Tilgung: Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten

Die Tilgung eines Immobilienkredits in Österreich ist der Anteil der Kreditrate, der zur Rückzahlung Ihres Kredits bei der Bank verwendet wird. Einen detaillierten Tilgungsplan erhalten Sie von Ihrer Bank oder Bausparkasse. Mit grundlegenden Kenntnissen der Finanzmathematik oder einem Tilgungsrechner können Sie diesen Plan jedoch auch selbst erstellen. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum ein Tilgungsplan wichtig ist, sehen ein Beispiel für einen Tilgungsplan und erhalten Tipps zur optimalen Tilgung.

Was bedeutet der Begriff Tilgung und was hat es mit einem Tilgungsplan auf sich? Für jeden Kreditnehmer ist es bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung in Österreich wichtig zu wissen, wie hoch die Monatsrate ist – im besten Fall entspricht diese auch der Wunschrate, welche Sie sich zu Beginn vorgestellt haben. Die Kreditrate setzt sich aus den Kreditzinsen und der monatlichen Rückzahlung – also beide Positionen addiert sind die Tilgung – zusammen. Zusätzlich ist es wichtig, sich mit den verschiedenen Tilgungsarten vertraut zu machen, da diese die Struktur der Rückzahlung beeinflussen können. Die Höhe der Rückzahlungsrate wird von drei Faktoren wesentlich beeinflusst:

• Kreditlaufzeit
• Sollzinssatz
• Sondertilgungen (wenn Sie im Vorhinein mit der Bank eine oder mehrere Sondertilgungen – also außerordentliche Teilrückzahlungen des Kredits – fix vereinbaren, können Sie die Tilgungsrate des Kredites steuern bzw. reduzieren).

Den Tilgungsplan benötigen Sie, um in weiterer Folge auch eine detaillierte Information über die Gesamtbelastung und den Verlauf der Finanzierung zu bekommen. In diesem Plan finden Sie sämtliche Parameter wie Zinssatz, Laufzeit, Gebühren, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Gesamtbelastung.

Sie können nicht nur die Sollzinsen, sondern auch die Raten Ihrer Finanzierung in Österreich berechnen. Hierfür stehen Ihnen verschiedene Formeln und diverse Berechnungsarten zur Verfügung. Die Zinsberechnung wird wie folgt durchgeführt:

Geben Sie den Zinssatz immer in Dezimalschreibweise an, denn so ist es leicht, den Zinsbetrag pro Jahr und folglich auch pro Monat zu berechnen. Im Beispiel wird eine Kreditsumme von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 1 % angenommen. Zuerst wird die Kreditsumme mit dem Zinssatz multipliziert:

100.000 × 0,01 = 1.000

Als Ergebnis ergibt sich ein jährlicher Zinsaufwand in Höhe von 1.000 Euro. Um den monatlichen Zinsaufwand zu berechnen, wird das Ergebnis der ersten Rechnung durch zwölf dividiert.

1.000 ÷ 12 = 83,33

Der monatliche Zinsaufwand beläuft sich damit auf 83,33 Euro. Bei einem Zinssatz von 2 % wäre der monatliche Zinsaufwand beispielsweise mit 166,67 entsprechend doppelt so hoch. Wenn Sie nun die Annuität Ihres Kredites berechnen, müssen Sie davon nur den Zinsanteil abziehen, um den Tilgungsanteil zu erhalten. Dafür wird folgende Formel verwendet:

Kreditbetrag × Annuitätenfaktor = Annuität

Die Rechnung hierzu sieht wie folgt aus:

100.000 × [(1,01⁵ × 0,01) ÷ (1,01⁵– 1)] = 100.000 × 0,206 = 20.604 Euro pro Jahr (bzw. 0,171 im Monat = 1.717 Euro pro Monat)

Der Annuitätenfaktor beträgt in diesem Beispiel 0,0171666, die 0,01 ist unser Zinssatz in Dezimalschreibweise und die hochgestellte 5 bezeichnet die Anzahl der Jahre der Kreditlaufzeit.

Damit können Sie nicht nur Ihre Zinsen, sondern auch Ihre Tilgung berechnen. Zur Darstellung wie ein gesamter Plan über die Laufzeit einer Finanzierung aussieht, ist nachfolgend ein Muster für einen Tilgungsplan integriert.

Beispiel Tilgungsplan für einen Kredit mit 10 Jahren Laufzeit:

Tilgungsplan ansehen

Im Zuge der Kredittilgung gibt es auch einige Sonderfälle, auf welche in diesem Abschnitt eingegangen wird. Zum Beispiel können Sie Sondertilgungen zusätzlich zu Ihrer laufenden Ratenzahlung tätigen. Diese Sondertilgungen ändern den Tilgungsplan – je nachdem, welches Modell mit der Bank vereinbart wurde, verkürzt sich entweder die Laufzeit Ihrer Finanzierung in Österreich oder die Monatsrate reduziert sich. Ein weiterer Sonderfall ist die vorzeitige Tilgung des Kredites.

Tilgungsplan mit Sondertilgung

Der Tilgungsplan ändert sich, wenn entsprechende Sondertilgungen getätigt werden. Meist liegt die Entscheidung, wie diese Änderung aussieht, beim Kreditinstitut: Entweder verkürzt sich nach einer Sondertilgung die Laufzeit der Finanzierung, während die Kreditrate gleich bleibt oder die Höhe der Kreditraten wird bei gleichbleibender Laufzeit reduziert. Informieren Sie sich beim Abschluss eines Kreditvertrags bei der Immobilienfinanzierung, wie das Kreditinstitut agiert, damit Sie etwaige Sondertilgungen schon im Voraus planen können. Die Banken und Bausparkassen in Österreich behandeln dies unterschiedlich.

Bei einem Kredit bzw. einer Immobilienfinanzierung sollten Sie auf zahlreiche Faktoren achten, da diese im Regelfall über viele Jahre abgeschlossen wird. Aus diesem Grund ist eine gut überlegte Planung wichtig. Nachfolgend finden Sie wichtige Tipps zusammengefasst, damit Sie Ihre Finanzierung in Österreich bestens ausrichten.

Grundsätzlich hängt Ihr Tilgungssatz von der gewählten Kreditlaufzeit, dem gewährten Sollzins und der Vereinbarung von fix vereinbarten Sondertilgungen ab. Ein Tilgungsplan verschafft Ihnen genaue Transparenz und Details rund um Ihren Kredit in Österreich.

Bevor Sie sich für eine bestimmte Baufinanzierung in Österreich entscheiden, sollten Sie einen Kreditvergleich anstellen und eine persönliche Beratung in Anspruch nehmen. So stellen Sie sicher, dass Sie eine Finanzierung mit einem Tilgungsplan erhalten, der zu Ihnen und Ihrer finanziellen Situation passt.

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