Einzelne Bankkunden machen bei der Anfrage nach Wohnbaukrediten folgende leidvolle Erfahrung: Kredit abgelehnt. Oft sind die Gründe dafür auf den ersten Blick nicht ganz ersichtlich. Früher hätte es nämlich unter den gleichen Voraussetzungen noch geklappt. Doch wann wird ein Kredit abgelehnt? Banken haben behördliche Vorgaben und interne Vergaberichtlinien. Beides ist im Laufe der Jahre einem Wandel unterworfen. Dieser Bericht zeigt Ihnen, wohin der Trend bei den Mindestkriterien in der Kreditvergabe geht und gibt Ihnen reichlich Antwort auf die häufige Frage: Kredit abgelehnt, was nun?
Eine Kreditablehnung ist kein Grund direkt den Traum einer eigenen Immobilie aufzugeben, da sich im Nachhinein noch häufig eine konstruktive Lösung finden lässt.
Die häufigsten Ablehnungsgründe sind zu wenige Eigenmittel, zu niedriges Einkommen, Negativeinträge in Bonitätsdatenbanken, zu kurze Lohn-/Gehalts-Historie.
Die Bonität lässt sich durch Verkauf von Vermögensgegenständen, Simultanhypotheken, Nebenjobs, Vermietung von Räumlichkeiten, teilweise auch richtige Zinsabsicherung verbessern.
Als Notlösung kann man noch immer Ehepartner oder Eltern als Kreditbürgen hineinnehmen oder um eine Geldspritze der Familie bitten.
Wann wird ein Kredit abgelehnt: die 5 wichtigsten Gründe
Zu wissen, woran die meisten Anfragen für die Immobilienfinanzierungen beim Kauf einer Immobilie scheitern, hilft Ihnen, genau diese Fehler zu vermeiden. Die hier aufgezählten Gründe zeigen Ihnen aus den Praxiserfahrungen der Wohnbau-Finanz-Experten von Infina, weshalb Banken Kredite immer wieder ablehnen:
Grund Nr. 1: Zu wenige Eigenmittel
Die Finanzmarktaufsicht (FMA), gibt als bankenregulierende Behörde Richtlinien (Vorgaben) an die Banken heraus, wie hoch die Mindesteigenmittel bei Immobilienkrediten sein sollten. Aktuell sind es 20 % der Immobilienkosten. Zum 01. August 2022 trat die neue Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) in Kraft. Die wesentlichen Neuerungen finden Sie zusammengefasst in unserem Ratgeber Eigenmittel-Anteil: Anpassungen 2023 (Anmerkung: Auslaufen zum 30.06.2025 ist zu erwarten).
Damit meinen die Finanzmarktregulierer, den Kaufpreis der Liegenschaft plus den Nebenkosten beim Kauf. Diese betragen inklusive Maklergebühr von 3,6 % (inkl. UST), Grunderwerbsteuer von 3,5 %, Notar/Treuhänder (1 bis 3 %) und Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % insgesamt 9,2 bis 11,2 %, also rund 10 % des Kaufpreises. Ist noch der Kauf von Einrichtungsgegenständen geplant, dann kommt diese Summe noch hinzu.
Wollen Sie eine Wohnung kaufen, welche 200.000 Euro kostet, Sie zudem Möbel im Wert von 15.000 Euro erwerben, dann belaufen sich Ihre Gesamtinvestitionen auf 235.000 Euro. Sie sollten jedenfalls 20 % vom Immobilienwert zzgl. der Kosten für die Möbel bzw. in unserem Beispiel 55.000 Euro als Eigenmittel aufbringen können.
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024".
Grund Nr. 2: Das Einkommen ist zu niedrig
Das HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) besagt, dass bei der Kreditvergabe in Österreich die Leistbarkeit der Kreditraten genau zu prüfen ist. Dies dient dem Konsumentenschutz. Schließlich will der Staat Härtefälle durch Zwangsversteigerungen von Immobilien, sprich Obdachlosigkeit infolge der Fälligstellung von Krediten, möglichst vermeiden.
Doch Banken rechnen nicht nur die aktuelle Anfangsrate aus. Sie sind von Haus aus vorsichtig und möchten verhindern, dass Sie als Kunde eines Tages in ein finanzielles Desaster schlittern, nur weil Sie sich infolge steigender Zinsen den Kredit nicht mehr leisten können. Egal ob Sie nun zur Gänze variabel verzinst finanzieren wollen oder erst nach Ablauf der Fixzinsbindung ein variabler Zins zu bezahlen ist, in der Regel kalkulieren Kreditinstitute einen wesentlich höheren Zins auf die Kreditlaufzeit als den aktuellen Marktzins, denn:
Vor der Finanzkrise 2008/09 waren Kreditzinsen von mindestens vier Prozent normal und niemand weiß, wohin die Zinsen in Zukunft wieder steigen können, vor allem durch die aktuelle Entwicklung der Inflation oder durch einen Anstieg der Kreditausfälle. Das ist für die Risikomanager der Banken einleuchtend, häufig aber schmerzhaft für Kreditnehmer, deren Einkommen im Verhältnis zur sogenannten „fiktiven Rate“ (jene Kreditrate, die mit einem höheren Zins gerechnet wird) zu niedrig ist.
Seit dem 1.8.2022 wurden mit der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierung- Maßnahmenverordnung (KIM-V) zusätzliche Prüf- und Kreditvergabestandards für Kreditinstitute, befristet bis zum 30.06.2025, eingeführt. Darin wird nun auch gesetzlich festgehalten, dass die für Wohnbaukredite anfallenden Kreditraten 40 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten soll. Als Zinssatz wird für die Berechnung dieser Schuldendienstquote wird der Nominalzins gemäß Kreditvertrag und kein “fiktiver Zins” genommen.
Dies ändert aber nichts daran, dass Banken vorsichtiger rechnen können. In diesem Fall würde das Kreditinstitut intern einen höheren Zins verwenden und prüfen, ob auch die fiktiv erhöhte Kreditrate für den Kreditnehmer künftig leistbar ist.
Was dies konkret bedeuten kann, zeigt folgendes Rechenbeispiel:
Rechenbeispiel: Einkommen vs. Kreditrate
Das monatliche Einkommen eines Kreditnehmers beträgt 1.500 Euro Netto. Benötigt werden 150.000 Euro. Der Kunde würde für die ersten 10 Jahre der 35jährigen Kreditlaufzeit für eine Fixzinsbindung 3,00 p. a. % zu zahlen haben, was einer monatlichen Rate von 577,28 Euro oder 38,49 % des Nettoeinkommens entsprechen würde. Eigentlich wäre es bei sparsamen Lebensstil durchaus noch leistbar. Auch würde die gesetzliche Grenze von 40 % bezogen auf das Haushaltseinkommen nicht überschritten werden.
Das Problem ist aber die fiktive Rate, die er sich auch noch leisten können muss. Wird diese mit 4 % p. a. gerechnet, dann wären dies monatlich 664,16 Euro bzw. 44,28 % des Nettoeinkommens. Das Einkommen ist somit zu niedrig und der Fall wird abgelehnt.
Grund Nr. 3: Zu hohes Alter für den gewünschten Kredit
Der Pensionsantritt bedeutet in den meisten Fällen einen Einkommensknick und gilt deshalb für Banken bei der Kreditvergabe als besonders kritischer Meilenstein. Im Sinne des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) ist das Kreditinstitut verpflichtet, bereits bei Kreditvergabe bestmöglich zu prüfen, inwieweit ein Kredit auch während des Pensionsbezugs nachhaltig leistbar ist.
Daher wird für den Zeitpunkt des voraussichtlichen Pensionsantritts eine (zweite) fiktive Haushaltsrechnung erstellt, wo auch ein fiktiver Zins beim Prüfvorgang Verwendung finden kann. Die Vorgehensweise ist bei Kreditinstituten allerdings unterschiedlich. Bei manchen Kreditinstituten wird bei dieser Prüfung dann auch positiv berücksichtigt, wenn der Rückzahlungszeitraum des Kredites nicht zu lange in den Pensionsbezugszeitraum hinein ragt. Auch bereits vorhandene Vermögenswerte, die eine vorzeitige Tilgung bereits mit Pensionsantritt möglich machen, können positiven Einfluss auf diesen Prüfvorgang haben.
Achtung Kreditlaufzeit und Endalter: Obwohl es einige Ausnahmen gibt, so liegt die maximale Kreditlaufzeit in der Regel bei 35 Jahren. Somit hatte (zumindest bislang) die Ratenminimierung durch Ausdehnung der Laufzeit ihre Grenzen, meist durch das maximale Endalter am Ende der Kreditlaufzeit von 75 oder 80 Jahren (interne Richtlinien kreditgebender Institute). Allerdings hat der Gesetzgeber in Österreich erkannt, dass hier eine Benachteiligung für Senioren entstanden ist. Zum 01.05.2023 wurde daher eine Anpassung des HIKrG vorgenommen. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Beitrag Kredit aufnehmen im Alter.
Grund Nr. 4: Negativeinträge in Bonitätsdatenbanken
Manchmal stimmen Einkommen und Eigenmittel, aber Ihr Kredit wird überall abgelehnt. Die Ursache könnte in negativen Einträgen oder alten, nicht mehr relevanten Daten bei Auskunfteien bzw. Bonitätsdatenbanken liegen. Entsprechende Einträge finden Sie nicht nur beim KSV 1870, sondern auch bei CRIF, Creditreform oder Bisnode.
Tipp: Laut Datenschutzgrundverordnung können Sie bei allen relevanten Einrichtungen einmal im Jahr kostenlos Ihre Daten einsehen. Prüfen Sie die Daten auf Aktualität. Während es für alte Einträge Ablauffristen gibt, können Sie auch falsche KSV Einträge löschen lassen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag dazu.
Befinden Sie sich zum Zeitpunkt des Kreditantrags noch in der Probezeit, dann gibt es wohl kaum einen Kredit. In der Regel sollten Sie mindestens 12 Monatsgehälter nachweisen können und die Probezeit schon abgeschlossen sein.
Kredit abgelehnt – was nun: So reagieren Sie richtig
Hat die Bank Ihren Kredit abgelehnt, dann sollten Sie nach den Ablehnungsgründen fragen und versuchen herauszufinden, unter welchen Bedingungen Sie dennoch eine Finanzierung bekommen könnten. Manchmal steht nur eine Kleinigkeit im Wege, die sich schnell lösen lässt.
Wichtig ist zudem, dem Ärger über die Ablehnung möglichst wenig Ausdruck zu verleihen. Bleiben Sie ruhig und sachlich und suchen Sie nach konstruktiven Lösungen. Ist dies nicht möglich, dann sollten Sie das Gespräch mit einem Wohnbau-Finanz-Experten suchen. Diese haben den Marktüberblick und können Ihnen sagen, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können und welche Banken und Bausparkassen für Ihre Finanzierung infrage kommen.
Es kann sich lohnen herauszufinden, warum der Kreditantrag nicht erfolgreich war.
Was kann man tun, um doch noch einen Kredit zu bekommen?
Im Falle einer Ablehnung können Sie folgendes tun, um beim nächsten Anlauf vielleicht doch noch eine Zusage zu bekommen:
Vorschlag Nr. 1: Kreative Eigenmittelbeschaffung aus eigenem Bestand
Oft reichen die Cashreserven auf dem Konto oder Sparbuch nicht aus, um die erforderlichen Eigenmittel von 20 % der gesamten Investition aufzubringen. In der Folge wurde Ihr Antrag auf einen Kredit überall abgelehnt. Doch das muss nicht so bleiben. Daher sollten Sie folgende Eigenmittel-Checkliste durchgehen:
Eigenmittel-Checkliste:
Wertpapierdepots, Lebensversicherungen oder Gold-/Silberreserven: Verfügen Sie über ein Wertpapierdepot oder über Rückkaufswerte in Lebensversicherungen, dann können Sie diese Werte liquidieren, um mehr Eigenmittel zu bekommen. Gold und Silber sind zwar ein Notgroschen in Form einer Absicherung gegen Geldentwertung. Doch sind diese Bestände das Zünglein an der Waage, um einen Kredit zu bekommen, dann können Sie Gold in „Betongold“ tauschen.
Eigene, möglichst unbelastete Liegenschaften: Diese können der weiteren Besicherung im Zuge einer Simultanhypothek dienen. Durch die höhere Besicherung infolge weiterer eingebrachter Immobilien könnte sich der Kredit dann ausgehen.
Veräusserbare Edelsteine oder Antiquitäten: Der Verkauf von Wertgegenständen kann im Zweifelsfalle zum Finanzierungserfolg führen, sofern mit dem Erlös die noch fehlenden Eigenmittel aufgebracht werden.
Stimmen zwar Ihre Eigenmittel, aber ein Kredit wird abgelehnt, dann sollten Sie nach neuen Einkommensquellen Ausschau halten.
Nicht genutzte Räumlichkeiten können beispielsweise vermietet werden: Einmal Vertrag unterzeichnet, ein paar Telefonate und die Einnahmen laufen.
Zusätzlich zur hauptberuflichen Tätigkeit kann aber auch für 200 bis 400 Euro monatlich einen geringfügig bezahlter Job angenommen werden: Damit würden Sie Ihr Einkommen aufbessern und Ihre Bonität verbessern.
Vorschlag Nr. 3: Möglichst lange Fixzinsbindung
Oft werden Kreditanfragen abgelehnt, weil die oben beschriebene fiktive Rate zu hoch ist. Einige Kreditinstitute verwenden aber den Anfangszins als Kalkulationszins, wenn die Fixzinsbindungsdauer mindestens die Hälfte der Kreditlaufzeit ausmacht. Lassen Sie sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten unterstützen, der den genauen Überblick zu den einzelnen Banken und Bausparkassen in Österreich sowie deren Kriterien für die Kreditvergabe hat.
Vorschlag Nr. 4: Bürgen herein nehmen oder Familienmitglieder um Geld bitten
Wurde ein Kredit überall abgelehnt und sehen Sie in den vorangegangenen Ratschlägen keine brauchbaren Lösungen, dann können Sie zur ultima Ratio greifen und andere Leute um Geld fragen.
Ehepartner oder Eltern können als Bürgen für den Kredit eingesetzt werden. Eine Bürgschaft kann die Kreditwürdigkeit erhöhen und die Chancen auf eine Kreditzusage verbessern. Alternativ können Eltern oder Großeltern Ihnen einen „Vorschuss auf die Erbschaft“ geben und auf diese Weise die fehlenden Eigenmittel zur Verfügung stellen.
In der Praxis werden Sie keine passenden Alternativen zu einer Hypothekarfinanzierung durch die Bank finden, sondern nur unzureichende Lösungen wie Privatkredite durch Privatpersonen, wie sie beispielsweise über Plattformen im Internet angeboten werden. Hier stimmen in den meisten Fällen entweder die Beträge oder Zinssätze nicht. Privatpersonen müssen zudem auf Kreditzinsen Mehrwertsteuer verrechnen und die Zinseneinkünfte versteuern. Somit tendieren sie dazu, im Vergleich zur Bank höhere Zinsen zu verrechnen.
Nach dem Motto: „Das Geld soll in der Familie bleiben“, kann man auch Geld von Angehörigen ausleihen und denen die Zinsen zahlen. Das kann in manchen Fällen eine denkbare Lösung sein.
Im Falle einer Kreditablehnung kann ein Privatkredit über die Familie die richtige Lösung sein.
Kredit abgelehnt? Es lohnt sich, die Gründe zu finden!
„Kredit abgelehnt“ ist in nicht wenigen Fällen kein finales Urteil, das Sie zu einem Leben ohne Wohneigentum verdammt. Daher fragen Sie unbedingt, woran die Finanzierung gegenwärtig scheitert, wobei die Betonung auf „gegenwärtig“ liegen sollte, denn: Häufig geht es nur um kleinere ergänzende Summen bis zum erforderlichen Eigenkapital oder es bedarf noch einer kleinen monatlichen zusätzlichen Einnahmequelle in Höhe von wenigen hundert Euro. Der Grat zwischen Genehmigung und Ablehnung ist bei Krediten oft schmal. Deshalb lohnt es sich, mithilfe professioneller Berater, sprich Wohnbau-Finanz-Experten, diverse Möglichkeiten zur Verbesserung der Bonität auszuschöpfen.
Ersparen Sie sich unnötige Mühen und Ablehnungen. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina haben vielen Kunden selbst unter schwierigen Rahmenbedingungen den Wunschtraum der eigenen vier Wände verwirklicht. Vereinbaren Sie noch heute einenBeratungsterminund erfahren Sie welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen könnten.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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