Bauträgerwohnung kaufen: Bemusterungstermin

Bei einer Bauträgerwohnung haben Sie meist Mitsprachemöglichkeiten hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung. Um zu klären, welche Produkte und Materialien für die Fertigstellung Ihrer Bauträgerwohnung genutzt werden sollen, findet die sogenannte „Bemusterung“ statt. Dieser Bemusterungstermin stellt Käufer häufig vor Herausforderungen, da viele Entscheidungen in kurzer Zeit getroffen werden müssen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den Bemusterungstermin meistern, wo Sie sparen können und bei welchen Materialien sich ein Mehrpreis wirklich lohnt.

Bauträger errichten ein Haus, einen Dachgeschoßausbau oder sanieren eine Altbauwohnung und starten typischerweise schon vor oder während der Bauzeit mit der Vermarktung. Da die Immobilie somit noch nicht fertiggestellt ist, können diverse Ausstattungsmerkmale meistens individuell gewählt werden. Meist stellt der Bauträger selbst einige Optionen bereit und teilweise können auch eigene, alternative Wünsche der Käufer eingebracht werden. Diese Auswahl an Produkten und Materialien erfolgt beim Bemusterungstermin.

Was genau alles individuell ausgesucht werden kann und wo der Bauträger unflexibler ist, hängt ganz vom Baufortschritt und dem Bauträger-Unternehmen ab. Klären Sie am besten frühzeitig, welche Mitsprachemöglichkeiten Sie noch haben. So können Sie sich optimal auf den Bemusterungstermin vorbereiten, indem Sie sich schon vorab darüber Gedanken machen, welche Ausstattung Ihnen wichtig ist, wo Sie kompromissbereit sind, wofür Sie lieber weniger ausgeben möchten und welche Elemente Ihnen einen Aufpreis wert sind.

• Fliesen: Bei Fliesen gibt es, abseits der Farbe, vor allem die Größe zu beachten.
  Großflächige Formate sind optisch eleganter, die Verlegung ist jedoch meist mit einem Aufpreis verbunden. Glattere Modelle sind meist ebener, während Fliesen mit etwas mehr Struktur sich als Bodenbeleg im Bad etwas unruhiger anfühlen können. Auch das Thema Rutschfestigkeit ist ein Thema. Entscheiden Sie bei Fliesen daher nicht rein nach der Optik. Ebenso muss definiert werden, welche Bereiche gefliest werden – raumhoch oder nur bis zu einer bestimmten Höhe? Manchmal werden, als Alternative zu Fliesen, auch wasserabweisende Wandfarben verwendet oder fugenlose Oberflächen hergestellt.
   
• Terrassenbelag: Egal ob Terrasse, Loggia oder Balkon, auch hier spielt der Boden eine wichtige Rolle. Bauträger planen oftmals nur einfache Waschbetonplatten. Diese sehen nicht sonderlich schön aus und erhitzen sich im Sommer stark. Empfehlenswert ist daher, stilsichere Terrassenplatten auszuwählen. Am besten nicht zu dunkel (Erhitzung), aber auch nicht völlig hell und unstrukturiert, da diese Platten sonst schnell schmutzig aussehen. Eine Alternative stellen bestimmte Holzböden dar, etwa Lärche oder Bambus.
   
• Fenster: Bei Fenstern sollten Sie vor allem auf die Dämmwerte („U-Wert“) achten. Überlegen Sie auch, ob Sie Holz-Alu-Fenster oder reine Alufenster bevorzugen. Die günstigsten Fenster sind reine Kunststoff-Fenster. Sollen die Fenster innen weiß sein oder würde Ihnen z.B. auch Eiche gefallen, wenn das Holz zum Parkettboden passt?
  
  Tipp: Nicht nur die Farbe der Fenster ist wichtig, auch die Farbe und Ausführung der Fenstergriffe sollte bewusst gewählt werden.
   
• Innentüren: Breitere Innentüren ermöglichen es, die Wohnung barrierefrei zu nutzen. Besonders hohe Türmodelle strecken den Raum und wirken eleganter. Wenn Sie etwas tiefer in die Tasche greifen möchten, gibt es besonders sehenswerte Lösungen, wie etwa wandbündige Türen.
  
  Tipp: Wählen Sie Innentüren mit guten Schalldämmungswerten. Das hilft beispielsweise, wenn Sie von zuhause arbeiten und ein Onlinemeeting haben, während Ihr Partner gerade nebenan Musik hört.
   
• Eingangstüre: Bei der Eingangstüre sind Stil, Maße und Sicherheit entscheidend. Die Maße sind oft seitens des Bauträgers vorgegeben. Achten Sie darauf, eine Sicherheitstüre zu erhalten, die mindestens dem Standard WK II entspricht. Noch besser wäre WK III. Diese Kategorisierungen geben an, wie widerstandsfähig die Türe bei einem Einbruchsversuch ist.
   
• Steckdosen und Lichtschalter: Hier ist zu empfehlen, nicht einfach das billigste Produkt zu wählen, sondern auf Haptik auf das Design zu achten. An bestimmten Stellen können dunkle Steckdosen besser aussehen, etwa bei einer Küche mit ebenfalls eher dunklen Fronten.
   
• Sanitärausstattung: Hier haben Sie die Qual der Wahl, vom WC bis hin zu Waschbecken und Armaturen. Überlegen Sie beispielsweise auch, ob Sie lieber ein Doppelwaschbecken oder zwei einzelne bevorzugen. Sollen die Wasserhähne aus der Wand kommen (unterputz) oder am Waschbecken montiert sein? Und möchten Sie vielleicht einen Regenduschkopf oder eine speziell wassersparende Lösung? Die Sanitärausstattung bietet ein breites Spektrum an Auswahlmöglichkeiten.
   
• Wandfarbe: Dieser Punkt wird gerne vergessen, sollte jedoch unbedingt besprochen werden. Bei der Wandfarbe nutzen viele Bauträger einfach günstige Farbe. Doch ökologische Produkte kosten nur minimal mehr und sind jedenfalls gesünder. Es gibt diverse Öko- und Naturfarben, die frei von Schadstoffen sind.
  
  Tipp: An bestimmten Stellen, etwa im Vorraum oder beim Stiegenaufgang einer Maisonette-Wohnung, kann es praktisch sein, abwaschbare Farbe zu verwenden. Die Zusatzkosten sind gering und wenn diese Stellen schmutzig werden, können Sie die Wand einfach mit einem feuchten Tuch reinigen.
   
• Generell gilt, dass beim Bemusterungstermin alle Ausstattungsdetails besprochen werden können. Auch vom Bauträger nicht erwähnte Ausstattungen und Materialien können angesprochen werden, denn vielleicht legen Sie Wert auf bestimmte Kleinigkeiten, die Ihre Wohnung verschönern. Der Phantasie sind, bis hin zu Türschnallen, Fensterbrettern und Lichtkonzept, keine Grenzen gesetzt.

Abseits der genannten Beispiele können bei der Bemusterung auch noch weitere Ausstattungsdetails besprochen werden, die auch von der Art der Wohnung abhängig sind.

Bei einer Dachgeschoßwohnung kann beispielsweise thematisiert werden, ob eine Markise für die Terrasse angebracht wird. Welches Klimagerät verbaut wird spielt ebenso eine Rolle wie Farbe und Platzierung der Innengeräte. Bei der Beschattung ist zwischen Jalousien und Rollläden zu entscheiden.

Designverliebte können spezielle Wünsche äußern, etwas wandbündige Sesselleisten oder einen in die Wand eingelassenen Spiegelschrank im Bad. Ein beliebter Wunsch sind in die Decke integrierte Vorhangschienen. Umfangreiche bauliche Änderungen, z.B. versetzte Wände, sollten schon früher besprochen werden. Zu diesen grundlegenden Anpassungen einer Bauträgerwohnung gibt es einen weiteren Ratgeber.

Kleinere Umbauten, etwa den in der Wand eingelassenen Spiegelschrank, sind hingegen typischerweise auch in dieser späteren Phase, bei der Bemusterung, noch realisierbar.Zusätzliche Steckdosen und Lichtauslässe sind ein ähnlicher Fall. Auch wenn die Elektroplanung schon erledigt ist, können Sie bei der Bemusterung noch bezüglich weiterer Steckdosen anfragen.

Was genau als Standardausstattung gilt, sollten Sie bereits abklären, bevor Sie den Kaufvertrag für die Bauträgerwohnung unterschreiben. Das können Sie einfach tun, indem Sie sich die Bau- und Ausstattungsbeschreibung zusenden lassen. In diesem Dokument ist ersichtlich, welche Ausstattung als Standard geplant ist.

Wie umfangreich Ihre Mitsprachemöglichkeiten sind, hängt vom Baufortschritt, der Flexibilität des Bauträgers und schlichtweg auch vom Preis der Wohnung ab. Im gehobenen Preissegment sind umfangreichere Anpassungsmöglichkeiten üblicher als bei einer 1-Zimmer-Anlegerwohnung. Bei preiswerten Immobilien besteht meist die Wahlmöglichkeit zwischen unterschiedlichen Farben.

Beispiel: Der Bauträger gibt vor, dass die Fliesen im Bad im Format 60 x 30 verlegt werden und welche Marke verlegt wird. Sie können jedoch wählen, ob die Fliesen beige, hell- oder dunkelgrau sein sollen.

Manche Leistungen kann der Bauträger hingegen nur mit einem Aufpreis übernehmen. Typische Beispiele für aufpreispflichtige Sonderwünsche sind z.B.:

• Verlegung eines exklusiven Bodens, sei es sehr teurer Parkettboden oder außergewöhnlich große Fliesen.
• Einbau einer Klimaanlage
• Montage einer elektrischen Markise
• Verwendung hochwertiger Holz-Alu-Fenster
• WK III Sicherheitstüre und Alarmanlage

Bei manchen Produkten, etwa einer Markise, ist es klar, dass diese extern bezogen werden müssen. Wenn der Bauträger jedoch ohnehin Arbeiter auf der Baustelle hat, kann es günstiger sein, diese Zusatzarbeiten bei ihm zu beauftragen als bei einem anderen Unternehmen.

Während es beim Hausbau üblich ist, dass manche Arbeiten selbst ausgeführt werden, ist es bei Bauträgerwohnungen eher die Ausnahme. Unter Umständen können Sie aber auch eine belagsfertige Wohnung kaufen und somit manche Arbeiten (Parkettboden verlegen, Ausmalen, etc.) selbst übernehmen.

Gerade bei speziellen Anforderungen, die der Bauträger vielleicht nicht umsetzen kann oder will, können nach Absprache auch Drittfirmen hinzugezogen werden. Wenn der Bauträger dieser Vorgehensweise zustimmt, sind Dokumentation und Kommunikation enorm wichtig:

• Klären Sie exakt ab, bis zu welchem Zustand der Bauträger die Arbeit übernimmt und ab welchem Punkt das andere Unternehmen einsteigt. Hier müssen sich beide Dienstleister einig sein, Missverständnisse sind unbedingt zu vermeiden.
• Definieren Sie den Zeitplan genau, damit das hinzugezogene Unternehmen sicher am gewünschten Tag mit der Arbeit beginnen kann und legen Sie auch klar fest, bis wann die Arbeit fertiggestellt werden muss. Insbesondere, wenn anschließend wieder der Bauträger weiterarbeiten können muss.
• Klären Sie vorab eindeutig, welche Preisreduktion der Bauträger Ihnen dafür anbietet, dass er diese Arbeiten nicht ausführt.
• Dokumentieren Sie, wer welche Arbeitsschritte übernimmt und welches Unternehmen wofür Haftung bzw. Gewährleistung trifft.

Indem Sie hier strukturiert und genau vorgehen, vermeiden Sie Koordinationsprobleme und spätere Streitigkeiten.

Welche Arbeiten können an Dritte vergeben werden? 

Ein typisches Beispiel für eine solche Vergabe an ein externes Unternehmen ist die Errichtung eines fugenlosen Badezimmers. Dafür sind bestimmte Techniken nötig, die nicht alle Fliesenleger beherrschen. Ein spezialisiertes Unternehmen hinzuziehen ist in diesem Fall sicher die bessere Entscheidung.

Ein weiteres Beispiel ist besondere Wandgestaltung. Wenn Sie z.B. eine Wand in Lime-Wash-Technik ausführen wollen, der Maler des Bauträgers damit jedoch keine Erfahrung hat, so lässt sich sicher vereinbaren, dass diese Leistung von einem anderen Unternehmen ausgeführt wird. Entscheidend ist, diese Wünsche rechtzeitig zu kommunizieren, dann eindeutige, schriftliche Vereinbarungen zu treffen und den gemeinsam festgelegten Zeitplan exakt einzuhalten.

Tipp 2: Hochwertige Innentüren

Innentüren, die über gute Schallschutzwerte verfügen, verbessern die Lebensqualität.Besonders elegant sind hohe Modelle und wer Zusatzkosten nicht scheut kann in flächenbündige Türen investieren. Das sorgt zwar für einen Aufpreis, doch die Türen bleiben schlussendlich jahrzehntelang in der Wohnung.

Tipp 3: Ansprechende Fensterbänke

Die Fensterbank ist zwar nur ein kleines Detail, aber stellen Sie sich vor, Sie bekommen wunderschöne, hochwertige Holz-Alu-Fenster, die dann jedoch mit einer billigen Fensterbank kombiniert werden. Hier können Sie auf Echtholz oder Naturstein setzen – mit überschaubaren Zusatzkosten.

Tipp 4: Natürliche Farben und praktische Wandgestaltung

Ökologische Farben sind nicht wesentlich teurer als andere Produkte und an bestimmten Stellen sind abwaschbare Farben eine sinnvolle Investition. Geringe Mehrkosten, große Wirkung.

Tipp 5: Hochwertige Treppe bei Maisonettwohnungen

Der Stiegenaufgang in einer Maisonettwohnung wird von Bauträgern gerne mit einer preiswerten Fertigtreppe errichtet. Achten Sie darauf, dass die Treppe im selben Holz ausgeführt wird wie der Fußboden. Wenn Sie Eichenparkett verlegt haben, die Treppe aber nicht in Eiche errichtet wird, leidet die Optik deutlich.

Wenn der Bemusterungstermin näher rückt, ist es an der Zeit darüber nachzudenken, worauf Sie sich bei Ihrer künftigen Wohnung besonders freuen, was Ihnen wichtig ist und wo Sie auch mit einem Standardprodukt zufrieden sind.

Der erste Schritt ist der Blick in die Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Hier sehen Sie, welche Ausstattung geplant ist. Bei vielen Bauträgern ist auch bereits angegeben, bei welchen Produkten es Wahlmöglichkeiten gibt. Nun gilt es zu überlegen, welche der angebotenen Optionen für Sie in Frage kommen. Bei jenen Produkten, bei denen Sie gänzlich andere Vorstellungen haben, können Sie bereits nach Alternativen Ausschau halten. Recherchieren Sie schon vor dem Bemusterungstermin, damit Sie dann gleich klären können, ob der Bauträger auch ein anderes Produkt einbauen würde oder bestimmte Materialien verarbeiten kann.

Je genauer Sie sich auf den Bemusterungstermin vorbereiten, desto besser. Denn so gelingt es, bei diesem Termin gleich sehr im Detail zu klären, welche Ausführungen realisiert werden und mit welchen Mehr- oder Minderkosten zu rechnen ist. Wenn es Aufpreise gibt, wird sie Ihnen der Bauträger vorab schriftlich anbieten, sodass Sie nach dem Bemusterungstermin noch ausreichend Zeit haben, um zu überlegen, ob Sie die Zusatzkosten für die gewünschten Änderungen in Kauf nehmen möchten.

Tipp: Sie haben bereits eine Wohnung von einem Bauträger gekauft? Informieren Sie sich in unserem separaten Ratgeber, welche Mitsprache Sie während der Bauzeit beim Bauträger haben.

_{Bildquellen: slavun / Adobe Stock, ah_fotobox / Adobe Stock, Anselm / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}