Orange steht beispielsweise für Wohngebiete, hellgelb für Freiland.
Mit einem Klick auf „Karte“ und dann „Legende und Themen“ erhalten Sie eine genaue Erklärung der Farben. Außerdem können Sie z. B. auf ein einzelnes Grundstück klicken, dann auf „Widmungen“ und erhalten für dieses Informationen zur Widmung.
Flächenwidmungsplan Niederösterreich
Für Niederösterreich gibt es ebenfalls ein interaktives Online-System – den sogenannten „NÖ Atlas“, in dem die Flächenwidmung in Niederösterreich eingetragen ist.
Eine Legende für die Zeichen im Flächenwidmungsplan können Sie hier downloaden.
Flächenwidmungsplan Kärnten
In Kärnten können Sie den Flächenwidmungsplan online über den „Kärnten Atlas“ einsehen. Zoomen Sie dort etwas in die Karte hinein, bis die Flächen mit Neonfarben markiert sind. Diese Farben stehen für die jeweilige Widmung: Orange beispielsweise für Wohngebiete und Pink für Industriegebiete. Auf der linken Seite sehen Sie den Button „Widmungslegende“ – dort erfahren Sie genau, welche Bedeutungen die Farben haben.
Klicken Sie auf eine bestimmte Fläche und dann auf „Widmungsinformation“, um weitere Details zur Widmung abzurufen.
Flächenwidmungsplan Salzburg
Für Salzburg gibt es zwei Online-Flächenwidmungspläne:
Den Plan für die Stadt Salzburg: Klicken Sie dort auf eines der gelben Quadrate und dann auf „Flächenwidmungsplan öffnen“. Sie sehen dann den Plan für den jeweiligen Stadtteil als PDF.
Den Plan für das ganze Bundesland über „SAGIS online“: Zoomen Sie dort hinein, bis die Flächen – je nach Widmung – farbig markiert sind. Eine Legende zu den Farben und Planzeichen können Sie hier downloaden (ganz hinunterscrollen bis zu den Anlagen).
Flächenwidmungsplan Burgenland
Den digitalen Flächenwidmungsplan des Burgenlands finden Sie unter diesem Link. Zoomen Sie ein wenig hinein, bis Sie die Grundstücke und die Neonfarben für die Flächenwidmung sehen.
Sie möchten wissen, was die Zeichen bzw. Farben bedeuten? Dann klicken Sie auf der obenstehenden Menüleiste auf „Hilfethemen“ und dann auf „Planzeichenverordnung des digitalen Flächenwidmungsplanes“.
Flächenwidmungsplan Oberösterreich
Um den digitalen Flächenwidmungsplan von Oberösterreich zu sehen, müssen Sie nur das Online-Kartensystem „DORIS“ aufrufen. Zoomen Sie dann etwas hinein, bis Sie näher an den Grundstücken sind. Nun sehen Sie farbliche Markierungen und Buchstaben, die die Flächenwidmung anzeigen.
Eine Erklärung dieser Markierungen können Sie hier finden (scrollen Sie hinunter, bis Sie zu den Anlagen kommen und klicken Sie auf Anlage 1).
Flächenwidmungsplan Tirol
Den Flächenwidmungsplan für Tirol können Sie über „tirisMaps“ online abrufen. Eine Erklärung zur Bedeutung der Zeichen finden Sie auf dieser Seite: Scrollen Sie dort ganz nach unten und klicken Sie auf „Anlage 3“. Wie in ganz Österreich können Sie den Flächenwidmungsplan natürlich auch vor Ort beim Gemeindeamt ansehen. Weitere Informationen finden Sie auf dieser Seite des Landes Tirol.
Flächenwidmungsplan Vorarlberg
Das westlichste Bundesland Österreichs stellt seinen Flächenwidmungsplan ebenfalls online zur Verfügung: Der Vorarlberg Atlas dient für jedermann zur Information und enthält u. a. die Angaben zur Flächenwidmung. Um diese zu sehen, müssen Sie etwas in die Karte hineinzoomen, bis Sie die Grundstücksgrenzen erkennen. Sie wissen nicht, was die Zeichen und Farben bedeuten? Dann klicken Sie auf der Menüleiste auf „Karte“ und dann auf „Legende und Themen“.
Wie kommt der Flächenwidmungsplan zustande?
Die Flächenwidmung ist eine sensible Angelegenheit – schließlich spielen hier viele verschiedene Interessen eine Rolle. Grundsätzlich wird er im Gemeinderat beschlossen, als Einzelperson können Sie dazu Stellung nehmen, haben aber keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Widmung. Im Einzelnen läuft die Erstellung des Plans wie folgt ab:
Grundlagen für die Flächenwidmung
Der konkreten Flächenwidmung geht ein „überörtliches Raumordnungsprogramm“ voraus: Dieses beinhaltet ein Konzept zur Raumentwicklung im gesamten Bundesland. Darin geht es beispielsweise um die Sicherung von Infrastruktur, Schaffung von Wohnraum, Erhaltung von Grünflächen und vieles mehr. Es wird von der jeweiligen Landesregierung erstellt.
Darauf basierend wird dann auf Gemeindeebene ein „örtliches Raumordnungskonzept“ entworfen: Hier geht es um die konkrete räumliche Entwicklung der Gemeinde – als Teil davon wird schließlich der Flächenwidmungsplan festgelegt.
Beschluss im Gemeinderat
Der Entwurf für den Flächenwidmungsplan muss 6 Wochen lang im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht ausgehängt werden. Außerdem erhalten alle Haushalte der Gemeinde eine Verständigung. Schließlich muss der Plan vom Gemeinderat beschlossen und dann noch von der Landesregierung genehmigt werden.
Der Flächenwidmungsplan ist Teil eines örtlichen Raumordnungskonzeptes.
Kann ich Einwendungen gegen den Flächenwidmungsplan erheben?
Einen direkten Einfluss auf die Flächenwidmung haben Sie als Einzelperson nicht. Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Wunsch-Widmung – Sie können also nicht gegen eine bestimmte Flächenwidmung klagen. Sehr wohl können Sie aber eine Stellungnahme abgeben: Innerhalb der sechswöchigen Frist kann jeder seine Einwendungen schriftlich vorbringen. Ob der Gemeinderat darauf eingeht, liegt jedoch letztendlich in seinem Ermessen.
Änderung des Flächenwidmungsplans
Bei Änderungen ist das Verfahren ähnlich: Die geplante Umwidmung wird veröffentlicht und alle betroffenen Grundstückseigentümer werden benachrichtigt. Innerhalb von 6 Wochen kann jeder eine Stellungnahme abgeben, allerdings gibt es keine Rechtsmittel.
Tipp: Sie können sich auch über die für die Zukunft geplanten Änderungen informieren - und das sollten Sie unbedingt tun, bevor Sie ein Grundstück kaufen oder eine Immobilie erwerben.
Flächenwidmungsplan lesen: Legende der Abkürzungen
Für Laien ist der Flächenwidmungsplan oft nur schwer verständlich: Denn die Widmungen sind durch verschiedene Abkürzungen, Zeichen und Farben markiert. Deshalb findet sich im Anhang der Pläne meist eine Legende mit der Definition der Planzeichen.
Da die Flächenwidmung von den Bundesländern geregelt wird, gibt es keine einheitliche Legende für ganz Österreich.
Neben der Flächenwidmung ist für Häuslbauer auch der Bebauungsplan in Österreich von entscheidender Bedeutung:
Denn hier ist festgelegt, auf welche Art und Weise Sie bauen dürfen. Lesen Sie alles Wichtige zum Bebauungsplan in unserem Ratgeber zum Thema.
Flächenwidmungsplan: wichtige Information für Häuslbauer
Die räumliche Gestaltung einer Gemeinde ist eine komplexe Aufgabe, die sorgfältige Planung erfordert und nicht dem Zufall überlassen werden sollte. Der Flächenwidmungsplan dient dazu, eine geordnete und nachhaltige Entwicklung sicherzustellen. Er gewährleistet, dass in der Gemeinde auch in Zukunft eine lebenswerte Umgebung mit angemessener Infrastruktur, landwirtschaftlichen Flächen und ausreichenden Arbeitsplätzen vorhanden ist.
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich diesen Plan ganz genau anschauen: Nicht nur als potenzieller Häuslbauer benötigen Sie eine Widmung als Bauland – auch die Widmung des Umfelds ist von großem Interesse. Denn damit lässt sich abschätzen, wie sich die Wohngegend zukünftig entwickeln wird.
FAQs zum Thema Flächenwidmungsplan
Ein Flächenwidmungsplan ist ein raumplanerisches Instrument, das die Nutzung und Entwicklung von Grundstücken innerhalb einer Gemeinde festlegt. Er bestimmt, welche Flächen für Wohn-, Gewerbe-, Industrie- oder Grünzwecke genutzt werden dürfen und ist somit ein zentrales Werkzeug zur Steuerung der Stadtentwicklung.
Der Flächenwidmungsplan einer Gemeinde kann oft online auf der offiziellen Website der Gemeinde oder Stadt eingesehen werden. Alternativ kann er auch im Bauamt oder Planungsbüro der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. Manche Städte bieten auch interaktive Karten an, die eine einfache Suche nach spezifischen Grundstücken ermöglichen.
Für Grundstückseigentümer ist der Flächenwidmungsplan von großer Bedeutung, da er die zulässige Nutzung ihres Grundstücks definiert. Planen Sie ein Bauvorhaben, müssen Sie sich an die im Flächenwidmungsplan festgelegten Vorgaben halten. Änderungen am Flächenwidmungsplan können die Wertentwicklung und Nutzbarkeit von Grundstücken erheblich beeinflussen.
Änderungen des Flächenwidmungsplans erfolgen durch ein förmliches Verfahren, das in der Regel eine öffentliche Beteiligung und eine Abstimmung im Gemeinderat beinhaltet. Gründe für Änderungen können z.B. neue Wohnbauprojekte, die Ansiedlung von Gewerbebetrieben oder die Schaffung neuer Grünflächen sein. Grundstückseigentümer können Anträge auf Änderungen stellen, die jedoch einer umfassenden Prüfung und Genehmigung bedürfen.
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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