Finanzierung einer Ferienimmobilie

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie unterscheidet sich nicht grundlegend von einer anderen Eigenheimfinanzierung. Allerdings sollten Sie vor dem Kauf einer Ferienimmobilie einige Aspekte unbedingt beachten. In diesem Beitrag finden Sie wichtige Informationen, wenn Sie eine Ferienimmobilie in Österreich kaufen und finanzieren wollen. Denn der Trend zum Erwerb eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Österreich hält unverändert an.  

Eine Ferienimmobilie kaufen ist ein großer Schritt, der gut geplant werden sollte. Von der Standortwahl bis zur Finanzierung gibt es eine Vielzahl von wichtigen Punkten. Für den Kauf einer Ferienimmobilie sprechen insbesondere folgende Gründe:

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Speziell in Österreich sind Ferienwohnungen und Ferienhäuser besonders beliebt. Sei es an einem See, an der Skipiste oder in der Wiener Innenstadt. Eine Ferienimmobilie in Österreich finanzieren ist bei österreichischen Banken meist deutlich einfacher möglich, als bei Kauf eines Objekts im Ausland. In diesem Beitrag liegt der Fokus daher auf Immobilien in Österreich.

Gibt es Unterschiede zur Finanzierung von Wohnimmobilien?

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie in Österreich funktioniert nahezu wie ein Kredit für den Kauf eines Eigenheims. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass für den Kreditantrag eine Haushaltsrechnung mit zusätzlichen Angaben erforderlich ist. In dieser wird abgebildet, dass es bereits einen Hauptwohnsitz gibt, für den laufende Kosten anfallen (Betriebskosten, bestehende Kreditraten für Erstimmobilie oder eventuell Miete, etc.). Zusätzlich müssen die laufenden Kosten für die Ferienimmobilie einberechnet werden. Dadurch ergeben sich in der Haushaltsrechnung insgesamt höhere Ausgaben. Die Leistbarkeit der Kreditrate muss, trotz dieser Zusatzkosten durch die doppelte Haushaltsführung, gegeben sein.

Kredit für ein Ferienhaus – Voraussetzungen

Eine entsprechend gute Beurteilung Ihrer Bonität ist immer die Basis, um einen Kredit zu bekommen. Für die Bonitätsprüfung müssen Sie einerseits Ihr Einkommen nachweisen, Vermögenswerte sollten bekanntgegeben werden und es wird eine Haushaltsrechnung erstellt, welche zudem die laufenden Ausgaben abbildet. So wird ermittelt, ob die voraussichtliche Kreditrate gut leistbar sein wird.

Folgende weitere Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Ausreichend Eigenkapital: Gemäß der seit 01. August 2022 geltenden Gesetzeslage durch die KIM-V sollten bei der Immobilienfinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Bei der Finanzierung von Ferienimmobilien erwarten österreichische Banken aber häufig einen 30 bis 50 % Eigenmittel-Anteil.
• Höhe der Kreditrate: Zunächst sollten Sie bedenken, dass Sie auch noch die laufenden Kosten für Ihren Hauptwohnsitz bezahlen müssen. Weitere Details (Anwendung von Regelungen als Privatperson oder ggf. als Unternehmer, Höhe der Anerkennung möglicher Mieteinnahmen aus der Ferienimmobilie) haben Einfluss auf die maximale Höhe der Kreditrate und müssen individuell im Beratungsgespräch geklärt werden.
• Prüfung der Immobilie: Bei Ferienimmobilien sollten Sie vorab genau prüfen, welche Widmung gegeben ist und ob es bestimmte Auflagen gibt, also beispielsweise auch, ob die Immobilie überhaupt als Nebenwohnsitz genutzt werden darf.
• Bei Buy-to-let-Modellen ist zu berücksichtigen, dass die Leistbarkeit des Kredites vorab nur über das eigene Einkommen geprüft wird bzw. die Rückzahlungsfähigkeit ohne die zukünftigen Mieteinnahmen aus der Ferienimmobilie gegeben sein muss.

Wenn die allgemeinen Voraussetzungen, um eine Finanzierung zu bekommen und auch die Eignung der Immobilie als Zweitwohnsitz gegeben sind, steht einer Finanzierung für ein Ferienobjekt in Österreich nichts im Wege.

Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

Wie viel Eigenkapital optimal ist, muss individuell bewertet werden. Es kommt ganz darauf an, welcher Zinssatz Ihnen bei welchem Eigenmitteleinsatz angeboten werden kann, wie hoch die monatliche Kreditrate ausfällt und über welche Eigenkapital-Summe Sie verfügen. Im Zuge einer individuellen, professionellen Beratung wird die ideale Eigenkapitalquote für die Finanzierung näher thematisiert. Als Richtwert sollten Sie für eine Ferienimmobilie etwa 30 bis 50 % Eigenmittel einplanen, da dies erfahrungsgemäß von Banken und Bausparkassen in Österreich erwünscht ist.

Die Zinsen für die Finanzierung eines Ferienhauses oder die Finanzierung einer Ferienwohnung richten sich primär nach den aktuellen Kreditzinsen und Ihrer Bonität. Die Basis bildet immer der Leitzins-Verlauf. Je höher der Leitzinssatz, desto teurer wird auch die Finanzierung. Sie haben die Wahl zwischen Fixzinsen oder variablen Zinsen. Ein fixer Zinssatz bietet Planungssicherheit, denn während der Fixzinsphase können die Zinsen nicht erhöht werden. Dafür ist der fixe Zinssatz im Regelfall von Beginn an etwas höher als der variable Zinssatz.

Seit Beendigung der Niedrigzinsphase im Sommer 2022 sind die Zinsen deutlich angestiegen. Wenn Sie einen Kredit mit einem Fixzinssatz wählen, sichern Sie sich gegen weiter steigenden Zinsen ab. Sollten die Zinsen wieder deutlich sinken, können Sie eine Kreditoptimierung andenken..

Eine Ferienimmobilie finanzieren ist auch für Kreditnehmer, die keine österreichische Staatsbürgerschaft haben, möglich, wenn sie ein Objekt in Österreich erwerben möchten. Dabei ist individuell zu prüfen, ob ein Kredit einer österreichischen Bank oder beispielsweise einer Bank in Deutschland die einfachere, finanziell vorteilhaftere Wahl ist. Aber Achtung: Ausländische Staatsbürger müssen beim Immobilienkauf in Österreich einiges beachten. Während der Erwerb einer Immobilie zur Nutzung als Erstwohnsitz zumindest für Personen aus der EU sowie dem EWR relativ einfach erfolgen kann, ist dies für Bürger außerhalb dieser Gemeinschaft schon deutlich schwieriger. Bei einer Nutzung als Ferienimmobilie wird es dann deutlich komplexer. Die Bedingungen für Zweitwohnsitze sind in Österreich grundsätzlich in den Raumordnungsgesetzen der jeweiligen Bundesländer reguliert. Gerade in den westlichen Bundesländern wie Tirol oder Salzburg gibt es eine starke Nachfrage nach Feriendomizilen, weshalb dort auch besonders strenge Gesetze erlassen worden sind.

Die Art der Finanzierung einer Ferienimmobilie hängt davon ab, welche Widmung vorhanden ist und wie das Objekt tatsächlich genutzt werden soll. Die nachstehend beschriebenen Optionen sind theoretische Möglichkeiten – in der Praxis beruht die Finanzierung immer auf einer Beratung durch einen Wohnbau-Finanz-Experten, der auf Ihre individuelle Situation angepasst die optimale Finanzierung findet.

Ferienimmobilie zur reinen Eigennutzung

Sie erwerben eine Ferienimmobilie, die Sie uneingeschränkt als Nebenwohnsitz nutzen dürfen. Es ist keine (Zwischen-)Vermietung geplant und es gibt keine relevanten Auflagen seitens der Gemeinde, die eine Nutzung als Ferienimmobilie einschränken würden. In diesem Fall sollte eine klassische Immobilienfinanzierung unkompliziert möglich sein.

Ferienimmobilie mit teilweiser Eigennutzung

Wenn Sie eine Immobilie einige Wochen im Jahr selbst nutzen und die übrige Zeit vermieten, erwerben Sie vermutlich ein Objekt mit einem Buy-to-let-Konzept. Dabei handelt es sich normalerweise um eine Immobilie, die über eine touristische Widmung verfügt. Dies ist bei der Finanzierung zu berücksichtigen und anders zu bewerten, als eine typische Wohnimmobilie. Mit professioneller Finanzierungsberatung erhalten Sie, gute Bonität vorausgesetzt, selbstverständlich auch bei dieser Widmung einen Kredit.

Ferienimmobilie zur reinen Vermietung

Wenn Sie eine Ferienimmobilie kaufen und dauerhaft vermieten möchten, ohne Eigennutzung, ist vorab genau zu prüfen, ob es eine rechtliche Einschränkung für diese Vorgehensweise gibt. Ist das Objekt als Wohnimmobilie gewidmet, erfolgt die Finanzierung im Regelfall unkompliziert per Immobilienkredit. Wenn Sie hingegen mehrere Ferienimmobilien kaufen möchten, die als touristische Objekte gewidmet sind, betreiben Sie vermutlich ein Vermietungs-Gewerbe als unternehmerische Tätigkeit. In diesem Fall wird häufig eine eigene Vermietungs-GmbH in Österreich gegründet. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten unterstützen Sie gerne dabei.

Wenn Sie eine Ferienimmobilie anschaffen möchten, müssen Sie sich vorab genaue Gedanken dazu machen, wie die Anschaffungskosten und später auch die laufenden Kosten bezahlt werden können. Je besser Sie vorab planen, desto geringer ist das Risiko, die Kosten der Ferienimmobilie zu unterschätzen.

Kaufpreis

Der Kaufpreis der Ferienimmobilie ist der naheliegende, zentrale Entscheidungsfaktor bei der Anschaffung. Die Kosten einer Ferienimmobilie in Österreich können extrem unterschiedlich ausfallen. Im Waldviertel gibt es Objekte, die bereits für ca. 100.000 Euro zu haben sind. In berühmten Skiorten wie Kitzbühel, wird es hingegen schwierig unter einer Million Euro überhaupt irgendein Objekt zu finden. Bauträgerprojekte, bei denen es sich explizit um Ferienimmobilien handelt, die nicht in absoluten High-End-Lagen angesiedelt sind, bieten häufig kompakte Ferienwohnungen ab ca. 250.000 Euro an.

Kaufnebenkosten

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sollten Sie nicht unterschätzen, denn gerade, wenn auch noch ein Makler involviert ist, können sie bei über 10 Prozent des Kaufpreises liegen. Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich sind beispielsweise:

Finanzierungskosten

Für die Finanzierung eines Ferienhauses oder die Finanzierung für eine Ferienwohnung in Österreich wird meist ein Kredit beantragt. Dabei sollten Sie beachten, dass es in diesem Zusammenhang einmalige Kosten (Bearbeitungsgebühren der Bank im Zuge der Kreditvergabe, etc.) gibt und anschließend laufende Kosten (Zinsen, Kontoführungsgebühr, etc.) anfallen.

Zweitwohnsitzsteuer

In vielen Bundesländern gibt es eine Zweitwohnsitzsteuer, die jeweils unterschiedlich geregelt ist. In Tirol ist diese Abgabe beispielsweise für Ferienwohnsitze zu entrichten, nicht aber für Zweitwohnsitze, die von Berufspendlern bewohnt werden. Bislang gibt es in Österreich keine einheitliche Zweitwohnsitzsteuer. Da dies aber verschiedentlich gefordert wird (beispielsweise vom Gemeindebund), zumindest für Eigentümer von Ferienwohnungen, müssen Sie hier mit Änderungen rechnen.

Tourismus-Abgaben

Die Tourismus-Abgabe, oft „Ortstaxe“ genannt, muss vom Vermieter der Ferienimmobilie eingehoben und anschließend an die Gemeinde abgeführt werden. Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten, müssen Sie sich, neben der An- und Abmeldung der Gäste, auch um die Meldung statistischer Daten und die korrekte Abfuhr der Ortstaxe kümmern. Die Höhe der Ortstaxe ist innerhalb Österreichs unterschiedlich geregelt und muss unbedingt, bevor die Vermietung beginnt, bereits mit der zuständigen Stelle in der Gemeinde besprochen werden. Wird die Ortstaxe nicht abgeführt, können hohe Strafen verhängt werden.

Versicherungen

Für eine Ferienimmobilie sollten Sie einerseits die Gebäudeversicherung und andererseits eine Haushaltsversicherung nicht vergessen, welche die beweglichen Gegenstände innerhalb des Objektes (Einrichtung, etc.) abdeckt.

Eine Ferienimmobilie kaufen setzt voraus, dass einige rechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. Denn nicht jedes Objekt kann beliebig als Zweitwohnsitz genutzt werden.

Genehmigung als Freizeitwohnsitz

Ein Hauptwohnsitz ist jener Ort, wo Sie Ihren tatsächlichen Lebensmittelpunkt haben und einen Hauptwohnsitz angemeldet haben. Gerade in Tourismusorten gibt es häufig eine Regelung, dass Immobilien als Hauptwohnsitz genutzt werden müssen. Entscheidend dafür ist die Aufenthaltsdauer pro Jahr. Wenn ein Nebenwohnsitz erlaubt ist, muss zusätzlich geprüft werden, ob die Immobilie touristisch vermietet werden darf, falls Sie das planen. Ebenso ist zu bedenken, dass Sie an Ihrem Nebenwohnsitz nur eingeschränkte Rechte (z.B. kein automatischer Anspruch auf einen Kindergartenplatz, kein Wahlrecht bei Gemeinderats- und Landtagswahlen) haben.

Nutzung der Immobilie klären

Für die Nutzung der Immobilie müssen Sie vorab genau klären, was zulässig ist:

• Kann ein Nebenwohnsitz angemeldet werden?
• Muss eine bestimmte Aufenthaltsdauer pro Jahr gegeben sein?
• Darf das Objekt touristisch vermietet werden?
• Ist es zulässig, bestimmte geplante Um- und Ausbauten vorzunehmen?
• Wer kümmert sich, wenn eine Vermietung geplant ist, um alle nötigen Aktivitäten? (Buy-to-let-Betreibergesellschaft, etc.)

Selbst wenn Sie eine Ferienimmobilie neu bauen, müssen diese Punkte geprüft werden. Oft ist ein Baugrundstück mit der Auflage versehen, dass binnen einer bestimmten Frist gebaut werden und anschließend ein Hauptwohnsitz begründet werden muss.

Das passende Objekt aussuchen

Einerseits müssen Sie sich zwischen einem Ferienhaus und einer Ferienwohnung entscheiden. Anderseits sollte auch das Umfeld der Immobilie Ihren Vorstellungen entsprechen. Wenn Sie die Ferienimmobilie vermieten wollen, ist die Lage besonders wichtig. Touristische Attraktionen, Ausflugsziele und auch die Ausstattung des Objekts sind dabei entscheidend.

Sofern Sie eine Ferienwohnung kaufen, ist zu berücksichtigen, ob Sie sich selbst um die operative Vermietung kümmern möchten oder ein Buy-to-let-Modell für Sie geeignet ist, bei dem es eine Betreibergesellschaft gibt, die sich um die Vermietung kümmert, während Sie das Objekt nicht nutzen. Gerade bei solchen Immobilien profitieren Sie meist auch davon, dass es Allgemeinflächen (Hallenbad, etc.) gibt, die Sie und Ihre künftigen Mieter nutzen können.

Ein Ferienhaus in Österreich kaufen oder ein Feriengrundstück kaufen kann in ganz unterschiedlichen Lagen eine gute Idee sein. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst nutzen möchten, können Sie sich ganz auf Ihre persönlichen Vorlieben verlassen.

Wenn auch eine Vermietung angedacht ist, gibt es ein paar zusätzliche Aspekte zu beachten:

• Schneesicherheit: In der Umgebung von Skigebieten, die auch künftig möglichst schneesicher gelegen sind, ist die Vermietbarkeit im Winter einfach möglich.
• Städtisches Gebiet: In Wien, Salzburg und Graz ist es immer einfach, an Touristen zu vermieten. Doch Vorsicht, gerade in Städten gibt es strenge Auflagen.
• Gute Anbindung: Je besser eine Ferienimmobilie von einer Großstadt aus erreichbar ist, desto einfacher ist es, Touristen aus der Stadt als Gäste zu gewinnen – auch, wenn es nur für ein Wochenende ist.

Ein Ferienhaus in Österreich kaufen ist immer mit einem hohen Immobilien-Investment verbunden. Damit die Vermietung wirklich lukrativ ist, gibt es – entsprechend der genannten Punkte – unterschiedliche Faktoren, die zum Erfolg beitragen.

Nachfolgend einige Beispiele für beliebte Regionen, die gute Renditen versprechen:

• Schneeberg- und Semmering-Region: Dieses frühere Sommerfrische-Gebiet erfreut sich momentan großer Beliebtheit, da sich die Gegend anbietet, um Ruhesuchende aus Wien anzulocken. Außerdem gibt es hier alte Hotels, die aktuell in Ferienwohnungen umgebaut werden.
• Weinregionen: Sanfter Tourismus für Erholungssuchende, die ein genussvolles Wochenende verbringen möchten – während das beispielsweise in der Südsteiermark schon lange ein Geschäftsmodell ist, profitieren von diesem Trend nun auch bislang weniger bekannte Regionen, wie beispielsweise der Wagram. Auch die kurze Fahrzeit von Wien aus und die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist hier ein Plus.
• Klassische Skigebiete in Salzburg, Tirol und der Steiermark: Schneesichere Regionen mit einer gewissen Auswahl an Skiliften sind zeitlos beliebt. Besonders, wenn es auch gute Sommersport-Möglichkeiten (Sommerrodelbahn, etc.) gibt, lassen sich Ferienimmobilien in solchen Lagen leicht vermarkten.
• Immobilien mit guter Mikrolage: Eine Ferienwohnung direkt an einem See oder in einer besonderen Alleinlage sorgt stets für Interesse bei Gästen – egal ob am Bergsee, im Burgenland, am Bodensee oder in Kärnten.

Bei der Lage der Immobilie sollten Sie also darauf achten, dass diese gut erreichbar ist und zumindest einen zentralen Vorteil bietet – beispielsweise Schneesicherheit, tolle Innenstadtlage oder eine besonders kurze Fahrzeit, von einer Großstadt aus, für einen Wochenend-Trip.

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie in Österreich ist, gute Bonität vorausgesetzt, durch professionelle Beratung unkompliziert möglich. Wichtig ist, ein Objekt zu finden, das Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht, damit Sie die Immobilie selbst genießen können. Gleichzeitig sollte auch gute Vermietbarkeit gegeben sein, denn es lohnt sich, eine Ferienimmobilie an Dritte zu vermieten, wenn Sie selbst die Immobilie nur wenige Wochen im Jahr nutzen. Alles Nötige organisieren häufig Betreibergesellschaften von Bauträgern, die Objekte als Ferienimmobilien vermarkten und anschließend die operative Abwicklung (Vermietung, Abführung der Ortstaxe, etc.) kümmern. Wollen Sie hingegen ausschließlich zur Eigennutzung ein Ferienobjekt kaufen, prüfen Sie vorab unbedingt, ob das Gebäude als Zweitwohnsitz genutzt werden darf und kalkulieren Sie genau, welcher laufende Aufwand anfallen wird.

_{Bildquellen: Dmitry Naumov / Adobe Stock, Halfpoint / Adobe Stock, U. J. Alexander / Adobe Stock
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