Kauf denkmalgeschützter Immobilien: Alles, was Sie wissen müssen

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist ein besonderes Vorhaben, das Planung, Fingerspitzengefühl und auch die Bereitschaft, zusätzlichen Aufwand in Kauf zu nehmen, um dafür in einem außergewöhnlichen Objekt leben zu können, erfordert. 

Der Denkmalschutz bringt zwar Auflagen mit sich, ist aber gleichzeitig auch eine Auszeichnung hinsichtlich der besonderen kulturellen, historischen Bedeutung eines Objektes. Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist daher das Ziel vieler Liebhaber außergewöhnlicher, erhaltenswerter Gebäude.

Wer eine Immobilie erwirbt, die unter Denkmalschutz steht, muss sich vorab mit den Rahmenbedingungen beschäftigen, die durch diese besonderen Umstände gegeben sind.

Denkmalschutz: Definition und Rahmenbedingungen

Der Denkmalschutz obliegt in Österreich dem Bundesdenkmalamt und die Rechtsgrundlage zum Denkmalschutz bietet das Denkmalschutzgesetz. Eine Immobilie kaufen, die unter Denkmalschutz steht, ist uneingeschränkt möglich, wobei der Kauf dem Denkmalschutzamt angezeigt werden muss. Außerdem besteht die Verpflichtung für den Verkäufer, den Käufer vorab über alle Pflichten, die hinsichtlich der Immobilie bestehen, aufzuklären. Übergeordnetes Ziel des Denkmalschutzes ist es, das erhaltenswerte Gebäude – und teils sogar darin befindliche, bewegliche Gegenstände – möglichst originalgetreu zu erhalten.

Erhaltungs- und Nutzungspflichten für denkmalgeschützte Immobilien

Als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie übernehmen Sie diverse Pflichten, denen Sie unbedingt nachkommen müssen. Dazu zählen beispielsweise:

• Erhaltungspflicht: Das Gebäude darf nicht verfallen, sondern muss möglichst in seinem vorhandenen Zustand erhalten werden.
• Bewilligungsflicht: Bauliche Maßnahmen müssen vorab mit dem Bundesdenkmalamt besprochen werden. Ohne Bewilligung ist jede bauliche Veränderung unzulässig.
• Anzeigepflicht: Werden Reparatur- oder Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die jedoch keine bauliche Veränderung darstellen, so müssen diese zumindest vorab angezeigt werden.
• Meldepflicht: Werden innerhalb des Gebäudes neue Funde gemacht, die vom Denkmalschutz betroffen sein könnten (z.B. bislang verborgene Stuckaturen etc.), so müssen diese dem Denkmalamt gemeldet werden.

Die genannten Pflichten sind nur ein Auszug, die gesamten Auflagen, die es zu beachten gilt, sind im Denkmalschutzgesetz geregelt.

Gerade weil die Erhaltung denkmalgeschützter Gebäude kostenintensiv ist, sollten steuerliche Vorteile und Förderungen genutzt werden.

Steuerliche Vorteile beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien

Die Grundsteuer ist bei denkmalgeschützten Objekten reduziert. Als Bemessungsgrundlage dienen nur 30 Prozent des ansonsten maßgeblichen Wertes. Ein besonders relevanter Steuervorteil bei Denkmalschutz ist die Abschreibung: Denn sogar bei selbst bewohnten Objekten können die Sanierungskosten über 10 Jahre hinweg abgeschrieben werden. Dadurch reduziert sich die Steuerbemessungsgrundlage, wodurch der Erhalt der Immobilie finanziell erleichtert wird.

Förderungen für denkmalgeschützte Immobilien nutzen

Die wichtigste Förderung für den Denkmalschutz ist der Denkmalfonds, der bei Erhaltung und Sanierung finanziell unterstützt. Die Förderung ist österreichweit verfügbar. Es muss ein Plan darüber vorgelegt werden, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen und wie die Finanzierung erfolgt. Anschließend wird darüber entschieden, ob und in welcher Höhe eine Förderung gewährt werden kann. Seit 2014 gibt es bereits auch Förderungen zur Denkmalpflege auf Landesebene, in Form von Zuschüssen oder Krediten.

Tipp: Erfahren Sie mehr in unserem Ratgeber “Altbausanierung: Kosten, Förderung und Tipps”.

Der Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes muss gut überlegt sein, da er mit Verpflichtungen, Chancen und Risiken verbunden ist.

Chancen beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien

Die große Chance, die eine denkmalgeschützte Immobilie bietet, ist vor allem das außergewöhnliche Lebensgefühl in einem solchen Objekt. Der historische Charakter bietet zudem immer die Möglichkeit einer Wertsteigerung und Sanierungen sind zwar kostenintensiv, doch dafür gibt es auch steuerliche Vorteile und Förderungen.

Risiken beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien

Die strengen Auflagen und Verpflichtungen können den Erhalt der Immobilie zeit- und kostenintensiv gestalten. Finanzielle Belastungen sind schwieriger planbar als etwa bei einem Neubau und der Wiederverkauf der Immobilie kann mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Um bei der Sanierung des Gebäudes den Denkmalschutz zu berücksichtigen ist es empfehlenswert, von Beginn an mit Profis zusammenzuarbeiten, die bereits Erfahrung mit denkmalgeschützten Objekten haben. Das betrifft sowohl Architektenund Baumeister als auch spezialisierte Handwerker, etwa für die Sanierung alter Kastenfenster oder den Erhalt von Stuck-Elementen. Diese Spezialisten wissen genau, worauf es bei der fachgerechten Sanierung ankommt und nutzen vor allem auch die passenden Materialien, um das altehrwürdige Ambiente originalgetreu zu erhalten.

Rund um denkmalgeschützte Immobilien gibt es regelrechte Communities. Architekten, Baumeister, Restauratoren, spezialisierte Handwerker und auch Rechtsanwälte kennen einander. Vertrauen Sie auf die Expertise und die Weiterempfehlungen dieser Personen, wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben und erhalten möchten.

Das Wichtigste ist, vor dem Kauf der Immobilie deren Zustand im Detail zu prüfen. Ziehen Sie hierfür ggf. einen Architekten, Baumeister oder Sachverständigen zu Rate. Hinterfragen Sie auch, welche Pflichten Sie genau auferlegt bekommen und inwiefern das Denkmalamt bereit ist, Sanierungen zuzulassen. Planen Sie außerdem das Vorhaben finanziell möglichst genau und vorsichtig, da es überraschende Kosten geben kann.

Unser Online-Kreditrechner für Österreich hilft Ihnen dabei, die Finanzierung im Blick zu behalten, indem er schnell und unverbindlich zeigt, welche Kreditraten und Zinsen Sie erwarten können.

Der Denkmalschutz hat weiterhin oberste Priorität, doch es zeigt sich auch eine gewisse Offenheit der Behörden, alte Objekte nachhaltig sanieren zu lassen, um sie zeitgemäß bewohnbar zu machen. Behutsam können neue Technologien und traditionelle Materialien kombiniert werden. So gelingt es, absolute Wohnträume in alten Gemäuern zu erschaffen.

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