Eine Simultanhypothek ist eine Hypothek auf zwei oder mehrere Liegenschaften zur Besicherung einer Forderung. Jede Liegenschaft stellt die Rückzahlung der Forderung des Gläubigers gleichermaßen sicher. Die doppelte bzw. mehrfache Sicherheit verbessert Ihre Bonität und somit Ihre Kreditkonditionen. Manchmal ist sie zudem die einzige Option, die Ihnen überhaupt noch den Kredit ermöglicht. Schuldner und Verpfänder müssen übrigens nicht die gleiche Person sein.
Definition: Was ist eine Simultanhypothek?
Das Wort Hypothek enthält die altgriechischen Wortbestandteile hypo (für „unter“) und tithénai („legen“) und bedeutet eine Unterlage für einen Kredit. Bereits attische Geldverleiher erhielten als Pfandgläubiger ein besitzloses Pfand am Grundstück des Schuldners. Somit ist eine Hypothek ein Grundpfandrecht, welches als Belastung auf einem Grundstück zur Besicherung eines Darlehens dient. Dieses Pfandrecht ist eingetragen ins Lastblatt des Grundbuches und für Dritte ersichtlich.
Ist der Schuldner nicht mehr in der Lage, wie vereinbart das Darlehen bzw. den Kredit zurückzuzahlen, dann kann der Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen. Er kann diese veräußern, um damit den noch ausstehenden Betrag abzudecken.
Wenn Sie einen Hauskauf anstreben, dann ist es üblich, dass der Gläubiger - meist eine Bank oder eine der Bausparkassen in Österreich - bis zur Kredithöhe plus eventuelle Nebengebühren (für den Fall einer erforderlichen Veräußerung) im Grundbuch der gekauften Liegenschaft steht. Es gibt einen Kredit für eine als Besicherung dienende Liegenschaft.
Bei der Simultanhypothek hingegen besichern mehrere (mindestens zwei) Liegenschaften ungeteilt einen Kredit. Der Pfandgläubiger hat bei anhaltendem Zahlungsverzug des Schuldners das Wahlrecht, welche Liegenschaft er zur Abdeckung der Schulden veräußert. Im schlimmsten Fall kann er sogar mehrere Liegenschaften zum Teil in Anspruch nehmen. Ihnen als Schuldner stünde dann nur die Differenz aus Veräußerungserlös und dem noch offenen Kredit zu, abzüglich diverser Zusatzkosten.
Simultanhypothek – ein Praxisbeispiel
Nehmen wir an, Sie verändern sich beruflich, was jedoch mit einem Ortswechsel verbunden ist. Die Kredite für Ihren bisherigen Wohnsitz sind zurückgezahlt. Beim Kauf einer Wohnung in der neuen Stadt fehlen Ihnen aber die erforderlichen 20 % Eigenmittel des Kaufpreises in Höhe von 400.000 Euro. Nebenkosten des Kaufes von ca. 40.000 Euro können Sie sich noch leisten. Die bisherige Wohnung hat einen Marktwert von 250.000 Euro und ist unbelastet.
Sie benötigen also einen Kredit von 400.000 Euro, welcher mit Ihrem Einkommen selbst bei 4 % Zinsen auf 25 Jahre Laufzeit noch finanzierbar wäre. Zu 100 % finanzieren, wäre aber nicht möglich. Doch wird die bisherige Wohnung noch zur Besicherung hinzugezogen, dann wäre die Bank ausreichend abgesichert. Zeitgleich trägt sie eine Höchstbetragshypothek (diese kann theoretisch immer wieder bis zu ihrer vollen Höhe ausgenutzt werden) in Höhe der Kreditsumme von 400.000 Euro zuzüglich 20 % Nebengebührensicherstellung im Fall der Verwertung der Liegenschaft, also von 480.000 Euro, in den Grundbüchern beider Liegenschaften ein.
Immobilienkredit: Wann lohnt sich eine Simultanhypothek?
Sie verändern sich beispielsweise beruflich, heiraten oder treten Ihre Pension an. All dies kann einen Umzug bedeuten. Dabei kaufen Sie ein weiteres Haus oder eine Eigentumswohnung. Trotzdem wollen Sie ihren bisherigen Wohnsitz behalten. In diesem Fall kann es mitunter bei der Finanzierung eng werden. Sowohl Einkommen als auch eingebrachte Eigenmittel können unter Umständen nicht ausreichen.
Kosten der Simultanhypothek: Eintragungsgebühr
Werden beide Pfandrechte gleichzeitig eingetragen, fallen bei der Simultanhypothek Kosten in gleicher Höhe wie bei einer herkömmlichen Hypothek an. Das wären:
Pfandrechtseintragungsgebühr in Höhe von 1,20 % des Kreditbetrages plus 10 bis 30 % (häufig 20 %) Nebengebührensicherstellung für den Fall der Verwertung der Liegenschaft, also insgesamt 1,32 bis 1,56 % (häufig 1,44 %) des Kreditbetrags.
Werden die Pfandrechte einzeln zeitlich hintereinander eingetragen, fallen die Kosten zwar getrennt an, aber dann auf jeweils den geringeren Betrag, da Sie die zweite Eintragung meist nur über den fehlenden Blanko- bzw. Differenzbetrag machen. Bei der Einzeleintragung fallen jedoch zweimal die Kosten für die Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunde an (betragsabhängig und abhängig von der Anzahl der Personen, welche unterzeichnen müssen).
Die rechtliche Lage bei Zahlungsverzug: Verwertung des Grundpfands
Bei der Simultanhypothek haften mehrere Liegenschaften solidarisch, also gleichzeitig für die volle ausstehende Kreditsumme. Das bedeutet: Der Gläubiger hat ein Wahlrecht, welche der Liegenschaften er veräußert. Dies kann in Form der Versteigerung von Immobilien erfolgen, die in der Ediktsdatei des Bundesministers für Justiz bekannt gemacht werden muss und öffentlich zugänglich ist.
Das Versteigerungsedikt muss u. a. das Schätzungsgutachten über den Wert der Immobilie enthalten. Der Erlös wird entweder durch Einigung der Gläubiger oder nach einer gesetzlich festgelegten Rangordnung verteilt, wobei Hypothekenforderungen an vierter Stelle stehen.
Vor der Hypothekenforderung stehen die Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft im Versteigerungsverfahren, Steuern, Gebühren und öffentliche Abgaben innerhalb bestimmter Fristen sowie Vorzugspfandrechte bei Wohnungseigentum.
Sonderfall 1: Die Liegenschaften gehören verschiedenen Eigentümern
Gehören die Liegenschaften verschiedenen Personen, gibt es Regress, also eine Solidarschuld. Die Wohnbesitzgemeinschaft haftet solidarisch.
Sonderfall 2: Es gibt nachrangige Gläubiger
Wer zuerst kommt, mahlt zuerst – nach diesem Motto läuft auch die Bezahlung der Forderungen der Hypothekargläubiger ab, sollten mehrere Gläubiger ihre Forderungen durch eine Liegenschaft besichert haben.
Verkauft ein Gläubiger einer Simultanhypothek eine Liegenschaft, um seine Forderung abzudecken und wird damit überproportional am Verkaufserlös beteiligt, können die nachrangigen Gläubiger fordern, dass der Restbetrag, der im Fall der Berechnung nach § 222 Abs. 2 Exekutionsordnung an sie geflossen wäre (verhältnismäßiger Anteil bzw. „ideale Haftungsquote“), soweit er zur Deckung des Ausfalls nötig ist, an sie abgeführt wird (§ 222 Abs. 3 Exekutionsordnung).
Also werden direkt alle Gläubiger gleichzeitig ausgezahlt, die im Grundbuch stehen – allerdings entsprechend der Rangordnung. Dies ist dann relevant, wenn der Immobilienwert gesunken ist und der letzte Gläubiger nicht mehr voll ausgezahlt werden kann.
Werden nicht alle mithaftenden Immobilien versteigert, ist der Ersatzanspruch der benachteiligten nachrangigen Gläubiger im Rang der Forderung des befriedigten Simultangläubigers, als Ersatzhypothek einzutragen.
Simultanhypothek: Absicherung mit mehreren Liegenschaften
Eine Simultanhypothek ist nichts anderes, als eine Hypothek auf zwei oder mehrere Liegenschaften zur Besicherung einer Forderung. Im Falle eines Zahlungsausfalls hat der Gläubiger, üblicherweise eine Bank oder Bausparkasse, das Recht, die Verwertung der Liegenschaften zu wählen. Ein Kredit kann durch die Sicherung über mehrere Liegenschaften besser abgesichert werden, was möglicherweise zu günstigeren Zinskonditionen führt. Zudem sind die Kosten einer Simultanhypothek bei gleichzeitiger Eintragung nicht höher als die einer traditionellen Hypothek.
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